Hypotéka pre budúcnosť: Ako získať výhodnejšie financovanie bývania

Získanie hypotéky môže byť kľúčovým krokom k vlastnému bývaniu. V súčasnosti sa však trh s úvermi na bývanie mení a s ním aj možnosti, ktoré banky ponúkajú. Okrem tradičných postupov sa objavujú aj inovatívne riešenia, ktoré môžu žiadateľom priniesť značné úspory a benefity. Jedným z takýchto benefitov je aj zľava z poplatku za poskytnutie úveru pri predložení energetického certifikátu. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty hypotekárneho financovania, vrátane špecifických typov úverov, požiadaviek bánk a výhod, ktoré môžete získať.

Požiadavky na žiadateľa o hypotéku: Príjem a ručenie

Základnou podmienkou pri žiadosti o hypotéku je dostatočný príjem. Banka si pri žiadosti o hypotéku overuje váš príjem priamo zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Výška príjmu musí byť dostatočná na to, aby ste úver mohli splácať. Banka taktiež posudzuje váš celkový dlh (DTI - Debt-to-Income ratio) a pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV - Loan-to-Value ratio). Dôležité je tiež zohľadniť životné minimum, z ktorého banka nemôže na splátku hypotéky uberať.

Pre zamestnancov je výpočet čistého mesačného príjmu jednoduchší, keďže ide o sumu vyplatenú zamestnávateľom po odpočítaní odvodov a daní. Tento príjem je možné overiť online dopytom do Sociálnej poisťovne, banka tak nepotrebuje od klienta žiadne dodatočné doklady.

V prípade podnikateľov (SZČO alebo spoločníci v s. r. o.) sú podmienky špecifickejšie. Banky ich síce vo všeobecnosti neposudzujú prísnejšie, ale vyžaduje sa uzatvorené účtovné obdobie a splnenie minimálnej dĺžky podnikania, ktorá sa líši banku od banky. Slovenská sporiteľňa napríklad vyžaduje len 6-mesačnú dobu podnikania v predchádzajúcom zdaňovacom období. Čím dlhšie obdobie klient podniká, tým je z pohľadu banky stabilnejší a dôveryhodnejší. Po splnení týchto podmienok je potrebné doručiť daňové priznanie alebo účtovnú závierku, na základe ktorých banka stanoví priemerný čistý mesačný príjem.

Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať.

Financovanie bývania: 80% hypotéka a dofinancovanie

Pri získavaní hypotéky je bežné, že by ste mali mať našetrené 20 % z celkovej sumy. V tomto prípade banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Ak vám chýbajú prostriedky, existuje aj možnosť kombinovaného financovania. V takomto prípade vám banka vie dofinancovať zvyšnú časť cez zvýhodnený spotrebný úver určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.

Hypotéka pre budúcnosť a energetický certifikát

Významnú výhodu pri financovaní bývania prináša predloženie energetického certifikátu (EC). Pri financovanej alebo založenej nehnuteľnosti, bez ohľadu na účel hypotéky, môže klient získať 50% zľavu z poplatku za poskytnutie úveru. Tento program sa nazýva „Hypotéka pre budúcnosť“.

Energetický certifikát (EC) A0/A1 je doklad o energetickej hospodárnosti budovy. Obsahuje údaje o nehnuteľnosti, ku ktorej je vydaný. Pre poskytnutie „Hypotéky pre budúcnosť“ je akceptovateľné, ak je v EC v poli Primárna energia uvedená hodnota A1 alebo A0. Ak bude z úveru financovaných viac nehnuteľností, postačí predložiť EC len k jednej nehnuteľnosti a zľava z poplatku za poskytnutie úveru bude uplatnená.

Certifikát je potrebné predložiť v elektronickej forme pred schválením úveru. Informácie o tom, kde zohnať energetický certifikát, sú dostupné na príslušných zdrojoch.

Napríklad, ak predložíte ku kupovanému bytu energetický certifikát AO alebo A1, v banke môžete získať aj stopercentnú zľavu z poplatku za úver. Energetický certifikát je doklad o vykonaní energetickej certifikácie, na základe ktorého je možné určiť energetickú náročnosť budovy. Nové rodinné domy spĺňajú požiadavky, ak primárna energia je pod 54 kWh/m²/rok, musia byť výborne tepelne izolované a ich straty tepla sú povolené do maximálnej výšky 20 kWh/m²/rok. Bytové domy spĺňajú tieto požiadavky, ak je ich primárna energia pod 32 kWh/m²/rok.

Hypotéka naopak: Schválenie pred hľadaním nehnuteľnosti

Niektoré banky ponúkajú aj inovatívny produkt nazvaný „hypotéka naopak“. Tento typ úveru funguje tak, že najprv prebehne schválenie hypotéky a až potom si klient hľadá nehnuteľnosť. Klient tak dopredu vie, že hypotéku už má schválenú a ostáva mu len nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Výhodou je aj možnosť schváliť si hypotéku na maximálnu sumu, ktorú dovoľuje jeho príjem v čase schvaľovania. Po nájdení nehnuteľnosti banka dodatkom upraví výšku hypotéky podľa hodnoty danej nehnuteľnosti.

Účely, na ktoré sa táto hypotéka dá použiť, sú výstavba a kúpa nehnuteľnosti. Pri účele kúpy musí byť nájdená nehnuteľnosť už skolaudovaná, výnimkou je developerský projekt. Situácií z praxe, kedy sa hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť oplatí využiť, je hneď niekoľko. Klient si najskôr necháva na základe svojho úverového limitu schváliť požadovanú výšku hypotéky, kedy dochádza k preverovaniu príjmu aj úverového registra. Po schválení hypotéky klient podpíše úverovú zmluvu s dohodnutými podmienkami - úrok, fixácia, poplatok za spracovanie a pod. Následne má klient 6 resp. 12 mesiacov na nájdenie nehnuteľnosti, ktorej hodnota bude zodpovedať maximálnej výške úveru a schválenému percentu financovania.

V súčasnosti ponúkajú vo svojom portfóliu hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť len dve banky: ČSOB a Unicredit banka.

Fungovanie hypotéky naopak v ČSOB a Unicredit

ČSOB umožňuje realizovať hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť len na kúpu, nie na výstavbu. Musíte uviesť konkrétny typ nehnuteľnosti (byt alebo rodinný dom).

Unicredit banka má v porovnaní s ČSOB odlišné podmienky. Umožňuje využiť hypotéku naopak aj na výstavbu nehnuteľnosti a akceptuje aj zahraničný príjem. Problémom v Unicredite však môžu byť poplatky, napríklad poplatok 500 € v prípade nečerpania hypotéky.

mBank a jej prístup k hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť

mBank ponúka hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, avšak s istými špecifikami. Klient si necháva schváliť štandardnú hypotéku s účelom kúpy, ale do žiadosti sa nešpecifikuje kupovaná nehnuteľnosť. Po schválení hypotéky klient úverovú zmluvu nepodpisuje a má 3 mesiace na špecifikáciu kupovanej nehnuteľnosti. Nevýhodou je, že mBank garantuje úrokovú sadzbu len 30 dní od prepočtu v systéme banky, takže ak sa v čase hľadania nehnuteľnosti zmenia úrokové sadzby, zmenia sa podmienky aj klientovi. Bez podpísanej úverovej zmluvy nemá klient garantované nič.

Hypotekárny certifikát: Minulosť, nie súčasnosť

Je dôležité poznamenať, že pojem „hypotekárny certifikát“ je v súčasnosti už minulosťou. VÚB zrušila predaj hypotekárnych certifikátov po vypuknutí pandémie a zdá sa, že natrvalo. Pojem „predschválená hypotéka“ je len ľudový výraz, v skutočnosti nič také neexistuje. Týmto pojmom sa označujú procesy preverovania úverového registra žiadateľov a ich príjmu cez Sociálnu poisťovňu. Papier znesie veľa a jedinou reálnou zárukou zo spomínaných možností je hypotéka naopak, kde klient už reálne podpísal zmluvu s bankou.

Proces získania hypotéky: Od žiadosti po čerpanie

Proces získania hypotéky zvyčajne zahŕňa niekoľko krokov. Môže začať návštevou pobočky, webovej stránky banky alebo priamo žiadosťou cez elektronické bankovníctvo. Pohodlným riešením je dohodnúť si stretnutie na presný čas vo vybranej pobočke. Pri prvej návšteve vám spravidla postačí doklad totožnosti. Pracovník banky s vami prejde žiadosť o úver, prediskutuje výšku úveru, dobu splácania a potrebné financie.

Ak je návrh hypotéky v poriadku a ste s ním spokojní, môžete spoločne s bankou pristúpiť k objednaniu znalca na ohodnotenie zakladanej nehnuteľnosti. Od podania žiadosti po deň, keď na účet nabehnú finančné prostriedky, ubehnú vo väčšine prípadov asi dva týždne. Toto platí pre najčastejší variant, teda kúpu nehnuteľnosti. Pri väčšej rekonštrukcii alebo pri stavbe budete vy aj banka potrebovať na spracovanie žiadosti spravidla viac času.

Pred čerpaním hypotéky si nezabudnite zabezpečiť poistenie nehnuteľnosti, ktoré ochráni váš majetok v neočakávaných situáciách. Pri odovzdávaní bytu je dôležité zaznamenať si hodnoty meračov vody aj elektriny a súpis odovzdaných kľúčov.

Trh s hypotékami: Epizóda lacných úverov skončila

Na lacnú hypotéku je v súčasnosti možné zabudnúť. Skončila sa tzv. etapa lacných hypoték, ktoré z dlhodobého hľadiska boli skutočne neštandardné. Tento rok si väčšina Slovákov už jednoducho nemôže dovoliť hypotéku v takej miere ako v minulosti. Ceny energií stúpajú do astronomických výšok a aj keď nastala na burzách úľava, na slovenskom trhu prevláda názor, že faktúry už viac nebudú také nízke ako v minulosti. Banky preto upravujú svoje úrokové sadzby na bývanie pri všetkých fixáciách. Klientom s existujúcou hypotékou sa odporúčajú dlhšie fixácie (minimálne na 5 rokov), keďže v krátkom čase sa neočakáva pokles sadzieb.

Ak má klient navyše viac úverov (najmä nezabezpečených), je pre neho výhodné si ich skonsolidovať do hypotéky, ak to hodnota nehnuteľnosti umožní. V prípade problémov so splácaním by mal klient banku kontaktovať čo najskôr, ešte predtým, ako sa dostane do omeškania. Banky radi individuálne pomôžu v jeho situácii.

Všetky typy príjmov, či už ste zamestnanec alebo freelancer, sú zohľadňované pri výbere najvýhodnejšej ponuky. Aplikácia bankari.sk vie vyrátať a zohľadniť aj vedľajšie príjmy, ako je príjem z prenájmu alebo dôchodok.

Bývať vo vlastnom byte alebo dome je jednoduchšie, než si myslíte, aj napriek meniacim sa podmienkam na trhu s hypotékami. Dôležité je byť informovaný o možnostiach a vybrať si riešenie, ktoré najlepšie zodpovedá vašej individuálnej situácii.

tags: #hypotekarny #certifikat #slsp