Daň z nehnuteľností predstavuje kľúčovú miestnu daň, ktorá sa vzťahuje na všetkých majiteľov pozemkov, domov či bytov. Je špecifická tým, že sa neplatí štátu, ale priamo samospráve - teda obci alebo mestu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Napriek tomu, že ide o pomerne bežnú povinnosť, mnohí vlastníci nehnuteľností si nie sú istí, kedy sa daň z nehnuteľnosti platí, ani kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí a často pátrajú aj po tom, aká je jej výška. Stáva sa, že nový majiteľ nehnuteľnosti čaká na výzvu od úradu, hoci by iniciatíva mala vyjsť z jeho strany. Nejasnosti vznikajú aj v súvislosti s tým, ako funguje daň z kúpy nehnuteľnosti alebo daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a kedy je potrebné podať daňové priznanie z nehnuteľnosti. Tento článok si kladie za cieľ priniesť komplexný prehľad o dani z nehnuteľnosti, so zameraním na byty, a odpovedať na najčastejšie otázky.
Kedy a komu vzniká daňová povinnosť?
Základným pravidlom je, že daň z nehnuteľností sa platí každoročne k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Ak dôjde k zmene vlastníka nehnuteľnosti napríklad v apríli, pôvodný majiteľ ostáva daňovníkom až do konca daného kalendárneho roka. Nový majiteľ sa ním stáva až od 1. januára nasledujúceho roka. Táto povinnosť pritom vzniká nielen pri kúpe nehnuteľnosti, ale aj pri darovaní, dedení či kolaudácii novostavby.
5 VECÍ NA ČO SI DAŤ POZOR PRI KÚPE BYTU
Po nadobudnutí novej nehnuteľnosti je však prvoradé najskôr podať daňové priznanie z nehnuteľnosti na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade. Spravidla je na to vyhradený čas do 31. januára nasledujúceho roka. Príkladom môže byť modelová situácia pani Hlavatej, ktorá si kúpila byt v júli 2024. Keďže vlastníctvo nadobudla v priebehu roka, rozhodujúci je pre ňu január nasledujúceho roka. Pani Hlavatá musí podať svoje prvé daňové priznanie z nehnuteľnosti najneskôr do 31. januára 2025 a na základe neho jej mesto alebo obec vyrubí poplatok.
Zaujímavosťou je, že v prípade vydraženia nehnuteľnosti je lehota odlišná. Daňová povinnosť vzniká už prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po dni, kedy sa vydražiteľ stal vlastníkom. V takomto prípade je potrebné podať daňové priznanie do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti.
Kto musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti?
Daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti na rok 2025 je horúcou témou pre každého, kto v uplynulom roku (teda v roku 2024) kúpil, predal alebo zmenil akúkoľvek nehnuteľnosť. Ak sa u vás v roku 2024 nič nezmenilo, teda ste nekúpili, nepredali ani nezmenili nehnuteľnosť, priznanie podávať nemusíte. Obec vám automaticky pošle rozhodnutie na zaplatenie dane, ktorá sa platí podľa stavu k 1. januáru 2025.
Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak ste sa k 1. januáru 2025 stali vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti. Ide najmä o tieto najčastejšie prípady:
- Kúpa, predaj alebo darovanie nehnuteľnosti.
- Dedenie alebo dražba nehnuteľnosti.
- Rozvod a majetkové vysporiadanie, ktoré zmenilo podiely na nehnuteľnosti.
- Získanie právoplatného stavebného povolenia alebo kolaudačného rozhodnutia. V prvom prípade sa mení napríklad záhrada na stavebný pozemok, po kolaudácii sa zasa zo stavebného pozemku stáva zastavaná plocha.
- Zmena účelu užívania stavby, bytu alebo pozemku. Príkladom je premena obytnej miestnosti na kanceláriu.
- Zbúranie stavby (na základe povolenia na odstránenie stavby).
Ak si nie ste istí, či patríte do niektorej z týchto kategórií, radšej sa poraďte so svojím obecným alebo mestským úradom.
Kedy a kde podať priznanie? Dôležité termíny a výnimky
Štandardná lehota na podanie daňového priznania je do 31. januára 2025. Priznanie sa podáva príslušnému správcovi dane, ktorým je obecný alebo mestský úrad, v katastrálnom území ktorého sa vaša nehnuteľnosť nachádza.
Pri dedení alebo dražbe nehnuteľnosti platí výnimka. Daňové priznanie musíte podať do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po dni, kedy osvedčenie o dedičstve alebo rozhodnutie o príklepe nadobudlo právoplatnosť.
Príkladom môže byť pani Guľatá, ktorá zdedila byt v marci 2024. Do 30 dní oznámila obci, že sa stala jeho novou vlastníčkou a keďže byt nadobudla v roku 2024, daňové priznanie k dani z nehnuteľností podala do 31. januára 2025.
Pani Kvetnatá predala svoj byt 15. decembra 2025. Hoci už byt nevlastní, je povinná do 31. januára 2026 podať čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností na zánik daňovej povinnosti.
Pán Jablonec roky platí daň z nehnuteľností za svoj rodinný dom. V septembri 2025 však skolaudoval novú samostatne stojacu garáž. Hoci dom už v systéme zaevidovaný má, 31. januára 2026 musí podať čiastkové daňové priznanie z nehnuteľnosti, v ktorom túto novú stavbu prizná.
Ako vypočítať a zaplatiť daň z bytu?
Na rozdiel od iných daní, daňovník nepočíta daň z nehnuteľnosti sám. Vašou úlohou je vyplniť daňové priznanie a uviesť v ňom všetky potrebné údaje, ako je výmera bytu v metroch štvorcových, počet podlaží, ak ide o rodinný dom, a podobne.
Daň potom vypočíta správca dane, teda obec alebo mesto, na základe svojho Všeobecne záväzného nariadenia (VZN), v ktorom určuje sadzby a koeficienty. Rozhodnutie o vyrubení dane vám pošle poštou alebo do elektronickej schránky, spravidla v marci alebo apríli.
Príklad výpočtu dane z bytu:
Pán Jozef kúpil v roku 2024 dvojizbový byt v Trnave s rozlohou 65 m². Mesto Trnava má vo svojom VZN určenú sadzbu dane z bytov 1,15 €/m².
Správca dane vypočíta daň takto:65 m² × 1,15 €/m² = 74,75 €
Daň pána Jozefa za celý rok 2025 bude 74,75 €.
Splatenie dane:Daň je splatná do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Pri vyšších sumách ju je možné platiť aj v splátkach. Všetky platobné údaje nájdete priamo v doručenom rozhodnutí. Správca dane sa môže rozhodnúť, že daň nižšiu ako 5 € nebude vyrubovať a vyberať.
Aké úľavy a oslobodenia môžete získať?
Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach upravuje prípady, kedy je možné získať úľavu alebo byť od dane úplne oslobodený. Obce a mestá môžu vo svojom VZN znížiť daň najmä pre tieto skupiny:
- Osoby staršie ako 65 rokov: Ak nehnuteľnosť slúži výhradne na ich osobné potreby alebo trvalé bývanie. V niektorých obciach sa úľava uplatní automaticky, inde je potrebné o ňu požiadať.
- Osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP): Úľavy sa môžu týkať pozemkov, stavieb alebo garáží, ktoré využívajú.
- Ďalšie prípady: Oslobodenie sa často týka aj nehnuteľností, ktoré slúžia na sociálne, vzdelávacie alebo športové účely, prípadne sú vo vlastníctve cirkví a neziskových organizácií. Patria sem napríklad nehnuteľnosti, ktoré sú vo vlastníctve obcí alebo mestských častí, cirkví a náboženských spoločností využívané na vzdelávacie alebo náboženské účely, či majetok verejných vysokých škôl a výskumných inštitúcií určený na vzdelávanie a výskum. Oslobodené sú aj nehnuteľnosti patriace zdravotníckym zariadeniam poskytujúcim ústavnú starostlivosť, ako aj majetok Slovenského Červeného kríža. Tieto výnimky sú v zákone definované na podporu verejnoprospešných, vzdelávacích, výskumných a zdravotníckych aktivít.
Ak máte nárok na úľavu, nezabudnite ho uplatniť v daňovom priznaní alebo písomnou žiadosťou doručenou správcovi dane najneskôr do 31. januára 2025. Inak nárok na daný rok zaniká.
Spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Pri spoluvlastníctve (napr. dvaja súrodenci vlastnia pozemok v podiele 1/2) je každý spoluvlastník povinný podať priznanie za svoj vlastnícky podiel. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť a určiť jedného zástupcu, ktorý priznanie podá za všetkých. V takom prípade ostatní spoluvlastníci ručia za daň do výšky svojho podielu.
Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) môže priznanie podať len jeden z manželov a za daň ručia obaja spoločne a nerozdielne.
Tlačivá a typy daňových priznaní
Priznanie sa podáva na jednotnom tlačive, ktoré je rovnaké pre fyzické aj právnické osoby. Môžete si ho stiahnuť zo stránky Ministerstva financií SR alebo ho získať priamo na úrade. Tlačivá sú k dispozícii aj v editovateľnej forme.
Rozlišujeme tri typy priznaní, ktoré označíte na úvodnej strane tlačiva:
- Priznanie k dani z nehnuteľností: Podávate ho, ak ste ho v danej obci ešte nikdy nepodávali, ale vznikla vám daňová povinnosť (napr. kúpa prvej nehnuteľnosti).
- Čiastkové priznanie na vznik ďalšej daňovej povinnosti: Podávate ho vtedy, ak už ste v danej obci priznanie podávali, ale v uplynulom roku ste nadobudli ďalšiu nehnuteľnosť alebo došlo k zmene na tej existujúcej.
- Čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti: Podávate ho, ak vám zanikla daňová povinnosť (napr. predali ste nehnuteľnosť).
Správne vyplnené tlačivo môžete podať osobne, poslať poštou alebo elektronicky (ak má obec túto možnosť a ste registrovaný na portáli Finančnej správy SR).
Kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí?
Zákon a miestne nariadenia v niektorých prípadoch umožňujú, aby sa daň z nehnuteľnosti neplatila vôbec. Konkrétne podmienky sú upravené v zákone č. 582/2004 Z. z. Daň z nehnuteľností sa neplatí najmä pri stavbách a pozemkoch, ktoré patria medzi zákonné výnimky. Otázka, kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí, často vyvstane aj pri budovách v zlom technickom stave.
Oslobodenie od dane sa okrem toho môže týkať aj konkrétnych skupín obyvateľov, napríklad dôchodcov, ťažko zdravotne postihnutých osôb (teda držiteľov preukazu ZŤP) alebo inak zdravotne znevýhodnených ľudí. Tieto úľavy sa pritom neuplatňujú automaticky, majiteľ o ne musí požiadať.
Daň z kúpy nehnuteľnosti a daň z nadobudnutia nehnuteľnosti
Na Slovensku sa v súčasnosti neplatí žiadna priama daň z kúpy nehnuteľnosti. Kľúčové je však nezabudnúť na najdôležitejšie - povinnosť podať daňové priznanie z nehnuteľnosti.
Majiteľov nehnuteľností v tejto súvislosti často mätie aj ďalší pojem. Niektoré staršie zdroje totiž spomínajú daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, no tá sa už dlho neplatí, v roku 2004 bola zrušená.
Výška dane z nehnuteľností
Výška dane z nehnuteľností sa určuje podľa sadzieb jednotlivých obcí, typu nehnuteľnosti a zároveň aj jej výmery v metroch štvorcových. Každá obec si totiž v rámci zákonom stanovených limitov môže určiť vlastnú sadzbu a preto sa výsledná suma medzi mestami alebo regiónmi niekedy líši. Rôzne druhy nehnuteľností majú rozdielne sadzby - inak je to v prípade rodinných domov, inak v prípade bytov, garáží a tak ďalej.
Odpoveď na otázku, koľko je daň z nehnuteľnosti, intenzívne riešia aj vlastníci, ktorí majú na pozemku viacero stavieb - napríklad rodinný dom, garáž a letnú kuchynku. Dôležité je uvedomiť si, že každá z týchto stavieb sa posudzuje samostatne, čo znamená, že na každú z nich sa môže uplatňovať iná sadzba dane z nehnuteľnosti.
Pokuty za nezaplatenie alebo neskoré podanie
Ak nepodáte daňové priznanie včas alebo nezaplatíte vyrubenú daň, obec vám môže uložiť pokutu až do výšky 3 000 €. Daň z nehnuteľností je povinnosť, ktorá sa opakuje každý rok, no s riadnym vedením dokumentácie a dodržiavaním termínov sa dá zvládnuť bez komplikácií.
Kde získať viac informácií?
Po kúpe, dedení alebo darovaní nehnuteľnosti je určite dobré overiť si, koľko je daň z nehnuteľnosti vo vašej obci. Odporúča sa tiež nahliadnuť do všeobecne záväzného nariadenia miestneho úradu alebo využiť online kalkulačku dane, ktorú majú niektoré mestá a obce k dispozícii. Ak si niečím nie ste istí, neváhajte kontaktovať príslušný mestský alebo obecný úrad. Pri kúpe nehnuteľnosti je okrem poistenia a iných vecí potrebné myslieť aj na daňovú povinnosť.