Proces výmazu záložného práva z katastra nehnuteľností, vrátane exekučných záložných práv, je kľúčovou súčasťou transakcií s nehnuteľnosťami a zabezpečenia právnych vzťahov. Pochopenie dĺžky trvania týchto procesov je nevyhnutné pre kupujúcich, predávajúcich aj pre všetkých účastníkov realitného trhu. V posledných rokoch došlo k viacerým legislatívnym zmenám zameraným na zrýchlenie a zjednodušenie týchto procesov, čo prinieslo nové možnosti aj výzvy.
Skrátenie lehoty na výmaz záložného práva
Jednou z najvýznamnejších noviniek, ktorá nadobudla účinnosť od októbra [predchádzajúci rok], je skrátenie lehoty na výmaz záložného práva. Kým v minulosti bolo bežné čakať na výmaz záložného práva banky z katastra aj celých 60 dní po podaní kvitancie, novela katastrálneho zákona priniesla výrazné zrýchlenie. Výmaz záložného práva trvá teraz už len päť dní v prípade, ak je návrh na vykonanie záznamu podaný elektronicky prostredníctvom formulára. Táto zmena je obzvlášť významná, keďže záznamové konanie nie je možné osobitným poplatkom urýchliť. Pre konania o zázname, ktoré sa začali po 30. septembri 2019, sa lehota na zápis alebo výmaz práv z katastra nehnuteľností formou záznamu skrátila zo 60 na 30 dní pri elektronickom podaní.
Mechanizmus výmazu záložného práva v prípade hypotekárneho úveru
Väčšina predávaných nehnuteľností je zaťažená záložným právom, najčastejšie hypotékou. Aj kupujúci často využívajú hypotekárny úver, dokonca aj v prípade, že disponujú celou kúpnou cenou, kvôli nízkym úrokovým sadzbám. Informácia o prítomnosti záložného práva je viditeľná v časti „C“ listu vlastníctva na katastrálnom portáli.
Pri predaji nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou musí predávajúci požiadať banku o vystavenie potvrdenia o výmaze záložného práva. Výmaz ťarchy zo strany banky nastáva po tom, ako kupujúci uhradí zostatok hypotekárneho úveru, čím banka dostane svoje peniaze. Nasleduje však čakanie na samotný výmaz v katastri nehnuteľností, ktoré trvá ďalších päť dní (ak kataster stíha spracovanie v tejto lehote). Počas tohto obdobia je list vlastníctva kupujúceho „zaplombovaný“, čo znamená, že kupujúci nemôže v tomto čase požiadať o vklad výmazu záložného práva v prospech financujúcej banky do katastra. Toto obdobie môže predstavovať riziko pre kupujúceho, ak banka nevydá doklad o výmaze včas, pretože potom vlastní nehnuteľnosť s vyznačeným záložným právom v prospech financujúcej banky predchádzajúceho majiteľa, hoci je hypotéka už vyplatená. Dlhšia čakacia doba môže odradiť kupujúcich a znížiť pravdepodobnosť úspešného predaja.
Predčasné splatenie úveru vyžaduje osobnú návštevu pobočky banky a podanie žiadosti. Banka následne vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov. Odporúča sa podať žiadosť minimálne 14 dní pred požadovaným dátumom splatenia. Po splatení úveru obdrží klient upovedomenie o vyplatení a ukončení úverového vzťahu.
Inštitút „štátneho“ strážcu listu vlastníctva
Kataster na jeseň [predchádzajúceho roka] predstavil „štátneho“ strážcu listu vlastníctva, ktorý sleduje zmeny na katastri. Hoci bude táto služba spoplatnená, predstavuje významné vylepšenie pre vlastníkov nehnuteľností. Realitná únia už takmer rok prevádzkuje podobnú bezplatnú službu pre svojich členov, ktorá umožňuje sledovať až desať listov vlastníctva pre majiteľov realitných kancelárií a päť pre maklérov. Vďaka tomu mohli zástupcovia Realitnej únie pripomienkovať vývoj tejto aplikácie na pôde Úradu geodézie, kartografie a katastra.
Evidencia cien nehnuteľností
Kataster začal evidovať ceny všetkých nehnuteľností, nielen poľnohospodárskych a lesných pozemkov, ako tomu bolo doteraz. Hoci štátne organizácie často získavali údaje z rôznych, nie vždy presných zdrojov, táto situácia by sa mala zlepšiť. Od októbra [predchádzajúceho roka] kataster začal hromadne zbierať údaje o cenách, avšak nebude ich zisťovať spätne. Táto myšlienka je hodnotená ako veľmi dobrá, no bude potrebné prekonať ešte niektoré aplikačné výzvy. Napriek množstvu dát v katastri ostane zrejme ešte nejaký čas najpresnejším ukazovateľom vývoja cien bytov realitný barometer.
Nový typ dokumentu: Súpis nehnuteľností
Novela katastrálneho zákona zaviedla nový typ dokumentu - súpis nehnuteľností. Tento súpis bude obsahovať zoznam všetkých nehnuteľností jedného vlastníka, správcu, nájomcu alebo záložného veriteľa. Súpis bude spoplatnený a o jeho vydanie môže požiadať len vlastník alebo iná oprávnená osoba.
Zrušenie opravných doložiek a povinnosti predkladať geometrický plán
Zároveň zanikla obľúbená a rýchla možnosť opravy chyby v zmluve vo forme opravnej doložky, kedy sa účastníci zmluvy dohodli na náprave a vyznačili ju priamo do zmluvy. Ruší sa tiež povinnosť predkladať geometrický plán k zmluve, verejnej alebo inej listine, ak bol predtým potrebný.
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v zákone o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti. Ide o nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje na návrh oprávneného z exekučného titulu a po preukázaní, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
Proces začína vydaním upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Toto upovedomenie sa však nedoručuje katastrálnemu odboru a nemá vplyv na obmedzenia nakladať s majetkom. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie alebo po zamietnutí takéhoto návrhu súdnym rozhodnutím, súdny exekútor vydá exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva. Týmto príkazom dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.
Exekučný príkaz sa doručuje oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu (katastrálnemu odboru). Okresný úrad následne zapíše zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností formou záznamu. Záložné právo sa zapisuje do časti „C“ listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy, vrátane identifikácie záložného veriteľa.
Rozdiel v parcele registra C a E katastra nehnuteľností
Na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom je potrebné kumulatívne splnenie viacerých podmienok, vrátane doručenia upovedomenia o začatí exekúcie povinnému a zriadeniu exekučného záložného práva na nehnuteľnosť. Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. V prípade konkurencie viacerých exekučných záložných práv zriadených pre rôzne pohľadávky je rozhodujúci čas, kedy exekútorovi došiel návrh na zriadenie daného záložného práva.
Jediným zákonom upraveným spôsobom zrušenia exekučného záložného práva je podanie návrhu na súd, aby súd exekúciu zastavil. Možné je tiež výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, avšak s podmienkou súhlasu oprávneného veriteľa. Teoreticky je možná aj situácia, kedy súd uloží exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva, ak by to bolo potrebné na odstránenie nedostatkov exekúcie, napríklad v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa.
Zmluvné záložné právo a jeho zánik
Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy. Táto zmluva musí mať písomnú formu a predmetom zálohu je nehnuteľnosť, ktorú môže založiť dlžník alebo tretia osoba (záložca). Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva zabezpečujú hypotekárne úvery. Hypotekárna banka vystupuje ako záložný veriteľ.
Podľa zákona o bankách musí nehnuteľnosť spĺňať určité požiadavky, nachádzať sa na území Slovenskej republiky a nesmie na nej viaznuť iné záložné právo alebo obmedzenie prevodu. Z praxe bánk vyplýva, že predmetom zálohu môže byť iba nehnuteľnosť s prístupom na verejnú komunikáciu a bez vecného bremena či predkupného práva.
Zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť znamená, že ak si dlžník neplní svoje povinnosti, záložný veriteľ má právo uspokojiť sa z predmetu záložného práva. Záložné právo zaniká v zmysle § 151md ods. 1 Občianskeho zákonníka. V prípade splatenia zabezpečenej pohľadávky sa podáva návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom.
Daňové záložné právo
Daňové záložné právo je upravené v zákone o správe daní. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka. Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku sa doručí daňovému dlžníkovi, pričom voči nemu je možné podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok. Následne sa rozhodnutie zasiela na zápis okresnému úradu katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú podľa poradia zápisu alebo registrácie.
Záložné právo k hnuteľným veciam a iným právam
Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže k vzniku záložného práva dôjsť odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Ak zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, právotvornou skutočnosťou je registrácia v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je predmetom záložného práva hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (tzv. posesórne záložné právo).
Zálohom môže byť aj pohľadávka dlžníka voči inému dlžníkovi. Aj tu však platí, že musí ísť o pohľadávku, ktorej postúpenie nie je obmedzené. Pokiaľ nie je dohodnuté inak, záložné právo sa vzťahuje aj na istinu aj na príslušenstvo.
Hodnotenie Slovenska v registrácii nehnuteľného majetku
Podľa hodnotenia Svetovej banky je Slovensko zaradené opäť do prvej desiatky v hodnotení kvality a rýchlosti registrácie nehnuteľného majetku. Svetová banka zakladá hodnotenie kvality podnikateľského prostredia na 11 indikátoroch. Odborný tím banky vysoko hodnotí kvalitu procesu registrácie nehnuteľného majetku, pričom slovenské skóre v tomto ukazovateli je 90,17 v porovnaní s priemerom krajín OECD 77,17. Samotný ukazovateľ sa skladá z hodnotení, akými sú rýchlosť procesu, ceny za službu, kvality komunikácie, transparentnosti a dostupnosti informácií.
Elektronické služby katastra nehnuteľností
Úrad geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR s cieľom ďalšieho zjednodušenia prístupu k službám katastra a zrýchlenia registrácie majetku pripravil novelu katastrálneho zákona, ktorá vytvorila podmienky na využívanie ďalších elektronických služieb katastra. Počnúc 1. októbrom 2019 nadobudli účinnosť ustanovenia zákona, ktoré skracujú lehoty. V rámci novely bol zavedený aj plánovaný rollout projektu elektronických služieb katastra nehnuteľností (ESKN) na celom území Slovenska. Tento proces prebieha postupne od západného Slovenska na východ. Fungujúce elektronické služby katastra od roku 2015 využívajú predovšetkým notári, kde počet elektronických podaní každý rok rastie.
V súvislosti s predajom nehnuteľnosti, na ktorej viazne právo doživotného bývania a užívania (právo dožitia), je potrebné postupovať nasledovne. Ak osoba s právom dožitia žije, musí s vlastníkom uzatvoriť zmluvu o výmaze tohto oprávnenia, ktorej podpis musí byť úradne overený. Následne je potrebné zmluvu „zavkladovať“ na katastri s úhradou správneho poplatku. V prípade, že osoba s právom dožitia už nežije, vlastník predkladá na kataster návrh na výmaz práva dožitia spolu s úmrtným listom. Kataster má v takomto prípade povinnosť vymazať právo dožitia do 60 dní. Odporúča sa podať návrh čo najskôr, najmä ak kupujúci plánuje financovať kúpu hypotekárnym úverom, keďže banka môže požadovať výmaz práva dožitia pred schválením hypotéky.