Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom nehnuteľnosti, ale aj medzi predávajúcim a kupujúcim, môžu byť niekedy komplikované. Zvlášť vtedy, keď nájomca prestane platiť nájomné a odmieta sa vysťahovať, alebo keď predávajúci po prevzatí kúpnej ceny odmieta opustiť nehnuteľnosť. V takýchto situáciách sa môžu vyskytnúť právne problémy, ktoré si vyžadujú dôkladnú znalosť legislatívy. Občianske právo jasne stanovuje pravidlá a postupy, ktoré môžu prenajímatelia, ale aj noví vlastníci využiť na ochranu svojich práv a majetku.
Neplatiči a ich dôsledky pre prenajímateľa
Neplatiči môžu spôsobiť prenajímateľom vážne právne a finančné dôsledky. Prenajímateľ má právo požadovať zaplatenie dlžného nájomného spolu s úrokmi z omeškania podľa § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Okrem toho môže prenajímateľ podľa Občianskeho zákonníka začať právne kroky na vysťahovanie nájomníka podľa § 711a ods. 1 písm. d). V krajnom prípade môže neplatenie nájomného viesť k exekúcii majetku nájomníka podľa zákona č. 233/1995 Z.z. Pre prenajímateľa môže mať neplatenie nájomného finančné následky ako je strata príjmu z nájmu a náklady na právne služby.
Ak nájomci odmietajú opustiť nehnuteľnosť, prvým krokom je zaslanie formálnej výzvy na zaplatenie dlžného nájomného. Neplatiči často ignorujú takéto výzvy, čo vedie k nutnosti právnych krokov. Formálna výzva musí uvádzať presný dátum, do ktorého má byť dlžné nájomné uhradené. Musí tiež obsahovať upozornenie na následky neplatenia.
Príklad: Pán Novák prenajal svoj byt pánovi Kováčovi. Po troch mesiacoch pán Kováč prestal platiť nájomné a ignoroval výzvy na zaplatenie. Pán Novák sa rozhodol podať žalobu na súd o vypratanie nehnuteľnosti. Súd rozhodol v prospech pána Nováka a pán Kováč bol povinný sa vysťahovať do 30 dní.
Podľa slovenského Občianskeho zákonníka (§ 711a ods. 1 písm. d)) má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca neplatí nájomné za dobu dlhšiu ako tri mesiace. V takom prípade musí prenajímateľ písomne oznámiť nájomcovi dôvody výpovede a poskytnúť mu primeranú lehotu na vypratanie nehnuteľnosti.
Pasce, ktorým sa prenajímateľ musí vyhnúť
Nočná mora každého prenajímateľa sa často začína nenápadne. Druhý mesiac po sebe neprišla platba za nájom, nájomník nedvíha telefón alebo sa len vyhovára. V takýchto chvíľach sa mnohým prenajímateľom derie na um jediná myšlienka: "Musím ho okamžite dostať von!" Avšak, zastavte sa. Toto nie je právny návod, ale skôr varovanie pred pascami, do ktorých sa môžete ľahko dostať.
Pasca číslo jedna: Výpoveď bez dôvodu
Vaša prvá a najčastejšia myšlienka - dať nájomcovi výpoveď - je v mnohých prípadoch komplikovanejšia, ako sa zdá. Nemôžete dať nájomcovi výpoveď len tak. Musíte mať presný dôvod stanovený zákonom. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 711) existujú konkrétne dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ nájomnú zmluvu ukončiť. Medzi ne patrí napríklad hrubé porušovanie zmluvných povinností alebo ak vlastník potrebuje byt pre seba, svoju rodinu alebo ak byt potrebuje na rekonštrukciu, ktorá znemožňuje užívanie.
Pasca číslo dva: Svojpomoc nie je riešenie
Scenár katastrofy, ktorý si mnohí prenajímatelia predstavujú, je nasledovný: Dáte mu výpoveď. On ju nepreberie. Alebo ju preberie, ale jednoducho neodíde. V takomto momente môže prenajímateľa napadnúť myšlienka, že si byt "vyrieši" sám - vymení zámku, alebo dokonca násilne vyprace nájomníka a jeho veci. Toto je však extrémne nebezpečná cesta. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, vylúčenie tzv. "ofenzívnej svojpomoci" jednoznačne vyplýva z doslovného znenia § 6 Občianskeho zákonníka, ako aj z jeho systematického zaradenia. Svojpomoc je prípustná len v obmedzených prípadoch na odvrátenie bezprostredne hroziaceho neoprávneného zásahu do práva. Vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia alebo iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním. V závislosti od okolností by sa vlastník nehnuteľnosti mohol dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody. Hoci sa to môže zdať z etického hľadiska nespravodlivé, právny stav je taký, že súdy už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorá bola jeho vlastníctvom, avšak obýval ju niekto iný. V tomto smere je právne bezvýznamné, či takáto osoba má alebo nemá evidovaný trvalý pobyt.
Pasca číslo tri: Okamžité ukončenie zmluvy (odstúpenie)
Aby ste mohli od zmluvy odstúpiť (okamžite ju ukončiť), musí ísť o extrémne hrubé porušenie zmluvy. Realita je však taká, že zmluva z internetu má túto klauzulu buď príliš všeobecnú, alebo je právne neplatná. Amatérski prenajímatelia často spoliehajú na Občiansky zákonník, no profesionálne pripravené zmluvy sú postavené na relevantných zákonoch a sú vašou poistkou.
Právny rámec vlastníckeho práva a súdny proces
V zmysle čl. 20 ods. 1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Toto právo, rovnako ako ostatné, požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 Občianskeho zákonníka, pôsobí voči všetkým (erga omnes). Nikto preto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu, teda protiprávne. O protiprávny zásah do vlastníckeho práva ide napríklad aj vtedy, ak osoba, ktorá nemá vlastnícke alebo iné užívacie právo k nehnuteľnosti, ju užíva.
Aj s najlepšou zmluvou je vysťahovanie neplatiča stres. Ak nájomca neplní svoje povinnosti a odmieta byt opustiť po skončení nájomného vzťahu, jediná legálna cesta vedie cez súd.
- Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti: Vlastník alebo iná oprávnená osoba musí podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. V tomto konaní súd preskúma všetky relevantné skutočnosti a dôkazy.
- Právoplatné rozhodnutie súdu: Ak súd rozhodne v prospech vlastníka a uloží nájomcovi povinnosť vypratať nehnuteľnosť, toto rozhodnutie sa stane právoplatným a vykonateľným po uplynutí lehôt na podanie opravných prostriedkov.
- Návrh na výkon exekúcie: Ak nájomca ani po právoplatnom rozhodnutí súdu dobrovoľne byt neuvoľní, vlastník nehnuteľnosti môže podať návrh na vykonanie exekúcie súdnemu exekútorovi.
- Exekučný proces: Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku, ak exekučný titul ukladá povinnému vypratať nehnuteľnosť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota na vznesenie námietok proti exekúcii.
- Samotné vypratanie: Pri samotnom úkone vypratania exekútor zabezpečí odstránenie vecí z nehnuteľnosti a ich odovzdanie povinnému alebo plnohoľnej osobe z jeho rodiny. Ak tieto veci nikto neprijme alebo ich prevziať nechce, spíšu sa a dajú obci do úschovy. Ak si ich nevyzdvihnete do šiestich mesiacov, môžu byť predané.
Jediné veci, ktoré potrebujete na VYHRÁVANIE prípadu vysťahovania
Ochrana nájomcu a zvláštne okolnosti
Je dôležité si uvedomiť, že Občiansky zákonník poskytuje určitú zvýšenú ochranu niektorým osobám. Napríklad, ak sa nájomný pomer skončil pre neplatenie nájomného alebo úhrad za energie a služby a nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním sa rozumie byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie. Súd vždy prihliada na konkrétne okolnosti prípadu, a preto právne zložité spory môžu trvať dlhšie.
Prevencia je kľúčová
Aj keď sa súdne konanie môže zdať zdĺhavé, je to jediný spôsob, ako zákonne vyriešiť problém s neplatiacim alebo neodchádzajúcim nájomcom. Prenájom bytu nie je o náhode, je to o profesionálnom procese.
- Dôkladná previerka nájomcu: Pred podpísaním zmluvy je nevyhnutné dôkladne preveriť potenciálneho nájomcu. Je možné nahliadnuť do Centrálneho registra exekúcií (za poplatok) alebo zistiť informácie o dlžníkoch Sociálnej poisťovne, zdravotných poisťovní a finančnej správy. Realitné kancelárie často vedú aj registre problémových nájomcov.
- Kvalitná nájomná zmluva: Použitie zmluvy pripravenej právnikmi, ktorá je postavená na relevantných zákonoch a obsahuje jasné klauzuly o podmienkach nájmu, platbách, sankciách a ukončení zmluvy, je vašou najlepšou poistkou. Podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať všetky podstatné náležitosti vrátane výšky nájomného, termínu splatnosti a dôsledkov neplatenia. Zmluva musí tiež špecifikovať práva a povinnosti prenajímateľa bytu.
- Kaucia (depozit): Stanovenie primeranej kaucie pri podpise zmluvy môže pokryť prípadné dlhy na nájomnom, úhradách za energie a služby, alebo škody na byte. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť depozit najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za energie a služby.
- Profesionálny manažment: Ak plánujete prenajať byt v Bratislave alebo inom väčšom meste, zvážte využitie služieb profesionálnej spoločnosti, ktorá sa zaoberá správou nehnuteľností. V takom prípade sa o riešenie problémov s nájomníkmi postarajú oni. Keď nájomca mešká 3 dni, nevoláte mu vy. Oni manažujú proces, spúšťajú právny proces výpovede a zabezpečujú odovzdanie bytu.
Pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú, sú tiež dôležitými preventívnymi opatreniami. Týmto spôsobom je možné predísť eskalácii problémov a zamedziť neplateniu nájomného.
Príklad: Pán Novák vždy pred uzatvorením nájomnej zmluvy preverí potenciálneho nájomníka. Získava referencie od predchádzajúcich prenajímateľov a preveruje si ich finančnú situáciu. Do zmluvy zahrnie jasné podmienky týkajúce sa platieb a sankcií za ich neplatenie.
Riešenie sporov s neplatiacimi nájomníkmi
Kľúčovým faktorom pri riešení sporov s neplatiacimi nájomníkmi je komunikácia. Prenajímateľ a nájomca by sa mali pokúsiť vyriešiť problém prostredníctvom priateľskej dohody. Je dôležité byť empatický a snažiť sa pochopiť dôvody, prečo sa stal z nájomcu neplatič. V mnohých prípadoch môže byť súdne konanie zdĺhavé a nákladné. Preto je často výhodné hľadať alternatívne riešenia sporu.
- Mediácia: Mediácia je proces, pri ktorom neutrálny mediátor pomáha obom stranám dospieť k vzájomne prijateľnému riešeniu. Je upravená zákonom o mediácii.
- Arbitráž: Arbitráž je záväzný proces, kde si neutrálna tretia strana vypočuje argumenty oboch strán a rozhodne o výsledku. Arbitrážne konanie je upravené zákonom o rozhodcovskom konaní.
Príklad: Pani Kováčová mala problém s nájomcom, ktorý prestal platiť nájomné kvôli strate zamestnania. Namiesto okamžitého podania žaloby na súd sa rozhodla dohodnúť sa s nájomcom na odklade platby a splátkovom kalendári.
Ak priateľská dohoda nie je možná, je na mieste zvážiť formálnu písomnú dohodu, ktorá bude záväzná pre obe strany. Dohody je vhodné podpísať pred notárom - zvýši sa ich právna váha.
Situácie s predávajúcim, ktorý sa nechce vysťahovať
Podobné komplikácie môžu nastať aj pri predaji nehnuteľnosti, keď sa predávajúci po prevzatí kúpnej ceny odmieta vysťahovať. V takom prípade je dôležité postupovať systematicky a v súlade so zákonom.
Príklad: Dobrý deň. Zakúpil som dom. V zmluve je uvedené, že sa má vystťahovať do 31.12.2016. Peniaze už dostal, no zatiaľ si nenašiel nové bývanie a nemá sa kam vystťahovať. Chce tam ešte bývať asi tak jeden až dva mesiace, no mne to veľmi nevyhovuje, pretože dom je v hroznom stave a chcel by som začať s rekonštrukciou. Ako ho mám dostať z domu čo najskôr?
Odpoveď: Pokiaľ ste sa v zmluve dohodli na termíne vysťahovania a dotyčný sa nevysťahuje, porušuje tým kúpnu zmluvu a aj zákon, nakoľko bude užívať Vašu vec bez právneho dôvodu. Ak ste v zmluve mali dojednanú sankciu za porušenie zmluvy (napr. zmluvnú pokutu) môžete ju použiť. Odporúčam však nájsť nejaký kompromis. Ak sa Vám nepodarí dohodnúť, môžete podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti.
Existuje niekoľko alternatívnych riešení v prípade, že predávajúci odmieta opustiť nehnuteľnosť:
- Dohoda o budúcej zmluve: Uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve, z ktorej bude vyplývať, že riadna kúpnopredajná zmluva bude spísaná až po vysťahovaní predávajúceho z bytu a následne aj uhradená kúpna cena. Toto je často najlepšia alternatíva z hľadiska právnej istoty, nakoľko sa nebudete musieť starať o problémy s predávajúcim, ktorý sa nebude chcieť z bytu vysťahovať.
- Notárska zápisnica: Spísanie kúpnopredajnej zmluvy a súčasne spísanie notárskej zápisnice ako exekučného titulu o povinnosti vysťahovať sa z bytu v dohodnutej lehote s dojednaním podmienok. V prípade, že sa predávajúci nevysťahuje, budete môcť podať návrh na exekučné konanie.
Ak ste už skúsili všetko, ale problém s neplatičmi alebo neodchádzajúcimi osobami stále pretrváva, obráťte sa na skúseného právnika. Poskytne Vám odborné poradenstvo a právnu pomoc.
Ak narazíte na komplikácie s nájomníkmi alebo predávajúcimi, zaznamenajte všetku komunikáciu a uchovávajte si kópie dôležitých dokumentov. Tieto kroky sú nevyhnutné pre úspešné riešenie prípadných právnych sporov.