Svet nájomného práva môže byť často zložitý a skľučujúci. Pochopenie kľúčových prvkov, ako sú nájomné kaucie, a dostupných inovatívnych riešení však môže pomôcť zjednodušiť tento proces. Jedným z týchto riešení je záruka nájomného. Poďme preskúmať, ako záruka nájomného depozitu zapadá do nájomného práva a ako môže byť prospešná pre prenajímateľov aj nájomcov.
Pochopenie kaucie za nájom v nájomnom práve
Nájomné právo tradične vyžaduje, aby nájomcovia poskytli prenajímateľom kauciu, známu aj ako zábezpeka na nájomné. Táto kaucia slúži ako finančná záruka pre prenajímateľa v prípade, že si nájomca neplní svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Finančné prostriedky získané zo zloženej finančnej zábezpeky sú vedené na osobitnom bankovom účte. Uvedené finančné prostriedky môžu byť použité výhradne na zabezpečenie platenia dohodnutého nájomného, dohodnutých úhrad spojených s užívaním nájomného bytu a nepoškodzovania užívaného nájomného bytu.
Povinnosť zloženia zábezpeky vzniká pred podpisom nájomnej zmluvy, resp. pri pridelení bytu do nájmu. Budúci nájomca zloží na osobitný účet mesta, prípadne priamo do pokladne mesta zábezpeku vo výške 3-mesačného nájomného, a to v lehote, ktorá nebude dlhšia ako 30 kalendárnych dní pred podpísaním nájomnej zmluvy.
V prípade výmeny bytov medzi nájomcami, bude nájomcom už uhradená zábezpeka za doteraz užívaný byt započítaná do sumy zábezpeky za vymieňaný byt. V prípade vyššej sumy zábezpeky za vymieňaný byt je nájomca povinný rozdiel doplatiť pred podpísaním nájomnej zmluvy, resp. pred prevzatím bytu. V prípade, že výška zábezpeky za vymenený byt je nižšia, rozdiel bude nájomcovi vyplatený na účet nájomcu, a to v lehote do 30 dní od odovzdania pôvodne užívaného bytu.
Druhy zábezpeky
Zábezpeku môžeme deliť na 2 skupiny, a to:
Zábezpeka určená v zmluve podľa obchodného alebo občianskeho zákonníka: Tento typ zábezpeky je dohodnutý medzi prenajímateľom a nájomcom v nájomnej zmluve. Slúži na pokrytie prípadných škôd, ktoré vzniknú pri ukončení zmluvného vzťahu. Takáto zábezpeka v tomto prípade nepodlieha DPH a zdaňovanie DPH sa určuje až v momente použitia. Nevystavuje sa daňový doklad len pri použití.
Zábezpeka určená priamo v zákone: Ide o zábezpeky, ktoré vyplývajú zo zákona, napríklad zo zákona o DPH alebo zo zákonov o spotrebných daniach.
Účtovanie zábezpeky (kaucie) pri nájme
Účtovanie zábezpeky závisí od jej účelu a podmienok stanovených v nájomnej zmluve. Účtovná jednotka je v zmysle zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve povinná účtovať účtovné prípady v účtovných knihách na základe účtovných dokladov, ktoré dokumentujú skutočnosť, ktorá je predmetom účtovníctva.
Zábezpeka určená na úhradu škôd alebo nezaplateného nájomného
Ak je zábezpeka určená na úhradu prípadných škôd spôsobených nájomcom alebo na pokrytie nezaplateného nájomného, účtuje sa ako záväzok prenajímateľa voči nájomcovi. Používajú sa účty ako napríklad 378 (Iné pohľadávky) alebo 379 (Iné záväzky) v súlade s § 55 Postupov účtovania pre podvojné účtovanie.
Príklad:
Firma A prenajíma firme B obchodné priestory. Mesačná suma prenájmu je vo výške 1.000€. Podľa zmluvy je dohodnutá výška zábezpeky 3 mesačný nájom t.j. 3.000€.
Účtovanie u firmy A (prenajímateľa):
Evidencia prijatia platby od firmy B za zábezpeku: Firma A zaeviduje prijatie platby od firmy B ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť resp. vyrovnať na konci prenájmu. Použije sa účet 379 (Iné záväzky).
- V praxi: Firma A vystaví príjmový doklad.
Použitie zábezpeky: Ak firma B spôsobí škodu na prenajatých priestoroch alebo nezaplatí nájomné, firma A použije zábezpeku na pokrytie týchto nákladov. V tomto prípade sa záväzok voči firme B zníži a zaúčtuje sa náklad (napr. na opravu škody alebo na úhradu nezaplateného nájomného). Pri použití zábezpeky na úhradu plnenia podliehajúceho DPH sa vystaví daňový doklad.
Vrátenie zábezpeky: Ak firma B počas nájmu nespôsobí žiadnu škodu a zaplatí všetky platby nájomného, firma A vráti zábezpeku firme B po ukončení nájmu. V tomto prípade sa záväzok voči firme B zruší.
Dôležité: Pri prijatí zábezpeky sa zvyčajne nevystavuje daňový doklad. Daňový doklad sa vystavuje až v momente použitia zábezpeky, ak je použitá na úhradu plnenia podliehajúceho DPH. Ak sa v zmluve kaucia nie je zadefinovaná na konkrétny účel napr. škoda, nájomné, v takomto prípade nemôžeme o kaucií účtovať ako o preddavku. Na účtovanie kaucie a zábezpeky sa v zmysle § 33 ods. 6 postupov účtovania v podvojnom účtovníctve používa účet 314 (Poskytnuté preddavky) alebo účet 378/379.
Účtovanie kaucie v jednoduchom účtovníctve
V jednoduchom účtovníctve sa prijatie a vrátenie kaucie eviduje v knihe záväzkov a pohľadávok.
- Prijatá kaucia: Evidencia v knihe záväzkov.
- Vrátená kaucia: Zníženie záväzku v knihe záväzkov.
- Použitie kaucie: Ak je kaucia použitá na úhradu pohľadávky (napr. nezaplatené nájomné), zaúčtuje sa ako zníženie záväzku a zároveň ako zníženie pohľadávky.
Zábezpeka a DPH
Zdaňovanie zábezpeky DPH sa určuje až v momente jej použitia. Ak je zábezpeka použitá na úhradu plnenia, ktoré podlieha DPH (napr. nájomné), vystaví sa daňový doklad s DPH. Ak je zábezpeka použitá na úhradu škody, ktorá nepodlieha DPH, daňový doklad sa nevystavuje.
Príklad:
Firma prenajíma priestory a prijíma kauciu vo výške mesačného nájmu s DPH (1 000 € vrátane DPH). Ak je nájomné zdanené DPH, firma pri prijatí kaucie neúčtuje DPH. Až keď sa kaucia použije na úhradu nájomného, firma vystaví faktúru s DPH. Ak je nájomné oslobodené od DPH, firma pri použití kaucie DPH neúčtuje.
V prípade, ak sme na kauciu vystavili faktúru aj s DPH už v roku 2016, pravdepodobne to nebolo v poriadku. Sadzba DPH by sa určovala podľa sadzby platnej v čase vzniku daňovej povinnosti, teda v momente použitia kaucie.
Kaucia pri verejnom obstarávaní
V prípade verejných súťaží sa vyžaduje zloženie zábezpeky na zabezpečenie viazanosti ponuky. Účtovanie tejto zábezpeky je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch.
Príklad:
Firma zložila zábezpeku 100 € pri verejnej súťaži. V súťaži neobstála a zábezpeku jej vrátili.
- Zloženie zábezpeky: Účtuje sa ako pohľadávka (napr. 315 - Ostatné pohľadávky).
- Vrátenie zábezpeky: Účtuje sa ako zníženie pohľadávky.
Ak bola kaucia uhradená za podanie námietok a ÚVO námietku zamietol, táto kaucia sa stáva príjmom štátneho rozpočtu. V tomto prípade nepredstavuje pokutu, ale skôr poplatok, ktorý by sa v plnom rozsahu uplatnil ako daňový výdavok.
Kaucia a daň z príjmov
Podľa § 25 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov a zákona o účtovníctve, obstarávaciu cenu definuje zákon o účtovníctve v § 25 ods. 6 písm.
Kaucia a nedostatky v zmluve
Ak nájomná zmluva nie je správne definovaná, môže to mať vplyv na účtovanie kaucie. Ak kaucia nie je zadefinovaná na konkrétny účel (napr. škoda, nájomné), nemôžeme o nej účtovať ako o preddavku. V takomto prípade nepredstavuje z pohľadu dane z príjmov ani z pohľadu účtovníctva účet 314 resp. 324.
Odstupom času sa kaucia používa nie len na úhradu nezaplateného nájomného, ale aj na prípadnú vzniknutú škodu, penále z omeškania, vyúčtovanie energií, atď.
Zmeny v DPH pri nájme nehnuteľností
Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti oslobodený od dane. Platí to však len za predpokladu, že nájomná zmluva bola podpísaná po 31. decembri 2018. Ak bola zmluva podpísaná pred týmto dátumom, prenajímateľ má možnosť sa rozhodnúť, či nájom zdaní alebo nie.
Platby za energie a DPH
V prípade, ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi, je potrebné rozlišovať, či prenajímateľ energie len preúčtováva (bez DPH), alebo ich dodáva ako súčasť nájmu (s DPH).
- Refakturácia energií: Ak prenajímateľ len preúčtováva energie, uplatní rovnaký režim DPH ako dodávateľ energií.
- Energie ako súčasť nájmu: Ak sa prenajímateľ rozhodne, že cena nájmu obsahuje aj cenu energií, ide o jedno plnenie a DPH sa uplatňuje na celú sumu nájomného.
Nájomné prázdniny a DPH
Ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi nájomné prázdniny (napr. prvý mesiac zdarma), vzniká mu daňová povinnosť už samotným dodaním služby prenájmu. Musí v daňovom priznaní odviesť DPH aj za tento mesiac, hoci v skutočnosti nedostane úhradu.
Stavebné úpravy a DPH
Ak nájomca vykoná stavebné úpravy na prenajatom majetku, tieto náklady (výdavky) sa považujú za technické zhodnotenie hmotného majetku. Následne sa tieto náklady odpisujú ako technické zhodnotenie prenajímateľom.
Vznik daňovej povinnosti pri prenájme
Daňová povinnosť pri poskytovaní služieb vo všeobecnosti vzniká dňom dodania služby. Pri prenájme, ktorý sa opakovane alebo čiastkovo dodáva, sa daňová povinnosť vzťahuje na každú čiastkovo dodávanú službu v opakovaných dohodnutých lehotách.
Príklad:
Ak nájomca uskutoční platbu za obdobie 1. až 31. augusta 2019, daňová povinnosť vznikne k 31. augustu za august.
Ako účtovať o drobnom majetku?
Vývoj kaucie za prenájom: zavedenie záruky
V posledných rokoch si v rámci nájomného práva našli svoje miesto flexibilnejšie riešenia, ako je záruka nájomnej kaucie. Tieto záruky poskytujú prenajímateľom rovnakú úroveň istoty bez toho, aby nájomcovia museli vopred poskytnúť vysokú hotovostnú zálohu. Namiesto toho nájomcovia platia ročný poplatok poskytovateľovi, ako je napríklad DepositDirect, ktorý potom zabezpečí prenajímateľovi záväzky spojené s nájmom.
Výhody zábezpeky na nájomné v nájomnom práve
Vyváženie bezpečnosti prenajímateľa a dostupnosti nájomcu: Hlavnou úlohou záruky nájomného v rámci nájomného práva je dosiahnuť rovnováhu medzi poskytovaním finančnej istoty pre prenajímateľov a cenovou dostupnosťou pre nájomcov. Zabezpečuje prenajímateľom potrebnú ochranu a zároveň umožňuje nájomcom zachovať si finančnú flexibilitu.
Podpora spravodlivých postupov: Záruky na nájomné môžu tiež podporiť spravodlivé postupy na trhu s nájmom. Zapojením poskytovateľa, ktorý je treťou stranou, vzniká ďalšia úroveň dohľadu, ktorá môže zabezpečiť, že prenajímatelia aj nájomcovia budú dodržiavať svoje povinnosti, čím sa znížia potenciálne konflikty a podporí sa zdravé nájomné prostredie.
Podpora dodržiavania právnych predpisov: Ďalšou kľúčovou úlohou záruky nájomného v nájomnom práve je podpora dodržiavania právnych predpisov. Vzhľadom na to, že rôzne jurisdikcie majú špecifické zákony týkajúce sa nájomných kaucií, záruka nájomnej kaucie môže ponúknuť univerzálne riešenie, ktoré je v súlade s rôznymi právnymi rámcami. Táto univerzálnosť môže pomôcť štandardizovať proces prenájmu, čím sa uľahčí nájomcom aj prenajímateľom.
Podpora finančného začlenenia: Záruky na nájomné zohrávajú rozhodujúcu úlohu aj pri podpore finančného začlenenia v rámci nájomného práva. Vysoké počiatočné peňažné zálohy môžu byť často prekážkou pre mnohých potenciálnych nájomcov, čo obmedzuje prístup k možnostiam prenájmu. Tým, že záruky nájomného môžu ponúknuť cenovo dostupnejšiu možnosť, môžu sprístupniť trh s nájmom širšiemu okruhu osôb.
Modernizácia trhu s nájmom: V neposlednom rade je začlenenie záruk nájomných kaucií do nájomného práva dôkazom modernizácie nájomného trhu. S nárastom fintech riešení a vyvíjajúcimi sa potrebami spotrebiteľov ponúkajú záruky nájomných kaucií modernú, nájomcom priateľskú alternatívu, ktorá je v súlade s digitálnym vekom.
Vďaka týmto ďalším výhodám môžeme vidieť, že záruka nájomného depozitu je kľúčovým nástrojom v nájomnom práve. Nielenže pomáha dosiahnuť rovnováhu medzi bezpečnosťou prenajímateľa a cenovou dostupnosťou nájomcu, ale podporuje aj dodržiavanie právnych predpisov, podporuje finančné začlenenie a napomáha modernizácii trhu s nájmom.
Zlepšenie nájomného práva pomocou záruk na nájomné
Keďže trh s nájmom sa vyvíja, je nevyhnutné, aby sa nájomné právo prispôsobovalo a zahŕňalo flexibilné riešenia, ako sú záruky nájomných kaucií. Ponúkajú nájomcom spôsob, ako si splniť svoje zákonné povinnosti, a zároveň poskytujú prenajímateľom potrebnú istotu, vďaka čomu je proces prenájmu plynulejší a prístupnejší pre všetkých zúčastnených.
Záverom možno konštatovať, že úloha zábezpeky na nájomné v rámci nájomného práva je mnohostranná a prospešná. Je to inovatívne riešenie, ktoré ponúka alternatívu k tradičným hotovostným zálohám, zabezpečuje ochranu pre prenajímateľov a zároveň poskytuje cenovú dostupnosť a jednoduchosť pre nájomcov. Začlenením záruk nájomných kaucií do nájomných zmlúv môžeme podporiť spravodlivý, vyvážený a moderný trh s nájmom.
So službou DepositDirect si môžete byť istí riešením garancie nájomných kaucií, ktoré je v súlade s nájomným právom a rešpektuje vaše práva a povinnosti ako nájomcu. Depozit za nájom, známy aj ako kaucia, je suma peňazí, ktorú nájomca platí prenajímateľovi ako zábezpeku pre prípadné škody na prenajatom majetku, nezaplatené nájomné alebo iné nedoplatky vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Účtovanie depozitu za nájom sa môže zdať jednoduché, ale v skutočnosti si vyžaduje dôkladné pochopenie účtovných princípov a daňových predpisov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o účtovaní depozitu za nájom, vrátane rôznych typov zábezpek, účtovných postupov a daňových aspektov.