Stavba je pomerne široký pojem, ktorý sa z právneho hľadiska automaticky spája so stavebným právom. V tomto článku sa budeme podrobnejšie venovať len určitému druhu stavieb, ktorými sú takzvané drobné stavby. Ich legálnu definíciu nájdeme vo vymedzení základných pojmov stavebného poriadku v § 139b ods. 7 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších právnych predpisov, ďalej len „stavebný poriadok“.
Čo je podľa stavebného zákona drobná stavba?
Podľa stavebného poriadku, drobné stavby sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu. Medzi takéto stavby môžeme zaradiť napríklad stavby pre bývanie, pre občianske vybavenie, pre výrobu a skladovanie, alebo pre individuálnu rekreáciu. Pre tieto stavby zároveň platí, že podstatne neovplyvňujú životné prostredie.
Stavebný poriadok taxatívne vymedzuje, čo zaraďujeme medzi takzvané drobné stavby:
- Prízemné stavby s plochou nepresahujúcou 25 m² a výškou maximálne 5 m.
- Podzemné stavby s plochou nepresahujúcou 25 m² a hĺbkou maximálne 3 m.
Okrem vyššie uvedených sa v zmysle § 139b ods. 7 stavebného poriadku za drobné stavby považujú aj:
- Prípojky na existujúce inžinierske siete.
- Nadzemné a podzemné hydranty.
- Spevnené plochy.
- Rekonštrukcie a udržiavacie práce.
Stavebný zákon však okrem pozitívneho vymedzenia toho, čo sa za drobnú stavbu považuje, obsahuje aj negatívny výpočet stavieb, ktoré pod pojem drobná stavba nemožno subsumovať. Medzi tie nepatria napríklad:
- Stavby, ktoré menia účel užívania stavby.
- Stavby, ktoré podstatne menia vzhľad stavby.
- Stavby, ktoré zasahujú do nosných konštrukcií stavby.
- Drevené stavby s podchodnou výškou do 2,2 m.
- Stavby s rozmermi väčšími ako 25 m².
Umiestnenie a povolenie drobnej stavby
Ustanovenie § 39a stavebného poriadku upravuje rozhodnutie o umiestnení stavby. Ide v zásade o také rozhodnutie, ktorým sa určujú podmienky pre umiestnenie stavby, ale aj požiadavky na obsah projektovej dokumentácie či čas platnosti rozhodnutia. Takéto rozhodnutie sa však v zmysle ustanovení § 39a ods. 1 nevyžaduje v prípade drobných stavieb, pokiaľ tieto stavby spĺňajú zákonné podmienky a nie sú spojené so zmenou účelu užívania stavby.
V prípade fotovoltického zariadenia na streche stavby, ktoré nemá charakter elektrárne, t.j. ktoré iba nahrádza alebo dopĺňa pôvodný zdroj elektrickej energie, je na posúdení stavebného úradu, či bude vyžadovať stavebné povolenie alebo iba ohlásenie. Rozhodujúce pri tomto posúdení bude napríklad, či inštalácia zariadenia podstatne mení vzhľad stavby alebo zasahuje do nosných konštrukcií. Fotovoltická elektráreň je však považovaná za novú prevádzku výrobného charakteru, ktorá mení a rozširuje účel užívania stavby. Ako taká preto vyžaduje rozhodnutie o zmene v užívaní stavby. Zmenu v užívaní stavby, ktorá je spojená so zmenou stavby, prerokuje stavebný úrad pri stavebnom konaní a po jej dokončení vykoná kolaudáciu zmeny stavby. Zmenu v užívaní stavby, ktorá je spojená so zmenou stavby spočívajúcou v stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby a nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, môže prerokovať stavebný úrad v spojenom konaní o zmene v užívaní stavby.
Uskutočnenie a stavebný dozor
Ustanovenie § 44 stavebného poriadku upravuje problematiku osôb, ktoré sú oprávnené na uskutočňovanie stavieb. Vo všeobecnosti platí, že stavbu resp. jej zmenu môže realizovať len právnická osoba alebo fyzická osoba, ktorá je oprávnená na vykonávanie stavebných prác v zmysle § 2 ods. 2 Obchodného zákonníka. Avšak pri uskutočňovaní drobných stavieb platí zákonná výnimka, v zmysle ktorej sa uskutočnenie drobných stavieb môže realizovať aj svojpomocne so súčasným zabezpečením stavebného dozoru. Úplne postačí, ak pôjde o odborné vedenie osobou, ktorá má vysokoškolské vzdelanie stavebného smeru alebo architektonického smeru. Pokiaľ by išlo len o osobu, ktorá dosiahla stredoškolské vzdelanie, k požiadavke vzdelania pristupuje aj požiadavka na dĺžku praxe v trvaní 3 roky.
Povoľovanie a ohlásenie drobnej stavby
Stavebný poriadok upravuje v ustanoveniach IV. oddielu povoľovanie a zmenu stavieb. Paragraf 54 zahŕňa informáciu, že stavby a ich zmeny, prípadne udržiavacie práce je možné realizovať už na základe ohlásenia stavebnému úradu. V prípade drobných stavieb sa nevyžaduje vydanie stavebného povolenia. Stavebný zákon totiž v § 55 stavebného poriadku zakotvuje, že stavebné povolenie sa vyžaduje vždy, ak stavebný zákon neurčuje, že sa stavebné povolenie nevyžaduje. Stavebný zákon však v ustanovení § 55 ods. 2 uvádza, že stavebnému úradu postačí samotné ohlásenie bez vydania stavebného povolenia v prípade „tzv. jednoduchých stavieb“. Drobné stavby patria do kategórie jednoduchých stavieb, a preto sa na ne vzťahuje zjednodušený proces ohlásenia.
Samotný proces ohlásenia stavebnému úradu upravuje § 57 stavebného poriadku. Tento stanovuje povinnosť stavebníka pri uskutočňovaní stavieb upravených v ustanovení § 55 ods. 2, teda aj v prípade tzv. drobných stavieb, predložiť stavebnému úradu písomné ohlásenie. K ohláseniu je potrebné priložiť projektovú dokumentáciu, prípadne inú sprievodnú dokumentáciu v závislosti od charakteru stavby.
Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona v aktuálnom znení (ďalej len „vyhláška k stavebnému zákonu“) upravuje okrem iného aj podrobnosti týkajúce sa ohlásenia drobnej stavby. V zmysle § 57 ods. 3 vyhlášky platí, že „ak sa majú stavebné úpravy alebo udržiavacie práce uskutočniť na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou, priloží stavebník k ich ohláseniu stavebnému úradu stanovisko orgánu pamiatkovej starostlivosti.“
V praxi však môže nastať situácia, že stavebný úrad určí, že ohlásenú drobnú stavbu možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. „Stavebník môže uskutočniť drobné stavby len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. K písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres a ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), k písomnému oznámeniu pripojí overenú projektovú dokumentáciu.“ (§ 57 ods. 4 stavebného poriadku).
Lehota pre začatie uskutočňovania stavby sú 2 roky od doručenia oznámenia stavebného úradu stavebníkovi, že nemá námietky. Dodávame, že v prípade drobných stavieb môže stavebný úrad taktiež upustiť od ich kolaudácie v zmysle § 81c písm. d) stavebného poriadku.
Sankcie za nedodržanie predpisov
V tretej časti stavebného poriadku sú upravené pokuty, ktoré môžu byť stavebníkovi udelené. Platí, že kto uskutočňuje jednoduchú stavbu, drobnú stavbu, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, ktoré treba ohlásiť, bez takéhoto ohlásenia alebo v rozpore s ním, dopúšťa sa priestupku v zmysle § 105 ods. 1 písm. c) stavebného poriadku. Okrem toho môže stavebný úrad alebo inšpekčný orgán uložiť v zmysle § 106 ods. 1 písm. a) stavebného poriadku pokutu až do výšky 100 000 Sk (v prepočte cca 3 319 €) za to, že bola stavba uskutočnená bez stavebného povolenia alebo bez oznámenia stavebnému úradu.
Vzdialenosť drobnej stavby od susedného pozemku
Vzdialenosť drobnej stavby od susedného pozemku nie je upravená žiadnym právnym predpisom. Vyhláškou Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 532/2002 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie v aktuálnom znení je v § 6 stanovená len vzdialenosť medzi rodinnými domami „ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m.“ V prípade drobnej stavby je teda potrebné dohodiť sa so susedom, prípadne sa riadiť lokálnymi regulatívmi, ak sú v obci zavedené.
Drobné stavby na cudzom pozemku a neoprávnené stavby
V prípade drobnej stavby na cudzom pozemku môže ísť o dve situácie. Buď pôjde o drobnú stavbu na cudzom pozemku na základe ohlásenia stavebnému úradu (vtedy hovoríme o stavbe neoprávnenej, nie nepovolenej) alebo pôjde o drobnú stavbu na cudzom pozemku, ktorá ani nebola ohlásená stavebnému úradu (vtedy hovoríme o stavbe síce taktiež neoprávnenej, ale k tomu aj nepovolenej).
Čo robiť v prípade neoprávnenej stavby nám upravuje ustanovenie § 135c Občianskeho zákonníka. Stavebný poriadok nám záväzne stanovuje ako postupovať v prípade nepovolenej stavby, a to v ustanovení § 88: „Stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie: b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 4, ak v takomto prípade stavebné povolenie alebo oznámenie bolo potrebné.“
Garáž a prístrešok ako drobné stavby
Garáž a prístrešok môžeme považovať za drobnú stavbu ak spĺňa zákonné parametre t.j. zastavanú plochu do 25 m² a výšku do 5 m. V prípade garáže je potrebné zvážiť aj umiestnenie vzhľadom na hranicu pozemku a prípadné hygienické normy.
2 Rozmery garáže pre autá | Minimálna, priemerná a ideálna veľkosť garáže
Zápis drobnej stavby do katastra nehnuteľností
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky vydal dňa 14.01.2014 usmernenie č. USM_ÚGKK SR 1/2014, ktorým sa ustanovuje jednotný postup okresných úradov - katastrálnych odborov pri zápise drobnej stavby do katastra nehnuteľností (ďalej len „usmernenie UGKK“). V zmysle čl. 3 ods. 2 usmernenia UGKK, „ak ide o drobnú stavbu, ktorá bola povolená stavebným úradom na základe ohlásenia, stavebný úrad v oznámení o dokončení stavby uvedie, že stavba bola povolená na základe ohlásenia.“ Táto informácia je kľúčová pre zápis stavby do katastra nehnuteľností.
Nový stavebný zákon a jeho dopady
Nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, predstavuje zásadné zmeny v procese výstavby na Slovensku. Doteraz sa drobné stavby ohlasovali na oddelení výstavby, dopravy, územného plánu a životného prostredia v podnikateľskom inkubátore na 1. poschodí. Od platnosti a účinnosti nového stavebného zákona prechádzajú tieto kompetencie priamo na Stavebný úrad, ktorý nájdete na prízemí mestského úradu č. 12. Postup ohlásenia stavieb a stavebných úprav upravuje § 63 stavebného zákona a vyhláška 60/2025 Z.z. Stavebník predloží stavebnému úradu žiadosť na predpísanom formulári spolu s projektom stavby na overenie. Stavebný úrad do 30 dní odo dňa doručenia ohlásenia podľa obsahu podania overí projekt a vydá overovaciu doložku. V prípade, že je potrebné rozhodnúť o prípadných námietkach účastníkov konania napr. susedov, alebo určiť podmienky pre realizáciu stavby v súlade s predloženými záväznými stanoviskami dotknutých orgánov, môže stavebný úrad určiť, že sa vyžaduje prerokovanie stavebného zámeru v správnom konaní. Ak ohlásenie neobsahuje požadované náležitosti, správny orgán vyzve stavebníka na ich doplnenie v určenej lehote, počas ktorej neplynie lehota na vybavenie ohlásenia. Ak ani po uplynutí lehoty na doplnenie ohlásenie nie je úplné, správny orgán podanie vráti stavebníkovi. Ak stavebný úrad do 30 dní - pri zložitejších projektoch do 60 dní - nevykoná žiaden z uvedených úkonov, má sa za to, že s vykonaním ohlásených stavebných prác súhlasí. Po 30 resp. 60 dňoch teda nastáva fikcia súhlasu.
Ako ohlásiť drobnú stavbu v súčasnosti
Po ohlásení drobnej stavby čakajte na vyjadrenie stavebného úradu (spravidla býva doručené žiadateľovi do 30 dní). Až po schválení môžete začať so stavbou. S účinnosťou od 1. 4. 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona sa nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z., V. časť - Stavebná správy, položka 59, v znení platnom od 15. 03. 2025 (k podaniam doručeným od 15.03.2025 do 31.04.2025 vrátane podľa starého stavebného zákona) a od 1. 4. 2025 podľa nového stavebného zákona.