Začiatok stavebných prác býva často skúškou susedských vzťahov. Zvýšený hluk, prach či pohyb stavebných strojov dokážu narušiť pokoj v okolí a vyvolať napätie medzi obyvateľmi. Napriek tomu, že mnohí stavebníci sa obávajú komplikácií so susedmi a snažia sa získať ich súhlas, je dôležité vedieť, kedy ich vstup do stavebného konania nie je potrebný a kedy ich námietky nemajú reálnu váhu. Nový stavebný zákon, ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, prináša v tejto oblasti jasnejšie pravidlá a zefektívňuje celý proces.
Kto je účastník stavebného konania a kedy nie je potrebný súhlas suseda
Podľa nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z., ktorý je účinný od 1. apríla 2025, sa pojem „sused“ chápe širšie než len ako majiteľ vedľajšieho pozemku. Vďaka tejto úprave môžu majitelia nehnuteľností, ktorých sa stavba priamo týka, lepšie brániť svoje práva. Stavebné konanie je oficiálny správny proces, v ktorom stavebný úrad rozhoduje, či sa plánovaná stavba môže uskutočniť. Nie každý, koho sa plánovaná stavba týka, má automaticky právo zapojiť sa do stavebného konania. V prvom rade ide o stavebníka, teda osobu, ktorá chce stavbu uskutočniť. Účastníkom konania je aj vlastník pozemku či stavby, na ktorej sa má stavať. Zároveň do konania môže vstúpiť aj človek, ktorý má k danej nehnuteľnosti nejaké právne oprávnenie. Ide napríklad o situáciu, keď aj cez jeho pozemok vedie prístupová cesta alebo potrubie.
Dôležité je pochopiť, že stavebný zákon jasne definuje, kto je účastníkom konania a aké námietky sú relevantné. Sused je účastníkom len vtedy, ak môžu byť jeho vlastnícke alebo iné práva stavebným povolením priamo dotknuté. Stavebný zákon síce do istej miery hovorí, že áno, resp. stavebný zákon to môže „nariadiť“, no úmyselne dávame toto slovo do úvodzoviek. Mnoho stavebníkov predkladá stavebnému úradu, spolu so žiadosťou o vydanie stavebného povolenia aj vyjadrenia a súhlasy susedov. Resp., obáva sa, že ak tieto nepredloží, bude to v stavebnom konaní problém. Treba však mať na pamäti, že nie je povinnosťou stavebníka takéto súhlasy predkladať. Rovnako nie je povinnosťou suseda nejaké vyjadrenie alebo súhlas stavebníkovi dať. Je to jeho právo.
Pravidlá a zákony pri stavbe plotu. Čo si overiť ešte pred realizáciou?
Konštrukcia stavebného zákona je postavená tak, že ak bola žiadosť kompletná, stavebný úrad začne konanie. Pokiaľ sa už jedná o stavebné konanie, vydá oznámenie o začatí stavebného konania, ktoré zasiela nielen stavebníkovi, ale aj účastníkom konania. Tými sú aj vlastníci susedných nehnuteľností.
Kedy sused nemá reálnu moc ovplyvniť stavebné konanie
Ak sused vznesie námietku občianskoprávneho charakteru (napr. spory o vlastníctvo či hranice), stavebný úrad sa má najprv pokúsiť o dohodu medzi účastníkmi. Ak však dohoda medzi účastníkmi nie je možná, úrad konanie preruší a vyzve osobu, ktorá námietku podala, aby sa obrátila na súd. Na podanie návrhu má najviac 60 dní. Treba tiež pamätať na to, že so súdnym konaním sú spojené náklady, ktoré bude musieť sused znášať, ak sa rozhodne žalobu podať.
Požiadavka suseda na premeranie hranice pozemkov presahuje rámec stavebného konania. Sused nemá žiadny právny nárok na prítomnosť pri zameraní budúcej stavby, ide o podmienku viac-menej abstraktnú. V prípadoch, ktoré riešime v kancelárii, postupujeme tak, že klientom odporúčame riadiť sa vyhláškou č. 147/2013 Z. z. Ak sused namieta vedenie inžinierskych sietí, ktoré sa netýkajú jeho pozemku ani jeho stavby, sú takéto námietky neopodstatnené. Stavebný úrad nesmie odmietnuť rozhodnúť vo veci len preto, že existuje predbežná otázka, o ktorej iný orgán nerozhodol. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR (sp. zn. Môže sused zastaviť stavebné konanie požiadavkou na premeranie pozemku? Nie, nemôže ho priamo zastaviť. Musím zavolať suseda, keď geodet vytyčuje moju stavbu? Nie, sused nemá právny nárok byť prítomný pri vytýčení stavby. Čo sa stane, ak sa so susedom nedohodneme na jeho námietkach? Ak ide o občianskoprávnu námietku, úrad vás odkáže na súd. Sú námietky suseda platné, ak ich pošle po ústnom pojednávaní? Nie, na oneskorené námietky sa neprihliada. Ale je dôležité, aby ľudia mali jasno v tom, aké majú práva. A právo stavať na vlastnom stavebnom pozemku v súlade so zákonom je povolené aj bez súhlasu suseda.
Napríklad, jeden sused má dom naprojektovaný tak, že takmer všetky obytné miestnosti má nasmerované na nás, s veľkou terasou na poschodí, kde celé dni stojí a fajčí. Už pri oslovení od stavebného úradu, keď som si išla prestudovať spis na stavebnom úrade, som na tie okná a terasu upozornila, ale jasne mi povedali, že stavba je umiestnená v súlade so zákonom, čo som aj vedela. A to, čo som napísala o účastníkoch stavebného konania, je samozrejme pravda. Ale pochopte, že sused môže iba podať námietku - na tú má právo. Ale nemá právo vám "(ne)podpísať súhlas". Ak vám "nepodpíše", ale žiadosť máte v súlade so zákonom, celý jeho nesúhlas si môže dať kde chce. Chápete ten rozdiel? Veď ten je z pohľadu zákona aj z pohľadu bežného človeka veľmi dôležitý.
Nový stavebný zákon a jeho vplyv na stavebné konanie
Podľa nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z., ktorý je účinný od 1. apríla 2025, sa procesy v oblasti výstavby zásadne menia s cieľom modernizovať a zefektívniť stavebné procesy. Pôvodný stavebný zákon bol platný od roku 1976. Nový stavebný zákon prináša zásadné zmeny. Tvorcovia zákona zdôrazňujú, že tieto zmeny budú prínosom nielen pre stavebníkov a developerov, ale predovšetkým pre bežných občanov. Nová stavebná legislatíva prinesie v praxi viaceré zlepšenia, ktoré budú pre všetkých citeľné takmer okamžite. Najvýraznejším pozitívom stavebnej reformy je, že nové konania budú plne postavené na elektronizácii procesov. V oblasti územného plánovania sa zjednotí metodika, čo prinesie prehľadnejšie a zrozumiteľnejšie územné plány. V súlade s novou legislatívou sa očakáva, že obce, mestá a regióny budú postupne prechádzať na digitálne územné plány a stavebné povoľovacie procesy sa budú digitalizovať.
Automatizácia bude na začiatku najlepšie fungovať pri jednoduchých úkonoch. Napríklad pri správne pripravenej a zadanej drobnej stavbe, pri posielaní dokumentov do ďalších úkonov, pri odhaľovaní chýb v elektronicky podaných žiadostiach a podobne. Už pri podávaní žiadostí systém automaticky nedovolí odoslať ďalej nesprávne vyplnený formulár. Nový stavebný zákon prináša efektívnejšie mechanizmy na riešenie sporov medzi zúčastnenými stranami v stavebnom konaní. Na všetkých úrovniach - medzi stavebníkom (alebo projektantom) a dotknutými orgánmi, ako aj medzi stavebným úradom a dotknutými orgánmi - sú zavedené jasne definované pravidlá na prerokovanie a riešenie nesúladov. Stavebné konania budú vedené v jednotnom informačnom systéme, ktorý je určený na správu územného plánovania a výstavby. Celá komunikácia a procesy budú prebiehať elektronicky, čím sa zabezpečí transparentnosť a urýchlenie konania. Dokumenty týkajúce sa stavieb, ako aj územné plány, budú verejne dostupné na jednom mieste v reálnom čase, čo zlepší informovanosť a kontrolu nad procesom.
Podľa nového stavebného zákona je štandardná lehota na vydanie stavebného povolenia 30 dní, počítaná od dňa podania úplnej žiadosti. V prípade neúplných podkladov alebo zložitých pripomienok môže byť lehota predĺžená o 30 dní, pričom úrad je povinný o tom žiadateľa písomne informovať. Proces získania stavebného povolenia trvá na Slovensku v priemere 300 dní! Schválené zmeny majú ambíciu skresať vybavovanie a čakanie na minimum, približne na 40 dní. Nový zákon totiž ruší viacstupňovosť konania a pôvodné stavebné a územné konanie - plus prípadné posudzovanie vplyvu na životné prostredie - nahradí jediným rozhodnutím o stavebnom zámere. Po spustení nového informačného systému Urbion bude stavebník (alebo ním poverený projektant) komunikovať so stavebným úradom elektronickou formou. Projektant vypracuje stavebný návrh na základe zmluvného vzťahu so stavebníkom a v jeho mene v informačnom systéme. Ten ho automaticky posúdi a zverejní pre všetky dotknuté strany na vyjadrenie. Toto všetko prebehne digitálne - cez osobný počítač alebo smartfón. Vydaniu rozhodnutia bude predchádzať takisto digitálna komunikácia so všetkými dotknutými (štátna správa, obec, právnické osoby, majitelia susedných stavieb a pozemkov…). Aby sa veci urýchlili a dostali na rýdzo odbornú platformu, dôjde k prinavráteniu prenesených kompetencií z obcí späť na štát. Súčasťou tejto zmeny je vznik centrálneho úradu pre územné plánovanie a výstavbu. Ten si preberie kompetencie terajších stavebných úradov obcí a stavebník (resp.
Kedy nie je potrebné stavebné povolenie ani ohlásenie
Stavebné povolenie podľa legislatívy účinnej od 1. apríla 2025 je potrebné získať vždy, keď plánujete zásadný zásah do územia alebo stavby. Rozsiahle rekonštrukcie, pri ktorých dochádza k zmene funkcie stavby (napr. V prípade menších stavieb, ktoré neovplyvňujú stabilitu, bezpečnosť a nemajú výrazný vplyv na okolie, môže postačovať ohlásenie alebo nebude potrebné ani to - najmä ak ide o tzv. drobné stavby podľa zákona (napr. malý záhradný altánok do 50 m² bez pevných základov). Vždy však odporúčame konzultovať konkrétny prípad s príslušným stavebným úradom alebo odborníkom.
Drobné stavby a stavebné úpravy sa po novom nebudú musieť ohlasovať, pokiaľ sa nenachádzajú na verejných priestranstvách alebo nie sú situované bližšie než 2 metre od hranice susedného pozemku. V praxi to znamená, že ak drobná stavba (napríklad altánok, sklad, záhradný domček či prístrešok) spĺňa podmienky zákona - najmä čo sa týka veľkosti, spôsobu založenia a umiestnenia - nebude vyžadovať ani ohlásenie, pokiaľ sa nachádza dostatočne ďaleko od susedného pozemku a mimo verejného priestranstva. Stavebné povolenie už nebude administratívne náročným labyrintom, ale digitalizovaným a transparentným procesom.
Ako si zabezpečiť bezproblémové stavebné konanie
- Kvalitná a úplná dokumentácia je základom pre rýchle a bezproblémové vybavenie stavebného povolenia. Neúplné alebo chybne vyplnené žiadosti bývajú najčastejším dôvodom pre ich vrátenie alebo predĺženie konania.
- Elektronické podanie je nielen rýchlejšie, ale zároveň výhodnejšie - poplatky sú často nižšie a úradné konania sa tým výrazne zrýchľujú.
- Skôr ako podáte žiadosť, odporúča sa obrátiť na architekta, projektanta alebo právneho poradcu so skúsenosťami v oblasti stavebného práva.
- Každá chyba, či už technického alebo formálneho charakteru, môže viesť k prerušeniu alebo predĺženiu konania.
- Stavebná legislatíva sa mení - najmä v roku 2025, keď vstúpili do platnosti nové predpisy.
- Dobre pripravený harmonogram prác a dokumentácie je základom úspechu.
Vybavenie stavebného povolenia je spojené s povinnými poplatkami, ktoré je potrebné uhradiť ešte pred začiatkom výstavby vášho vysnívaného domova. Výška poplatkov sa líši v závislosti od typu stavby alebo prístavby.
Dôležité legislatívne rámce
- Zákon č. 50/1976 Zb. (pôvodný stavebný zákon)
- Vyhláška MŽP SR č. 532/2002 Z.
- Vyhláška MŽP SR č. 453/2000 Z.
- Zákon č. 71/1967 Zb.
- Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (účinný od 1. apríla 2025)
Tieto zákony a vyhlášky tvoria základný rámec pre stavebné konania na Slovensku. Pochopenie ich ustanovení, najmä v kontexte nových zmien, je kľúčové pre úspešné a bezproblémové získanie stavebného povolenia a pre udržanie dobrých susedských vzťahov.