Predaj súčasného bytu a kúpa nového je proces, s ktorým sa na realitnom trhu stretáva mnoho ľudí. Hoci sa tento proces môže zdať na prvý pohľad komplikovaný, nie je nezvládnuteľný. Kľúčom k úspechu je strategické plánovanie, spolupráca s odborníkmi a flexibilné myslenie. V tomto článku sa pozrieme na výzvy a riešenia, ktoré vám pomôžu zvládnuť kúpu a predaj bytu súčasne bez zbytočného stresu a s dôrazom na pochopenie aktuálnej situácie na dynamickom slovenskom realitnom trhu.
Dôležitosť správneho načasovania a plánovania
„Trpezlivosť je umenie čakania bez strachu zo straty nadšenia,“ povedal Ralph Waldo Emerson. Najväčšou výzvou pri súčasnej kúpe a predaji nehnuteľnosti je zosúladenie dvoch odlišných transakcií. Ideálne by bolo, keby ste našli predávajúceho a kupujúceho, ktorí sú rovnako pripravení konať ako vy, no v praxi sa veci často vyvíjajú inak.
Je preto kľúčové dobre si rozplánovať časový harmonogram. Začnite analýzou realitného trhu v oboch lokalitách - tam, kde predávate, aj tam, kde kupujete. Cieľom je zistiť, ako rýchlo sa nehnuteľnosti v danej oblasti predávajú a kupujú. Rýchlejší trh znamená menej času na realizáciu, zatiaľ čo pomalší trh môže vyžadovať väčšiu trpezlivosť a flexibilitu.
Predaj pred kúpou - alebo naopak?
„Plánujte tak, aby ste sa vedeli prispôsobiť neočakávanému,“ radil John F. Kennedy. Jednou z najdôležitejších otázok, ktorú si musíte položiť, je: Čo urobiť ako prvé? Predať najskôr starý byt alebo kúpiť nový? Odpoveď závisí od vašich finančných možností.
Ak máte dostatok finančných prostriedkov na to, aby ste si mohli kúpiť nový byt ešte pred predajom toho starého, môže to byť pohodlnejšie riešenie. Na druhej strane, ak potrebujete financie z predaja na kúpu, bude nevyhnutné najprv uzavrieť predajnú transakciu.
Preklenovací prenájom ako riešenie
Čo ak sa vám podarí predať byt, ale nový ste ešte nenašli? V takejto situácii môže byť nevyhnutné presťahovať sa do prenájmu na prechodné obdobie. Toto riešenie vám poskytne čas na nájdenie vhodného nového bývania bez zbytočného tlaku. Prenájom vám dá flexibilitu a pokoj na realizáciu ďalších krokov bez toho, aby ste sa museli ponáhľať s kúpou nehnuteľnosti.
Možnosť predaja s podmienkou nájmu
Jednou z alternatív, ktorú môžete zvážiť, je predaj bytu s podmienkou krátkodobého nájmu. To znamená, že byt predáte, ale na určitý čas si v ňom ponecháte nájomné právo, kým si nezariadite presťahovanie do nového bytu. Týmto spôsobom si vytvoríte bezpečný priestor na dokončenie všetkých potrebných krokov bez nutnosti hľadať dočasné bývanie.
Nie každý predávajúci však môže s touto podmienkou súhlasiť. Preto môže byť predaj s touto podmienkou zdĺhavejší a vyžadovať viac času na nájdenie správneho kupujúceho, alebo pripravenosť na kompromis pri rokovaní o predajnej cene.
Flexibilita ako vaša najväčšia výhoda
Buďte pripravení na to, že proces nemusí byť vždy hladký. Môže sa stať, že váš byt sa predá rýchlejšie, než očakávate, alebo naopak, nájsť nový byt môže trvať dlhšie. Flexibilita, či už v časovom rozvrhu alebo v požiadavkách na nový byt, vám pomôže prejsť týmto obdobím bez zbytočného stresu. Je potrebné mať pripravený plán B pre každú možnosť.
Nie je nič neobvyklé, že ľudia prežívajú určitú dobu medzi dvoma nehnuteľnosťami v podnájme alebo si dočasne uskladnia nábytok. Ak ste pripravení na rôzne scenáre, znížite tým tlak a zvýšite šance, že proces zvládnete s rozvahou.
Ako kúpiť a predať dom súčasne
Spolupráca s realitným maklérom
Realitný maklér, ktorý rozumie miestnemu trhu a má skúsenosti s podobnými situáciami, vám môže výrazne uľahčiť celý proces. Pomôže stanoviť reálnu cenu za váš byt a zároveň vám poradí pri vyjednávaní o kúpe nového bývania. Je to zvlášť dôležité, keďže predaj a kúpa súčasne vyžadujú efektívnu koordináciu krokov, čo sa môže bez odborníka komplikovať.
Kúpa nehnuteľnosti: Investícia do budúcnosti
Kúpa nehnuteľnosti predstavuje dlhodobú investíciu do vlastného majetku. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že je vždy výhodnejšie kúpiť si vlastný byt alebo dom, nemusí to tak vyhovovať každému.
Dotovaná hypotéka a hyponájom
Niektorí developeri ponúkajú tzv. dotované hypotéky, kde klientovi na isté obdobie ponúknu „nižší úrok“ ako banka. Podmienky si nastavuje každý developer individuálne. Napríklad, ak si klient pri kúpe nového bytu (kúpna cena 250 000 eur) vezme hypotéku vo výške 200 000 eur so štandardnou splátkou 1 036 eur a splatnosťou 30 rokov, developer mu môže ponúknuť „dotovanú hypotéku“ s úrokom 1,49 % na dva roky. Splátka pri takejto úrokovej sadzbe by vychádzala vo výške 689 eur. Rozdiel medzi oboma sumami je 347 eur. Pri dotovanej hypotéke developer zvyčajne získa od banky štandardný úrok a následne platí banke splátku hypotéky v plnej výške, pričom si splátku hypotéky sám hradí.
Z dotovanej hypotéky sa na trhu možno stretnúť s možnosťou tzv. hyponájmu, kedy si klient nehnuteľnosť najprv prenajíma a následne si ju kúpi, za kúpnu cenu dohodnutú na začiatku. Za určitých podmienok sa zaplatený nájom z kúpnej ceny odráta. Klient býva v nehnuteľnosti už v súčasnosti, pričom sa mu kúpna cena nezmení. Môže si tiež zariadiť byt podľa vlastných predstáv.
Kúpa staršej nehnuteľnosti a jej financovanie
Situácia na trhu sa vracia do normálu, čo znamená, že rozdiely medzi cenami novostavieb a starších bytov sa zväčšujú (ceny starších bytov klesajú rýchlejšie). Preto, ak má kupujúci pri riešení otázky vlastného bývania nižší rozpočet, môže byť riešením kúpa staršej nehnuteľnosti. Staršia nehnuteľnosť (byt či dom) môže byť v súčasnosti atraktívna aj kvôli:
- Možnosti vyjednať nižšiu realizačnú cenu
- Možnosti prevodu hypotéky
- Možnosti využiť dotáciu na rekonštrukciu (pri domoch)
Prevod hypotéky
Ak kupujúci natrafí na nehnuteľnosť, na ktorej je záložné právo, existuje možnosť prevodu existujúcej hypotéky na nového majiteľa. Prevod hypotéky bude vyššia, tak ako to je napríklad v prípade refinancovania. Banky túto možnosť dnes ponúkajú bežne (na rozdiel od minulosti).
Prenájom vs. kúpa: Finančné porovnanie
Z finančného hľadiska často vychádza krátkodobo výhodnejšie prenájom, no dlhodobo vlastné bývanie.
Modelový príklad
Na portáli Nehnuteľnosti.sk sme porovnali 4 byty. Ak sa 2-izbový byt v Bratislave s cenou približne 225 000 eur financuje 80 % hypotékou (180 000 eur) so splatnosťou 30 rokov a úrokom okolo 3,5 % p.a., mesačná splátka hypotéky či nájom sa až tak nelíši.
V menších krajských mestách, ako napríklad v Nitre, sú rozdiely o niečo výraznejšie.
Investičný pohľad na kúpu nehnuteľnosti
Napriek tomu sa oplatí zvažovať kúpu nehnuteľnosti aj na investíciu, práve kvôli pretrvávajúcim nízkym úrokovým sadzbám. Akákoľvek situácia na trhu je, vždy sa dá dobre kúpiť. Je to skôr o vychytaní príležitosti. Častokrát sú dobrou voľbou nehnuteľnosti, ktoré sa predávajú po dedičstve, prípadne ak máte možnosť dostať sa k ponuke nehnuteľnosti ešte pred jej zverejnením na portáloch.
Ako pristupujú banky k investičným nákupom?
Ak si klient berie dnes druhú a ďalšiu hypotéku, v jednej banke mu rovno skrátia splatnosť na 20 rokov a znížia LTV na 80 %.
Z čoho pozostáva výnos z investičného bytu?
Je ideálne, ak vám nájomné pokryje splátku hypotéky (t.j. istiny aj úroku), platby správcovi, ktoré obsahujú aj fond opráv, platby za energie a internet s TV. Nesmiete tiež zabudnúť na to, že nie celý rok sa vám musí podariť mať nehnuteľnosť prenajatú.
Jednoduché porovnanie kúpy a prenájmu
Podľa autora analýzy Mikuláša Cára existuje viacero metód, ako vyhodnotiť výhodnosť kúpy alebo prenájmu. Jednoduché posúdenie spočíva v porovnaní priemernej ceny nehnuteľnosti na bývanie s priemernou ročnou cenou prenájmu porovnateľnej nehnuteľnosti - teda prvú hodnotu vydelíte druhou.
Ak sa, podľa jedného z používaných prístupov, pomer ceny k prenájmu rovná hodnote 20, cena nehnuteľnosti sa nachádza už na hranici jej nadhodnotenia. Ak je pomer ceny vlastného bývania k cene nájmu nižší ako 20, je výhodnejšie nehnuteľnosť na bývanie kúpiť. V prípade vyššieho pomeru je výhodnejšie uvažovať o prenajatí si domu alebo bytu.
Z priemerných údajov na Slovensku totiž vyplýva, že kúpiť dom alebo byt sa oplatí v prípade bývania v danej nehnuteľnosti viac ako sedem rokov.
Kalkulácia nákladov na kúpu a prenájom z dlhodobého pohľadu
Pre porovnanie si zvolil starší dvojizbový byt s plochou 45 až 55 štvorcových metrov v bratislavskom Ružinove. Aktuálna kúpna cena takéhoto bytu je 123-tisíc eur a mesačné náklady súvisiace s jeho užívaním dosahujú 120 eur. Prepočet porovnáva hypotekárne úvery s úrokovou sadzbou 1,2 percenta a 3,5 percenta. Pre zjednodušenie analytik počíta s priemerným dvojpercentným medziročným rastom všetkých cien počas celého obdobia.
V súčasných podmienkach je teda výhodnejšie vziať si hypotéku a platiť mesačné splátky banke ako platiť nájomné, pokiaľ má človek stabilný príjem a nejaké úspory.
Komu sa oplatí nájom?
Analytik pripúšťa, že napriek faktom, ktoré hovoria v prospech kúpy nehnuteľnosti, je nájom pre určitú skupinu ľudí lepším riešením. Patria sem tí, ktorí si chcú užívať alebo potrebujú voľnosť, napríklad často cestujú, či už súkromne alebo pracovne.
Finanční experti upozorňujú, že kto nemá v pláne vlastniť nehnuteľnosť viac ako sedem rokov, urobí lepšie, ak pôjde do prenájmu. Platí to aj pre mladých ľudí, ktorí ešte študujú a popri tom pracujú alebo nastúpili do prvého zamestnania. Najmä v prípade, ak si prenajímajú byt s viacerými a delia sa o náklady.
Predaj investičnej nehnuteľnosti s nájomníkmi
Ak patríte medzi vlastníkov domov či bytov, ktoré sú využívané ako investičné nehnuteľnosti a plánujete ich predaj, určite ste sa dostali do situácie, kedy musíte zvážiť aj prítomnosť vašich dlhodobých nájomníkov. Predaj takejto nehnuteľnosti nie je len o samotnej transakcii, ale je potrebné brať do úvahy aj práva nájomcov a legislatívne podmienky platné na Slovensku.
Predtým, než začnete s predajom, je dôležité zabezpečiť nehnuteľnosť vo vynikajúcom stave. Zamerajte sa na drobné opravy a úpravy, ktoré môžu výrazne zvýšiť jej hodnotu. Nový náter stien, výmena svietidiel alebo profesionálne upratanie priestoru dokáže urobiť zázraky. Aby ste si mohli správne nastaviť cenu nehnuteľnosti, odporúčam vám využiť služby realitného agenta so špecializáciou na investičné nehnuteľnosti.
Pri obhliadkach je zásadná komunikácia s nájomníkmi. Tí by mali byť informovaní o plánovaných návštevách a mal by existovať jasný plán, ktorý minimalizuje narušenie ich každodenného života. Pri rozhodovaní o tom, či predať nehnuteľnosť s aktívnymi nájomníkmi alebo počkať na ukončenie nájomnej zmluvy, zvážte svoje možnosti. Nevýhodou predaja takejto nehnuteľnosti môžu byť obmedzenia týkajúce sa organizovania obhliadok. Nájomníci si možno budú želať mať určitý časový rámec pre návštevy potenciálnych kupcov, čo môže skomplikovať celý proces.
Ak plánujete predať nehnuteľnosť so súčasnými nájomníkmi, poraďte sa so skúseným realitným agentom.
Komplexné služby pre bezstarostné transakcie
Rozumieme, že transakcie s nehnuteľnosťami môžu byť zložité a časovo náročné. Práve preto Vám ponúkame komplexné služby na mieru, ktoré zahŕňajú nielen profesionálne poradenstvo a zastúpenie, ale aj prebratie všetkých administratívnych úkonov spojených s predajom, kúpou či prenájmom. Navyše, s nami môžete počítať s tým, že preberieme na seba všetky poplatky spojené s katastrálnym konaním, notárskymi úkonmi a inými poplatkami, ktoré sú súčasťou transakcie. Uvedomujeme si, že každý klient má unikátne potreby a očakávania. Zverte nám starosti spojené s Vašou nehnuteľnosťou a užite si pohodlie a istotu, ktoré prichádzajú s profesionálnym a spoľahlivým partnerom.
