Legislatívna úprava nájomných vzťahov k bytom prešla na Slovensku významnými zmenami s cieľom lepšie legislatívne upraviť práva a povinnosti prenajímateľov a nájomcov v režime tzv. krátkodobého nájmu bytu. Tento nový prístup si kladie za cieľ vyvážiť záujmy oboch strán nájomného vzťahu, čím reaguje na potreby dynamickejšieho trhu s bývaním. V tomto článku sa ponoríme do najdôležitejších aspektov nového zákona, ktorý prináša špecifické pravidlá pre krátkodobé nájmy bytov, a porovnáme ho s doterajšou úpravou v Občianskom zákonníku.
Vznik a základné charakteristiky krátkodobého nájmu bytu
Národná rada Slovenskej republiky schválila 19. marca 2014 zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „nový zákon“). Jeho účelom je rozvíjať a riešiť otázku súkromného, trhového nájomného bývania v Slovenskej republike. Zároveň plne zachováva inštitúty chráneného nájomného bývania, upraveného v Občianskom zákonníku, a sociálneho nájomného bývania podporovaného štátom. Nový zákon predstavuje osobitný právny predpis súkromného práva vo vzťahu k Občianskemu zákonníku, konkrétne k jeho ôsmej časti a siedmej hlave „Nájomná zmluva“.
Podľa § 2 nového zákona sa krátkodobým nájmom bytu rozumie nájomný pomer založený nájomnou zmluvou uzavretou podľa tohto zákona, ktorá spĺňa jeho náležitosti. Subjektmi tohto nájomného vzťahu sú prenajímateľ a nájomca. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za dohodnuté nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to najdlhšie na dva roky. Doba nájmu môže byť aj kratšia, musí však byť presne a určito vymedzená. Zmluvné strany majú možnosť dohodnúť sa na predĺžení nájomnej zmluvy najviac dvakrát, a to vždy maximálne o ďalšie dva roky. Po uplynutí dohodnutej doby, v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu, je nevyhnutné pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a dohode o nových podmienkach nájmu. Ak si zmluvné strany nedohodnú možnosť predĺženia, nájomný vzťah zaniká uplynutím pôvodne dohodnutej doby.
Rozsah pôsobnosti a vylúčenia
Nový zákon sa zameriava výlučne na právne vzťahy súvisiace s krátkodobým nájmom bytu, čo predstavuje pomerne stručné vymedzenie jeho pôsobnosti. Avšak, jeho aplikácia je vylúčená v prípadoch nájomných pomerov v bytoch obstaraných podľa:
- Zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení zákona č. 134/2013 Z. z.
- Zákona č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov v znení zákona č. 134/2013 Z. z.
- Zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania.
Okrem toho sa nový zákon nevzťahuje na nájomné pomery v služobných bytoch, bytoch osobitného určenia, ani v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia podľa zákona č. 189/1992 Zb.
Povinné náležitosti zmluvy a registrácia
Nový zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy ako obligatórnu náležitosť jej platnosti, pričom musí existovať najmenej jedno vyhotovenie pre každú zo zmluvných strán. Ustanovenie § 3 ods. 3 definuje minimálne povinné náležitosti nájomnej zmluvy pre účely tohto zákona. V prípade, ak zmluva nespĺňa tieto podmienky a náležitosti, môže byť považovaná za neplatnú, a na právny vzťah sa následne aplikujú príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka.
Dôležitým aspektom je aj povinnosť registrácie prenajímateľa podľa § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov. Túto registráciu je potrebné vykonať do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajímateľ začal prenajímať nehnuteľnosť (okrem pozemku) na území Slovenskej republiky. Ak táto povinnosť nie je v stanovenej lehote splnená, na právny vzťah sa budú aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme bytu, konkrétne § 711 ods. 1, 3 a 6 a nasl. Týmto prenajímateľ stráca výhody vyplývajúce zo zákona o krátkodobom nájme bytu, najmä v oblasti výpovede a ukončenia nájomného vzťahu.
Dohoda o výške nájomného a úhradách za plnenia
Dohoda o výške nájomného a úhrade za plnenia poskytované s užívaním bytu predstavuje jednu z obligatórnych náležitostí zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Znenie § 4 nového zákona umožňuje zmluvným stranám dohodnúť si konkrétnu výšku platieb, rozsah a spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Rovnako si môžu dohodnúť spôsob ich platenia, ako aj prípady, kedy je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia. Dôvodom pre jednostrannú zmenu môže byť napríklad zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku. Spôsob platenia musí byť v súlade s platnými právnymi predpismi, napríklad so zákonom č. 394/2012 Z. z.
Peňažná zábezpeka (kaucia)
Nový zákon nevylučuje možnosť zmluvných strán dohodnúť si zloženie peňažnej zábezpeky, známej aj ako „kaucia“ alebo „depozit“. Táto slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, ktoré môžu vzniknúť z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení, alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Výška takejto zábezpeky môže byť maximálne vo výške troch mesačných nájmov a úhrad za plnenia. Doplnenie peňažnej zábezpeky podlieha písomnej výzve prenajímateľa, a to za podmienky, že pôvodná zábezpeka alebo jej časť bola oprávnene použitá na úhradu splatných pohľadávok voči nájomcovi. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nespotrebovanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr do jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca byt vypratal v súvislosti so skončením nájomného pomeru.
Ukončenie nájomnej zmluvy
Dôvodom pre odstúpenie od nájomnej zmluvy môže byť podstatné porušenie zmluvy alebo iné okolnosti a dôvody, na ktorých sa zmluvné strany výslovne dohodnú. Nájomca je oprávnený vypovedať zmluvu o krátkodobom nájme bytu v nasledujúcich prípadoch:
- Ak predmet nájmu nie je spôsobilý na riadne užívanie, pričom táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte, a je to dôvodom na jednostranné ukončenie nájomného pomeru zo strany nájomcu.
- Ak došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru, čo možno interpretovať ako okolnosť, ktorá môže mať podstatný vplyv na schopnosť nájomcu plniť si svoje záväzky vyplývajúce z nájomného pomeru.
- Ak nájomcovi vznikol nárok na sociálne bývanie podľa zákona č. 443/2010 Z. z.
V oboch prípadoch nejde o taxatívny výpočet dôvodov výpovede zo zmluvy o krátkodobom nájme bytu; ide o výpočet výpovedných dôvodov, ktorý je možné rozšíriť.
Ak bola daná písomná výpoveď, krátkodobý nájom bytu skončí uplynutím výpovednej lehoty. Táto lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Nový zákon ustanovuje povinnosť nájomcu vypratať a odovzdať prenajímateľovi byt v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. Nájomca je povinný vykonať tieto úkony na vlastné náklady. V prípade, ak nájomca tieto povinnosti v stanovenej lehote nesplní, prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí vylúčených z exekúcie podľa § 114 zákona č. 233/1995 Z. z.
Súdne preskúmanie neplatnosti skončenia nájmu
Nový zákon prostredníctvom § 9 priznáva obom zmluvným stranám oprávnenie domáhať sa na súde určenia neplatnosti výpovede alebo odstúpenia od zmluvy o krátkodobom nájme bytu, ak považujú takéto konanie za nedôvodné. Ide však o odlišný režim ako podľa ustanovení nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku. Žaloba o určenie neplatnosti výpovede alebo odstúpenia od zmluvy musí byť podaná na príslušnom súde podľa bydliska odporcu najneskôr do dvoch mesiacov od doručenia výpovede alebo odstúpenia od zmluvy. Ide o prekluzívnu lehotu, ktorej márnym uplynutím oprávnenie podať žalobu zaniká. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu však podaním žaloby nie sú dotknuté. V prípade, ak súd právoplatne rozhodne, že skončenie nájomného pomeru výpoveďou alebo odstúpením je neplatné, osoba zodpovedná za takýto stav bude povinná vec vrátiť do pôvodného stavu (tzv. naturálna reštitúcia) alebo nahradiť škodu v peniazoch (tzv. relutárna náhrada).
Porovnanie s Občianskym zákonníkom a výhody pre prenajímateľa
Nový zákon o krátkodobom nájme bytu je vo vzťahu k Občianskemu zákonníku považovaný za lex specialis, teda špecifický zákon. Zavádza viaceré špecifiká oproti doterajšej právnej úprave nájmu bytu v Občianskom zákonníku. Jedným z najvýraznejších rozdielov je možnosť prenajímateľa ukončiť nájomný vzťah pri neplatení nájomného či úhrad za služby už po dvoch mesiacoch, zatiaľ čo podľa Občianskeho zákonníka je to až po troch mesiacoch. Výpovedná lehota pri krátkodobom nájme môže byť zmluvne dohodnutá už od pätnásť dní, čo je v porovnaní s trojmesačnou výpovednou lehotou v Občianskom zákonníku výrazne výhodnejšie pre prenajímateľa. Rozdiel spočíva aj v začiatku plynutia výpovednej lehoty - podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začína plynúť dňom nasledujúcim po doručení výpovede druhej strane, zatiaľ čo v Občianskom zákonníku to je až po uplynutí mesiaca, v ktorom bola výpoveď doručená.
Ďalšou výhodou pre prenajímateľa je možnosť zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá po skončení nájmu. Pri riešení súdnych sporov týkajúcich sa skončenia nájmu, zákon o krátkodobom nájme bytu stanovuje dvojmesačnú lehotu na podanie žaloby na neplatnosť skončenia nájmu, zatiaľ čo v Občianskom zákonníku je to trojmesačná lehota. Dôležité je poznamenať, že účinky výpovede alebo odstúpenia od zmluvy nie sú podaním žaloby dotknuté, čo znamená, že nájomný pomer sa skončí uplynutím výpovednej lehoty alebo iným dohodnutým spôsobom, aj keď sa nájomca snaží o určenie neplatnosti.
Pre prenajímateľov, najmä tých, ktorí majú obavy z nájomcov s deťmi alebo inými skupinami, ktoré sú v Občianskom zákonníku špeciálne chránené (napr. osoby v hmotnej núdzi s deťmi, ktoré môžu mať nárok na náhradné bývanie), predstavuje krátkodobý nájom bytu atraktívnejšie riešenie. Pri krátkodobom nájme prenajímateľ nemusí zabezpečiť žiadnu bytovú náhradu, a to ani v prípade neplatičov, čo zjednodušuje proces ukončenia nájomného vzťahu a znižuje súvisiace riziká. Zmluva o krátkodobom nájme bytu je preto často vnímaná ako flexibilnejší a pre prenajímateľa výhodnejší inštitút v slovenskom právnom poriadku v porovnaní so zastaranou právnou úpravou v Občianskom zákonníku.
Najčastejšie problémy pri nájme bytu
Napriek jasnejšej legislatíve sa aj pri nájmoch bytov môžu vyskytnúť problémy. Medzi najčastejšie nedostatky v nájomných zmluvách patria:
- Chýbajúca písomná zmluva alebo neúplné údaje: Zmluvy musia byť písomné a obsahovať všetky relevantné identifikačné údaje zmluvných strán.
- Nesprávne alebo nedostatočne vymedzený predmet nájmu, stav bytu a vybavenia: Presné opísanie bytu, jeho príslušenstva a stavu v čase uzatvorenia zmluvy je kľúčové pre predchádzanie sporom.
- Nejasné dohody o platení energií: Nájomné a zálohové platby za energie musia byť jasne odlíšené.
- Neurčité dohody o údržbe a opravách: Zodpovednosť za údržbu a prípadné opravy by mala byť jasne definovaná.
- Nedostatočne a neurčito vymedzená zodpovednosť zmluvných strán za škodu: Je potrebné presne špecifikovať, kto zodpovedá za aké typy škôd.
- Nedomyslené súvislosti vo vzťahu k ukončeniu nájmu: Spory o vrátenie depozitu alebo o stav bytu po ukončení nájmu sú časté, ak zmluva nie je dostatočne precízna.
Dobrá nájomná zmluva, ktorá je jasná, konkrétna a vyvážená, šetrí čas, nervy aj peniaze a zaručuje rešpektovanie práv oboch strán. V prípade nejasností alebo pri uzatváraní dlhodobejších nájmov sa odporúča konzultácia s právnikom.
tags: #kratkodoby #najom #bytu #minimalny