Získanie vlastného bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru je pre mnohých Slovákov kľúčovým finančným cieľom. Avšak, proces žiadosti o hypotéku a pochopenie všetkých súvisiacich podmienok môže byť zložité. Tento článok vám poskytne ucelený prehľad o tom, kedy a za akých podmienok si môžete zobrať hypotéku na byt, pričom sa zameriame na všetky dôležité aspekty od príjmu, cez LTV, až po rôzne možnosti dofinancovania a špecifické situácie.
Základné predpoklady pre získanie hypotéky: Príjem a bonitácia klienta
Jednou z hlavných požiadaviek bánk na poskytnutie hypotéky je stabilný a pravidelný príjem. Banka potrebuje preveriť vašu schopnosť splácať záväzky, preto sa vás bude pýtať na váš príjem, povolanie, či ste zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo pracujete na živnosť. V prípade žiadosti o úver dávate banke súhlas s overením vášho príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Príjem môže pochádzať z rôznych zdrojov, ako je príjem zo zamestnania, príjem z podnikania (živnosť alebo s. r. o.), príjem z prenájmu nehnuteľností alebo iné príjmy.
Každá banka má nastavené vlastné kritériá, ktoré interne vyhodnotí a zaradí vás do určitej ratingovej skupiny. Aj v závislosti od vášho ratingu vám môže vypočítať výšku možného úveru. Zásadný vplyv na váš rating má spomínaná úverová história, ktorú si banky preverujú v registri bankových a nebankových úverov. Banky posudzujú aj váš celkový príjem a výdavky, aby zistili, či máte dostatočnú finančnú rezervu na splácanie úveru. Okrem príjmu je dôležitá aj doba zamestnania alebo dĺžka podnikania. Napríklad, niektoré banky vyžadujú minimálne 3 mesiace zamestnania, zatiaľ čo pri SZČO alebo s.r.o. sa často akceptuje príjem až po prvom zdaňovacom období, ak živnosť trvala aspoň 6 mesiacov.
LTV a vlastné zdroje: Koľko peňazí si musíte našetriť?
Banky štandardne neposkytujú hypotéku na kúpu nehnuteľnosti vo výške 100 % jej hodnoty. Pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti definuje ukazovateľ zabezpečenia úveru známy ako LTV (loan-to-value). V súčasnosti platí, že objem hypotéky by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90 %. Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené minimálne 10 % zo sumy, avšak pre väčšinu bánk je bežné, že poskytnú hypotéku do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že zvyšných 20 % budete musieť dofinancovať iným spôsobom.
Ak si plánujete kúpiť byt za 100 000 EUR a banka vám poskytne hypotéku do výšky 80 % hodnoty nehnuteľnosti, zvyšných 20 000 EUR budete musieť dofinancovať. Jedným z možných spôsobov zabezpečenia finančných prostriedkov na dofinancovanie hypotéky je nasporenie potrebnej sumy. Vytvorte si plán - cieľovú sumu rozdeľte na menšie mesačné ciele. Optimalizujte výdavky - urobte si prehľad mesačných výdavkov a objavte príležitosti, ako ich môžete minimalizovať.
Možnosti dofinancovania hypotéky: Ako preklenúť rozdiel?
Keďže banky zvyčajne neposkytujú 100 % financovanie, je dôležité poznať možnosti dofinancovania zvyšnej sumy. Jednou z najbežnejších možností je kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov. Úroky na spotrebných úveroch sa pohybujú v rozmedzí 5 % až 9 % a môžete ho získať maximálne na 8 rokov.
Príklad z praxe: Mladomanželia sa rozhodli pre kúpu rodinného domu v hodnote 200 000 EUR. Banka poskytla hypotéku vo výške 80 % nehnuteľnosti. K dispozícii majú vlastné úspory v hodnote 20 000 EUR a na dofinancovanie zvyšných 20 000 EUR sa rozhodli využiť spotrebný úver s fixnou úrokovou sadzbou 6,19 % p. a. počas celej doby splatnosti. V deň poskytnutia úveru zaplatia jednorazový spracovateľský poplatok 50 EUR a od nasledujúceho mesiaca po čerpaní ho budú počas zvolenej doby splatnosti 8 rokov splácať mesačnou splátkou vo výške 263,37 EUR. Celková čiastka, ktorú uhradia bude 25 333,52 EUR, čo v prepočte predstavuje ročnú percentuálnu mieru nákladov 6,44 % pri 96 splátkach.
Ďalšou možnosťou je úver od stavebnej sporiteľne. Tento typ úveru vám môže poskytnúť financovanie na dofinancovanie hypotéky. Dobu splácania môžete nastaviť až na 30 rokov bez potreby zabezpečenia nehnuteľnosťou a bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia.
V neposlednom rade môžete využiť financovanie prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania. Ponúka výhodné podmienky, ako úrokovú sadzbu 1 % ročne, 40-ročnú dobu splácania a možnosť získať úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti, pričom maximálna výška úveru môže dosiahnuť 180 000 EUR.
Ručenie nehnuteľnosťou: Založená nehnuteľnosť nie je vaša na predaj
Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať. Banka má na danú nehnuteľnosť záložné právo. V prípade zabezpečenia úveru rozostavanou nehnuteľnosťou sa zohľadňuje tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti. Ručenie nehnuteľnosťou je možné len v hodnote minimálne 1,3-násobku požadovaného úveru.
Vek a hypotéka: Nikdy nie je neskoro na vlastné bývanie
Hypotéku poskytujú banky klientom, ktorí dovŕšia 18 rokov. Maximálny vek nie je obmedzený, ale limitovaná je splatnosť hypotéky. Od januára 2023 banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku aplikujú nové pravidlá. S každým pribúdajúcim rokom počnúc vekom 41 rokov sa znižuje maximálny úverový strop. Banky bežne poskytujú úvery splácané do 70 rokov života, v niektorých bankách dokonca až do veku 75 rokov.
Príklad z praxe: Päťdesiatročný klient po rozvode, ktorý si nechal rodinný dom bývalá manželka a vyplatená suma mu nestačila na kúpu nového bytu, si mohol vďaka stabilnému príjmu a absencii podlžností vziať hypotekárny úver vo výške 70 000 eur. V spojení s peniazmi od manželky mu to vyšlo na slušný byt. Ak si päťdesiatnik berie úver, dokáže ho za 20 - 25 rokov pohodlne splatiť.
Pre starších žiadateľov platí, že čím vyšší vek, tým menej rokov splácania je prípustných, čo sa odrazí na vyššej mesačnej splátke a celkovej poskytnutej sume úveru. Avšak, ak máte stabilný príjem a žiadne podlžnosti, nie je problém kúpiť si nehnuteľnosť na hypotekárny úver aj vo vyššom veku.
Zmena zamestnávateľa a hypotéka: Ako dlho musíte pracovať?
Banky zmenu zamestnávateľa vyhodnocujú rôzne. Niektoré banky, ako napríklad SLSP alebo ČSOB, akceptujú minimálnu dobu zamestnania 3 mesiace (90 dní). V prípade dlhšieho pracovného pomeru (nad 6 mesiacov) banka priemeruje príjem za 6 mesiacov, avšak tento príjem sa musí overiť aj za posledné 3 mesiace. V prípade overenia nižšieho priemeru za 3 mesiace ako za posledných 6 mesiacov, banka vypočíta výšku úveru podľa priemeru za 3 mesiace. Stavebná sporiteľňa požaduje minimálne 6 mesačný príjem na schválenie medziúveru na dofinancovanie kúpy. V prípade plynulého prechodu zo zamestnania do zamestnania (teda bez evidencie na úrade práce) vedia banky akceptovať 3 mesiace v novom zamestnaní a príjem priemerujú 3 mesiacmi, avšak je potrebné vydokladovať plynulý prechod medzi zamestnaniami.
Pre SZČO alebo s.r.o. platí, že banka väčšinou akceptuje príjem až po prvom zdaňovacom období, avšak len v prípade, že za posledné zdaňovacie obdobie živnosť trvala aspoň 6 mesiacov.
Výška úveru a legislatívne opatrenia: Čo limituje zadlžovanie?
Stále platí, že zadlžovanie ľudí limitujú aj platné legislatívne opatrenia NBS, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. Tieto opatrenia znižujú maximálnu výšku úveru, ktorú môžu banky schváliť, a pri vyšších úrokových sadzbách cez schvaľovacie kritériá prejde menej žiadateľov. Okrem toho, banky pri poskytovaní hypotéky musia rešpektovať aj ukazovateľ DSTI (Debt Service To Income), ktorý znamená, že po odpočítaní životného minima musí klientovi ostať z jeho mesačného príjmu finančná rezerva, ktorá nemôže byť určená na splácanie úverov. Mesačné splátky záväzkov nemôžu byť viac ako 60 % z príjmu klienta.
Výhody finančného sprostredkovateľa: Cesta k hypotéke môže byť jednoduchšia
So získaním hypotéky vám môžu pomôcť aj finanční sprostredkovatelia. Výhodou sprostredkovateľov je, že spolupracujú so všetkými bankami a poznajú špecifiká každej z nich. Cesta k hypotéke môže byť oveľa jednoduchšia, ak požiadate o pomoc finančného sprostredkovateľa.
Kedy požiadať banku o zníženie úrokov na hypotéke?
ECB (Európska centrálna banka) postupne znižuje úrokové sadzby. To zvykne mať za následok aj znižovanie úrokov v bankách na Slovensku. Ak máte vyšší úrok ako súčasne ponúka trh, tak zrejme zvažujete, že požiadate banku o jeho zníženie.
Hypotéka na rekonštrukciu: Financovanie zmien vášho bývania
Rekonštrukcia býva často nákladná investícia. Preto sa zväčša financuje hypotékou, pričom sa v prospech banky založí rekonštruovaná nehnuteľnosť. Ide o špecifické úverové produkty, ktoré banky poskytujú na financovanie renovácií a úprav nehnuteľností. Tieto úvery môžu byť prispôsobené potrebám klienta. Hypotéka na rekonštrukciu bytu môže byť dobrým riešením najmä pri väčších rekonštrukciách. Jej výhodou je, že má nižšie úroky ako bezúčelový úver a jej splácanie si viete rozložiť na oveľa dlhšie časové obdobie. Nevýhodou môžu byť náročnejšie podmienky na jej získanie a musíte počítať aj s nákladmi na poistenie nehnuteľnosti.
Poistenie nehnuteľnosti: Nevyhnutný krok k čerpaniu hypotéky
Pre úspešné čerpanie hypotekárneho úveru na byt je potrebné, aby bola nehnuteľnosť poistená. Banka od klienta požaduje mať uzatvorené iba platné poistenie nehnuteľnosti. Poisťovňa v prípade vzniku poistnej udalosti zo zákona vyplatí poistné plnenie banke. Je to tak preto, lebo banka má na danú nehnuteľnosť záložné právo a v prípade, že klient nebude hypotéku splácať, získa svoje peniaze späť prostredníctvom predaja daného domu či bytu. Ak by však táto nehnuteľnosť bola poškodená, mohla by výrazne klesnúť jej hodnota. Pre komplexné zabezpečenie vášho bývania odporúčame uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti aj domácnosti.
Daňový bonus na zaplatené úroky: Výhoda pre mladých žiadateľov
Mladí ľudia pri čerpaní hypotéky zvýhodňoval štát prostredníctvom štátneho príspevku pre mladých, ktorý je od 1.1.2018 zrušený. Nahradil ho tzv. daňový bonus na zaplatené úroky. Príjem žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy. Účelom úveru musí byť kúpa, výstavba alebo zmena či rekonštrukcia nehnuteľnosti. Vďaka daňovému bonusu si klient môže znížiť daň z príjmu. Tento bonus si môže uplatniť každý rok počas prvých 5 rokov splácania hypotekárneho úveru do výšky 400 €. Maximálna suma, na ktorú si možno uplatniť daňový bonus, je 50 000 €.
Kedy si vziať hypotéku? Ideálny čas na vlastné bývanie
Ideálny scenár je, ak si ešte pred hľadaním vysnívaného bytu či domu preveríte svoje úverové limity. Zjednodušene povedané, zistíte, či vám banky budú vedieť poskytnúť hypotéku, v akej výške a za akých podmienok. V minulosti sa pri takom raste cien nehnuteľností oplatilo zadlžiť sa aj v mladom veku. Nárast cien bol taký vysoký, že sa budovaním úspor nedalo udržať tempo a jedinou ochranou pred realitnou infláciou bolo vlastniť aspoň nejakú nehnuteľnosť („štartovací byt“).
Očakáva sa, že úrokové sadzby už v priebehu roka 2026 žiadnym výrazným spôsobom klesať nebudú a zároveň sa predpokladá ďalší rast cien nehnuteľností. To znamená, že ak kúpu odložíte, môžete v budúcnosti potrebovať vyšší úver. Pre tých, ktorých príjem je na hranici schválenosti hypotéky, je preto dôležité začať riešiť financovanie čo najskôr.
Vziať si úver na byt je vhodné vtedy, ak sa chystáte natrvalo usadiť alebo žiť na jednom mieste najmenej desať rokov. Rovnako v prípade, že máte v pláne vaše mesačné výdavky efektívne plánovať a stabilizovať finančnú situáciu.
Prenájom verzus kúpa domu: Pravidlo 8,71 %
Čo potrebujem na vybavenie hypotéky? Doklady a proces
Na vybavenie hypotéky budete potrebovať niekoľko kľúčových dokumentov. Medzi ne patria:
- Doklady o vašom príjme: Ak ste zamestnanec, obvykle nemusíte dokladovať nič, banka si vie overiť príjem v Sociálnej poisťovni. V prípade príjmov z podnikania (živnosť alebo s. r. o.) budete potrebovať daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, že nemáte nedoplatky na daniach.
- Znalecký posudok k predmetu zabezpečenia hypotéky: Ide o znalecký posudok ku kupovanej nehnuteľnosti, ale môže to byť aj posudok k inej nehnuteľnosti, ktorou chcete ručiť.
- Ďalšie dokumenty: Môžu to byť doklady o veku stavby, pôdorys alebo projektová dokumentácia.
Po podaní žiadosti ju banka posúdi a ak bude všetko v poriadku, hypotéku vám schváli. V banke podpíšete zmluvu o hypotéke a majiteľ nehnuteľnosti záložné zmluvy. Potom musíte splniť podmienky na čerpanie úveru. Celková lehota od podania žiadosti po čerpanie úveru sa pohybuje od niekoľkých dní až do približne dvoch týždňov.
Zvážte tiež poplatky spojené s vybavením hypotéky, ako napríklad poplatok za poskytnutie úveru, ktorý sa na trhu pohybuje od 0 do 500 eur.
Zladiť všetky kroky potrebné pri kúpe nehnuteľnosti je časovo náročné, no so skúseným finančným sprostredkovateľom to zvládnete oveľa ľahšie.