Predaj nehnuteľností, či už rozostavaných stavieb, novopostavených domov alebo starších nehnuteľností, na ktoré sa zabudlo skolaudovať, predstavuje komplexnú oblasť s implikáciami pre daňové povinnosti. Pochopenie správneho momentu nadobudnutia nehnuteľnosti, rozhodujúceho pre oslobodenie od dane z príjmov, a pravidiel DPH pri predaji či prenájme, je kľúčové pre bezproblémové transakcie. Tento článok sa zameriava na detaily týchto procesov, od zdanlivých drobností ako je absencia kolaudácie až po špecifické pravidlá DPH pri rôznych typoch nehnuteľností a transakcií.
Predaj rozostavanej stavby: Dôležitosť samostatného posúdenia
V súčasnej dobe, kedy je stavebný boom na vzostupe, existuje obrovský záujem o novostavby, ktoré sú následne kupované a predávané. Pri predaji rozostavanej stavby, obzvlášť ak je predávaná spolu s pozemkom, je nevyhnutné pristupovať k daňovému posúdeniu s maximálnou opatrnosťou. Na daňové účely sa totiž rozostavaná stavba a pozemok posudzujú samostatne, dokonca aj v prípade, ak je v kúpnej zmluve cena dohodnutá jednou sumou bez rozlíšenia jednotlivých položiek. Táto zásada platí aj vtedy, ak sa predáva rozostavaná stavba s pozemkom, pričom kúpna cena je dohodnutá jednou sumou.
Pre účely zákona o dani z príjmov je pri predaji rozostavanej stavby kľúčové, či je táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. Toto rozlíšenie zásadne ovplyvňuje spôsob, akým sa príjmy z jej predaja posudzujú.
Rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností: Moment nadobudnutia a zdanenie
Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom jej nadobudnutia sa stáva zápis do tohto registra. Príjem z predaja takejto nehnuteľnosti sa potom zaraďuje medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Kľúčovým kritériom pre oslobodenie od dane z príjmov je uplynutie piatich rokov od momentu nadobudnutia. Ak sa teda rozostavaná stavba evidovaná v katastri predáva po uplynutí piatich rokov od jej zápisu do katastra, príjem z jej predaja je oslobodený od dane. V opačnom prípade, ak k predaju dôjde do piatich rokov od nadobudnutia, príjem z predaja podlieha zdaneniu.
Príklad: V roku 2020 predáte pozemok s rozostavaným rodinným domom, ktorý bol zapísaný do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba už v roku 2010. Vzhľadom na to, že od zápisu rozostavanej stavby do katastra uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z jej predaja je oslobodený od dane z príjmov.
Rozostavaná stavba mimo evidencie katastra: Iný režim zdanenia
Situácia sa mení, ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá ešte nie je evidovaná v katastri nehnuteľností. V takomto prípade nie je možné príjem z jej predaja na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností. Jedná sa o príjem z predaja majetku, ktorý spadá do kategórie ostatných príjmov. Ako výdavok sa v tomto prípade uznávajú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie tohto príjmu, napríklad náklady na nákup materiálu.
Predaj novopostaveného domu: Dôležitosť kolaudačného rozhodnutia
Pri predaji novopostaveného domu platí podobné pravidlo ako pri rozostavaných stavbách - pozemok a samotná stavba sa na daňové účely posudzujú samostatne. Pri predaji rodinného domu je preto dôležité správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. V prípade novostavby sa do katastra nehnuteľností ako vlastník zapisuje osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí. Práve z tohto kolaudačného rozhodnutia sa odvíja moment nadobudnutia nehnuteľnosti pre účely dane z príjmov.
Ak je novopostavený dom predaný po uplynutí piatich rokov od jeho nadobudnutia (teda od dátumu právoplatného kolaudačného rozhodnutia), príjem z jeho predaja je oslobodený od dane. Ak však k predaju dôjde skôr ako po piatich rokoch od kolaudačného rozhodnutia, príjem sa považuje za zdaniteľný.
Sanace rodinného domu. Co jsou hlavní vlhkostní problémy a jak taková sanace stavby probíhá.
Pri zdaniteľných príjmoch z predaja novopostaveného domu je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na výstavbu domu, kúpu pozemku a podobne. Okrem týchto nákladov je možné zahrnúť aj úroky z hypotekárnych úverov, poplatky súvisiace s hypotékou na nadobudnutie nehnuteľnosti, ako aj výdavky spojené s predajom, ako sú poplatky za znalecký posudok, vypracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky a provízie realitnej kancelárii. Všetky tieto výdavky musia byť podložené hodnovernými dokladmi, ktoré jasne preukazujú vynaloženú sumu a účel jej použitia.
Príklad: V roku 2020 predáte novopostavený rodinný dom, ktorý ste začali stavať v roku 2010, avšak bol skolaudovaný až v roku 2018. Pre účely dane z príjmu sa pri predaji vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od začiatku výstavby. Keďže od kolaudácie domu do jeho predaja neuplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja podlieha zdaneniu a je potrebné podať daňové priznanie.
Predaj starého domu s pozabudnutou kolaudáciou: Dôležitosť dodatočnej kolaudácie
Častokrát sa v praxi stretávame so situáciou, kedy majitelia dlhé roky užívajú rodinný dom, no na jeho kolaudáciu akosi pozabudli. Aj v tomto prípade platí, že ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá vlastnou výstavbou a užívaná v predchádzajúcich rokoch, dňom jej nadobudnutia sa považuje deň právoplatného kolaudačného rozhodnutia. To znamená, že ak sa dom predáva do piatich rokov od jeho nadobudnutia (teda od právoplatného kolaudačného rozhodnutia), príjem z predaja sa považuje za zdaniteľný.
Príklad: Klienti postavili dom v roku 2005 na základe právoplatného stavebného povolenia, no z rodinných dôvodov ho neskolaudovali. Nehnuteľnosť predali v decembri 2020, pričom kolaudácia prebehla až v septembri 2020. Doba vlastníctva tejto nehnuteľnosti sa bude počítať od momentu kolaudácie, bez ohľadu na to, že bola v predchádzajúcich rokoch užívaná. Keďže od právoplatného kolaudačného rozhodnutia uplynulo menej ako 5 rokov, príjem z predaja tejto nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu a klienti sú povinní podať daňové priznanie.
Dodanie nehnuteľnosti a DPH: Oslobodenie a výnimky
Zákon o DPH upravuje dodanie nehnuteľností v § 38. Dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v odsekoch 1 a 7. Platiteľ dane, ktorý dodáva stavbu alebo jej časť spĺňajúcu podmienky na oslobodenie, sa môže rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane. Táto možnosť však neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu určenú na bývanie aj na iný účel, môže sa rozhodnúť, že dodanie bude oslobodené od dane len v časti nehnuteľnosti určenej na bývanie.
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 2. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane. Naopak, predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo jej časťou sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 3.
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto pravidlo neplatí pre nájom bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.
Prípady z praxe a ich daňové posúdenie
Spoločnosť s.r.o. (neplatiteľ DPH) dostane do daru byt, ktorý zaradí do majetku. Následne sa spoločnosť stane platiteľom dane a chce byt predať. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7, predaj bytu podlieha DPH.
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, skolaudovanú v roku 2011. Pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce budovu predať inému platiteľovi dane. Keďže od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, predaj je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH. Dodávateľ nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon však umožňuje platiteľovi rozhodnúť sa pre zdanenie prevodu nehnuteľnosti s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa, ak je tiež platiteľom dane.
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. Tento predaj podlieha DPH. Platiteľ sa môže rozhodnúť pre prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH. Keďže od prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, predaj nie je oslobodený od dane. Dodávateľ k cene uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
Platiteľ dane predáva administratívnu budovu, ktorú nadobudol v roku 2015 a pri ktorej si uplatnil odpočítanie dane. Budova bola prvýkrát skolaudovaná pred viac ako 5 rokmi. Predáva ju neplatiteľovi dane. Predaj je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti, ktorú využíval na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Počas nájmu vykonal technické zhodnotenie a uplatnil odpočty DPH na vstupy. Pri ukončení nájmu sa dohodol s prenajímateľom na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ak platiteľ dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, toto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci (§ 69 ods. 1 zákona o DPH). Na dodanie technického zhodnotenia nehnuteľnosti sa neuplatní oslobodenie od dane podľa § 38.
Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na podnikanie. Po 8 rokoch od kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH. Pri fakturácii neuplatní DPH, ale uvedie poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“.
Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť skolaudovanú v roku 1998. V roku 2019 ju zrekonštruoval a zmenil účel využitia na bytový dom s novými bytmi, ktoré boli skolaudované. Ak platiteľ predáva jednotlivé byty, ktorých prvá kolaudácia je pred menej ako 5 rokmi, predaj podlieha DPH, pretože je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH).
Živnostník - platiteľ dane predáva samostatný stavebný pozemok občanovi. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH je dodanie pozemku oslobodené od DPH, okrem dodania stavebného pozemku. Dodanie stavebného pozemku, aj keď je na liste vlastníctva zapísaný ako poľnohospodárska pôda, ale je zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie, podlieha zdaneniu.
Môže s.r.o., platiteľ DPH fakturovať inej s.r.o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti? Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje (§ 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH), ani po 5 rokoch od kolaudácie. Byt musí byť predaný s DPH podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH.
Prenajímateľ - platiteľ DPH uzatvorí zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Miestom dodania služby je tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu parkovacích miest, nájmu inštalovaných zariadení a strojov, a nájmu bezpečnostných schránok. Ak platiteľ prenajíma nebytový priestor, tento prenájom je oslobodený od dane. Platiteľ sa môže rozhodnúť, že prenájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma priestor zdaniteľnej osobe. V prípade prenájmu nebytových priestorov zahraničnej osobe sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH.
Podnikateľ, platiteľ dane, prenajíma rodinný dom občanovi na 3 roky. Nájom rodinného domu voči občanovi je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH. Platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma kancelárske priestory inému platiteľovi dane s uplatnením oslobodenia od dane. Súčasne mu prenajíma aj parkovacie miesta. Nájom parkovacích miest nie je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH. Ak platiteľ prenajíma budovu spolu s parkovacími miestami, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH na celý nájom.
Spoločnosť - platiteľ DPH si objednala ubytovanie v penzióne na pracovnú cestu. Penzión - platiteľ DPH nemôže uplatniť oslobodenie od dane pri fakturácii ubytovania. Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je oslobodená od dane v tuzemsku a podlieha DPH.
Platiteľ poskytuje ubytovacie služby (skupina 55.9 CPA) na obdobie dlhšie ako 3 mesiace. V takomto prípade nejde o ubytovacie služby, ale o poskytovanie nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. Ak je nájomcom zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane.
Španielsky podnikateľ bez sídla v SR prenajíma administratívnu budovu slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ sa nemusí registrovať pre DPH.
Definícia pojmov a legislatívny rámec
Pojem "stavba" je komunitárnym pojmom s jednotným výkladom naprieč členskými štátmi EÚ. Definuje sa ako budova alebo stavba pripevnená k zemi, ktorá sa nedá jednoducho rozobrať alebo premiestniť. V slovenskom právnom poriadku sa stretávame s definíciami v rôznych zákonoch, ako napríklad v zákone o katastri nehnuteľností, stavebnom zákone, či vyhláškach upravujúcich technické požiadavky na stavby. Stavebný pozemok je podľa stavebného zákona časť územia určená na zastavanie alebo pozemok zastavaný stavbou.
Zdanenie a oslobodenie pri predaji nehnuteľností
Pri predaji stavby spolu s pozemkom je pre účely dane z príjmov potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, aj keď je kúpna cena stanovená úhrnnou sumou. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva. Moment nadobudnutia sa odvíja od kolaudačného rozhodnutia.
Platiteľ dane musí uplatniť rovnaký daňový režim na stavbu a pozemok, na ktorom stojí. Môže sa však rozhodnúť plnenie zdaniť, s výnimkou stavby určenej na bývanie, bytu a apartmánu v bytovom dome.
Príklad: Platiteľ Andrej vlastní rekreačnú chatu skolaudovanú v roku 2011 a predal ju v roku 2019. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH, nakoľko uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie. Andrej sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu na rekreačné účely. Ak sa rozhodne pre oslobodenie, je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane.
Technické zhodnotenie a jeho DPH režim
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti, ktoré bolo vykonané počas nájmu a bolo odpisované, sa pri predaji zostatkovej ceny považuje za dodanie za protihodnotu. Toto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci. Na dodanie technického zhodnotenia sa neuplatní režim oslobodenia od dane podľa § 38.
Odpisovanie nehnuteľností a jeho vplyv na DPH
Postup pri odpisovaní hmotného majetku, vrátane nehnuteľností, je ustanovený v § 26 ZDP. Uvedením do užívania sa rozumie zabezpečenie všetkých technických funkcií potrebných na užívanie a splnenie povinností podľa osobitných predpisov, ako je kolaudačné rozhodnutie. Pre účely daňových odpisov sa hmotný majetok zaraďuje do odpisovej skupiny podľa Klasifikácie stavieb. Účtovné odpisy, ktoré vyjadrujú reálne opotrebenie majetku, sú stanovené na základe odpisového plánu. Ak účtovné odpisy prevyšujú daňové odpisy, rozdiel nie je daňovým výdavkom.
Pochopenie týchto pravidiel je esenciálne pre správne daňové a účtovné zaobchádzanie s nehnuteľnosťami, či už pri ich predaji, prenájme alebo iných transakciách.
tags: #kolaudacia #nehnutelnosti #vo #vystavbe #zaradenie #do