Prenajímanie nehnuteľností je bežnou formou zhodnocovania majetku, ktorá však prináša aj špecifické daňové a administratívne povinnosti. V slovenskom právnom poriadku existujú dva základné prístupy k prenájmu nehnuteľností: buď ako fyzická osoba - nepodnikateľ, alebo ako živnostník. Voľba jedného z nich závisí od rozsahu poskytovaných služieb, charakteru prenájmu a individuálnych preferencií prenajímateľa.
Príjmy z prenájmu ako fyzická osoba - nepodnikateľ
Ak sa rozhodnete prenajímať svoju nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, vaše príjmy z prenájmu sú považované za tzv. pasívne príjmy. Tieto príjmy spadajú pod § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov (ZDP). Tento prístup je menej administratívne náročný a nevyžaduje platenie pravidelných odvodov do Sociálnej a zdravotnej poisťovne, avšak ponúka obmedzené možnosti uplatnenia výdavkov.
Základné charakteristiky prenájmu bez živnosti:
- Zdaňovanie: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti sa zdaňuje v rámci § 6 ods. 3 ZDP.
- Oslobodenie od dane: Každý daňovník si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Táto suma sa odpočíta od celkového príjmu z prenájmu. Ak príjem po odpočítaní oslobodenia nepresiahne zákonnú hranicu pre podanie daňového priznania, povinnosť podať priznanie nevzniká.
- Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
- Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur podľa § 6 ods. 3 ZDP. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
- Výdavky: Ako nepodnikateľ si môžete uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky je potrebné evidovať buď v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, alebo v rámci daňovej evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 ZDP. Jednoduchá excelovská tabuľka môže postačovať.
- Preukázateľné výdavky môžu zahŕňať: výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby, daň z nehnuteľnosti, výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (napr. osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, servis výťahu, poplatky za TV a rozhlas, internet, správu bytového domu, strážnu službu, odvoz smetí - okrem miestneho poplatku za komunálny odpad).
- Daňová strata: Daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP nemôže vykazať daňovú stratu.
- Registračná povinnosť: Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR, má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na tých, ktorí ďalej prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú sami v nájme, alebo prenajímajú časť nehnuteľnosti (okrem pozemku). Registrácia sa vykonáva elektronicky prostredníctvom portálu finančnej správy. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvádza v žiadosti. V prípade neplnenia registračnej povinnosti hrozí pokuta.
- Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastíme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
- Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Príjmy z prenájmu ako živnostník
Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť v rámci živnostenského podnikania, vaše príjmy sa považujú za tzv. aktívne príjmy a zdaňujú sa podľa § 6 ods. 1 ZDP. Tento prístup je vhodný, ak plánujete poskytovať aj doplnkové služby nad rámec základného nájmu (napr. upratovanie, pranie, stravovanie) alebo ak chcete mať možnosť uplatniť si paušálne výdavky.
Základné charakteristiky prenájmu na živnosť:
- Zdaňovanie: Príjmy z prenájmu nehnuteľností na základe živnostenského oprávnenia spadajú pod § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
- Výdavky: Ako živnostník si môžete uplatniť buď paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmu bez limitu, alebo preukázateľné výdavky.
- Príklad č. 3 (pokračovanie): Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z 1 550 eur, čo predstavuje 930 eur. Zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti je tak 620 eur (1 550 - 930). Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 eur zo závislej činnosti + 620 eur z prenájmu), má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
- Odvody: Pri prenájme na živnosť vzniká povinnosť platiť odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne, ak fyzická osoba nie je súčasne zamestnancom alebo poistencom štátu. Výška odvodov sa odvíja od výšky príjmov.
- Registračná povinnosť: Okrem registrácie na daňovom úrade je potrebné získať aj živnostenské oprávnenie. Tento proces je možné vybaviť elektronicky.
- Základné služby: Pri prenájme na živnosť je dôležité rozlišovať, či ide len o poskytovanie základných služieb, ktoré zabezpečujú užívanie nehnuteľnosti, alebo o poskytovanie ďalších služieb. Za základné služby sa nepovažuje napr. upratovanie prenajímaných priestorov, stráženie nehnuteľnosti ani iné aktivity prenajímateľa, ktoré nadväzujú na prenajatý priestor. Ak prenajímateľ poskytuje okrem prenájmu aj iné služby, jeho príjem môže byť klasifikovaný ako príjem zo živnosti (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP), nie ako príjem z prenájmu (§ 6 ods. 3 ZDP).
Prenájom nehnuteľnosti
Spoločné vlastníctvo a prenájom
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky. Každý z manželov si pritom môže uplatniť samostatné oslobodenie od dane do výšky 500 eur.
- Príklad č. 1 (manželia): Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
- Príklad č. 3 (manželia): Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (po rozdelení celkového príjmu 3 720 eur na polovicu a odpočítaní 500 eur oslobodenia).
Krátkodobý prenájom
Krátkodobý prenájom bytu, často označovaný ako poskytovanie ubytovacích služieb, sa v súčasnosti teší veľkej obľube. Tento typ prenájmu, ak zahŕňa aj doplnkové služby, sa môže považovať za podnikanie a vyžadovať si živnostenské oprávnenie. Právne vzťahy pri krátkodobom nájme bytu upravuje zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý definuje nájom na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.
Dôležité aspekty prenájmu
- Nájomná zmluva: Hoci písomná zmluva nie je vždy povinná, jej uzatvorenie je silne odporúčané. Zmluva by mala jasne definovať práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, výšku nájomného, spôsob platby, dobu nájmu a ďalšie podmienky.
- Realitná kancelária: V prípade, že nemáte čas alebo skúsenosti s hľadaním nájomníkov a obhliadkami, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie. Tá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy.
- Kaucia (zábezpeka): Kaucia sa pri prijatí obvykle neeviduje ako zdaniteľný príjem; príjmom sa stáva až pri jej započítaní na dlhy alebo škody.
- Daňová evidencia: Dobre nastavená daňová evidencia prenajímateľa je kľúčová pre správny výpočet dane a transparentné preukázanie údajov pri prípadnej kontrole. Mala by obsahovať systematický súbor záznamov o príjmoch, výdavkoch, majetku a záväzkoch súvisiacich s prenájmom.
Rozhodnutie, či prenajímať nehnuteľnosť s živnosťou alebo bez nej, je strategické a malo by vychádzať z dôkladného zváženia všetkých legislatívnych požiadaviek, daňových povinností a rozsahu plánovaných aktivít. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.