Spoločný nájom bytu manželmi: Vznik, práva a povinnosti

Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom môžu byť neraz komplikované, najmä ak do nich vstúpia manželia. Občiansky zákonník upravuje špecifický inštitút spoločného nájmu bytu manželmi, ktorý má svoje osobitosti oproti nájmu s jedným výlučným nájomcom. Tento článok sa zameriava na vznik spoločného nájmu, práva a povinnosti z neho vyplývajúce, ako aj na situácie, ktoré môžu prenajímateľa v praxi prekvapiť.

Vznik spoločného nájmu bytu manželmi

Spoločný nájom bytu manželmi predstavuje osobitný druh nájmu, ktorý sa vyznačuje tým, že obom manželom svedčí spoločne a nerozdielne. Tento inštitút môže vzniknúť za rôznych okolností, pričom nie vždy je podmienkou, aby nájomnú zmluvu podpísali obaja manželia.

Kľúčové podmienky pre vznik spoločného nájmu bytu manželmi sú:

1. Trvalé spolužitie manželov: Toto v podstate znamená, že manželia spolu žijú v jednej domácnosti. Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR sa však paradoxne nevyžaduje, aby sa spoločná domácnosť nachádzala práve v prenajatom byte. Rozhodujúci je faktický stav, kedy manželia spolu žijú. Prípad, keď manželia spolu trvale nežijú, nastane vtedy, ak manželstvo po právnej stránke síce trvá, ale nesie znaky rozvráteného manželstva, alebo ak manželia nevedú spoločnú domácnosť.
2. Nájom bytu vznikne počas manželstva alebo nájomca počas nájmu uzatvorí manželstvo:
   • Ak sa za trvania manželstva aspoň jeden z manželov stane nájomcom bytu, vzniká spoločný nájom bytu v deň, v ktorom má nájom vzniknúť podľa uzatvorenej nájomnej zmluvy.
   • Ak nájomca bytu počas trvania nájmu vstúpi do manželstva, vzniká spoločný nájom uzatvorením manželstva. V tomto prípade, aj keď nájomná zmluva bola pôvodne uzatvorená len s jedným z manželov, druhý manžel sa automaticky stáva nájomcom. Táto skutočnosť by mala byť oznámená prenajímateľovi, aby sa predišlo nepríjemnostiam.

Spoločný nájom bytu manželmi môže vzniknúť aj bez podpisu zmluvy oboma manželmi. V drvivej väčšine zmluvných vzťahov platí, že vzájomný záväzok vznikne medzi osobami, ktoré sa na ňom spolu dohodli. Spoločný nájom bytu manželmi je v tomto smere výnimkou, keďže sa môže považovať za nájomcu aj ten z manželov, ktorý na zmluve nepripojil svoj podpis.

Spoločný nájom bytu manželmi nevzniká v nasledujúcich prípadoch:

• Ak jeden z manželov nadobudne za trvania manželstva právo spoločného nájmu bytu prislúchajúce jemu a ďalšej, inej osobe spoločne.
• Ak niektorý z manželov užíva byt na základe vlastníckeho práva.
• Pri služobných bytoch, bytoch osobitného určenia a bytoch v domoch osobitného určenia.
• Na nebytové priestory sa ustanovenia o spoločnom nájme manželmi nevzťahujú.

Práva a povinnosti spoločných nájomcov

Spoloční nájomcovia majú rovnaké práva a povinnosti. Bežné veci týkajúce sa spoločného nájmu bytu môže vybavovať každý zo spoločných nájomcov. V ostatných, podstatných veciach, je však potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Povinnosti vyplývajúce zo spoločného nájmu:

• Úhrada nájomného a služieb: Obaja manželia sú povinní uhrádzať nájomné a úhradu za plnenia (služby) spojené s užívaním bytu spoločne a nerozdielne. To znamená, že prenajímateľ môže požadovať úhradu tak od oboch manželov, ako aj od ktoréhokoľvek z nich. V prípade, ak jeden z manželov prestane platiť nájomné, prenajímateľ má právo vymáhať dlžnú sumu od druhého manžela.
• Riadne užívanie bytu: Nájomcovia sú povinní byt a spoločné priestory riadne užívať a odstrániť poruchy a poškodenia, ktoré spôsobili oni alebo osoby, ktoré s nimi byt užívajú.
• Súhlas prenajímateľa pri zmenách: Nájomcovia nesmú vykonávať v byte stavebné úpravy ani iné podstatné zmeny bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na vlastné náklady.

Práva vyplývajúce zo spoločného nájmu:

• Užívanie bytu: Nájomcovia majú právo užívať byt a používať spoločné priestory a zariadenie domu.
• Požívanie plnení: Nájomcovia majú právo požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu, ako napr. ústredné kúrenie, dodávka teplej úžitkovej vody, odvádzanie odpadových vôd.
• Odstránenie porúch: Nájomcovia majú právo, aby prenajímateľ odstránil poruchy brániace riadnemu užívaniu bytu.

Ukončovanie a zmeny spoločného nájmu bytu

Ukončovanie či zmeny spoločného nájmu bytu sa môžu prenajímateľovi skomplikovať, pretože všetky podmienky pre platné ukončenie musí splniť voči obom partnerom.

• Ukončenie dohodou: Ak prenajímateľ ukončuje nájom bytu dohodou, nestačí, ak ju podpíše len jeden z manželov. Na dohode musia figurovať podpisy oboch manželov.
• Výpoveď z nájmu: Výpoveď musí smerovať voči obom manželom a zároveň musí byť obom tiež doručená. Ideálne je doručiť výpoveď osobne s tým, že obaja manželia potvrdia jej prevzatie. Pokiaľ tento postup nie je možný, mala by sa výpoveď doručiť formou doporučenej písomnej zásielky každému z manželov zvlášť. Výpovedi prenajímateľa, ktorá smeruje len voči jednému z manželov, nemožno priznať právnu relevanciu, aj keď jeden z manželov druhého s obsahom výpovede oboznámil.
• Zmeny nájomnej zmluvy: Bežné veci môže vybaviť aj jeden zo spoločných nájomcov, v podstatných veciach je však potrebný súhlas oboch manželov. Dodatok, ktorý mení dobu nájmu či výšku nájomného, by mal prenajímateľ nechať podpísať obidvom partnerom.

Čo sa stane s nájmom, ak sa manželia nezhodnú alebo rozvedú?

• Nezhody a násilie: V prípade, že by manželia ako spoloční nájomcovia mali nezhody, ktoré by viedli až k fyzickému či psychickému násiliu alebo k ich hrozbám, môže súd na návrh jedného z nich obmedziť užívacie právo druhého k nájomnému bytu alebo ho z jeho užívania úplne vylúčiť.
• Rozvod manželstva: Pri rozvode manželstva právo spoločného nájmu bytu manželmi zaniká. Ak jeden z manželov chce naďalej ostať nájomcom bytu, je to možné po spoločnej dohode rozvedených manželov. Pokiaľ sa však nedohodnú, kto ostane v byte nájomcom, súd na návrh jedného z nich rozhodne o zrušení práva spoločného nájmu a určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca. Súd pri rozhodovaní berie do úvahy hlavne záujmy maloletých detí, ale môže zohľadniť aj stanovisko prenajímateľa.
• Opustenie spoločnej domácnosti: Ak jeden z manželov trvale opustí spoločnú domácnosť, od tohto dňa je povinný platiť úhradu za užívanie bytu druhý manžel, ktorý sa tak stal jediným užívateľom bytu. Trvalé opustenie domácnosti musí byť výrazom slobodnej vôle jedného z manželov a musí byť motivované úmyslom zrušiť spoločnú domácnosť a už ju neobnovovať.

Situácia po opustení spoločnej domácnosti jedným z nájomcov

V prípade, že jeden z manželov opustí spoločnú domácnosť, vzniká otázka, kto je zodpovedný za platbu nájomného. Ako už bolo spomenuté, obaja manželia sú povinní platiť nájomné a úhrady za služby spoločne a nerozdielne. Ak jeden z nich trvale opustí spoločnú domácnosť, od tohto dňa je povinný platiť úhradu za užívanie bytu druhý manžel, ktorý sa tak stal jediným užívateľom bytu.

Pre prenajímateľa je teda dôležité vedieť, či došlo k trvalému opusteniu spoločnej domácnosti. V prípade, že jeden z manželov odíde, ale nie je jasné, či ide o trvalé opustenie, alebo len dočasnú odluku, prenajímateľ má stále právo vymáhať celé nájomné od oboch manželov, alebo od ktoréhokoľvek z nich.

V prípade, že sa situácia vyvinie do štádia, kedy jeden z manželov už byt neužíva a ani sa na úhradách nepodieľa, prenajímateľ by mal zvážiť právne kroky na vymáhanie dlžnej sumy. Žalobu je v takom prípade odporúčané smerovať voči obom manželom, aby sa zabezpečila možnosť vymáhania pohľadávky.

Je dôležité si uvedomiť, že spoločný nájom bytu manželmi má svoje špecifiká, ktoré môžu byť pre prenajímateľa administratívne náročnejšie. Na druhej strane, možnosť žiadať úhradu nájomného od dvoch subjektov môže byť výhodou. Dôkladná znalosť právnych predpisov a opatrnosť pri uzatváraní a správe nájomných zmlúv sú kľúčové pre hladký priebeh nájomného vzťahu.

tags: #komunalny #byt #vznik #spolocneho #najmu