Slovensko sa na jeseň ocitlo na čele rebríčka krajín s najhoršou cenovou dostupnosťou bývania. Táto alarmujúca situácia, kedy na kúpu vlastného obydlia treba viac ako 14 čistých ročných platov, nutne vyvoláva rastúci dopyt po cenovo dostupnejšom nájomnom bývaní. Rezidenčná analýza spoločnosti Flat Zone Studio potvrdzuje, že hlavné mesto Bratislava, spolu s Prahou a Amsterdamom, sa radí medzi trojicu najmenej dostupných európskych miest. V tomto kontexte sa čoraz viac pozornosť upriamuje na alternatívne formy bývania, predovšetkým na mestské nájomné bývanie, ktoré sa snažia samosprávy aktívne rozvíjať.
Mestské nájomné bývanie ako riešenie pre obce a mestá
Samosprávy po celom Slovensku sa snažia zmierňovať nepriaznivú situáciu s dostupnosťou bývania tým, že obyvateľom poskytujú mestské nájomné bývanie. Premiantom v tejto oblasti je Nové Mesto nad Váhom. Kým polmiliónové hlavné mesto Bratislava vlastní len necelé dve tisícky mestských bytov, okresné mesto na Považí sa pýši takmer 800 bytmi vo svojej správe. Tento rozdiel je markantný a poukazuje na odlišný prístup k riešeniu bytovej otázky.
Ako vysvetlil prezident Národnej asociácie realitných kancelárií a analytik Ján Pálenčár, mestské nájomné bývanie by malo byť primárne určené nižším príjmovým skupinám. Zároveň však obciam a mestám slúži aj ako dôležitý motivačný nástroj na udržanie kľúčových pracovných pozícií, ako sú lekári, učitelia či opatrovatelia, ktorí sú často odmeňovaní nižšími platmi a vlastné bývanie si nemôžu dovoliť. V porovnaní s komerčnými nájmami sú mestské nájomné byty zvyčajne podstatne lacnejšie, čo predstavuje významnú úľavu pre nájomníkov.
Príklad Nového Mesta nad Váhom: Úspešná stratégia nájomných bytov
Mestské nájomné byty v Novom Meste nad Váhom nie sú len abstraktným pojmom, ale pre mnohých obyvateľov realitou. Tridsiatnička Veronika, ktorá od detstva žije už v treťom nájomnom byte, potvrdzuje ich význam. Ceny nehnuteľností na prelome milénií boli pre jej mladú rodinu privysoké, a preto požiadala o bývanie samosprávu. V druhom byte žila už len s mamou a do tretieho sa nasťahovala, keď sa chcela počas vysokej školy osamostatniť. Momentálne žije v mestskom nájomnom byte s manželom a trojročným synom.
„Naše mesačné náklady na dvojizbový mestský byt sú 281,68 eura bez elektriny,“ uviedla pre Pravdu. Zdôraznila však, že rovnakú sumu neplatí každý, pretože jej výdavky zahŕňajú vyššie preddavky na vodu. Iných nájomcov môže teda nájomný byt v Novom Meste nad Váhom stáť oveľa menej.
Dvadsaťtisícové Nové Mesto nad Váhom spravuje až 798 nájomných bytov, čím sa stáva vzorom pre iné samosprávy. „Patrí medzi premiantov v počte nájomných bytov. Sú to byty, ktoré boli postavené aj vďaka financovaniu zo Štátneho fondu rozvoja bývania,“ priblížil analytik. Veľká časť bytov pribudla na sídlisku v smere na Čachtice a neskôr aj po rekonštrukcii bývalých vojenských kasární. Na miestach, kde sa kedysi ozývali vojenské povely, dnes počuť džavot detí.
Prísne podmienky a transparentné prideľovanie bytov
Podmienky prenájmu mestského bytu sú striktne dané, aby sa zabezpečila spravodlivosť a zabránilo zneužívaniu systému. Žiadateľ nesmie vlastniť ani spoluvlastniť iný byt alebo rodinný dom a nesmie mať voči mestu nedoplatky na daniach alebo poplatkoch. Mesto s ním takisto nesmie mať negatívnu skúsenosť, napríklad ak by v minulosti riadne neplatil nájomné, znehodnotil, poškodil alebo protiprávne obsadil byt. Pozor si samospráva dáva aj na to, či náhodou hrubo neporušil domový poriadok.
Ako spresnila Krištofovičová, novopostavené nájomné byty sa prvým užívateľom prideľujú žrebovaním. Pokiaľ dôjde k uvoľneniu nájomného bytu, rozhoduje primátor spolu s komisiou. Do úvahy sa berie, či o byt žiada rodina s malými deťmi, či ide o mladú rodinu (aspoň jeden z rodičov mladší ako 35 rokov), ale aj zdravotný stav a majetkové pomery žiadateľa. Tento transparentný a objektívny systém prideľovania bytov zabezpečuje, že pomoc sa dostane k tým, ktorí ju najviac potrebujú.
Výzvy a bariéry v budovaní nájomných bytov
Niektoré vedenia miest a obcí však podobný „drajv“ v prípade nájomných bytov nemajú. Dôvodov je za tým viacero a nesúvisí to s tým, že by o mestské bývanie nebol záujem. „Chce to veľa roboty z pohľadu samosprávy, starostu, primátora, je s tým spojené verejné obstarávanie. (…) Zákon o verejnom obstarávaní je u nás tak nastavený, že v mnohých prípadoch sa aj samotní primátori a starostovia môžu dostať do problémov napriek tomu, že chcú pre mesto dobre,“ vysvetľuje analytik.
Registrácia, ktorú spustila vlani Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, ukázala, že najväčší dopyt po nájomných bytoch bol najmä v okrese, kde zároveň sídlil aj kraj. Smerom na východ záujem o nájomné byty klesal. V júni minulého roka sa záujem pohyboval na úrovni 17-tisíc záujemcov, no ako sa ukázalo, dopyt je ešte väčší. „Momentálne máme takmer 19 000 nezáväzných záujmov o nájomný byt v systéme ŠPNB,“ uviedla pre Pravdu PR a marketingová manažérka agentúry Jana Jurčišinová. Toto číslo jasne signalizuje obrovský potenciál a potrebu štátom podporovaného nájomného bývania.
Bratislava: Boj s chronickým nedostatkom bytov
Azda najpálčivejší problém s bývaním má Bratislava. Kým 20-tisícové Nové Mesto nad Váhom má v správe takmer osemsto bytov, polmiliónové hlavné mesto ich vlastní len 1 923. Z nich má priamo v správe 871 bytov, zvyšok patrí mestským častiam. „Záujem o mestské nájomné bývanie dlhodobo prevyšuje dostupnú ponuku. Momentálne sa v poradovníku nachádza približne 600 žiadateľov o nájomný byt a evidujeme 450 čakateľov na náhradné nájomné byty,“ uviedol pre Pravdu hovorca Bratislavy Peter Bubla.
Bratislavský magistrát sa snaží hlad po mestských bytoch zmierniť viacerými opatreniami. Medzi ne patrí oprava zanedbaných bytov, zmeny územného plánu, spolupráca s developermi či vlastná výstavba. Najbližšie k realizácii je menší projekt na Velehradskej ulici, kde rekonštrukciou a nadstavbou vznikne deväť bytov. Už čoskoro sa však bytový fond rozšíri výraznejšie.
NOVÉ NÁJOMNÉ BYTY V BRATISLAVE
Prvá z dvojice nájomných bytoviek na Muchovom námestí v Petržalke už naberá konkrétne kontúry. Na stavbe osemposchodovej bytovky s dvoma vchodmi bol čulý ruch aj počas daždivých dní. Nové mestské nájomné byty v Petržalke začali stavať v druhej polovici augusta 2023 a v máji dokončili v dvojmesačnom predstihu hrubú stavbu. „Momentálne bola dokončená hrubá stavba, to znamená, že pokračujeme plynulo v realizácii osádzania okenných výplní, strešného plášťa, tiež začíname s fasádou,“ informoval projektový manažér Marek Wtorek.
V rámci nájomného bývania v objekte A vznikne 22 jednoizbových bytov s orientačnou plochou 45 štvorcových metrov. Súčasťou komplexu bude tiež 17 dvojizbových bytov a jedenásť trojizbových bytov s plochou približne 75 štvorcových metrov. V objekte B, ktorý je určený pre náhradné bývanie, bude členenie zhruba podobné. V druhej etape projektu pribudne vedľa druhá bytovka, kde bude ďalších približne 50 nájomných bytov a tiež dvojpodlažné parkovisko pod bytovým domom.
Podľa hovorcu mesta Petra Bublu, nájomné byty v Bratislave využívajú veľmi široká škála užívateľov. Cena nájomného v bytoch je aktuálne stanovená v závislosti od ich veku, zhruba od jedného až do troch eur na štvorcový meter. „Všeobecne stále platí opatrenie Ministerstva financií SR, podľa ktorého je maximálne nájomné bytov postavených po roku 2001 určené na päť percent obstarávacích nákladov. Náklady na služby a energie závisia od spotreby nájomcov, vo všeobecnosti nie je dôvod, aby sa líšili od súkromných bytov,“ uviedol.
Inšpirácia zo zahraničia a legislatívne výzvy
Ján Pálenčár vidí inšpiráciu, čo sa týka nájomných bytov, v neďalekom zahraničí. „Viedeň je v tomto absolútne favorit v rámci Európy a Európskej únie, ktorá má najväčší počet nájomných bytov. S týmito bytmi pracuje, aj keď nevytvára zisk, ale reinvestuje získané financie a stavia ďalšie a ďalšie nájomné byty,“ podotkol.
Na druhej strane, akúkoľvek aktivitu na Slovensku často brzdí aj neflexibilná zmena územných plánov. Navyše, sú to často samotní obyvatelia, kto sa stavia proti výstavbe nájomných bytov vo svojom okolí. Hoci dopyt po bývaní rastie, realizáciu nových projektov často komplikujú lokálne odporovania a zdĺhavé legislatívne procesy.
Zmena trendov: Od vlastného bývania k nájomnému
Vo svete sa trendy medzi mladými ľuďmi podľa analytika Jána Pálenčára menia, no na Slovensku stále preferujú kúpu vlastnej nehnuteľnosti. „Keď sa na to pozrieme z ekonomickej stránky, tak ešte stále je výhodnejšie mať vlastný byt, lebo je veľmi blízko pri sebe splatnosť hypotéky a nájom ako taký. V zahraničí je splátka nájmu nižšia ako splátka porovnateľného bytu pri hypotéke,“ vysvetlil.
Ku kúpe vlastného bytu zatiaľ nepristúpil ani 25-ročný Jakub, ktorý sa pred rokom nasťahoval do jednoizbového bytu na trnavskom sídlisku Družba. Hoci pochádza z Rajeckej Lesnej a pracuje v Bratislave, počas štúdia sa mu Trnava tak zapáčila, že sa tam rozhodol žiť. O mestských nájomných bytoch s nižším nájom už počul, no vedel, že by naň zrejme bez trvalého bydliska nemal nárok a musel by si naň dlhšie počkať. „Je to zatiaľ dočasná možnosť, lebo som viac-menej len nedávno doštudoval vysokú školu. Po čase mám v pláne kúpiť si vlastné bývanie, keď si našetrím viac peňazí a prípadne sa porozhliadnem po nejakej hypotéke,“ priblížil pre Pravdu. „Rozhodoval som sa podľa lokality, susedstva, ceny, spracovania kuchyne a podľa toho, či bol byt zariadený.“
Na Slovensku podľa neho „ťahá za dlhší koniec prenajímateľ“. „To znamená, že nie je na Slovensku právna istota pre nájomcu, ak by dočasne stratil prácu, prišiel o možnosť platiť a podobne. Na druhej strane musí mať istotu aj prenajímateľ, že sa mu nájomca „nezamuruje“ v byte a roky mu nebude platiť.“ V prípade niektorých štátov však mladí ľudia iné riešenie, ako ísť do podnájmu, nemajú. „Kúpa bytu jednoducho nie je možná, vzhľadom na to, že je taký drahý, že ľudia nie sú schopní si ho kúpiť. Čo sa týka portfólia bytov ponúkaných do nájmu, veľkú časť tvoria aj sociálne byty, družstevné byty, mestské či štátne byty. Tam je iná istota v rámci tohto nájomného vzťahu,“ podotkol.
Trh s nájomnými bytmi na Slovensku: Dáta a štatistiky
Na Slovensku gro nájomných bytov tvorí komerčný sektor. V poslednom štvrťroku 2022 bolo priemerné nájomné v ponúkaných bytoch na Slovensku 10,2 €/m². Tvrdia to dáta z Rent Indexu, ktorý monitoroval ceny nájomného vo veľkých slovenských mestách. Na základe pozorovaní najväčších realitných serverov, najvyššiu priemernú ponukovú cenu za meter štvorcový dosiahli v štvrtom kvartáli minulého roka Bratislava a Nitra (12 €/m²). Naopak, najnižšia priemerná ponuková cena za prenájom bola zaznamenaná v Prešove (8,2 €/m²).
Rent Index sumarizuje údaje o cenách nájomného bývania v krajských mestách Slovenska, pričom sa zameriava na cenové ponuky nájomného v rámci panelových domov, tehlových domov a developerských projektov. Ide o prvú analýzu svojho druhu, ktorá je založená na dátach z realitných portálov sledujúcich cenovú hladinu aktívnych ponúk v danom období. Pri prenajímaní bytov v tomto období zároveň platilo, že čím bol nižší počet izieb, tým vyššia bola jeho priemerná ponuková cena za meter štvorcový. Jedinú výnimku tvorili štvorizbové byty, ktorých nájomné bolo o 18 % drahšie než v prípade trojizbových bytov. Z hľadiska stavu bytov sa najdrahšie byty nachádzali v developerských projektoch, pričom cena nájomného predstavovala 11,6 €/m².
V poslednom kvartáli minulého roka sa na slovenských realitných portáloch najčastejšie ponúkali na prenájom byty po kompletnej rekonštrukcii - išlo až o 44 % všetkých ponúk. Nasledovali byty v novších developerských projektoch (36 %) a byty po čiastočnej rekonštrukcii (15 %). Bytov v pôvodnom stave sa ponúkalo najmenej - tieto jednotky tvorili približne 4 % ponuky.
V Bratislave boli na prenájom najčastejšie ponúkané byty v developerských projektoch (43 %) a kompletne zrekonštruované byty (40 %). V hlavnom meste sa výrazne líšili priemerné ponukové ceny nájomného aj v rámci jednotlivých mestských častí. Najnižšie nájomné v prepočte na meter štvorcový boli zaznamenané v Záhorskej Bystrici (9,6 €/m²). Najvyššie úrovne boli dosahované v bratislavskom Starom Meste, kde prenajímatelia požadovali priemerne 13,8 €/m².
Zatiaľ čo ponuka bytov na predaj za posledný rok prudko stúpa, bytov na prenájom je naopak podstatne menej. Príčinou je migračná vlna súvisiaca s vojnou na Ukrajine, rovnaký trend pozorujeme aj v Českej republike. V porovnaní so stavom vo štvrtom kvartáli 2022 sa ponuka bytov na prenájom v Bratislave znížila o viac ako 50 %. Prebytok dopytu mal vplyv aj na cenu - v rovnakom období sa ponuková cena za meter štvorcový zvýšila o 14 %.
Štátom podporované nájomné bývanie: Nová nádej
Do trhu s nájomnými bytmi by mal o pár rokov výrazne vstúpiť štát. Sľubuje, že jeho nájomné bývanie bude ekonomicky výhodnejšie ako prenájmy ponúkané súkromnými osobami. Záujem oň prejavili už tisícky Slovákov. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) spustila nedávno formulár na prejavenie nezáväzného záujmu o nájomné byty so štátnou podporou.
Záujemca nemusí, ako pri hypotéke, skladať 20-percentnú zábezpeku. V tomto prípade uhradí vopred 3-mesačné nájomné, čo vychádza zhruba na 1000 eur. Následne je zákonom stanovený maximálny strop nájomného, ktoré je garantované štátom. Prideľovanie nájomných bytov bude prebiehať systémom automaticky. Štát však vytvoril preferované skupiny záujemcov o byty. Z nich bude 10 % pridelených pre ťažko zdravotne postihnutých a odchovancov. Ďalších 40 % má byť pre zamestnancov vo verejnej a štátnej správe, zamestnávateľov a investičných partnerov. Tento nový model nájomného bývania prináša nádej pre mnohých, ktorí si vlastné bývanie nemôžu dovoliť, a zároveň predstavuje snahu štátu riešiť akútny nedostatok dostupného bývania.