Legislatívne zmeny účinné od 1. apríla 2024 priniesli do oblasti stavebného práva významné novinky, ktoré sa dotýkajú aj problematiky starších stavieb, často označovaných ako „čierne stavby“. Tieto zmeny, zakotvené predovšetkým v novele zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), otvárajú nové možnosti pre dodatočnú legalizáciu a zápis stavieb, ktoré doteraz nemali v súlade s predpismi vyriešený svoj právny status. Zvlášť pozornosť si zaslúžia stavby postavené pred rokom 1976, ktorých postavenie sa novelou zásadne mení.
Stavby postavené pred 1. októbrom 1976: Generálna amnestia
Jednou z kľúčových noviniek je zavedenie takzvanej generálnej amnestie na stavby postavené pred 1. októbrom 1976. Podľa § 142l ods. 3 stavebného zákona sa tieto stavby od 1. apríla 2024 automaticky považujú za postavené v súlade s platnými predpismi. Toto ustanovenie znamená, že vlastníci takýchto stavieb nemusia podnikať žiadne formálne kroky smerom k stavebnému úradu, aby ich stavby boli uznané za legálne. Ich právny status je vyriešený priamo zákonom.
Dôležitým predpokladom pre uplatnenie tejto amnestie je, že stavba musí byť nepretržite využívaná na svoj pôvodný účel a vlastník stavby musí ku dňu 1. apríla 2024 vlastniť pozemok, na ktorom stavba stojí, alebo mať k nemu iné právo v zmysle stavebného zákona. Tieto podmienky sú kľúčové pre následný zápis stavby do katastra nehnuteľností.
Proces zápisu stavby do katastra nehnuteľností pre tento typ stavieb je zjednodušený. Podľa § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, pri zápise stavby, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa nevyžaduje predloženie kolaudačného rozhodnutia. Katastrálny odbor akceptuje aj oznámenie obce, ktoré obsahuje údaje o tom, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené (alebo dôvod jeho neurčenia) a kto bol stavebníkom stavby. K oznámeniu obce sa prikladá verejná listina alebo iná listina preukazujúca vlastnícke právo alebo iné právo k pozemku ku dňu 1. apríla 2024.
V kontexte zápisu do katastra je dôležité poznamenať, že pri stavbách postavených pred rokom 1976, kde v tom čase neexistoval stavebný zákon v dnešnej forme a teda ani proces kolaudácie, sa často pri zápise do katastra stretávame s absenciou kolaudačného rozhodnutia. V takýchto prípadoch sa postupovalo na základe oznámenia o pridelení súpisného čísla. Pre účely zápisu do katastra je nevyhnutné predložiť oznámenie obce, ktoré tieto informácie obsahuje. Dôležité je, že celý proces zápisu stavby do katastra nehnuteľností v tomto prípade nerieši stavebný úrad, ale priamo katastrálny odbor Okresného úradu.
VIDEOPODCAST: Nový Stavebný zákon - kľúčové legislatívne zmeny a elektronizácia procesov
Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989: Podmienky pre legalizáciu
Novela zákona zavádza osobitný režim aj pre stavby postavené v období od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989. Tieto stavby sa od 1. apríla 2024 tiež považujú za postavené v súlade so zákonom, avšak za splnenia dvoch podmienok. Prvou je nepretržité užívanie stavby na jej účel a druhou je vlastníctvo pozemku alebo iné právo k pozemku ku dňu 1. apríla 2024.
Podobne ako pri stavbách postavených pred rokom 1976, aj v tomto prípade je možné podať návrh na zápis stavby do katastra nehnuteľností. Pre zápis je potrebné predložiť oznámenie obce k zápisu stavby, ktoré musí obsahovať informácie o dobe postavenia stavby (medzi 1.10.1976 a 31.12.1989), účele jej nepretržitého užívania, určenom súpisnom čísle a identifikácii stavebníka. K oznámeniu obce je nevyhnutné doložiť verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá preukazuje, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou.
V tomto kontexte je dôležité zdôrazniť, že ak sa vlastník stavby líši od pôvodného stavebníka, je potrebné predložiť nadobúdací titul preukazujúci aktuálne vlastnícke právo. Katastrálny odbor neakceptuje čestné vyhlásenie ako doklad o vlastníctve. Identifikácia stavebníka v oznámení obce musí spĺňať náležitosti podľa § 42 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona. V prípade, ak je ako stavebník uvedená fyzická osoba narodená po 31. decembri 1989, zápis stavby v prospech uvedenej osoby nie je možný týmto spôsobom.
Stavby postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024: Osobitný postup legalizácie
Pre stavby zhotovené a užívané bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, postavené v období od 1. januára 1990 do 31. marca 2024, novela zavádza takzvaný osobitný postup preskúmavania spôsobilosti stavby na užívanie, upravený v § 140d stavebného zákona. Vlastník stavby môže požiadať stavebný úrad o preskúmanie jej spôsobilosti na užívanie. Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je možné podať najneskôr do 31. marca 2029.
Na úspešné preskúmanie a následné vydanie rozhodnutia o spôsobilosti stavby na užívanie je nevyhnutné preukázať splnenie viacerých podmienok. Medzi kľúčové patrí:
- Bezpečnosť a technický stav: Stavba musí byť technicky a stavebne spôsobilá na užívanie, zodpovedať základným požiadavkám na stavby a plniť účel, na ktorý je určená. Stavebný úrad môže v prípade zistenia nedostatkov konanie prerušiť a vyžadovať vykonanie nevyhnutných stavebných úprav alebo zabezpečovacích prác.
- Právny vzťah k pozemku: Vlastník musí preukázať právny titul k pozemku, na ktorom stavba stojí (vlastníctvo, nájom, vecné bremeno a pod.).
- Umiestnenie mimo ochranných pásiem: Stavba nesmie zasahovať do ochranných pásiem kritickej infraštruktúry.
- Dokumentácia skutočného realizovania stavby: V prípade, ak pôvodná dokumentácia nebola vyhotovená, nezachovala sa alebo nie je v náležitom stave, stavebný úrad môže vyžadovať vyhotovenie dokumentácie skutkového stavu.
K žiadosti o preskúmanie stavby je potrebné doložiť geometrický plán, list vlastníctva alebo iný doklad o práve k pozemku, revízne správy k technickým zariadeniam a technickú správu k stavbe.
Zmeny v stavebnom konaní a budúcnosť
Okrem špecifických ustanovení týkajúcich sa dodatočnej kolaudácie, novela stavebného zákona prináša aj širšie zmeny v stavebnom konaní. Jednou z nich je zlučovanie viacerých rozhodnutí a súhlasov do jedného integrovaného konania, najmä k hlavnej stavbe, čím sa má znížiť administratívna záťaž a zrýchliť proces. Rozšírila sa tiež možnosť spojiť územné konanie so stavebným konaním pre širší okruh stavieb. Zavedené boli aj lehoty pre obce na vydanie stanovísk, po ktorých uplynutí nastupuje fikcia súhlasu.
Je dôležité poznamenať, že tieto zmeny sú dočasné a ich účelom je predovšetkým pripraviť pôdu pre nový stavebný zákon, ktorého účinnosť bola odložená na 1. apríla 2025. Nový stavebný zákon má priniesť ešte radikálnejšie zmeny v prístupe k nelegálnym stavbám, pričom sa počíta s prísnejšími postihmi a obmedzením možností dodatočnej legalizácie.
V tomto kontexte je novela z apríla 2024 vnímaná ako istá „hrubá čiara“ pred zavedením novej legislatívy. Umožňuje vlastníkom nelegálnych stavieb, ktoré vznikli bez povolenia alebo v rozpore s ním, využiť poslednú možnosť na ich legalizáciu za čiastočne zjednodušených podmienok, než sa sprísnia pravidlá podľa pripravovaného nového stavebného zákona.
Pre stavby postavené po 31. marci 2024 bez príslušného povolenia, Vládny návrh nového stavebného zákona počíta s prísnejším prístupom, ktorý bude smerovať k povinnému odstráneniu takýchto stavieb. Vlastník, ktorý by takúto stavbu postavil, bude musieť počítať s tým, že stavebný úrad nariadi jej odstránenie. V prípade neuposlúchnutia bude stavebný úrad zabezpečovať odstránenie na vlastné náklady, ktoré bude následne vymáhať od vlastníka.
Tieto legislatívne zmeny prinášajú vlastníkom starších stavieb možnosť zjednodušiť a zrýchliť proces ich legalizácie. Je však nevyhnutné pozorne sledovať platnú legislatívu a splniť všetky stanovené podmienky a lehoty, aby sa predišlo prípadným problémom a sankciám.
tags: #kolaudacia #pred #rokom #1976