V dnešnej dobe sa správcovia konkurznej podstaty stávajú pravidelnými navrhovateľmi dražieb. Dražba totiž predstavuje zo zákona obligatórny spôsob speňažovania nehnuteľností patriacich do konkurznej podstaty. Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZoDD“) jasne vymedzuje okruh subjektov, ktoré môžu vystupovať ako navrhovatelia dražby.
Kto môže byť navrhovateľom dražby?
Správne označenie navrhovateľa dražby zvyčajne nespôsobuje problémy v prípadoch, kedy ako navrhovateľ vystupuje priamo vlastník predávaného majetku alebo záložný veriteľ, ktorý si vykonáva svoje záložné právo. Komplikácie však môžu nastať vtedy, ak návrh na vykonanie dražby predkladá správca konkurznej podstaty.
Správca konkurznej podstaty ako navrhovateľ
Návod na správne označenie navrhovateľa v takomto špecifickom prípade možno získať gramatickým výkladom ustanovenia § 7 ods. 1 ZoDD v spojení s ustanovením § 92 ods. 1 písm. b) zákona č. 7/2005 Z. z. (Zákon o konkurze a reštrukturalizácii, ďalej len „ZKR“). Podľa § 7 ods. 1 ZoDD je navrhovateľom dražby okrem iných aj „iná osoba oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona“. Osobitným zákonom sa v tomto kontexte rozumie ZKR.
Vychádzajúc z uvedených ustanovení sa za navrhovateľa dražby považuje priamo správca konkurznej podstaty. Toto vymedzenie jeho pozície má následne vplyv na jeho označenie v zmluve o vykonaní dražby, ako aj v oznámení o dražbe a všetkých ostatných súvisiacich dokumentoch. Správne označenie navrhovateľa by teda malo vyzerať nasledovne: „navrhovateľ dražby: JUDr. S.K.P., správca konkurznej podstaty úpadcu Ú.P.C., s.r.o.“
Systematickým výkladom ZoDD ako aj ZKR je však možné dospieť aj k záveru, že nie je možné vyhlásiť a priori za neplatné také zmluvy, kde je ako navrhovateľ označený úpadca v zastúpení správcom konkurznej podstaty. Dôvodom je, že takéto označenie zodpovedá hmotnoprávnym ustanoveniam v § 44 ods. 1 ZKR, kde je správca označený ako osoba konajúca v mene a na účet úpadcu. Tieto ustanovenia určujú správcu za priameho zákonného zástupcu úpadcu.
Tento názor reflektuje tiež skutočnosť, že legislatívny odkaz na konci § 7 ods. 1 ZoDD na právne predpisy uvedené pod čiarou, nespadá pod záväznú časť právnej normy, ale je len nezáväzným odporúčaním zákonodarcu pre výklad dotknutej časti právneho predpisu. Takto opísaný záver je však spochybniteľný a diskutabilný. Preto je možné všetkým správcom konkurznej podstaty odporúčať, aby boli v zmluve o vykonaní dražby označení v súlade s § 7 ods. 1 ZoDD.
Základné princípy dobrovoľnej dražby
Navrhovateľom dražby je osoba, ktorá navrhuje vykonanie dražby. Môže to byť vlastník nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci, ako aj zákonní záložní veritelia v zmysle § 15 Zákona č. 182/1993 Z.z. o správnom konaní.
Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie, teda dražiť.
Predmetom dražby môže byť akákoľvek prevoditeľná vec, právo alebo iná majetková hodnota, prípadne súbor vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, podnik alebo jeho časť, ak bolo navrhnuté ich vydraženie a spĺňajú zákonné podmienky. Zákon zároveň definuje, čo nemôže byť predmetom dobrovoľnej dražby. V praxi ide napríklad o predmety, s ktorými navrhovateľ dražby alebo dražobník na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo orgánu verejnej správy nemôže nakladať. Taktiež predmety, pri ktorých konanie dražby vylučuje osobitný predpis, cenné papiere či majetok vo vlastníctve štátu, obce alebo určených právnických osôb.
Nehnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v katastri nehnuteľností, a hnuteľné veci, ktorých vlastníctvo je obmedzené predkupným právom zapísaným v listinách osvedčujúcich vlastníctvo, nemožno dražiť. Toto obmedzenie však neplatí, ak je navrhovateľom záložný veriteľ.
Dražobná zábezpeka a najnižšie podanie
Dražobnou zábezpekou sa rozumie zabezpečenie budúcich záväzkov účastníkov dražby v ustanovenej výške a forme. Ide o finančnú zábezpeku, ktorú je každý účastník dražby povinný zložiť na účet dražobníka alebo v hotovosti do pokladne dražobníka pred konaním dražby. Dražobná zábezpeka nesmie presiahnuť 30 % z najnižšieho podania a zároveň nesmie prekročiť sumu 49 790,88 EUR.
Najnižšie podanie je suma uvedená v oznámení o dražbe, za ktorú je možné predmet dražby vydražiť. Najnižším podaním vyvoláva licitátor a vyzýva účastníkov dražby na urobenie vyššieho podania. Minimálne prihodenie je suma, o ktorú sa minimálne zvyšuje nové podanie oproti poslednému podaniu. Účastník dražby môže počas dražby prihodiť aj sumu vyššiu ako je minimálne prihodenie.
Opakovaná dražba a jej náležitosti
V prípade, že predmet dražby nebude počas prvého kola dražby vydražený alebo bude dražba zmarená, je možné vykonať opakovanú dražbu. Tá sa uskutoční na základe Zmluvy o vykonaní opakovanej dražby uzavretej medzi navrhovateľom predchádzajúcej dražby a dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu.
Dražobník uverejní Oznámenie o konaní opakovanej dražby v registri dražieb, vyvesí ho vo verejne prístupnej časti objektu, v ktorom sa dražba bude konať, a zašle ho zákonom stanoveným osobám najmenej 10 dní pred začatím dražby.
Náklady a odmeny v súvislosti s dražbou
Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka najviac v rozsahu 10 % z výťažku dražby (spravidla 3-5 %), nie však viac ako 20 % z výšky pohľadávky.
Ak sa od dražby upustilo z dôvodu plnenia dlhu, vlastník predmetu dražby znáša odmenu dražobníka v rozsahu najviac 3 % z vymáhanej pohľadávky. Po doručení oznámenia o dražbe vlastníkovi predmetu dražby je to 10 % z vymáhanej pohľadávky.
Ak je dražba zmarená vydražiteľom, dražobná zábezpeka zložená vydražiteľom vrátane jej príslušenstva sa použije na úhradu nákladov zmarenej dražby. Ak sa koná opakovaná dražba, zúčtuje sa zostávajúca časť dražobnej zábezpeky zložená vydražiteľom, ktorý spôsobil zmarenie dražby, na náklady opakovanej dražby.
Označenie navrhovateľa dražby: Príklad
V kontexte prípravy a realizácie dražby je kľúčové správne označenie všetkých zúčastnených subjektov. V prípade, že ako navrhovateľ vystupuje fyzická osoba, je potrebné uviesť jej celé meno, dátum narodenia a adresu trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa jej obchodné meno, sídlo, IČO a DIČ.
Príklad správneho označenia navrhovateľa dražby v zmluve:
Navrhovateľ dražby: JUDr. Martina Kostková, správca konkurznej podstaty úpadcu ABC, a.s., so sídlom Hlavná 1, 811 01 Bratislava, IČO: 12345678, zapísaná v zozname správcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR pod číslom S1234.
Proces prípravy a organizácie dražby
Predmetný dražobný poriadok upravuje proces prípravy, organizáciu a výkon dražby v zmysle ustanovení zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dobrovoľných dražbách“), ktorú realizuje spoločnosť Imagination, spol. s r.o.
Aby mohla dražba vôbec prebehnúť, musí ju niekto navrhnúť. Návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby je prvým impulzom na to, aby k dražbe došlo. Preto možno navrhovateľa označiť za jeden z najdôležitejších subjektov dražby.
Kto iniciuje dobrovoľnú dražbu?
Navrhovateľom môže byť:
- Vlastník predmetu: Ktokoľvek, kto chce speňažiť svoj majetok, môže navrhnúť vykonanie dobrovoľnej dražby. Dobrovoľnú dražbu využívajú vlastníci predmetu čoraz častejšie. Oproti priamemu predaju má totiž nezastupiteľnú výhodu - kým pri existencii kúpnej zmluvy by si kupujúci mohol voči predávajúcemu uplatniť nároky z chýb tovaru, vydražiteľ takéto právo voči predchádzajúcemu vlastníkovi nemá.
- Osoba, ktorá vykonáva záložné právo: Tzv. záložný veriteľ, ktorý na základe zmluvy o zriadení záložného práva pristúpi k výkonu záložného práva touto cestou.
- Iná osoba oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona: V praxi je najčastejším iniciátorom banka, ktorej dlžník nie je schopný splácať svoj hypotekárny úver.
Prístup na dražbu a spracovanie osobných údajov
Prístup do priestorov, v ktorých bude prebiehať dražba, musí dražobník verejnosti umožniť najmenej 10 minút pred otvorením dražby. Vstupné na jeden dražobný deň je najviac 3,32 € na osobu a deň.
Svojím podpisom na prehlásení účastníka dražby vyjadruje účastník svoj súhlas so spracúvaním osobných údajov v informačnom systéme obchodnej spoločnosti Imagination, spol. s r. o. podľa príslušných ustanovení zákona č. 18/2018 Z.z. Ostatné ustanovenia sa upravujú a riadia v zmysle Zákona č. 18/2018 Z. z.
Vrátenie dražobnej zábezpeky
Dražobná zábezpeka bude účastníkovi dražby, ktorý v dražbe nemal úspech, vrátená po skončení dražby bankovým prevodom na účet, ktorý účastník písomne oznámi dražobníkovi. V prípade, že účastník dražby zložil zábezpeku v hotovosti priamo na dražbe, dražobník ju vráti neúspešnému účastníkovi v hotovosti hneď po skončení dražby.
Priebeh dražby a udelenie príklepu
Dražbu otvára licitátor - vyvolaním. Po výzve licitátora dávajú účastníci dražby ponuky oznámením ceny a zdvihnutím dražobného čísla, ak boli rozdávané. Prvé podanie účastníka dražby musí byť aspoň vo výške najnižšieho podania. Ďalšie podanie musí prevyšovať podanie už urobené najmenej o najnižšie prihodenie. Podanie je platné, len ak boli splnené obidve podmienky.
V prípade, že nebolo urobené ani najnižšie podanie, je licitátor oprávnený znižovať výšku najnižšieho podania až po najnižšie prípustné podanie. Draží sa, ak účastníci dražby robia vyššie ponuky.
V prípade, že žiaden z účastníkov dražby napriek dvojitej výzve a vyhláseniu licitátora, ktoré znie: „Ak neurobí niekto z prítomných účastníkov dražby podanie vyššie, ako bolo podanie naposledy urobené účastníkov dražby (označenie účastníka dražby, ktorý urobil najvyššie podanie), udelím mu príklep“, neurobí vyššie podanie, oznámi licitátor ešte raz posledné podanie a po tretej výzve vykoná príklep účastníkovi dražby, ktorý urobil najvyššie podanie. Udelením príklepu je dražba ukončená.
Zmarená dražba a jej dôsledky
Ak vydražiteľ v stanovenej lehote cenu dosiahnutú vydražením neuhradí, dražba je zmarená a dražobná zábezpeka zložená vydražiteľom vrátane jej príslušenstva sa použije na úhradu nákladov zmarenej dražby. Ak sa koná opakovaná dražba, zúčtuje sa zostávajúca časť dražobnej zábezpeky zložená vydražiteľom, ktorý spôsobil zmarenie dražby, na náklady opakovanej dražby.
Neplatnosť dražby a jej napadnutie
Ak boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Toto právo zaniká, ak sa neuplatní do 3 mesiacov odo dňa konania dražby. Súd určí neplatnosť dražby, ak je na tom naliehavý právny záujem.
Prechod vlastníckeho práva a odovzdanie predmetu dražby
Ak vydražiteľ uhradil cenu dosiahnutú vydražením v ustanovenej lehote, prechádza na neho vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby ku dňu udelenia príklepu. Súčasťou potvrdenia o vydražení musí byť doklad, z ktorého bude zrejmý dátum a spôsob zaplatenia ceny dosiahnutej vydražením.
Po nadobudnutí vlastníckeho alebo iného práva k predmetu dražby je dražobník povinný za podmienok stanovených v oznámení o dražbe odovzdať vydražiteľovi bez zbytočného odkladu predmet dražby a listiny, ktoré osvedčujú vlastnícke právo a sú nevyhnutné na nakladanie s predmetom dražby alebo osvedčujú iné práva vydražiteľa k predmetu dražby.
Nebezpečenstvo škody na predmete dražby prechádza z navrhovateľa dražby na vydražiteľa dňom odovzdania predmetu dražby. V ten istý deň prechádza na vydražiteľa zodpovednosť za škodu spôsobenú v súvislosti s predmetom dražby. Ak s predmetom dražby prechádzajú na vydražiteľa práva voči tretím osobám, je dražobník povinný podľa podmienok uvedených v oznámení o dražbe oznámiť tento prechod tretím osobám bez zbytočného odkladu.
Zmluva o vykonaní dobrovoľnej dražby
Dražbu je možné vykonať na základe písomne uzatvorenej zmluvy o vykonaní dobrovoľnej dražby, ktorú uzavrie navrhovateľ dražby s dražobníkom za podmienky, že navrhovateľ učiní písomné vyhlásenie, že predmet dražby je možné dražiť. Ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ, je povinný písomne vyhlásiť pravosť, sumu a splatnosť pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva.
Obhliadka predmetu dražby a jej význam
Pred samotným začatím dražby musí byť umožnená účastníkovi dražby v termíne uvedenom v oznámení o dražbe obhliadka predmetu dražby.
Miesto konania dražby a notárska zápisnica
Dražba sa koná vo vhodných priestoroch obvykle v danom regióne, je prístupná všetkým záujemcom i verejnosti. Ak ide o dražbu nehnuteľností, podniku alebo jeho časti, alebo ak najnižšie podanie u dobrovoľnej dražby hnuteľných vecí, práv a iných majetkových hodnôt presiahne sumu 33 193,92 EUR, musí byť priebeh dražby osvedčený notárskou zápisnicou.
Dražba sa otvára vyvolaním, obsahom ktorého je označenie a opis predmetu dražby, jeho odhadná alebo zistená cena a údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby. Taktiež údaje o nájomných vzťahoch týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podanie a najnižšie prihodenie.
Rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou
Dobrovoľná dražba je verejné konanie mimosúdneho charakteru, ktoré iniciuje navrhovateľ. Cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Ustanovený licitátor sa obracia na účastníkov dražby s výzvou na podávanie ponúk. Príklepom licitátora prejde vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby na účastníka dražby, ktorý urobí najvyššiu cenovú ponuku (vydražiteľ).
Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa voči dlžníkovi vykonáva exekúcia. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať v prvom rade právoplatný exekučný titul (napr. vykonateľné rozhodnutie súdu, notársku zápisnicu a pod.). Následne je potrebné, aby navrhovateľ podal návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu súd poveruje exekútora, aby vykonal exekúciu. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd. Z uvedeného je zrejmé, že exekučná dražba je administratívne aj časovo náročný postup, z čoho vyplývajú aj nemalé náklady na jej realizáciu.
Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí, ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba. Rýchlosť uskutočnenia dobrovoľnej dražby ako aj výška nákladov sú jej výhodami.
Ako sa dozvedieť o dobrovoľnej dražbe nehnuteľností?
Na začiatok je potrebné osloviť dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Dražobníkov ako aj zoznamy všetkých dražieb si záujemca môže nájsť v notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza.
Oznámenie o dražbe uverejňuje dražobník v registri dražieb, a to minimálne 15 dní pred otvorením dražby. Pokiaľ je predmetom dražby byt, dom alebo iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka alebo ak najnižšie podanie presiahne výšku sumy 16 550 €, je povinnosťou dražobníka oznámenie o dražbe uverejniť najmenej 30 dní pred jej začatím.
Kto môže byť účastníkom dobrovoľnej dražby?
Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom.
Na dobrovoľnej dražbe je následne oprávnený dražiť každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastníkom dražby môže byť aj štát.
Na čo by si mal účastník dražby dať najväčší pozor?
Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas vybaviť je náročné, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd.
Asi najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.
Dohľad nad dobrovoľnými dražbami
Kontrola dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov sa vykonáva dvoma spôsobmi. Prvým sú náhodné, účelové alebo pravidelné previerky. Druhý spôsob predstavuje preskúmanie podnetov na postup pri činnosti dražobníkov. Túto kontrolu vykonáva poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR.
Dražobník a jeho povinnosti
Podľa zákona č. 527/2002 Z.z. je dražobníkom osoba, ktorá organizuje dražbu a spĺňa podmienky ustanovené týmto a osobitným zákonom a vzniklo jej oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Ak ide o majetok územných samosprávnych celkov alebo štátu, môže byť dražobníkom aj územný samosprávny celok alebo príslušný orgán štátnej správy.
Dražobníkom môže byť osoba, ktorá má vysokoškolské vzdelanie a tri roky praxe alebo úplné stredné vzdelanie a osem rokov praxe. U dražobníka, ktorý je právnickou osobou, musí podmienky vzdelania a praxe spĺňať osoba zodpovedného zástupcu.
Dražobník je povinný uzatvoriť zmluvu o poistení svojej zodpovednosti za škodu, ktorá by mohla vzniknúť v súvislosti s činnosťou dražobníka, s minimálnou výškou plnenia 25 000 000 Sk. Bez zmluvného poistenia nemôže vykonávať činnosť dražobníka. Na požiadanie je povinný poistenie preukázať navrhovateľovi, účastníkom dražby a kontrolným orgánom.
Exekútor ako špecialista na nútené dražby
Dražby podľa zákona č. 233/1995 Z.z. môže vykonávať výhradne exekútor. Exekútor je štátom určenou a splnomocnenou osobou na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí (ďalej len „exekučná činnosť“). Exekútor vykonáva exekučnú činnosť nestranne a nezávisle. Pri výkone svojej činnosti je viazaný len Ústavou Slovenskej republiky, zákonmi, inými všeobecne záväznými právnymi predpismi vydanými na ich vykonanie a rozhodnutím súdu vydaným v exekučnom konaní. Činnosť exekútora je nezlučiteľná s pracovným pomerom alebo s obdobným pracovným vzťahom alebo s vykonávaním inej zárobkovej činnosti s výnimkou vedeckej, pedagogickej, literárnej, umeleckej a publicistickej činnosti.
Kto nemôže dražiť?
Účastníkom dražby je osoba spôsobilá na právne úkony. Ďalšie ustanovenia určujú najmä to, kto nemôže dražiť. Ide predovšetkým o osoby personálne či majetkovo prepojené s dražobníkom. Je zrejmé, že aj dražiteľ v zmysle zákona č. 233/1995 Z.z. musí byť spôsobilý na právne úkony. Dražiť nemôže exekútor poverený vykonaním exekúcie (§ 44) ani jeho zamestnanci, zapisovateľ, znalec, ktorý vypracoval znalecký posudok na draženú nehnuteľnosť, povinný, vydražiteľ uvedený v § 143 ods.
tags: #kto #moze #byt #navrhovatelom #drazby