Kúpa družstevného bytu predstavuje špecifickú formu nadobudnutia bývania, ktorá sa líši od kúpy bytu v osobnom vlastníctve. Pochopenie týchto rozdielov je kľúčové pre bezproblémový proces nadobudnutia a pre predchádzanie potenciálnym komplikáciám. Tento článok sa detailne zameriava na to, čo obnáša kúpa družstevného bytu, aké sú jej špecifiká, ako postupovať a na čo si dať pozor.
Čo je družstevný byt?
Základným rozdielom medzi bytom v osobnom vlastníctve a bytom družstevným je, že pokiaľ kupujete byt v osobnom vlastníctve, tento má konkrétneho majiteľa, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva. Pokiaľ prevádzate byt družstevný, prevodom členských práv a povinností v konkrétnom bytovom družstve sa stanete členom bytového družstva a získate nájomnú zmluvu k tomuto bytu. To znamená, že sa nestávate priamo vlastníkom bytu, ale získavate právo na jeho užívanie na základe nájomnej zmluvy s bytovým družstvom.
Ako prebieha kúpa družstevného bytu?
Kúpa družstevného bytu prebieha prevodom členských práv a povinností. Ak niekto „predáva“- prevádza družstevný byt, neprevádza teda vlastníctvo bytu, ale prevádza členské práva a povinnosti člena družstva. Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe písomnej dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Súčasne zúčastnené strany uzatvoria dohodu, ktorá obsahuje dohodnutú kúpnu cenu za odstúpenie členstva v bytovom družstve.
Krok za krokom: Bezpečné nadobudnutie družstevného bytu
Proces kúpy družstevného bytu až po nadobudnutie do osobného vlastníctva je celkom jednoduchý proces, ak postupujete systematicky.
Získanie informácií: Informujte sa na bytovom družstve o podmienkach prevodu členských práv a povinností a o možnosti odkúpenia bytu do osobného vlastníctva. Vyžiadajte si stanovy družstva a vzor zmluvy o prevode členských práv. Každé družstvo vám dá vzor tejto dohody na požiadanie.
Preverenie dlhov: Nezabudnite si na bytovom družstve na všetkých dôležitých oddeleniach (referátoch) preveriť, či predávajúci nemá žiadne nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo. Z tohto dôvodu väčšina družstiev vyžaduje na prepis prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktorá tvorí dodatok k tejto zmluve. V prípade, že predávajúci má na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch. Predávajúci, ktorý má nedoplatky, vám môže bez problémov predať členské práva v bytovom družstve. To vám však následne „povie“, že nehnuteľnosť nemôžete odkúpiť do osobného vlastníctva, resp. môžete, avšak až po uhradení týchto dlhov.
Zistenie výšky anuity: Ak plánujete požiadať družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, preverte si na družstve, aká je anuita bytu, ktorý chcete nadobudnúť. Anuita je vlastne zostatkovou hodnotou bytu. Je to pravidelná platba, ktorú bytové družstvo vyberá od svojich členov na pokrytie nákladov na výstavbu alebo opravu bytového domu. Ak chcete byt odkúpiť, musíte družstvu túto anuitu zaplatiť, preto je potrebné vedieť jej výšku. Výška anuity môže predstavovať 1 000, ale i 20 000 eur. Jej konkrétna suma závisí od toho, ako dlho a v akej výške ju predávajúci splácal v predošlom období. Nie je to síce obvyklé, túto zostatkovú hodnotu nehnuteľnosti však nemusíte zaplatiť ihneď. Po dokúpení členských práv v bytovom družstve môžete v byte bývať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach. POZOR: Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda i odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach. Napríklad raz za 3 alebo 4 mesiace.
Podpísanie zmluvy: Keď ste sa pre kúpu družstevného bytu rozhodli definitívne, môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim. Zmluva o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve sa podpisuje v počte vyhotovení podľa požiadaviek alebo počtu účastníkov, a jedno vyhotovenie je určené pre potreby družstva.
Žiadosť o prevod: Predposledným krokom je požiadanie o prevod členských práv. Proces prebieha tak, že podáte žiadosť (väčšinou ide o predpísané tlačivo) spolu s podpísanou zmluvou na podateľni daného bytového družstva. Podľa § 230 Obchodného zákonníka pritom prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. To znamená, že členské práva a povinnosti spojené s členstvom prechádzajú na nadobúdateľa predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu, t. j. podaním zmluvy do podateľne družstva, alebo neskorším dňom uvedeným v tejto zmluve. Keďže práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve, je dôležité, aby pri podaní na družstve bola vyplatená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu.
Odkúpenie do osobného vlastníctva (OV): Teraz ste sa stali právoplatným vlastníkom členských práv v bytovom družstve, posledným krokom je teda jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. Aj v tomto prípade je potrebné podať písomnú žiadosť na BD, na ktorej základe bude vypracovaná kúpna zmluva. Následne vás čaká podanie návrhu na vklad a prevedenie vlastníckych práv na katastrálnom úrade. Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva, a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť.
Financovanie kúpy družstevného bytu
Financovanie kúpy družstevného bytu hypotekárnym úverom nie je priamo možné, nakoľko kupujete členské práva, nestávate sa priamo vlastníkom bytu. Preto byt nie je možné založiť ako zábezpeku hypotekárneho úveru. Neznamená to ale, že si pri kúpe družstevného bytu nemôžete pomôcť hypotekárnym úverom. Existuje možnosť dočasne založiť napríklad rodičovskú nehnuteľnosť a po odkúpení bytu do osobného vlastníctva ťarchu prenesiete. Banky priamo na kúpu podielu v bytovom družstve nepožičiavajú. Na úver potrebujú zábezpeku vo forme inej nehnuteľnosti. Ak by však družstevný byt chcel od družstva odkúpiť do súkromného vlastníctva, tak mu banka požičia. “Poskytujeme účelovú hypotéku na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva,” potvrdzuje Dominik Miša, hovorca VÚB. Podmienky poskytnutia takého úveru na bývanie sú podobné ako pri hypotéke.
Infografika: Presun záložného práva.
Ako financovať byty na prenájom cez hypotéky?
Model financovania družstevných bytov je podobný financovaniu kúpy automobilu na lízing či hypotéke. Rozdiel je len v tom, že auto zvyčajne splácate kratšie, napríklad päť rokov. Úver v družstve je dlhodobý aj na obdobie 30 rokov, podobne ako pri hypotéke. Benefitom družstevného bývania je aj to, že členovia družstva sa nezadlžujú priamo voči banke, pretože dlžníkom voči banke je družstvo. Úroky, ktoré dostane družstvo na výstavbu družstevných bytov sú podobné ako úroky na hypotékach pre bežných klientov.
Na čo si dať pozor pri kúpe družstevného bytu?
- Nedoplatky: Ako bolo spomenuté, je nevyhnutné preveriť, či predávajúci nemá nedoplatky. Tieto dlhy by mohli brániť prevodu bytu do osobného vlastníctva.
- Anuita: Dôkladne si preverte výšku anuity a podmienky jej splácania. Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda i odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach.
- Stanovy družstva: Dôkladne si preštudujte stanovy bytového družstva, aby ste sa oboznámili s právami a povinnosťami člena družstva a s podmienkami prevodu členských práv a odkúpenia bytu do osobného vlastníctva. Podmienky prevodu členských práv a taktiež bytu do osobného vlastníctva sa môžu líšiť od družstva k družstvu.
- Zmluva o prevode: Skontrolujte vzor zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Odporúča sa, aby podpisy na zmluve boli úradne overené notárom.
Právny rámec: Obchodný a Občiansky zákonník
Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka. Podľa § 230 Obchodného zákonníka pritom prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Keďže podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva, podľa § 685 odst. 2 Občianskeho zákonníka zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.
Možnosť odkúpenia sociálneho bytu do osobného vlastníctva
Na Slovensku existuje možnosť odkúpenia sociálnych bytov do osobného vlastníctva, avšak tento proces je spojený s určitými podmienkami a obmedzeniami. Dôležité je rozlišovať medzi rôznymi typmi bytov a spôsobmi ich nadobudnutia. Predpokladom predaja bytu je preukázanie, že v súvislosti s užívaním bytu neexistujú nedoplatky. V opačnom prípade obec nemôže pristúpiť k predaju bytu doterajšiemu nájomcovi. Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa (tu obce) o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Prednostné právo na odkúpenie
Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi. Podmienkou však je, že nájom bytu nie je dohodnutý na určitý čas. Za týchto okolností by vám prislúchalo prednostné právo na odkúpenie bytu.
Reštituované byty a nájomné vzťahy
Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom súboru tzv. reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli od štátu k bytom právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 Občianskeho zákonníka sa právo osobného užívania zmenilo na nájom na dobu neurčitú a v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú. V súlade § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa v týchto prípadoch uplatňuje regulácia nájomného. Vzhľadom na osobitosti reštitúcií tieto byty v reštituovaných domoch nespadajú do transformácie podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Zákony č. 260/2011 Z. z. a 261/2011 Z. z. priniesli v období samostatnosti Slovenskej republiky snahu štátu riešiť nájomné a iné vzťahy v reštituovaných bytových domoch. Zákon č. 260/2011 Z. z. umožnil prenajímateľovi aj nájomcovi vypovedať nájom bytu aj bez udania dôvodu. Po podaní výpovede bol nájomník povinný podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady v prekluzívnych lehotách. Zároveň bola upravená možnosť jednostranného zvýšenia nájomného zo strany prenajímateľa.
Nájomné byty a ich podmienky
Obecný nájomný byt nie je pre každého. Kto doň chce, nemôže mať mesačný príjem vyšší ako trojnásobok životného minima. Každé tri roky sa prehodnocuje príjem za minulý rok a keď sa zistí, že je vyšší, nájomná zmluva sa nepredĺži. Ministerstvo prispieva mestám a obciam na výstavbu nájomných bytov v Programe rozvoja bývania, pričom vyžaduje uzatváranie nájomných zmlúv najviac na tri roky s možnosťou predĺženia. Program je určený na pomoc mladým s nižšími príjmami, ide o štartovacie byty.
Dedičstvo a družstevné byty
V prípade dedenia členstva v bytovom družstve existujú špecifické pravidlá. Prevod bytu do osobného vlastníctva by priniesol niekoľko výhod, medzi ktoré patrí jasnejšia právna situácia v súvislosti s dedením a väčšia flexibilita v nakladaní s majetkom. Osobné vlastníctvo bytu znamená, že byt bude predstavovať vaše vlastnícke právo, ktoré môžete prenášať, darovať, alebo predávať podľa vašich predstáv. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu.
Majetkové vyporiadanie a BSM
V prípade rozvodu a majetkového vyrovnania je dôležité pochopiť, že ak po uplynutí troch rokov od rozvodu nedošlo k vyporiadaniu bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), nastáva právna domnienka, že hnuteľné veci prešli do výlučného vlastníctva toho z manželov, ktorý ich používal, a nehnuteľnosti prešli do podielového spoluvlastníctva. Pre vyporiadanie hodnoty členského podielu v družstve by ste najprv museli zrušiť právo spoločného nájmu bytu a určiť, ktorý z vás bude výlučným členom družstva a nájomcom bytu. Ak sa nemôžete dohodnúť mimosúdne, rieši sa to súdne. V rámci dohody alebo súdneho rozhodnutia môžete potom žiadať o finančné vyporiadanie, pričom podiely nemusia byť rovnaké. Ak ste odkupovali byt spoločne a prejavili ste vôľu kúpiť byt spoločne počas manželstva, byt bude patriť do BSM. V takom prípade sa uplatní ustanovenie § 150 Občianskeho zákonníka. Výška "hodnoty" sa určí na základe znaleckého posudku.
Spoločný nájom družstevného bytu manželmi upravujú stanovy bytového družstva. Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stane nájomcom bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi a spoločné členstvo manželov v družstve. Určujúcim termínom pre vznik spoločného nájmu a spoločného členstva je dátum prevzatia bytu. Bežné záležitosti týkajúce sa spoločného nájmu môže vybavovať každý z manželov. V ostatných prípadoch je potrebný súhlas obidvoch manželov, inak je právny úkon neplatný. Právo spoločného nájmu zanikne rozvodom manželstva, dohodou rozvedených manželov, rozhodnutím súdu, smrťou jedného z manželov, alebo zánikom nájmu družstevného bytu.
Konkurz na bytové družstvo
V prípade, že na bytové družstvo bol vyhlásený konkurz, byty síce sú zaradené do konkurznej podstaty, avšak správca konkurznej podstaty je povinný ponúknuť takýto družstevný byt jeho nájomcovi, teda členovi bytového družstva. Ak na byt nemá, môže si požičať od banky alebo od rodiny. Ak nezaplatí, byt pôjde do konkurzu, kde sa predá v dražbe.
Popularita družstevných bytov
Družstevné byty nie sú na Slovensku veľmi rozšírené, no v budúcnosti môžu získať na popularite. V okolitých krajinách záujem o družstevné bývanie neustále rastie. V Česku takto býva okolo 12 percent obyvateľov. Vo Viedni skoro polovica ľudí žije v družstevných bytoch. Sú to väčšinou ľudia, ktorí z rôznych dôvodov (príjem alebo vek) nedosiahnu na hypotéku a majú už na bývanie našetrenú istú sumu. Tento typ bývania je atraktívny pre tých, ktorí hľadajú cenovo dostupnejšie bývanie a sú ochotní akceptovať špecifické podmienky družstevného vlastníctva.
Neplatiči v družstevnom byte
Družstvo ho môže zažalovať a vymáhať od neho nezaplatené nájomné aj penále z omeškania. Vysťahovať neplatiaceho nájomníka z bytu je zložitý a zdĺhavý proces. Za neplatiča však musia platiť ostatní členovia družstva. Preto je vhodné si pred kúpou družstevného bytu zistiť aj to, či jeho majiteľ nie je neplatič a v akom stave je družstvo. Za určitých podmienok, ktoré si určí družstvo v stanovách, môže byť členovi družstva vypovedaná nájomná zmluva a môže byť z družstva vylúčený. Vtedy príde aj o byt. Vylúčený člen družstva má nárok na takzvaný vyrovnávací podiel. Ten sa vypočíta z majetku družstva a je to zvyčajne výška jeho vkladu do družstva pri vstupe.
Kúpa družstevného bytu, hoci má svoje špecifiká, môže byť výhodným riešením pre získanie vlastného bývania. Dôkladné informovanie sa, preverenie všetkých náležitostí a dodržiavanie právnych postupov sú kľúčom k úspešnému a bezpečnému nadobudnutiu.
tags: #kupna #zmluva #na #druzstevny #byt