Ako postupovať, keď nájomník neplatí nájomné a odmieta sa vysťahovať

Investície do nehnuteľností sa stávajú v dnešnej dobe čoraz populárnejšími. Za hlavné výhody môžeme považovať diverzifikáciu portfólia, získanie pravidelného finančného toku, či možnosť nechať hypotéku splácať nájomcom. Existuje však množstvo nevýhod, ktoré z daného typu investície plynú. Najčastejšie sa vyskytujúcim porušením nájomnej zmluvy zo strany nájomcu je omeškanie platenia nájomného. Problémový nájomca je najčastejšie taký nájomca, ktorý neplatí nájomné a úhrady za energie alebo ktorého je problém vysťahovať po skončení nájmu. Vopred nikdy na sto percent neviete, či aj váš nájomca bude práve ten problémový.

Zákonná ochrana a obmedzenia prenajímateľa

Zákon o ochrane nájomcov je však silnejší ako zákon, ktorý ochraňuje samotného prenajímateľa. Kvôli zákonu o ochrane domovej slobody nie je možné nájomcov vyhodiť, keďže majú v danej nehnuteľnosti zriadený domov. Konanie je možné len so súdnym príkazom a za prítomnosti exekútora. Nesprávne kroky, ako napríklad výmena zámku prenajímateľom a vysťahovanie vecí nájomcu alebo fyzické vyhodenie nájomcu aj s jeho vecami, nie sú právne dovolené. Ide o tzv. svojpomocné konanie, ktoré môže prenajímateľa vystaviť riziku stíhania pre trestný čin porušovania domovej slobody.

Možnosti prenajímateľa pri omeškaní platby

Poplatok z omeškania

Prvou možnosťou v prípade, že nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, je žiadosť prenajímateľa o vyplatenie poplatku za omeškania. Poplatok je možné žiadať 5 dní po dátume splatnosti. Hodnota poplatku z omeškania je za každý deň omeškania 0,5 ‰ (promile) z dlžnej čiastky, najmenej však vždy aspoň 0,83 EUR za každý mesiac omeškania. Nárok na poplatok vzniká automaticky aj keď nebol predom dohodnutý v zmluve. Tento stav upravuje § 672 a § 697 Občianskeho zákonníka. Môžete ho žiadať, ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní po splatnosti. Náležia vám vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania; najmenej však 0,83 eur za každý (aj začatý) mesiac omeškania. Len pre porovnanie, pri iných peňažných dlhoch z občianskoprávnych vzťahov (nie z titulu nájomného) je dlžník sankcionovaný zákonným úrokom z omeškania, ktorého sadzba je aktuálne len 6,25 % ročne.

Vypovedanie nájomnej zmluvy

V Občianskom zákonníku sú priamo upravené situácie, kedy môže prenajímateľ vypovedať nájom nehnuteľnosti. Podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka: “Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inej osobe do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa“. Znamená to, že uplynutím výpovednej doby (3 mesiace) dôjde k skončeniu nájmu, čím stratí neplatič oprávnenie na užívanie bytu a má povinnosť sa vysťahovať. V prípade, že ide o nebytový priestor, má prenajímateľ možnosť výpovede nájomnej zmluvy už po jednom mesiaci od omeškania platby.

Výpovedná lehota 3 mesiace sa používa najmä v týchto prípadoch:

• Prenájom bez súhlasu prenajímateľa, keď nájomca prenajme celý byt inej osobe, hoci v ňom sám nebýva.
• Dlh na nájomnom a službách kratší než tri mesiace.
• Odsúdenie nájomcu za úmyselný trestný čin voči prenajímateľovi, jeho domácnosti alebo obyvateľom domu.
• Iný závažný dôvod (napr. skladovanie odpadu so zápachom alebo hrozbou požiaru).

V niektorých prípadoch je však prenajímateľ povinný zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu. Ide najmä o situácie, keď:

• Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov.
• Je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať.
• Nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu.

Pri podnájme sa bytová náhrada zabezpečovať nemusí (§ 719 ods. 4 OZ). Ak nájomná zmluva bola ukončená uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená, nie je povinný prenajímateľ zabezpečiť pre nájomcu nehnuteľnosti náhradné bývanie.

Pri krátkodobom nájme bytu platia iné pravidlá. Krátkodobý nájom je možné uzavrieť najviac na 2 roky a predĺžiť maximálne 2-krát. Výpovedná doba podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je minimálne 1 mesiac, v niektorých prípadoch 15 dní a začína plynúť nasledujúci deň po doručení výpovede. Dôvody výpovede uvedené v zákone o krátkodobom nájme bytu je možné doplniť s tým, že musí ísť o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že neplatnosť skončenia nájmu je možné na súde napadnúť do 2 mesiacov odo dňa doručenia výpovede/ odstúpenia. Pričom podstatné je, že podanie žaloby pre neplatnosť skončenia nájmu neznamená, že nájom sa uplynutím výpovednej lehoty neskončí.

Záložné právo k hnuteľným veciam

V prípade, že nájomca nezaplatí, má prenajímateľ záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa v danej nehnuteľnosti nachádzajú a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Ide o spôsob nepeňažného plnenia, pričom sa nevymáha peňažná suma, ale splnenie určitej pohľadávky. Záložné právo vzniká vnesením veci do nehnuteľnosti a zaniká jej vynesením. Do tejto kategórie vecí môžeme zaradiť aj automobil, ktorý je často účinným prostriedkom vymáhania. Je však nutné do 8 dní požiadať o súpis všetkých vecí súdnym zapisovateľom. Ak sa veci z bytu odstránia skôr, než budú spísané osobou poverenou súdom, záložné právo zanikne, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a vy by ste stihli ohlásiť svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje, príp. veci začne odstraňovať bez zaplatenia nájomného alebo poskytnutia iného zabezpečenia, môžete veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musíte požiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo veci nájomcovi vydať.

Súdna žaloba a ďalšie kroky

V prípade, že ide o oprávnenú obavu, že nájomca bude pokračovať v neplatení, je možnosť podať návrh na súdne konanie. Vo všeobecnosti platí odporúčanie sa pred žalobou poradiť s právnym zástupcom, ktorý prešetrí dostupné možnosti. Ak sa prenajímateľ rozhodne pre súdne konanie, je nutné, aby si dôkladne preštudoval všetky pravidlá a procesy a pripravil sa na to, že tento proces môže v hraničných prípadoch trvať viac ako jeden rok.

Ak nájomca po skončení nájmu odmieta vrátiť nehnuteľnosť prenajímateľovi a naďalej ju užíva, tak prenajímateľ má v takom prípade právo podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Po právoplatnom skončení súdneho konania bude musieť nájomca byt opustiť. Ak byt dobrovoľne neopustí, budete môcť podať návrh na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti.

Komunikácia a alternatívne riešenia

Kľúčovým faktorom pri riešení sporov s neplatiacimi nájomníkmi je komunikácia. Prenajímateľ a nájomca by sa mali pokúsiť vyriešiť problém prostredníctvom priateľskej dohody. Je dôležité byť empatický a snažiť sa pochopiť dôvody, prečo sa stal z nájomcu neplatič. V mnohých prípadoch môže byť súdne konanie zdĺhavé a nákladné. Preto je často výhodné hľadať alternatívne riešenia sporu. Mediácia je proces, pri ktorom neutrálny mediátor pomáha obom stranám dospieť k vzájomne prijateľnému riešeniu. Arbitráž je záväzný proces, kde si neutrálna tretia strana vypočuje argumenty oboch strán a rozhodne o výsledku.

Príklad: Pani Kováčová mala problém s nájomcom, ktorý prestal platiť nájomné kvôli strate zamestnania. Namiesto okamžitého podania žaloby na súd sa rozhodla dohodnúť sa s nájomcom na odklade platby a splátkovom kalendári. Ak priateľská dohoda nie je možná, je na mieste zvážiť formálnu písomnú dohodu, ktorá bude záväzná pre obe strany. Dohody je vhodné podpísať pred notárom - zvýši sa ich právna váha.

Prevencia je kľúčová

Prevencia je kľúčom k minimalizácii problémov - a to nielen s nájomníkmi. Prenajímateľ by mal pri uzatváraní nájomnej zmluvy venovať pozornosť jej formulácii. Je potrebné zahrnúť do zmluvy jasné podmienky a sankcie za neplatenie nájomného. Dôležité je aj dôkladné preverenie podnájomníka pred uzatvorením zmluvy. Podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať všetky podstatné náležitosti vrátane výšky nájomného, termínu splatnosti a dôsledkov neplatenia. Zmluva musí tiež špecifikovať práva a povinnosti prenajímateľa bytu. Ďalším preventívnym opatrením je pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú. Týmto spôsobom je možné predísť eskalácii problémov a zamedziť neplateniu nájomného.

Príklad: Pán Novák vždy pred uzatvorením nájomnej zmluvy preverí potenciálneho nájomníka. Získava referencie od predchádzajúcich prenajímateľov a preveruje si ich finančnú situáciu. Do zmluvy zahrnie jasné podmienky týkajúce sa platieb a sankcií za ich neplatenie.

Našim tipom na záver je nezabudnúť do nájomnej zmluvy zahrnúť zabezpečovacie prostriedky ako depozit (kauciu), ktorý je nájomca povinný zaplatiť pri podpise zmluvy a ktorý sa použije najmä v prípade, ak nájomca neplatí nájomné, úhrady za energie a služby alebo ak spôsobí škodu na byte. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť depozit najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za energie a služby. Taktiež ručiteľské vyhlásenie, notárska zápisnica alebo banková záruka, ktoré Vám vedia v takýchto situáciách výrazne pomôcť.

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy je dôležité zvážiť aj možnosť registrácie realitných kancelárií, resp. združení, ktorých sú kancelárie členmi (napr. Realitná únia), ktoré vedú registre problémových nájomcov, s ktorými mali negatívnu skúsenosť.

Čo môže viesť k neplateniu nájomného

Medzi najčastejšie príčiny patrí celková ekonomická situácia (inflácia, rast cien energií), zvýšené sezónne výdavky (dovolenky, Vianoce), zlé plánovanie rozpočtu po nasťahovaní alebo strata práce a zníženie príjmu. Podľa § 710 ods. 4 OZ, ak nájomca neplatí nájomné a z tohto dôvodu dostane výpoveď, môže preukázať, že je objektívne v hmotnej núdzi. V takom prípade má nárok na ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ďalej podľa § 711 ods. 5 OZ platí, že ak nájomca počas tejto ochrannej lehoty uhradí dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom dohodne na jeho úhrade, dôvod výpovede pre neplatenie nájomného zo zákona zaniká.

Ako dlho trvá boj s neplatičom

• 1. - 2. mesiac: Prvé nezaplatené nájomné, výhovorky a zhoršená komunikácia. „Peniaze som poslal, muselo sa to niekde zadržať.“ „Mám problémy v práci, zaplatím budúci týždeň.“ - takto to zvyčajne začína. Nájomca postupne prestáva komunikovať, nezdvíha telefón, nereaguje na správy a v byte sa objavuje nepravidelne, niekedy vôbec.
• 3. - 4. mesiac: Snaha o dohodu, výpoveď zmluvy. V tomto štádiu už zvažujete výpoveď nájomnej zmluvy. Ale: musíte mať dôkaz, že nájomca neplatí, výpoveď musí byť formálne správna a s výpovednou lehotou, nájomca môže výpoveď napadnúť a celý proces oddialiť.
• 5. - 7. mesiac: Nájomca stále neodchádza a vy to nemôžete ovplyvniť. Aj keď máte podanú výpoveď, byt vám nemusí vrátiť a stále v ňom môže bývať. Možno vám napadne, že môžete zakročiť, ale: nájomcu nesmiete vysťahovať násilím (je to nelegálne), nesmiete meniť zámok (porušenie zákona), nesmiete odpojiť energie (hrozia pokuty).
• 8. - 12. mesiac: Žaloba o vypratanie bytu. Jediná legálna cesta je podať žalobu na súd. Konanie môže trvať mesiace až rok. Po právoplatnom rozhodnutí nasleduje ešte lehota na dobrovoľné vypratanie.
• 13. - 18. mesiac: Exekúcia vyprataním. Ak nájomca neodíde dobrovoľne, exekútor môže pristúpiť k vyprataniu na základe súdneho rozhodnutia. Aj exekúcia má svoje lehoty - najprv výzva na dobrovoľné plnenie, potom stanovenie termínu, často za asistencie polície. Celé sa to môže natiahnuť o ďalšie mesiace.

Obce a nájomné byty

Obce bežne vlastnia byty, ktoré prenajímajú občanom. Nie vždy pritom ide o byty plniace funkciu sociálneho bývania. Bežný je aj štandardný (komerčný) nájom. Občas však pri ňom urobia chybu. Zabúdajú totiž, že aj bežný nájom bytu je zo zákona chráneným vzťahom a nájomca sa automaticky považuje za slabšiu stranu. Preto je skončenie nájmu viazané na splnenie špecifických podmienok. Jednou z nich sú napríklad bytové náhrady. Bytovou náhradou sa rozumie právo nájomcu odmietnuť sa z bytu vysťahovať, pokiaľ mu prenajímateľ neposkytne náhradné ubytovanie. Kvalita príslušnej bytovej náhrady je odstupňovaná v závislosti od dôvodu ukončenia nájomného vzťahu. Nespratníci, ktorí byt opúšťajú kvôli porušovaniu nájomnej zmluvy, nemusia dostať nič. Avšak v určitých prípadoch má nájomca nárok na byt za podmienok, ktoré sú rovnaké ako existujúci nájom. Ceny bývania totiž neustále rastú, no mnohé obecné nájmy, dohodnuté v dávnych rokoch, tento nárast vôbec nezohľadňujú. Takže nájomné je na dnešné pomery také nízke, že bytovú náhradu za rovnakú cenu nie je možné zohnať. Nájom je preto neukončiteľný. Predovšetkým, ak je dohodnutý na dobu neurčitú. Dá sa teda problému bytových náhrad nejako vyhnúť? Áno, dá. Najlepšie tak, že obec svoje byty prenajme vždy len na dobu určitú. Keď sa totiž nájom končí uplynutím dohodnutej doby, nárok na bytovú náhradu nevzniká. Obci pritom nič nebráni predĺžiť trvanie nájmu dodatočne (za splnenia iných zákonných podmienok).

Právne rady a poradenstvo

V prípade, že narazíte na komplikácie s nájomníkmi, zaznamenajte všetku komunikáciu a uchovávajte si kópie dôležitých dokumentov. Ak ste už skúsili všetko, ale problém s neplatičmi stále pretrváva, obráťte sa na skúseného právnika. Poskytne Vám odborné poradenstvo a právnu pomoc. Náš tím tvoria advokáti a právnici so špecializáciou na realitné právo a tiež geodeti, znalci, projektanti, ekonomickí analytici a realitní poradcovia. Tím vedie JUDr. Už prvá konzultácia môže pomôcť k vyriešeniu Vášho problému. Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom nehnuteľnosti môžu byť niekedy komplikované - najmä keď nájomca prestane platiť nájomné a odmieta sa vysťahovať. Okrem toho sa môžu vyskytnúť právne problémy, ktoré si vyžadujú dôkladnú znalosť legislatívy. Občianske právo jasne stanovuje pravidlá a postupy, ktoré prenajímateľ môže využiť na ochranu svojich práv a majetku.

Náš tím tvoria advokáti a právnici so špecializáciou na obchodné a občianske právo a tiež geodeti, znalci, projektanti, ekonomickí analytici a realitní poradcovia. Venuje sa najmä obchodnému a občianskemu právu a popri právnej praxi rozvíja aj publikačnú činnosť. Poskytuje právne rady a pomáha pri riešení zložitých situácií.

tags: #musim #najst #podnajomnikovi #nahradne #byvanie #ked