Kedy sa prenajímateľ bytu prihlási na daňový úrad: Kompletný sprievodca

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých atraktívny spôsob, ako zhodnotiť investície alebo si zabezpečiť pasívny príjem. Avšak, s týmto príjmom prichádzajú aj určité povinnosti voči štátu, konkrétne voči daňovému úradu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, kedy a ako sa musí prenajímateľ registrovať na daňovom úrade, ako správne postupovať pri zdaňovaní príjmov z prenájmu a na čo si dať pozor, aby sa vyhol prípadným sankciám.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Ak prenajímate nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky, vzniká vám povinnosť registrácie na daňovom úrade. Táto povinnosť sa týka fyzických osôb, ktoré prenajímajú byt, dom, nebytový priestor alebo ich časti (s výnimkou pozemku). Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na prípady, keď prenajímate len časť bytu, ktorá spĺňa charakteristiku bytu podľa stavebného zákona, teda zahŕňa miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie.

Kedy vzniká povinnosť registrácie?

Povinnosť registrácie vzniká v momente, keď začnete prenajímať nehnuteľnosť. Lehota na splnenie tejto povinnosti je do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali. Ak ste teda prenajali nehnuteľnosť v januári, musíte sa zaregistrovať do konca februára. Ak ste napríklad začali prenajímať byt v máji, registráciu musíte vykonať najneskôr do konca júna.

Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. V tomto prípade vzniká registračná povinnosť.

Príklad č. 2: Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu).

Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.

Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.

Príklad č. 5: Vlastním chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujem ubytovanie. Nemám živnostenské oprávnenie na poskytovanie ubytovania. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.

Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť. Pri prenajímaní ďalšej nehnuteľnosti už nie je potrebné sa opätovne registrovať.

Príklad č. 7: Prenajímam byt a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Fyzická osoba, ktorá začne prenajímať byt a má povinnosť registrácie na daňovom úrade, nemá povinnosť k žiadosti o registráciu priložiť zmluvu o nájme. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti môže uviesť v žiadosti.

Príklad č. 8: Prenajímam nehnuteľnosť a mám povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou. Toto je možná forma podania žiadosti.

Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Zákon hovorí o nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na území SR bez ohľadu na to, či ju prenajíma občan SR alebo cudzinec. Ak fyzickej osobe vznikne registračná povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti, miestna príslušnosť sa riadi trvalým pobytom fyzickej osoby - prenajímateľa. Ak fyzická osoba - prenajímateľ nemá trvalý pobyt na území Slovenskej republiky, miestna príslušnosť sa určí podľa adresy prenajímanej nehnuteľnosti.

Výnimky z registračnej povinnosti

Existujú však aj situácie, kedy sa nemusíte registrovať na daňovom úrade:

• Ak ste už registrovaný na daňovom úrade z dôvodu vykonávania inej podnikateľskej činnosti (napr. živnosti) alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti.
• Ak prenajímate len pozemok (napr. ornú pôdu).
• Ak prenajímate len časť bytu, ktorá nespĺňa charakteristiku bytu podľa stavebného zákona (napr. izbu bez príslušenstva, teda bez hygienických alebo komunikačných funkcií).

Príklad č. 10: Daňovník začal v priebehu roka 2025 prenajímať ornú pôdu. Nie, ak daňovník fyzická osoba na území SR začne prenajímať pozemok (napr. ornú pôdu), nevzniká mu registračná povinnosť.

Príklad č. 11: Lukáš, je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Lukáš začal od 1.4.2025 prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Má Lukáš povinnosť registrácie, resp. oznamovacej povinnosti? Nakoľko ide o daňovníka, ktorý je už registrovaný na daňovom úrade, z dôvodu začatia prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká povinnosť registrácie. Tento daňovník nemá voči daňovému úradu z dôvodu začatia prenajímania ani oznamovaciu povinnosť.

Ako sa registrovať na daňovom úrade?

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu, alebo na ktoromkoľvek daňovom úrade. Vzor žiadosti nájdete na webovej stránke Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať priamo na daňovom úrade. K žiadosti je potrebné priložiť originál zmluvy o nájme (ktorú vám daňový úrad po nahliadnutí vráti).

Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti o registráciu alebo odstránenia nedostatkov v žiadosti. Následne vám pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré budete musieť uvádzať pri komunikácii so správcom dane. Namiesto písomného rozhodnutia vám správca dane vydá osvedčenie o registrácii.

Príklad č. 12: Daňovník prenajal nehnuteľnosť v inom meste, ako je jeho trvalý pobyt. Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade.

Sankcie za nesplnenie registračnej povinnosti

Ak si nesplníte registračnú povinnosť v stanovenej lehote, hrozí vám pokuta od 60 € až do 20 000 €. Správneho deliktu sa dopustí ten, kto nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote.

Zrušenie registrácie

Zrušenie registrácie z príjmu z prenajatej nehnuteľnosti ste povinný vykonať do 30 dní od zániku tejto povinnosti (t. j. 30 dní odo dňa účinnosti výpovede poslednej nájomnej zmluvy). Ak daňový úrad žiadosti vyhovie, majiteľa čaká ešte jedna povinnosť a tou je vrátenie osvedčenia o registrácii. Na tento krok má od rozhodnutia daňového úradu o zrušení registrácie 15 dní.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu sa zaraďujú medzi vaše celkové ročné príjmy a zdaňujú sa sadzbou 19 %. Daňové priznanie musíte podať, ak váš ročný príjem z prenájmu (po odpočítaní oslobodenia a výdavkov) presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre rok 2025 platí, že ak úhrn vašich zdaniteľných príjmov vrátane príjmu z prenájmu presiahne sumu 2 876,90 eura, musíte podať daňové priznanie. Lehota na podanie daňového priznania je 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu si môžete predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra), ak máte príjmy zo zahraničia.

Oslobodenie od dane

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku. Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, môžete si príjem rozdeliť v ľubovoľnom pomere. Každý z manželov si potom môže uplatniť oslobodenie od dane do výšky 500 €.

Daňové výdavky

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky, ktoré súvisia s prenájmom. Medzi tieto patria napríklad:

• Výdavky na energie (elektrina, plyn, voda, teplo).
• Výdavky na služby (internet, televízia, odvoz smetí, upratovanie spoločných priestorov, výťah, atď.).
• Výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Poistenie nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku).
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napr. práčka, nábytok).

Dôležité je viesť si evidenciu o všetkých výdavkoch a mať k dispozícii doklady, ktoré ich preukazujú. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Taktiež nemôže vykázať daňovú stratu, teda výdavky môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu.

Príklad č. 13: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 14: Zamestnanec mal príjem zo závislej činnosti 5 000 eur a príjem z prenájmu nehnuteľnosti 1 550 eur. Môže si uplatniť oslobodenie 500 eur z príjmu z prenájmu, takže zdaniteľný príjem z prenájmu je 1 050 eur. Keďže úhrn jeho zdaniteľných príjmov presiahol 2 876,90 eura, musí podať daňové priznanie.

Príklad č. 15: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 450 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Nájomná zmluva

Nájomná zmluva je dôležitý dokument, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať minimálne:

• Označenie zmluvných strán.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania.
• Výšku nájomného.
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.

Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa

Ak prenajímate byt ako podnikateľský subjekt, musíte platiť odvody do sociálnej a zdravotnej poisťovne. V takom prípade sa na vás nevzťahujú pravidlá pre fyzické osoby - nepodnikateľov a vaša registrácia na daňovom úrade už pravdepodobne prebehla pri založení živnosti.

Zmeny registrovaných údajov

Ak sa zmenia vaše registrované údaje (napr. zmena priezviska, titulu, trvalého pobytu) alebo ak sa ukončí vaša daňová povinnosť, máte povinnosť oznámiť tieto zmeny správcovi dane do 30 dní od dátumu, kedy tieto zmeny nastali.

tags: #kedy #sa #prenajimatel #bytu #prihlasi #na