Kúpna zmluva na byt s vinkuláciou: Bezpečný krok k vášmu novému domovu

Plánujete kúpu nehnuteľnosti, motorového vozidla či iný druh finančnej operácie? Pri podpisovaní zmluvy môžete natrafiť na výraz "vinkulácia". V článku sa dočítate, čo je to a prečo by vás tento pojem mal zaujímať, najmä ak ide o kúpu bytu. Vinkulácia predstavuje jeden z najbezpečnejších spôsobov uhradenia kúpnej ceny, ktorý chráni záujmy všetkých zúčastnených strán.

Čo je to vinkulácia a odkiaľ pochádza?

Pojem vinkulácia pochádza z talianskeho slova "vincolare", čo znamená v preklade "viazať". V latinčine môžeme nájsť výraz "vinculum", ktorý znamená "puto". V praxi to najčastejšie znamená, že ňou obmedzíme dispozičné práva na cenný papier, vklad či poistenie, pokiaľ nebude splnená určená podmienka. Ide o ukážkový príklad vinkulácie v prospech tretej osoby. Zaviažeme sa s ňou, že poistné plnenie pôjde v prípade splnenia podmienok v uzavretej zmluve v prospech tretej osoby.

Vinkulácia v praxi: Od automobilov po hypotéky

Bežne to vyzerá takto: Kúpime si automobil od lízingovej spoločnosti, nie sme však jeho vlastníkom, pokiaľ ho spoločnosti nesplatíme. Preto pri zriaďovaní poistenia na nové auto žiadame ako držiteľ, ale nie vlastník, o vinkuláciu poistenia. V prípade, že havarujeme alebo nastane iná škodová udalosť s naším vozidlom, poisťovňa vyplatí vlastníka, teda lízingovú spoločnosť.

Rovnako to funguje s bankou, od ktorej si zoberieme úver na bývanie. Ide o jednu z hlavných podmienok banky, ktorou si chráni požičané financie. My ako kupujúci musíme nehnuteľnosť poistiť s vinkuláciou v prospech banky.

Príklad: Máme poistenú nehnuteľnosť na 200 000 €. Nedajbože dôjde k totálnej škodovej udalosti a nastane poistné plnenie. Aktuálny zostatok hypotéky je však 120 000 €. Táto suma sa vyplatí banke, čím sa zároveň splatí aj náš dlh, a rozdielová suma, teda 80 000 €, je naša.

Vinkulácia pri kúpe bytu: Zabezpečenie pre kupujúceho aj predávajúceho

Pri kúpe bytu je bezpečné zaobchádzanie s finančnými prostriedkami kľúčové pre obe zmluvné strany. Jedným z nástrojov, ktorý zabezpečuje, že kúpna cena bude vyplatená až po splnení vopred dohodnutých podmienok, je vinkulácia.

Ako funguje vinkulácia pri kúpe bytu?

Vinkulácia na účte v banke je obmedzenie, blokácia používania hotovostných prostriedkov kupujúceho. Ich uvoľnenie je presne špecifikované zmluvou. Kupujúci na vinkulačnom účte v banke na základe zmluvy o vinkulácii s bankou zablokuje finančné prostriedky určené na výplatu kúpnej ceny.

Zmluvu o vinkulácii pripraví banka. Ako podklad na jej prípravu k nej musí byť priložená kúpna zmluva. V zmluve o vinkulácii sa uvedie výška sumy a doba, počas ktorej budú peniaze vinkulované. Uvedené musia byť tiež podmienky, na základe ktorých banka peňažné prostriedky uvoľní. Častou podmienkou zo strany banky je aj predloženie listu vlastníctva s vyznačením kupujúceho ako nového majiteľa.

Proces následného vyplatenia vinkulovaných peňazí trvá zvyčajne do troch pracovných dní.

Zriadenie bankovej vinkulácie krok za krokom:

1. Príprava kúpnej zmluvy: Pred zriadením bankovej vinkulácie je potrebné mať s druhou stranou (predávajúcim) dohodnuté a odsúhlasené znenie kúpnej zmluvy. V kúpnej zmluve sa uvádza spôsob úhrady kúpnej ceny a aké podmienky musia byť splnené na to, aby sa kúpna cena vyplatila z bankovej vinkulácie v prospech predávajúceho a kedy sa naopak vracia kupujúcemu. Znenie kúpnej zmluvy sa následne zasiela banke. Banka by mala prevziať podmienky z kúpnej zmluvy, na ktorých sa dohodli predávajúci a kupujúci.
2. Zriadenie vinkulácie: Kupujúci zloží krátko pred podpisom kúpnej zmluvy na vinkulovaný účet v banke kúpnu cenu. Spravidla v deň podpisu kúpnej zmluvy (pred jej samotným podpisom) sa v banke podpíše zmluva o vinkulácii. Túto zmluvu podpisuje kupujúci ako zložiteľ a banka. V zmluve o vinkulácii je uvedené, že kupujúci má počas určenej doby obmedzenie nakladať s týmito peňažnými prostriedkami. Zároveň sa v zmluve uvedú podmienky, kedy banka peniaze vyplatí predávajúcemu. Vinkulácia sa spravidla zriaďuje na obdobie 60 až 90 dní a počas tejto doby kupujúci nemôže so svojimi peniazmi nakladať.
3. Podpis kúpnej zmluvy a návrh na vklad: Následne sa podpíše kúpna zmluva a podá sa návrh na vklad na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor).
4. Zavkladovanie vlastníckeho práva: Po úspešnom zavkladovaní vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, kupujúci alebo predávajúci predloží banke spravidla originál výpisu z listu vlastníctva.
5. Kontrola a uvoľnenie prostriedkov: Banka skontroluje, či je list vlastníctva v takom stave, ako sa dohodli v zmluve o vinkulácii, teda či je kupujúci zapísaný ako vlastník, či tam nie sú zapísané nejaké ťarchy, poznámky alebo plomby o prebiehajúcom katastrálnom konaní. Kupujúci tak má istotu, že peniaze sa predávajúcemu uhradia až v prípade úspešnej kúpy nehnuteľnosti, keď bude kupujúci zapísaný ako vlastník na liste vlastníctva. Predávajúci má zase istotu, že kupujúci nemôže s peniazmi po určitú dobu nakladať a tie budú predávajúcemu vyplatené po splnení dohodnutých podmienok.

Kedy sa oplatí využiť bankovú vinkuláciu?

Oplatí sa ju využiť najmä v prípadoch, ak má kupujúci voľné finančné prostriedky, ktoré chce použiť na kúpu nehnuteľnosti. Týmto spôsobom sa chráni pred rizikom, že by po úhrade kúpnej ceny nebol ešte zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, alebo že by pri prepise vlastníckeho práva mohlo dôjsť na katastri k prerušeniu konania. Samotné vinkulovanie teda núti predávajúceho spolupracovať aj pri takýchto situáciách, keďže svoje peniaze dostane až po zápise.

Riziká bankovej vinkulácie

Napriek tomu, že vinkulácia je jedným z najbezpečnejších prevodov finančných prostriedkov, môže mať svoje riziká. Jedno zásadné riziko, ktorým je exekúcia. Ani zadržané peniaze nie sú pred ňou v bezpečí. V prípade, že na kupujúceho vznikne v procese vinkulácie exekúcia, banková vinkulácia zložené peniaze nechráni pred exekúciou a exekútor môže na tieto peniaze siahnuť. Možné riziko vzniká najmä pre predávajúceho v tom prípade, že na kupujúceho vznikne v procese vinkulácie exekúcia.

Alternatíva: Notárska úschova

Spôsob úhrady kúpnej ceny (resp. jej časti) prostredníctvom notárskej úschovy funguje na rovnakom princípe ako banková vinkulácia. Jediný rozdiel je v subjekte, ktorý úschovu sumy vykonáva. V tomto prípade ním nie je banka, ale notár. Notárska úschova peňazí spočíva v ich zložení spravidla na účet notára, a to spravidla pri vydaní zápisnice o úschove peňazí.

Ako funguje notárska úschova?

Zriadenie notárskej úschovy na základe ust. § 68 a nasl. zákona č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) je v realitnom obchode jeden z najbezpečnejších spôsobov uhradenia kúpnej ceny. Kupujúci celú alebo časť kúpnej ceny odovzdá do úschovy notárovi, ktorý ako neutrálna a dôveryhodná osoba zabezpečí, aby sa peniaze po splnení určitých podmienok, najčastejšie po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdali tomu, komu sa na základe stanovených podmienok dostať majú, teda predávajúcemu.

Pri úschove peňazí spisuje notár notársku zápisnicu. Túto notársku zápisnicu musia podpísať buď obidve zmluvné strany, teda kupujúci (zložiteľ peňazí) aj predávajúci (príjemca peňazí), alebo iba jedna zo strán, kupujúci (zložiteľ).

Zápisnicu o notárskej úschove podpisujú obidve zmluvné strany v prípade, ak:

• podmienky úschovy nie sú presne upravené v kúpnej zmluve,
• sa na kúpnej zmluve neosvedčuje pravosť podpisu príjemcu peňazí,
• alebo ak o to jedna zo zmluvných strán požiada.

Ak sú podmienky úschovy podrobne upravené v kúpnej zmluve a na zmluve sa osvedčí pravosť podpisu príjemcu, postačuje, ak notársku zápisnicu o úschove podpíše iba kupujúci, ktorý zároveň prevedie na účet notára peňažné prostriedky.

Pri zriaďovaní notárskej úschovy je veľmi dôležité správne nastaviť podmienky uvoľňovania zložených peňažných prostriedkov. V kúpnej zmluve alebo priamo v zápisnici o notárskej úschove musia byť uvedené presné podmienky, ako má notár pri vydaní peňazí z notárskej úschovy postupovať. Týmito podmienkami býva spravidla list vlastníctva, na ktorom je ako vlastník kupovanej nehnuteľnosti uvedený kupujúci bez akýchkoľvek tiarch a obmedzujúcich poznámok, a/alebo rozhodnutie okresného úradu (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Výhody a nevýhody notárskej úschovy

Výhody:

• Notár je flexibilnejší a spravidla bez problémov preberie všetky podmienky vyplatenia peňazí tak, ako sa na nich dohodli kupujúci a predávajúci.
• Poskytuje vyššiu mieru ochrany pre obe strany, najmä ochranu pred exekúciou.

Nevýhody:

• Notárska úschova je drahšia ako banková vinkulácia. Odmena notára je uvedená vo vyhláške č. 31/1993 Zb.

Poplatky spojené s vinkuláciou a notárskou úschovou

Vhodným je aj uvedenie dohody zmluvných strán o tom, kto bude hradiť poplatky spojené s bankovou vinkuláciou. V prípade notárskej úschovy sú poplatky vypočítané podľa vyhlášky č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov. Napríklad pri sume zloženej do 3 319,39 EUR je odmena notára 23,24 EUR; pri sume nad 3 319,39 EUR do 16 596,96 EUR vrátane je odmena notára 49,79 EUR.

Vzor kúpnej zmluvy s vinkuláciou (časť týkajúca sa platobných podmienok)

Pre lepšiu predstavu uvádzame príklad časti kúpnej zmluvy, ktorá upravuje platobné podmienky prostredníctvom bankovej vinkulácie:

"Článok VI.Kúpna cena a platobné podmienky

1. Kúpna cena vo výške € (slovom: eur) bude uhradená prostredníctvom bankovej vinkulácie realizovanej bankou: __ , a.s. (ďalej len „banka“).
2. Kupujúci je povinný zložiť finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny na osobitný vinkulovaný účet zriadený v banke do dňa __ .
3. Banka uvoľní finančné prostriedky z vinkulovaného účtu v prospech predávajúceho po splnení nasledujúcich podmienok:a) Predloženie originálu výpisu z listu vlastníctva č. pre k.ú. , obec , okres , na ktorom bude ako výlučný vlastník nehnuteľnosti špecifikovanej v Článku I. tejto zmluvy zapísaný kupujúci, a to bez akýchkoľvek ťarchy, obmedzení prevodu vlastníckeho práva, poznámok alebo plomb o prebiehajúcom katastrálnom konaní, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytov obytného domu uvedeného v Článku I. tejto zmluvy.b) Predloženie právoplatného rozhodnutia okresného úradu __ (katastrálneho odboru) o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti špecifikovanej v Článku I. tejto zmluvy v prospech kupujúceho.
4. Zmluvné strany sa dohodli, že náklady spojené so zriadením a vedením bankovej vinkulácie znáša kupujúci."

Dôležité časti kúpnej zmluvy pri kúpe bytu

Okrem platobných podmienok by kúpna zmluva na byt mala obsahovať aj nasledujúce náležitosti:

• Presné označenie zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu (fyzická osoba); názov, sídlo a identifikačné číslo (právnická osoba).
• Predmet zmluvy: Presná špecifikácia nehnuteľnosti (byt, podiel na spoločných častiach a pozemku) vrátane údajov z listu vlastníctva, čísla parcely a katastrálneho územia.
• Popis bytu a príslušenstva: Podrobný opis bytu, jeho príslušenstva (napr. pivnica, balkón) a vybavenia.
• Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu: Definícia spoločných častí (strecha, základy, schodiská) a zariadení (prípojky, rozvody).
• Technický stav predmetu prevodu: Vyhlásenie kupujúceho o oboznámení sa so stavom nehnuteľnosti.
• Úprava práv k pozemku: Špecifikácia spoluvlastníckeho podielu na pozemku.
• Odovzdanie predmetu prevodu: Dohoda o presných podmienkach a termíne odovzdania bytu, vrátane spísania preberacieho protokolu.
• Osobitné dojednania: Vyhlásenia predávajúceho o neexistencii dlhov, vecných bremien a iných ťarchy.
• Záverečné ustanovenia: Ustanovenia o nákladoch spojených s prevodom, právnej úprave a počte vyhotovení zmluvy.

Vinkulácia ako záruka bezpečnej transakcie

Vinkulácia, či už banková alebo prostredníctvom notárskej úschovy, predstavuje účelové obmedzenie dispozičného práva kupujúceho k finančným prostriedkom na účte. Tento nástroj poskytuje vyššiu mieru istoty a transparentnosti pri realizácii prevodu vlastníctva bytu, čím chráni obe zmluvné strany pred potenciálnymi rizikami a zabezpečuje hladký priebeh celej transakcie. Je to investícia do pokojného spánku a istoty pri jednom z najvýznamnejších finančných rozhodnutí vo vašom živote.

tags: #kupna #predajna #zmluva #na #byt #vinkulaciou