Na Slovensku prešiel trh s nájomnými bytmi v posledných rokoch významnými transformáciami, najmä s účinnosťou zákona o krátkodobom prenájme bytu od 1. mája 2014. Táto legislatívna zmena priniesla novú právnu úpravu, ktorá sa líši od predchádzajúcej situácie, kedy sa nájomné vzťahy riadili výlučne Občianskym zákonníkom. Nový zákon si vyžiadala situácia na trhu, kde Občiansky zákonník do veľkej miery zvýhodňoval nájomcov pred prenajímateľmi, čo viedlo k neochote mnohých vlastníkov vstupovať do nájomných vzťahov. Zákon o krátkodobom prenájme bytu sa snaží o vyváženie práv a povinností oboch zmluvných strán a prináša viaceré výhody pre prenajímateľov, ako aj prehľadnejšie pravidlá pre nájomcov.
Výhody Krátkodobého Nájmu Bytu oproti Občianskemu Zákonníku
Jedným z kľúčových rozdielov a výhod zákona o krátkodobom prenájme bytu je možnosť uzatvoriť zmluvu len na dobu určitú. Na rozdiel od Občianskeho zákonníka, kde nájomný vzťah môže byť teoreticky neobmedzený, zákon o krátkodobom prenájme stanovuje maximálnu dĺžku nájmu na dva roky. Túto dobu je možné predĺžiť, avšak najviac dvakrát, vždy na ďalšie dva roky. Celkový nájomný vzťah tak môže trvať najviac šesť rokov. Po uplynutí tejto doby je však možné uzavrieť novú zmluvu. Táto časová obmedzenosť prináša prenajímateľom istotu a predvídateľnosť, zatiaľ čo nájomca má jasne definovaný rámec svojho bývania.
Ďalším podstatným rozdielom je výpovedná lehota. Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota najmenej trojmesačná, ktorá sa za určitých okolností môže predĺžiť o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov. Zákon o krátkodobom prenájme zaviedol minimálnu výpovednú lehotu jeden mesiac. V prípade presne zákonom definovaných výpovedných dôvodov, ako je napríklad hrubé porušenie dobrých mravov alebo nezaplatenie nájomného dlhšie ako dva mesiace, môže byť výpovedná lehota dokonca len pätnásť dní. Táto skrátená lehota umožňuje prenajímateľom rýchlejšie reagovať na porušovanie zmluvných podmienok zo strany nájomcu.
Najvýznamnejšou výhodou pre prenajímateľa, vyplývajúcou zo zákona o krátkodobom prenájme bytu, je absencia povinnosti poskytovať nájomcovi bytové náhrady po skončení nájomného vzťahu. Občiansky zákonník túto povinnosť prenajímateľovi ukladá, čo mohlo byť v minulosti značnou finančnou záťažou. Skončenie krátkodobého nájmu bytu podľa nového zákona túto povinnosť eliminuje.
Definícia Krátkodobého Nájmu Bytu a Jeho Náležitosti
Krátkodobý nájom bytu je v zmysle zákona definovaný ako nájom nehnuteľnosti založený nájomnou zmluvou, ktorá spĺňa špecifické náležitosti a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí mať písomnú formu a musí obsahovať minimálne nasledujúce náležitosti:
- Údaje o zmluvných stranách: Identifikácia prenajímateľa a nájomcu.
- Označenie predmetu nájmu a rozsah užívania: Jasná definícia prenajímaného bytu a toho, ako môže byť využívaný.
- Určenie výšky nájomného a úhrad za plnenia: Stanovenie výšky nájomného a nákladov spojených s užívaním bytu (energie, služby) a spôsob ich výpočtu a platby.
- Opis stavu bytu a jeho vybavenia: Detailný popis bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, vrátane známych závad v čase podpisu zmluvy. Toto je dôležité pre predchádzanie budúcim sporom o poškodenie majetku.
- Určenie doby nájmu: Jasné stanovenie dĺžky trvania nájomného vzťahu, ktorá nesmie prekročiť dva roky v jednej zmluve.
- Vyhlásenie nájomcu: Nájomca musí potvrdiť, že si je vedomý, že zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom prenájme bytu.
Okrem týchto obligatórnych náležitostí, zmluva podlieha aj registrácii u príslušného správcu dane. Prenajímateľ je povinný zabezpečiť registráciu zmluvy do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal byt nájomcovi. V prípade zmeškania tejto lehoty sa nájomný vzťah spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka, čo môže prenajímateľovi spôsobiť nevýhody.
5 VECÍ NA ČO SI DAŤ POZOR PRI KÚPE BYTU
Nájomné, Úhrady a Zábezpeka
Zmluvné strany si musia v nájomnej zmluve dohodnúť nielen výšku nájomného, ale aj rozsah, spôsob výpočtu a platenia úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Zákon obmedzuje možnosť jednostrannej zmeny výšky nájomného alebo úhrad iba na zmenu cien dodávaných služieb alebo očakávanú priemernú ročnú mieru inflácie. Prenajímateľ môže tieto náklady meniť najviac o nárast cien alebo inflácie. Toto ustanovenie chráni nájomcov pred neprimeranými zvyšovaniami nákladov.
Zákon tiež umožňuje dohodnutie peňažnej zábezpeky, ktorá slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Tieto pohľadávky môžu vzniknúť z dôvodu neplatenia nájomného, úhrad za plnenia, spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení, či iných súvisiacich nárokov. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia. Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť zábezpeky nájomcovi najneskôr do jedného mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania všetkých nárokov, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.
Zánik Krátkodobého Nájmu Bytu
Krátkodobý nájom bytu môže zaniknúť z viacerých dôvodov:
- Uplynutím času: Nájom končí automaticky po uplynutí dohodnutej doby.
- Písomnou dohodou: Obidve strany sa môžu kedykoľvek dohodnúť na predčasnom ukončení nájmu.
- Písomnou výpoveďou: Jedna zo zmluvných strán môže podať výpoveď za podmienok stanovených zákonom.
- Písomným odstúpením od zmluvy: V prípadoch definovaných zákonom alebo zmluvou.
- Zánikom predmetu nájmu: Napríklad zničením bytu.
Prenajímateľ má právo vypovedať nájom v prípade, ak nájomca alebo osoby s jeho súhlasom poškodzujú byt, hrubo porušujú dobré mravy alebo domový poriadok, riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia dlhšie ako dva mesiace, nedoplnil zábezpeku do pôvodnej výšky, užíva byt v rozpore s dohodnutým účelom, alebo z iného dohodnutého dôvodu, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Nájomca môže vypovedať nájom, ak sa byt stal nespôsobilým na užívanie bez jeho zavinenia, ak mu skončil pracovný alebo obdobný pomer, ak mu vznikol nárok na sociálne bývanie, alebo z iného dohodnutého dôvodu.
Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede a nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v špecifických prípadoch dokonca len pätnásť dní. Zákon tiež zakotvuje právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy pri opakovanom porušovaní povinností nájomcom, a nájomcu odstúpiť v prípade, ak byt nebol odovzdaný v stave spôsobilom na užívanie alebo ak prenajímateľ jednostranne zmenil výšku nájomného.
Vypratanie Bytu a Neplatnosť Skončenia Nájmu
Ak nájomca byt nevyprace ani v lehote desiatich kalendárnych dní po skončení nájmu (alebo piatich dní v prípade odstúpenia od zmluvy), prenajímateľ má právo zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte na účely zabezpečenia svojich pohľadávok. Toto právo je možné uplatniť len vtedy, ak nevyčerpaná časť zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok.
Rovnako ako pri nájmoch podľa Občianskeho zákonníka, aj v prípade krátkodobého nájmu má zmluvná strana právo domáhať sa určenia neplatnosti skončenia nájmu na súde do dvoch mesiacov od doručenia výpovede alebo odstúpenia. V prípade preukázanej neplatnosti musí strana, ktorá ju spôsobila, tento stav napraviť a nahradiť vzniknutú škodu. Ak náprava nie je možná alebo je nedostatočná, má poškodená strana právo na primerané finančné zadosťučinenie.
Problémy so Služobnými Bytmi a Štátnym Majetkom
Okrem problematiky krátkodobého nájmu bytov sa v kontexte bývania objavujú aj závažné nedostatky v nakladaní so štátnym majetkom. Kontrolóri Najvyššieho kontrolného úradu SR (NKÚ SR) zistili v rokoch 2015 až 2018 nezákonné a nehospodárne predaje služobných bytov v rezortoch vnútra a obrany. Oba rezorty predali viac ako 400 služobných bytov nájomcom, čo zákon neumožňuje, a to za zostatkové ceny namiesto trhových, čím štát prišiel odhadom o milióny eur.
Ministerstvo vnútra predalo 217 bytov a organizácia BARMO (správca bytov Ministerstva obrany) predala 212 bytov. Podľa NKÚ SR boli všetky tieto predaje v rozpore so zákonom, pretože ministerstvá si účelovo vykladali relevantné zákony a neoprávnene menili charakter služobných bytov. Pritom právne predpisy jasne definujú, že nájom služobného bytu môže byť len na dobu určitú, počas vykonávania pracovného či služobného pomeru. Služobný byt nie je možné predať nájomcovi.
NKÚ SR vyzval oba rezorty, aby v nezákonnom predaji služobných bytov nepokračovali a aby definovali svoje stratégie zabezpečenia bývania pre profesionálnych vojakov, policajtov a civilných zamestnancov. Vláda musí tiež stanoviť jasné pravidlá pre nakladanie s týmto nehnuteľným majetkom štátu. Rozdiely medzi predajnou cenou za zostatkovú hodnotu a trhovou hodnotou bytov sú značné, čo ilustruje aj príklad 10 bytov vo väčších mestách, kde sa rozdiely pohybujú v stovkách tisíc eur. Napríklad 5-izbový byt v hodnote takmer pol milióna eur nebol využívaný od roku 2014.
Podpora Výstavby Nájomných Bytov a Kritériá Pridelenia
S cieľom riešiť bytovú otázku a podporiť dostupnosť bývania, bola výstavba nájomných bytov často podporená úverom od Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Prenajímatelia, ktorí využili túto podporu, sa zaviazali preferovať uzatvorenie nájomných zmlúv s nájomcami, ktorých čistý príjem domácnosti v čase uzatvorenia zmluvy nepresahuje päťnásobok životného minima. Prenajímateľ je povinný tento príjem zo zákona skúmať. Toto opatrenie má zabezpečiť, aby byty boli dostupné pre sociálne zraniteľnejšie skupiny obyvateľstva.
Príklady maximálnych mesačných čistých príjmov pre rôzne typy domácností na základe životného minima sú stanovené nasledovne:
- Jednotlivec: maximálny mesačný čistý príjem do 1369,95 €
- Jednotlivec s nezaopatreným dieťaťom: maximálny mesačný čistý príjem do 1995,5 €
- Dvojica bez detí: maximálny mesačný čistý príjem do 2325,65 €
- Dvojica s jedným nezaopatreným dieťaťom: maximálny mesačný čistý príjem do 2951,2 €
- Dvojica s dvoma nezaopatrenými deťmi: maximálny mesačný čistý príjem do 3576,75 €
- Dvojica s tromi nezaopatrenými deťmi: maximálny mesačný čistý príjem do 4202,3 €
Tieto limity sa vypočítavajú v súlade s metodikou ŠFRB a vychádzajú z aktuálnej výšky životného minima. Týmto spôsobom sa štát snaží cielene podporiť dostupnosť bývania pre tých, ktorí si ho na voľnom trhu nemôžu dovoliť.
tags: #najomne #v #sluzobnych #bytoch