Nadobudnutie nehnuteľnosti predstavuje značný záväzok, ktorý si vyžaduje precízne plánovanie a pochopenie všetkých súvislostí. S jasným pochopením rozdielov a implikácií, sa táto rozhodnutie stáva omnoho jednoduchším. Vysvetlíme si to bez zbytočného právneho žargónu a komplikovaných formulácií, aby ste mohli urobiť najlepšie rozhodnutie pre svoje podnikanie.
Osobné vlastníctvo verzus vlastníctvo firmy
V bežnej situácii, keď si kúpite byt, je zapísaný na vaše meno ako fyzická osoba. Toto znamená, že všetky práva a povinnosti spojené s nehnuteľnosťou nesiete osobne. Kúpa na firmu však znamená, že vlastníkom nehnuteľnosti sa stáva vaša spoločnosť (napríklad s.r.o.). V tomto prípade je nehnuteľnosť súčasťou aktív firmy, nie vášho osobného majetku. Toto rozlíšenie je kľúčové pri daňovom a právnom posudzovaní vlastníctva a využívania nehnuteľnosti.
Investícia do nehnuteľnosti na firmu: Prenájom a jeho špecifiká
Ak plánujete nehnuteľnosť využívať ako investíciu a prenajímať ju, či už krátkodobo (napríklad cez Airbnb) alebo dlhodobo, kúpa na firmu môže byť výhodná. Predpokladajme, že vaša s.r.o. generuje pravidelne vysoký zisk. Firma teda zakúpi nehnuteľnosť a peniaze sa investujú do aktív, čím sa zvyšuje hodnota spoločnosti a potenciálne aj jej príjmy z prenájmu. Pamätajte však, že nehnuteľnosť nie je vaša osobná, ale patrí firme. Táto možnosť sa čoraz častejšie využíva najmä v krajinách ako Albánsko, Chorvátsko či Španielsko, kde môžu byť špecifické daňové a právne výhody.
Častou chybou je myslieť si, že kúpa domu na firmu automaticky prinesie úspory alebo daňové výhody bez ďalšieho zváženia. Ak ju vlastní firma, platí daň vždy, aj keď sa môže líšiť v závislosti od spôsobu jej využívania a odvodových povinností.
Komplexnosť kúpy nehnuteľnosti na firmu: Viac než len "vyššia výhodnosť"
Kúpa nehnuteľnosti na firmu nie je automaticky „lepšia“ voľba. Ak sa pre ňu rozhodujete len preto, že vám niekto povedal, že „sa to viac oplatí“, zastavte sa. Ako podnikateľ alebo majiteľ s.r.o. v Trnave či Bratislave nad tým pravdepodobne premýšľate. Máte vo firme voľné prostriedky, alebo hľadáte investičnú príležitosť. Niekto vám poradil: “Kúp ten byt na firmu!” V praxi je to však jeden z právne a daňovo najkomplexnejších krokov, aký môžete urobiť. Toto nie je daňové poradenstvo, ale skôr osveta o potenciálnych nástrahách.
Videopozvánka: Kúpa nehnuteľnosti na fyzickú alebo právnickú osobu? Dane a odvody.
Pasca č. 1: Odpočet DPH pri novostavbe a jej následné využitie
Jednou z prvých pascí, na ktorú môžete naraziť, je súvislosť s DPH pri kúpe novostavby. Predpokladajme, že kupujete novostavbu (platca DPH) za 307 500 € (základ dane 250 000 € + 57 500 € DPH 23 %). Kde je problém? Daňový úrad vám DPH „nedaruje“. Ak máte nárok na odpočet DPH pri kúpe, znamená to, že byt budete využívať na podnikateľské účely, ktoré sú predmetom DPH. A ak byt medzitým použijete na účel oslobodený od DPH (napr. dlhodobý prenájom fyzickej osobe, čo je legislatívne oslobodené), máte povinnosť pomernú časť odpočítanej DPH vrátiť (tzv. pomerný odpočet alebo úprava odpočtu). Toto môže výrazne znížiť pôvodne očakávanú výhodu z odpočtu DPH.
Pasca č. 2: Financovanie prostredníctvom úveru pre s.r.o.
Ďalšou významnou prekážkou môže byť získanie úveru na kúpu nehnuteľnosti pre firmu. Zabudnite na bežné 3,5% hypotéky pre občanov. Banky pristupujú k úverom pre s.r.o. omnoho prísnejšie. Požadujú totiž podstatne viac informácií a dôkazov o finančnej stabilite firmy.
- Prísnejšie posudzovanie: Banka nebude pozerať len na váš osobný príjem, ale bude robiť hĺbkový audit vašej s.r.o., jej cash flow, históriu, účtovné závierky a celkovú bonitu.
- Nižšie LTV (Loan-to-Value): Banka vám málokedy požičia 80-90 % ceny nehnuteľnosti. Očakávať môžete nižšie percento financovania, čo znamená potrebu vyššej vlastnej investície.
Pasca č. 3: Nepeňažný príjem a trhová cena nájmu
Toto je najnebezpečnejšia pasca. Problém sa volá „Nepeňažný príjem“. Ak vám vaša vlastná firma poskytne byt na bývanie (zadarmo alebo za symbolické 1 €), daňový úrad to považuje za váš nepeňažný príjem, ktorý podlieha dani z príjmov fyzických osôb a odvodom. Musíte teda zaplatiť daň z hodnoty, ktorú by ste inak zaplatili za prenájom na trhu.
Ak chcete byť „čistý“ a platiť si firme nájom za bývanie, opäť sa objavuje problém. Musí to byť „cena obvyklá“ (trhová). Ak je trhový nájom 1 000 € a vy si platíte 200 €, daňový úrad vám dorubí daň z rozdielu (teda z rozdielu medzi 1 000 € a 200 €), ako keby ste si tento rozdiel reálne zarobili. Z pohľadu účtovníctva a daní spotreba spoločníkov či konateľov, vrátane bývania v byte firmy, sa z pohľadu podnikania nepovažuje za podnikateľskú činnosť a preto nemôže byť uznaná ako daňový výdavok.
Pasca č. 4: Predaj nehnuteľnosti vlastnenej firmou
Pri predaji nehnuteľnosti sa situácia zásadne líši v závislosti od toho, či ju predáva fyzická osoba alebo firma.
- Ak predáva byt Fyzická osoba (Občan): Ak byt vlastníte viac ako 5 rokov, celý zisk z predaja je oslobodený od dane z príjmu aj od zdravotných odvodov (podľa § 9 Zákona o dani z príjmov). Toto je významná výhoda pre dlhodobých vlastníkov.
- Ak predáva byt Firma (s.r.o.): VŽDY. Aj o 20 rokov. Toto oslobodenie pre firmu neplatí. Celý zisk z predaja (rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou účtovnou cenou) je príjem firmy, ktorý podlieha dani z príjmov právnických osôb vo výške 21 % (resp. 15% pre nižšie zdaniteľné príjmy). Ak by bol byt predaný za nižšiu cenu, ako bola jeho obstarávacia cena, rozdiel sa neuznáva automaticky ako daňový náklad. Môže byť považovaný za pripočítateľnú položku k základu dane, najmä ak nie je preukázaný podnikateľský účel takéhoto zníženia hodnoty.
Účtovné a daňové zaobchádzanie pri kúpe bytu na firmu
Základným predpokladom pre správne zaúčtovanie kúpy nehnuteľnosti na firmu je predovšetkým jasné definovanie účelu, na ktorý bude byt využívaný.
- Byt na ďalší predaj: Ak je od začiatku zrejmé, že byt bude slúžiť na ďalší predaj, účtuje sa v podvojnom účtovníctve na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj, v účtovej triede 1 - Zásoby. V takomto prípade spoločnosť nemôže byt odpisovať účtovne ani daňovo, ale jeho obstarávacia cena sa priamo navýši na uvedenom účte.
- Byt na prenájom alebo iné podnikateľské využitie: Ak je byt obstaraný s iným podnikateľským účelom, napríklad na prenájom, situácia sa mení. Firma si vtedy môže uplatňovať daňové odpisy. Doba odpisovania pre účely daňových odpisov je stanovená na 40 rokov. V takomto prípade sa do daňových výdavkov dostane len 1/40 z obstarávacej ceny nehnuteľnosti ročne. Tieto náklady sa dajú do daňových výdavkov zahrnúť postupne. Ak by byt slúžil na podnikanie v rámci plochy väčšej než 50 percent, je potrebné ho poistiť prostredníctvom produktu vhodného na podnikanie.
V prípade, že firma plánuje byt prenajímať, mala by mať takúto činnosť zapísanú v predmete podnikania. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú špecificky upravené v zákone o dani z príjmov. V prípade, ak by sa byt používal na iné účely, napríklad na bývanie rodinných príslušníkov, z hľadiska dane z príjmov to nie je v poriadku a mohlo by to viesť k neoprávnenému znižovaniu výnosov na strane firmy.
Daňové výhody a riziká spojené s kúpou bytu na firmu
Kúpa bytu na firmu môže priniesť určité daňové výhody, ale zároveň aj značné riziká. Medzi hlavné výhody patrí možnosť uplatňovania daňových odpisov a zahrnutia súvisiacich výdavkov do daňových nákladov, ak je byt využívaný na podnikateľské účely, teda na zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. Tieto výdavky môžu zahŕňať aj odpisy spojené s nehnuteľnosťou.
Odpočet DPH: Komplikovaná oblasť
Jedným z najčastejšie diskutovaných benefitov, ktorý je však často predmetom mýtov, je možnosť odpočtu DPH. Tu je kľúčové zohľadniť účel využívania bytu. Ak je byt využívaný na zdaniteľné plnenia pre účely DPH, platiteľ DPH má nárok na odpočet DPH. Podľa § 49 ods. 2 zákona o DPH si platiteľ môže odpočítať DPH z tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH. To znamená, že byt musí byť používaný na také zdaniteľné plnenia, ktoré sú predmetom DPH.
V praxi však môže nastať situácia, kedy spoločnosť využíva nehnuteľnosť na plnenia, ktoré sú predmetom DPH, ako aj na tie, ktoré predmetom DPH nie sú. V takomto prípade sa uplatňuje tzv. pomerný odpočet DPH pomocou koeficientu. Napríklad, ak by byt bol využívaný na 60% na bývanie (čo je plnenie oslobodené od DPH) a na 40% na podnikanie (napr. skladové priestory, kancelária), nárok na odpočet DPH by bol len zo 40% vstupnej dane. Analogický postup platí, ak sa byt použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od DPH.
Od roku 2019 nastala významná legislatívna úprava týkajúca sa DPH a nehnuteľností určených na bývanie. Prenájom nehnuteľností na bývanie je podľa zákona o DPH oslobodený od DPH, ak sa prenajíma zdaniteľnej osobe. Táto zmena znamená, že ak spoločnosť obstarala byt na účely prenájmu, nemôže si odpočítať DPH z danej nehnuteľnosti, pretože bude využívať nehnuteľnosť na plnenia oslobodené od DPH.
Ďalším dôležitým aspektom je predaj nehnuteľnosti. Predaj bytu, ktorý je určený na bývanie, je oslobodený od DPH za určitých podmienok, ktoré sú definované v § 38 zákona o DPH. Tieto podmienky sa týkajú doby od prvej kolaudácie stavby, resp. od začatia jej prvého užívania, alebo od zmeny účelu užívania stavby. Od roku 2019 platí, že ak je predaj bytu oslobodený od DPH a zároveň pri jeho kúpe bola DPH odpočítaná (čiastočne alebo úplne), vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období roka.
Pokiaľ ide o daň z príjmov právnických osôb, pri predaji bytu sa uplatňuje 21% sadzba dane z príjmov (resp. 15% pre nižšie zdaniteľné príjmy). Ak sa spoločnosť rozhodne byt predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania, môže nastať povinnosť odviesť DPH z predaja, čo môže firmu predajom stratový, kvôli vyššiemu rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou.
Medzi ďalšie riziká patrí zložitejšia evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve, ktorá zvyšuje riziko jej likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie. Ak sú vo firme dvaja spoločníci, byt sa stáva majetkom podniku a nie je v rukách jedného vlastníka. Zložitejšie sú aj výpočty pri odpočte dane a celková evidencia. Nadmerný odpočet DPH pri kúpe bytu môže byť vzhľadom na cenu nehnuteľnosti vo vyššej sume.
Dôležitosť účelu a dlhodobého zámeru pri kúpe
Pri rozhodovaní o kúpe bytu na firmu je zásadné jednoznačne posúdiť účel, na ktorý bude byt využívaný, a dlhodobý zámer s nehnuteľnosťou.
- Dlhodobé držanie: Ak je zámerom držať byt dlhšie ako 5 rokov, z pohľadu dane z príjmov a odvodov sa môže viac oplatit realizovať kúpu skôr na fyzickú osobu, pretože daň nebude v obchodnom majetku a nehnuteľnosť sa nebude zdaňovať ani po 5 rokoch od nadobudnutia.
- Živnostník a obchodný majetok: Ak by ste vlastnili nehnuteľnosť ako živnostník, situácia sa môže javiť ako komplikovanejšia, ale často býva daňovo a odvodovo najvýhodnejšia. Ako samostatne zárobková osoba si môžete na každý obchodný majetok uplatňovať odpisy, dane alebo poistenia. Zakúpenú nehnuteľnosť musíte zaradiť do majetku a určiť jej odpisový plán. Obvykle sa obytný priestor zaraďuje do štvrtej odpisovej skupiny s 20-ročnou dobou odpisovania. Výška daňového odpisu sa následne vyčísli podľa alikvotnej čiastky z dĺžky využívania v zdaňovacích mesiacoch. Okrem odpisov si môžete do daňových výdavkov započítať aj prevádzkové náklady nehnuteľnosti, ako napríklad režijné náklady, výdavky na energiu, opravu alebo údržbu.
Pri kúpe bytu na firmu, ktorá je platiteľom DPH, nie je možné automaticky odpočítať celú daň na začiatku. Odpočet sa uplatňuje len vo výške, ktorá je rovná rozsahu použitia majetku na podnikanie. Vstupná daň sa delí na dve časti: časť, ktorú nie je možné odpočítať z dôvodu použitia nehnuteľnosti na iné účely ako podnikanie, a časť týkajúcu sa odpočtu majetku určeného na podnikanie.
Jednoznačne vyhodnotiť, či je lepšie uprednostniť kúpu bytu na firmu, alebo na fyzickú osobu, nie je možné bez individuálneho posúdenia každej situácie. Dôležité je zohľadniť všetky aspekty - daňové, účtovné, právne a ekonomické - a na základe nich urobiť informované rozhodnutie. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať sa s odborníkmi na účtovníctvo a dane.
Predaj bytu: Oslobodenie od DPH a daňové dôsledky
Predaj nehnuteľnosti, vrátane bytu, je v mnohých prípadoch oslobodený od DPH. Podmienky pre oslobodenie sú definované v § 38 zákona o DPH a týkajú sa najmä doby od prvej kolaudácie stavby alebo od jej prvého užívania. Ak uplynie viac ako 5 rokov od týchto udalostí, predaj stavby určenej na bývanie, teda aj bytu, je oslobodený od DPH. Toto oslobodenie je však v niektorých prípadoch povinné a platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že by predaj s DPH zdanil.
Ak sa predáva byt, pri ktorom sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka. Táto úprava je dôležitá na zabezpečenie správneho daňového zaťaženia.
V prípade, ak sa spoločnosť rozhodne byt predať, príjem z predaja sa zahrnie do základu dane a zdaní sa sadzbou dane z príjmov právnických osôb (21% alebo 15%). Na rozdiel od fyzickej osoby, právnická osoba nemá pri predaji bytu po 5 rokoch od nadobudnutia oslobodenie od dane.
Z pohľadu dane z príjmov, ak by došlo k predaju nehnuteľnosti za nižšiu cenu ako bola obstarávacia cena, tento rozdiel sa neuznáva automaticky ako daňový náklad. Môže byť považovaný za pripočítateľnú položku k základu dane, najmä ak nie je preukázaný podnikateľský účel takéhoto zníženia hodnoty.
Celkovo, kúpa bytu na firmu je komplexná záležitosť s mnohými aspektmi, ktoré vyžadujú dôkladnú analýzu a zváženie individuálnej situácie. V Atte REALITY máme špecializovaný B2B tím, ktorý vám pomôže vykonať audit vášho zámeru a prepočítať váš biznis plán. Na čo presne byt kupujete? Kto v ňom bude? Zvažujete nákup investičného bytu v Trnave alebo Bratislave cez vašu s.r.o.? Nerobte unáhlené rozhodnutia. Ozvite sa nám.