Kto môže sprostredkovať prenájom nehnuteľnosti a aké sú podmienky?

Sprostredkovanie prenájmu nehnuteľností je komplexný proces, ktorý si vyžaduje odborné znalosti a dodržiavanie legislatívnych pravidiel. V prvom rade je dôležité pochopiť, že sprostredkovateľskou činnosťou sa rozumie najmä obstarávanie príležitostí na uzatvorenie zmluvy, ako aj samotné sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností. Táto činnosť je regulovaná a jej výkon podlieha špecifickým podmienkam.

Právne rámce sprostredkovania nehnuteľností

Na Slovensku sa sprostredkovateľskou činnosťou v oblasti nehnuteľností zaoberá predovšetkým Občiansky zákonník a Obchodný zákonník.

Občiansky zákonník a nárok na províziu

V zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že sprostredkovateľovi patrí odmena (v praxi označovaná ako provízia) vtedy, ak k uzatvoreniu sprostredkovávanej zmluvy došlo pričinením sprostredkovateľa. Zákon explicitne nevymedzuje pojem „pričinenie sprostredkovateľa“, avšak pri sprostredkovaní predaja či prenájmu nehnuteľnosti to zvyčajne zahŕňa zaobstaranie záujemcu, zariadenie obhliadky a aktívnu účasť na procese. Medzi činnosťou sprostredkovateľa a výsledkom - uzatvorením zmluvy - musí existovať príčinná súvislosť.

Judikatúra Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (napr. rozsudok sp. zn. 4 Cdo 148/2010) zdôrazňuje, že sprostredkovateľ nie je len pasívnym činiteľom; jeho činnosť musí mať aktívny charakter. Podobne aj judikatúra českého Najvyššieho súdu (napr. rozsudok sp. zn. 30 Cdo 1593/2000) poukazuje na vzťah príčiny a následku medzi činnosťou sprostredkovateľa a uzatvorením zmluvy.

Tretí citovaný judikát českého Najvyššieho súdu (sp. zn. 33 Cdo 3900/2008) pripúšťa aj možnosť zmluvnej modifikácie momentu vzniku nároku na províziu, napríklad naviazanie na príležitosť uzatvorenia zmluvy. Avšak, dosiahnutie výsledku - uzatvorenie zmluvy - možno považovať za pojmový znak sprostredkovateľskej zmluvy, od ktorého sa nemožno odchýliť v zmysle § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Sprostredkovateľská zmluva je zo svojej podstaty odplatná, preto určenie výšky provízie je jej podstatnou náležitosťou. V prípade, že by zmluva neobsahovala dohodu o provízii, mohla by byť považovaná za neplatnú (§ 39 Občianskeho zákonníka). Hoci výška provízie závisí od dohody strán, zákon môže jej výšku limitovať v prípade rozporu s všeobecne záväznými predpismi.

Náhrada nákladov pri sprostredkovaní

Okrem provízie môžu sprostredkovateľovi vzniknúť aj ďalšie náklady. Nárok na ich náhradu vzniká len v prípade, ak si to zmluvné strany výslovne dohodli. V prípade pochybností platí, že náhrada nákladov patrí sprostredkovateľovi len vtedy, ak mu vznikol nárok na províziu (§ 776 Občianskeho zákonníka). Pre odstránenie nejasností je preto vhodné, aby sprostredkovateľská zmluva explicitne vymedzovala nárok na náhradu nákladov alebo ho vylúčila.

Obchodnoprávna úprava sprostredkovania

Obchodný zákonník poskytuje prepracovanejšiu právnu úpravu sprostredkovania, najmä v súvislosti so vznikom nároku na províziu. Zmluvné strany si môžu vybrať z troch možností:

1. Viazať nárok na províziu na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy: Toto je štandardný spôsob, ktorý platí aj vtedy, ak zmluva konkrétny spôsob vzniku nároku na províziu výslovne neupravuje (§ 644 Obchodného zákonníka).
2. Viazať nárok na províziu na zaobstaranie príležitosti pre záujemcu: Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu už zaobstaraním tejto príležitosti, napríklad oznámením informácie o potenciálnom záujemcovi (§ 645 Obchodného zákonníka).
3. Viazať nárok na províziu na moment splnenia záväzku tretej osoby: V tomto prípade má sprostredkovateľ nárok na províziu aj vtedy, ak záväzok zanikol alebo sa jeho splnenie oddialilo z dôvodov na strane záujemcu (§ 646 Obchodného zákonníka).

Výška provízie je spravidla dohodnutá vopred. V prípade, že by si strany konkrétnu výšku nedohodli, má sprostredkovateľ nárok na tzv. obvyklú províziu (§ 647 ods. 1 Obchodného zákonníka).

Obchodný zákonník tiež špecifikuje prípady, kedy sprostredkovateľ nárok na províziu nemá. Ide o situácie, kedy bola zmluva uzatvorená bez súčinnosti sprostredkovateľa, alebo keď bol sprostredkovateľ v rozpore so zmluvou činný aj pre osobu, s ktorou bola zmluva uzatvorená. Avšak, ak zmluva výslovne nezakazuje takúto činnosť, nárok na províziu nie je vylúčený.

Rovnako ako v Občianskom zákonníku, aj Obchodný zákonník ustanovuje, že popri provízii má sprostredkovateľ nárok na náhradu nákladov len vtedy, ak to bolo výslovne dohodnuté (§ 647 ods. 2 Obchodného zákonníka).

Zaujímavou ochranou pre sprostredkovateľa je ustanovenie § 651 Obchodného zákonníka, podľa ktorého mu vzniká právo na províziu aj vtedy, ak bola zmluva s treťou osobou uzatvorená až po zániku sprostredkovateľskej zmluvy, ak to malo súvis s jeho sprostredkovateľskou činnosťou.

Sprostredkovateľská zmluva - kľúčový dokument

Sprostredkovateľská zmluva tvorí neoddeliteľnú súčasť vzťahu medzi sprostredkovateľom (realitnou kanceláriou) a záujemcom (vlastníkom nehnuteľnosti alebo potenciálnym nájomcom/kupujúcim). Jej cieľom je jasne definovať práva a povinnosti oboch strán.

Základné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy:

• Označenie zmluvných strán: Presné určenie, kto je záujemca a kto sprostredkovateľ.
• Predmet zmluvy: Detailný popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom sprostredkovania (predaj, prenájom).
• Povinnosti realitnej kancelárie: Definícia činností, ktoré bude sprostredkovateľ vykonávať na dosiahnutie cieľa zmluvy.
• Dĺžka trvania zmluvy a spôsob jej ukončenia: Jasné vymedzenie časového horizontu spolupráce.
• Forma spolupráce: Exkluzívne alebo neexkluzívne zastúpenie.
• Výška odmeny (provízia): Stanovenie výšky provízie, spôsobu jej úhrady a momentu vzniku nároku.
• Záverečné ustanovenia: Dátum platnosti, počet vyhotovení, súhlas so spracovaním osobných údajov.

Výhody exkluzívneho sprostredkovania

Mnoho majiteľov nehnuteľností sa domnieva, že čím viac realitných kancelárií ponúka ich nehnuteľnosť, tým rýchlejšie sa predá. Opak je však často pravdou. Viacero inzerátov s rôznymi cenami a kvalitou prezentácie môže záujemcov skôr odradiť.

Maklér s exkluzívnou zmluvou má motiváciu investovať do kvalitnej prezentácie nehnuteľnosti (3D obhliadky, home staging, topovanie inzerátov) a dokáže lepšie koordinovať obhliadky, čím šetrí čas majiteľa. Komunikácia s jedným maklérom je tiež efektívnejšia ako s viacerými kanceláriami.

V prípade exkluzívneho sprostredkovania sa záujemca zaväzuje počas dohodnutého obdobia neuzatvoriť inú sprostredkovateľskú zmluvu týkajúcu sa danej nehnuteľnosti. V opačnom prípade môže byť povinný uhradiť paušálnu náhradu výdavkov vo výške napr. 80% dohodnutej provízie. Táto paušálna náhrada je odôvodnená zvýšenými nákladmi a aktivitou sprostredkovateľa pri exkluzívnom zastúpení.

Kto môže vykonávať sprostredkovateľskú činnosť?

Prevádzkovanie činnosti sprostredkovania predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností je viazanou živnosťou. Od 1. februára 2020 sa na jej získanie vyžaduje okrem iného aj absolvovanie odbornej skúšky.

Podmienky na získanie živnostenského oprávnenia na sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností:

• Všeobecné podmienky: Plnoletosť, bezúhonnosť, spôsobilosť na právne úkony.
• Osobitné podmienky:
  • Úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou.
  • Dva roky praxe v odbore realitného sprostredkovania.
  • Osvedčenie o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu vydané vzdelávacou inštitúciou akreditovanou Ministerstvom školstva, vedy, výskumu a športu SR.

Pre právnické osoby platí, že tieto podmienky musí spĺňať štatutárny orgán alebo ním ustanovený zodpovedný zástupca.

Ochrana spotrebiteľa a alternatívne riešenie sporov

Vzťah medzi sprostredkovateľom a záujemcom sa riadi aj právnymi predpismi na ochranu spotrebiteľa. Záujemca má právo odstúpiť od sprostredkovateľskej zmluvy bez udania dôvodu do 14 dní od jej uzavretia. V prípade nespokojnosti so spôsobom vybavenia reklamácie alebo v prípade porušenia práv zo strany sprostredkovateľa, má záujemca možnosť obrátiť sa na alternatívne riešenie sporov prostredníctvom Slovenskej obchodnej inšpekcie.

Sprostredkovateľská zmluva a jej význam

Sprostredkovateľská zmluva chráni obe strany. Pre sprostredkovateľa definuje podmienky, za ktorých má nárok na províziu a chráni ho pred nekalými praktikami. Pre majiteľa nehnuteľnosti garantuje jasne definované podmienky predaja/prenájmu, výšku provízie a rozsah služieb realitnej kancelárie. Zároveň mu umožňuje delegovať administratívne úkony spojené s predajom alebo prenájmom na realitnú kanceláriu. Férové jednanie a jasné definovanie vzájomnej spolupráce od začiatku je kľúčovým predpokladom úspešného obchodu.

tags: #kto #moze #sprostredkovat #najom #nehnutelnsoti