Téma prihlasovania trvalého pobytu v priestoroch, označovaných ako apartmány, je v súčasnosti veľmi diskutovaná. Existujú dva hlavné názorové prúdy. Jeden z nich zastáva názor, že trvalý pobyt nie je možné v apartmáne prihlásiť, nakoľko sa nejedná o byt, ale o nebytový priestor. Druhý pohľad naznačuje, že v určitých prípadoch to možné je, najmä ak apartmán spĺňa špecifické kritériá alebo ak je takýmto spôsobom evidovaný v katastri nehnuteľností. Táto nejednoznačnosť vyplýva z komplexnosti slovenskej legislatívy a z rozdielnych pohľadov na definíciu bytu a nebytového priestoru.
Základné pojmy: Byt, nebytový priestor a ohlasovanie pobytu
Aby sme mohli pochopiť podstatu problému, je nevyhnutné najskôr vymedziť základné pojmy. Ohlasovanie pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. V zmysle ustanovenia § 3 ods. 2 tohto zákona má občan trvalý pobyt len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu. Toto ustanovenie jednoznačne stanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove s príslušným číslom, ktorá je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu.
V tejto súvislosti je kľúčové vymedziť pojmy „budova“ a „byt“. Odpoveď na túto otázku podáva zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Podľa ustanovenia § 43a ods. 1 a 2 stavebného zákona sa stavby členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.
Definícia bytu podľa stavebného zákona však nie je jedinou v slovenskom právnom poriadku. Byt definuje aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 2 tohto zákona je byt miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
Stavebné a právne kritériá pre byt
Obe definície bytu sú na prvý pohľad podobné, avšak je potrebné vnímať niekoľko podstatných rozdielov. Podľa stavebného zákona môže byť za byt považovaná len miestnosť alebo súbor miestností určená na trvalé bývanie, pričom obytnou miestnosťou je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. Tieto podmienky upravujú rôzne stavebné normy, ale aj napríklad Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o ochrane zdravia pred zápornými účinkami hluku z vonkajšieho prostredia a o požiadavkách na vnútorné prostredie budov.
Definícia podľa bytového zákona zdôrazňuje rozhodnutie stavebného úradu, ktoré priestor určí na bývanie ako samostatné bytové jednotky. Stavebný úrad vydáva počas realizácie stavby viacero rozhodnutí, od stavebného povolenia až po kolaudačné rozhodnutie. Podľa § 76 ods. 1 stavebného zákona možno dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie, užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia. V kolaudačnom konaní stavebný úrad skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom a či sa dodržali podmienky určené v územnom rozhodnutí a stavebnom povolení.
Z analýzy týchto ustanovení vyplýva, že byt musí spĺňať prísne stavebnotechnické podmienky, najmä v oblasti ochrany zdravia osôb, ako je dostatočné osvetlenie, izolácia, vykurovanie a podobne.
Tajomný pojem „apartmán“ v slovenskom práve
Pojem „apartmán“ nemá v slovenskej právnej úprave svoju legálnu definíciu. Pri apartmánoch, ktoré sú určené na trvalé bývanie, preto vznikajú pochybnosti, či sa jedná o byty alebo nebytové priestory. Jednoznačnú odpoveď na túto otázku nie je možné z aktuálnej právnej úpravy ľahko vyvodiť. Existuje viacero odlišných názorov na to, ako apartmán z právneho hľadiska chápať.
Pôvod problematiky apartmánov často spočíva v územno-plánovacej činnosti miest a obcí. Schvaľujú územné plány, v ktorých určujú aj pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Tento pomer musia stavebníci a developeri dodržiavať. Počas výstavby budovy môžu vzniknúť priestory, ktoré nie je možné označiť za „plnohodnotný byt“. Dôvodom môže byť prekročenie limitu bytov stanoveného územným plánom, alebo nesplnenie stavebnotechnických predpisov, napríklad svetlotechnických noriem. Ak developer nechce tieto priestory predávať či prenajímať ako nebytové priestory, ale zároveň ich chce využiť na bývanie, označí ich ako apartmány.
Odborná verejnosť často charakterizuje apartmány ako priestory v bytových budovách, ktoré sa na prvý pohľad javia ako klasické byty, no nespĺňajú všetky stavebnotechnické normy. Môžu mať menšiu výmeru, nedostatočné denné svetlo, alebo sú orientované na menej výhodnú svetovú stranu.
Stavebný úrad ako kľúčový aktér
Na to, aby mohla byť určitá budova a priestory v nej užívané, musí stavebný úrad posúdiť dodržanie podmienok uvedených v stavebnom povolení a všetkých technických noriem. Inak to nie je ani pri bytoch. Výkladom vyššie uvedených zákonných ustanovení je možné dospieť k záveru, že subjektom, ktorý má právo určiť účel užívania, a teda aj to, či je priestor určený na trvalé bývanie, je práve stavebný úrad. Vychádzajúc z toho, že apartmánom rozumieme miestnosti v bytových budovách, ktoré buď nespĺňajú stavebnotechnické normy, alebo boli za apartmány označené z dôvodu prekročenia limitu v územnom pláne, môžeme usúdiť, že stavebný úrad by pri kolaudácii nemal takéto miestnosti označiť za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt.
Kataster nehnuteľností a Ministerstvo vnútra SR: Rozporuplné pohľady
Podľa ustanovenia § 3 ods. 8 písm. c) zákona o hlásení pobytu občanov je občan pri ohlasovaní trvalého pobytu povinný predložiť doklad o vlastníctve alebo spoluvlastníctve budovy alebo jej časti, teda list vlastníctva.
K otázke prihlasovania trvalého pobytu v apartmánoch sa vyjadrovalo aj Ministerstvo vnútra SR. Podľa ich stanoviska je možné si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Ministerstvo sa pritom odvoláva na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.
Katastrálny bulletin č. 3/2007 uvádza k otázke č. 31 nasledovné: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností… v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. … ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra.“
Z týchto skutočností vyplýva, že odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, nie je jednoznačná. Každý prípad je potrebné posudzovať individuálne. Je potrebné rozlišovať, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy, alebo nie. Na druhej strane, podľa vyjadrenia katastra nehnuteľností, sa apartmány zapisujú do katastra ako byty. V takom prípade potom nie je dôvod, aby ohlasovňa pobytov odmietla zapísať trvalý pobyt v apartmáne.
Kľúčovým argumentom zostáva ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov, ktoré definuje trvalý pobyt v budove alebo jej časti určenej na bývanie. Za časť budovy sa považuje aj byt. Opačná situácia nastane, ak bude apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako nebytový priestor. Ohlasovňa pobytov nemá právomoc posudzovať, či priestor spĺňa podmienky na bývanie; túto právomoc má výlučne stavebný úrad.
Trvalý pobyt v prenajatom byte: Možnosti a obavy
Slovenská legislatíva umožňuje mať nahlásený trvalý pobyt aj v prenajatom byte. Toto právo si však neuplatňuje veľa nájomníkov. Častým dôvodom neochoty majiteľov sú obavy z nárokov nájomníka na nehnuteľnosť. Znenie zákona je však jasné: nájomcom žiadny vlastnícky nárok nevzniká. Na nahlásenie trvalého pobytu je potrebná účasť oboch strán - prenajímateľa a nájomcu.
Prenajímateľ spíše súhlas písomne a spolu s úradne osvedčeným podpisom ho doručí na príslušný úrad. K listinám priloží aj kópiu listu vlastníctva. Alternatívou je osobné ohlásenie na ohlasovni pobytu, kde prenajímateľ vyplní prihlasovací lístok.
Trvalý pobyt v prenájme nie je pre vlastníka bytu hrozbou z hľadiska vlastníckych práv. Vlastnícke práva k nehnuteľnosti vznikajú zápisom v katastri nehnuteľností na základe zmluvy, nie prihlásením na pobyt. Nájomca teda ani v prípade trvalého pobytu nemá žiadne právo k nehnuteľnosti okrem práva v nej bývať, ktoré mu vyplýva už z nájomnej zmluvy.
Vlastník môže jednostranne zrušiť akýkoľvek trvalý či prechodný pobyt vo svojej nehnuteľnosti. Stačí napísať žiadosť o zrušenie pobytu a doručiť ju na ohlasovňu pobytov.
Riziká spojené s trvalým pobytom v prenájme
Pre nájomníkov sú riziká spojené s trvalým pobytom iné. Pozor si treba dávať hlavne pri odhlasovaní pobytu. K tomu by malo dôjsť ihneď po ukončení nájomnej zmluvy, inak môžu nájomníkovi vzniknúť komplikácie s dvojitými poplatkami. Prihlásenia trvalého pobytu nájomníka sa majitelia niekedy obávajú kvôli možným komplikáciám pri ukončení nájmu. Toto je však mýtus. Odhlásenie prebehne celkom jednoducho po predložení písomného dokladu o ukončení nájomného vzťahu.
Dôležité je aj vymedzenie vlastníctva bytového zariadenia v nájomnej zmluve pre prípad exekúcie na nájomcu. Aby exekútor nezhabal hnuteľné veci patriace prenajímateľovi, musia byť jednoznačne zdokumentované.
Prechodný pobyt a jeho špecifiká
Prechodný pobyt dnes nie je povinnosťou. Ak sa však nájomca rozhodne si ho nahlásiť, potrebuje súhlas majiteľa, pokiaľ nie je vlastníkom, manželom vlastníka, nezaopatreným dieťaťom vlastníka, alebo osobou s vecným bremenom či iným právom užívania. Prechodný pobyt môže trvať maximálne 5 rokov a je bezplatný.
Mýty a realita o trvalom pobyte v prenájme
Jeden z najčastejších omylov je, že nájomca s trvalým pobytom má právo zostať v byte aj po skončení zmluvy. Toto nie je pravda. Rozhodujúca je nájomná zmluva - ak nájom skončí, zaniká aj právo bývať v byte.
Ďalšou obavou je, že vlastníci už nikdy neodhlásia nájomcu z trvalého pobytu. V skutočnosti je možné nájomcu z trvalého pobytu odhlásiť, ak už v byte reálne nebýva a nájomný vzťah skončil. Je potrebné však preukázať ukončenie nájmu.
Vlastník bytu musí vždy súhlasiť so zriadením trvalého pobytu, pričom tento súhlas musí byť preukázaný úradne overeným písomným prehlásením alebo osobným súhlasom na úrade. Samotná nájomná zmluva nepostačuje.
Záver: Individuálne posúdenie a dôležitosť dokumentácie
Otázka prihlasovania trvalého pobytu v apartmánoch nie je jednoznačná. Kým kataster nehnuteľností ich často eviduje ako byty, stavebný úrad môže rozhodnúť inak na základe stavebnotechnických noriem. Kľúčové je, či priestor spĺňa podmienky na trvalé bývanie a či bol takto právoplatne skolaudovaný. V prípade prenájmu je nevyhnutný súhlas vlastníka, pričom všetky dohody a súhlasy by mali byť písomne zdokumentované. Vlastníkom nehnuteľností sa odporúča dôkladne preveriť každého nájomcu a mať vo všetkom jasno už pri uzatváraní nájomnej zmluvy.