Nový stavebný zákon, zákon č. 25/2025 Z. z., prináša zásadné zmeny v oblasti stavebného práva na Slovensku. S cieľom poskytnúť odbornú a praktickú orientáciu v tomto novom systéme vznikla online publikácia „Komentár k zákonu č. 25/2025 Z. z. - Stavebný zákon“. Tento komentár, spracovaný renomovaným autorským kolektívom pod vedením prof. JUDr. Ing. Branislava Cepeka, PhD., sa detailne venuje jednotlivým paragrafom a ich súvislostiam. V tomto článku sa zameriame na kľúčový paragraf § 43, ktorý definuje samotnú stavbu a jej základné kategórie.
Nový stavebný zákon kladie dôraz na rýchlejšie postupy, digitálne nástroje, presnejšiu zodpovednosť a vyššiu transparentnosť. Aby bolo možné tieto ciele v praxi naplniť, je nevyhnutné dôkladne porozumieť každej definícii a pravidlu. Online publikácia je určená všetkým, ktorí potrebujú pracovať so stavebným právom na profesionálnej úrovni a hľadajú spoľahlivý zdroj informácií pri aplikácii nového zákona. Komentár obsahuje zmeny účinné od 1. novembra 2025.
Definícia stavby podľa § 43 Stavebného zákona
Paragraf § 43 Stavebného zákona definuje stavbu ako stavebnú konštrukciu s vymedzenou účelovou funkciou, ktorá je postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov. Kľúčovým aspektom tejto definície je, že stavba je buď pevne spojená so zemou, alebo jej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Táto definícia je fundamentálna pre pochopenie toho, kedy je potrebné riešiť stavebné povolenie, územné rozhodnutie alebo kolaudáciu.
Pevné spojenie so zemou
Zákon detailne špecifikuje, čo sa rozumie pod pojmom „pevné spojenie so zemou“. Ide o nasledujúce prípady:
- Spojenie pevným základom: Toto je najklasickejší prípad, kedy stavba spočíva na základoch, ktoré ju ukotvujú v zemi.
- Upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu: Táto definícia pokrýva situácie, kde stavba nie je priamo postavená na základoch, ale je mechanicky alebo zváraním pripevnená k existujúcemu základu alebo inej stavbe.
- Ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe: Ide o moderné techniky ukotvenia, ktoré zabezpečujú stabilitu stavby aj v náročnejších podmienkach.
- Pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia: Toto zahŕňa pripojenie na infraštruktúru, ako sú elektrické vedenie, vodovodné potrubie, plynovody, kanalizácia či telekomunikačné siete. Pripojenie stavby na tieto siete často signalizuje jej trvalý charakter a integráciu do územia.
- Umiestnenie pod zemou: Stavby, ktoré sú celkom alebo sčasti umiestnené pod povrchom zeme, sú taktiež považované za pevne spojené so zemou.
Úprava podkladu
Okrem pevného spojenia so zemou zákon uvádza aj možnosť, že osadenie stavby vyžaduje úpravu podkladu. To znamená, že aj keď stavba nie je priamo zabetónovaná alebo zvarená, ak jej umiestnenie si vyžiada akékoľvek zásadné terénne úpravy alebo prípravu podložia, spadá pod definíciu stavby. Toto je dôležité najmä pri montovaných stavbách alebo konštrukciách, ktoré vyžadujú stabilný a upravený podklad pre svoju funkčnosť a bezpečnosť.
Stavebné právo: Riziko v zemi
Súbor stavieb a hlavná stavba
Paragraf § 43 ďalej definuje aj pojem „súbor stavieb“. Súborom stavieb sa rozumie viacero stavieb, ktoré spolu tvoria funkčný celok. V rámci súboru stavieb zákon rozlišuje aj „hlavnú stavbu“. Hlavnou stavbou súboru stavieb je tá stavba, ktorej funkcia primárne určuje hlavný účel celého súboru. Toto rozlíšenie je dôležité napríklad pri územnom plánovaní alebo pri posudzovaní celkovej funkčnosti a vplyvu komplexu stavieb.
Príkladom súboru stavieb môže byť priemyselný areál, kde hlavnou stavbou je výrobná hala, zatiaľ čo ostatné budovy (sklady, administratívne budovy, technické zázemie) tvoria doplnkové stavby v rámci funkčného celku.
Reklamné stavby - špecifická kategória
Novela zákona reaguje aj na špecifické prípady, ktoré boli v minulosti zneužívané na obchádzanie stavebných predpisov. Jednou z takýchto kategórií sú reklamné stavby. Paragraf § 43, ako vyplýva z doplnených informácií, rozlišuje reklamnú stavbu od iných typov stavieb.
Reklamná stavba je definovaná ako stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou podľa odseku 1 písm. a) až d), alebo je upevnená strojnými súčiastkami či zvarom o pevný základ na zemi, alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Jej primárnou funkciou je šírenie informácií viditeľných z verejných priestorov, ako sú reklamné, propagačné alebo navigačné informácie.
Táto špecifická definícia vznikla ako reakcia na snahy obchádzať povoľovacie procesy. V minulosti sa niektorí snažili vyhnúť získaniu stavebného povolenia tým, že napríklad billboardy neukotvili pevným základom do zeme, ale položili ich na zem. Tým sa formálne nedostali pod definíciu stavby vyžadujúcu povolenie. Nová úprava explicitne zahŕňa aj takéto konštrukcie, čím zamedzuje obchádzaniu zákona.
Súvislosti s inými predpismi a pojmami
Pochopenie definície stavby je kľúčové pre každého, kto sa zaoberá stavebnou činnosťou. Správna klasifikácia stavby určuje, aké povolenia sú potrebné. Mnoho občanov sa snaží vyhnúť povoľovacím procesom tým, že stavajú konštrukcie, ktoré nespĺňajú definíciu stavby. Často ide o rôzne rekreačné chatky, altánky či prístrešky. Aj pri takýchto stavbách však môže byť potrebné získať rozhodnutie o využívaní územia, ak sú spojené s terénnymi úpravami.
Je dôležité poznamenať, že nie každá stavba sa automaticky považuje za nehnuteľnosť podľa Občianskeho zákonníka. Podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka je nehnuteľnosťou len stavba pevne spojená so zemou pevným základom. Definičné znaky v Stavebnom zákone sú preto širšie a pokrývajú širšiu škálu konštrukcií.
Pojem „pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia“ zahŕňa pripojenie na elektrické vedenie, telekomunikačné zariadenia, plynovody, vodovodné potrubia a podobné infraštruktúrne siete.
Stavenisko a zariadenie staveniska
Súčasťou stavebného procesu je aj pojem „stavenisko“, ktoré je definované v § 43i Stavebného zákona. Stavenisko je priestor určený na vykonávanie stavebných prác, uskladňovanie materiálu a zariadení, ako aj na umiestnenie zariadenia staveniska. Zahŕňa stavebný pozemok a prípadne aj ďalšie pozemky v určenom rozsahu.
Zariadenie staveniska zahŕňa dočasné stavby a zariadenia, ktoré slúžia prevádzkovým, výrobným, skladovacím alebo sociálnym účelom počas realizácie stavby. Tieto zariadenia sú nevyhnutné pre hladký priebeh stavebných prác.
Zmeny v stavebnom práve a ich dopady
Online komentár k stavebnému zákonu a zákonu o územnom plánovaní upozorňuje na zásadné zmeny, ktoré nadobudli účinnosť od 1. apríla 2024. Tieto zmeny výrazne menia rozhodovaciu právomoc pri povoľovaní stavieb. Kompetencie doterajších stavebných úradov (obcí) prechádzajú na novozriadené stavebné úrady, ktoré budú súčasťou nového ústredného orgánu. Kompetencie špeciálnych stavebných úradov zostávajú zachované, s výnimkou tých, ktoré sa venovali diaľniciam, dráham a letiskám.
Významnú úlohu v novom systéme zohráva projektant. Jeho úloha spočíva v prerokovaní a pripomienkovaní návrhu stavebného zámeru a v zastupovaní stavebníka v celom procese. Upúšťa sa od doterajších dvojstupňových správnych konaní v prospech zefektívnených procesov.
Bez odborného výkladu k týmto legislatívnym zmenám je prakticky nemožné sa na ne pripraviť a úspešne vykonávať stavebnú činnosť. Online komentár a webináre s tvorcami legislatívy majú za cieľ pomôcť orientovať sa v nových postupoch a pravidlách.
Odborný kolektív komentátora
Za vznikom tohto komentára stoja renomovaní odborníci z oblasti práva. Medzi nich patria:
- Prof. JUDr. Ing. Branislav Cepek, PhD.: Vedúci autorského kolektívu, absolvent Právnickej fakulty Univerzity Komenského a Ekonomickej univerzity v Bratislave. Pôsobí na Ústave verejného práva FP PEVŠ a špecializuje sa na správne a environmentálne právo.
- JUDr. Ivan Syrový, PhD.: Absolvent Právnickej fakulty Univerzity Komenského, s rigoróznou a doktorandskou skúškou z trestného práva. Má viac ako 17 rokov praxe v advokácii, špecializuje sa na správne, trestné, občianske a obchodné právo, s osobitným zameraním na nároky z vád stavieb a susedské spory.
- JUDr. Filip Šmeringai: Advokát v bnt attorneys-at-law, s. r. o., a externý doktorand na Trnavskej univerzite. Absolvoval štúdium na Univerzite Martina Luthera v Halle-Wittenberg.
- JUDr. Radoslava Sláviková Geržová, PhD.: Dlhoročná advokátka na Slovensku aj v Českej republike, zapísaná do zoznamu sprostredkovateľov kolektívnych pracovnoprávnych sporov. Komplexne zastupuje klientov pri výstavbe líniových stavieb.
- JUDr. Jana Mikušová: Partnerka advokátskej kancelárie bratis.law, s dlhodobým zameraním na stavebné právo a právo územného plánovania. Poskytuje poradenstvo pri povoľovacích procesoch a investičných projektoch.
- Mgr. Martin Antal: Advokát s praxou od roku 2008, zameraný na sporovú agendu a zastupovanie klientov v súdnych a správnych konaniach.
- Mgr. Ivan Poruban: Zakladajúci partner advokátskej kancelárie ATTOR, špecializujúci sa na správne, obchodné a občianske právo, s expertízou v stavebnom práve, povoľovacích konaniach a EIA.
Tento rozsiahly tím odborníkov garantuje hĺbku a kvalitu spracovaného komentára k novému stavebnému zákonu.