Investovanie do nehnuteľností prostredníctvom realitných fondov sa na Slovensku teší značnej popularite. Tento trend naznačuje, že Slováci majú k nehnuteľnostiam blízky vzťah, čo sa odráža aj v objeme investícií. Realitné fondy, ktoré patria do kategórie špeciálnych fondov, tvoria takmer štvrtinu všetkých investícií do podielových fondov na Slovensku. Tieto fondy musia podľa zákona investovať minimálne 10 % svojich prostriedkov do likvidných cenných papierov, ako sú vklady, podielové listy, pokladničné poukážky a dlhopisy s krátkou splatnosťou do troch rokov.
Dominantnou časťou portfólia realitných fondov sú akcie realitných spoločností, ktoré k 31. decembru 2022 predstavovali viac ako 69 %. Nasledovali pôžičky realitným spoločnostiam s podielom presahujúcim 17 %. Je dôležité poznamenať, že realitné fondy nemusia priamo vlastniť fyzické nehnuteľnosti. Namiesto toho investujú do realitných spoločností, v ktorých majú majetkovú účasť. Príkladom je známa budova v tvare lode, sídlo spoločnosti IAD Investments, ktorá nie je priamo vo vlastníctve realitného fondu, ale spoločnosti MT Invest, a.s. Tento model využívajú aj iní hráči na trhu, ako napríklad 365.invest, a je pravdepodobné, že ho uplatňuje väčšina slovenských realitných fondov.
Štruktúra portfólia a investičná stratégia
Štruktúra majetku v realitných fondoch sa môže líšiť v závislosti od konkrétneho fondu a obdobia. Napríklad, podľa informácií k 30. júnu 2022, podiely v realitných spoločnostiach tvorili 32 % majetku vo fonde a pôžičky realitným spoločnostiam 36 %. Tieto čísla sa však menia vzhľadom na nové investície do realitných projektov. Novšie dáta naznačujú odlišné rozloženie.
Cieľom správcovskej spoločnosti pri Prvom realitnom fonde od IAD Investments je v horizonte piatich rokov dosiahnuť a zabezpečiť pre podielnikov výnos na úrovni vývoja slovenského, českého a európskeho realitného trhu. Fond investuje predovšetkým do realitných aktív, ako sú nehnuteľnosti v oblastiach administratívy, logistiky, obchodu, turizmu, bývania a iných segmentov realitného trhu, vrátane ich developmentu. Investuje tiež do majetkových účastí, priamych aj nepriamych, v obchodných spoločnostiach pôsobiacich na trhu nehnuteľností alebo investujúcich do nehnuteľností vrátane príslušenstva. Realitné aktíva môžu tvoriť až 90 % objemu majetku podielového fondu. Okrem toho môže fond investovať do prevoditeľných cenných papierov (napr. hypotekárne záložné listy), nástrojov peňažného trhu, finančných derivátov a prevoditeľných cenných papierov, ktorých výnos je odvodený od vývoja realitného trhu. Finančné deriváty slúžia na zabezpečenie majetku fondu voči akciovému, úrokovému a menovému riziku a na dosiahnutie dodatočného výnosu portfólia.
Výkonnosť a stabilita realitných fondov
Slovenské realitné fondy sú známe svojou nízkou volatilitou hodnoty investícií. Prvým realitným fondom od IAD Investments dosahuje výkonnosť od vzniku 5,83 % p.a., zatiaľ čo realitný fond od 365.invest vykazuje výkonnosť 4,34 % p.a. Tieto čísla zahŕňajú všetky poplatky okrem vstupného. V porovnaní s akciovými investíciami, ktoré môžu dosahovať vyššie výnosy, realitné fondy ponúkajú podstatne stabilnejší rast. Táto stabilita je výsledkom odlišného spôsobu oceňovania majetku.
Na rozdiel od štandardných podielových fondov, ktoré investujú do cenných papierov denne obchodovaných na burze s trhovou cenou, majetok v špeciálnych fondoch nehnuteľností sa neoceňuje trhovou cenou, pretože tieto aktíva nie sú bežne predávané na burze. Správca oceňuje majetok na základe pravidiel stanovených zákonom, pričom väčšina aktív je ocenená účtovne. Týmto spôsobom nie sú priamo ovplyvnené dennými pohybmi trhových cien.
Riziká a investičný horizont
Hoci realitné fondy ponúkajú stabilitu, nie sú bez rizika. Jedným z potenciálnych problémov môže nastať v prípade, ak fond potrebuje rýchlo získať finančné prostriedky na výplaty podielov a hodnota rýchlo likvidných aktív nestačí. Vtedy je fond nútený predať niektorú zo svojich nehnuteľností. Predaj nehnuteľnosti však môže trvať dlho a v prípade potreby rýchleho predaja môže byť cena podhodnotená.
IAD Investments odporúča investičný horizont minimálne päť rokov pre svoj Prvý realitný fond. Existuje názor, že na investovanie do realitného fondu postačujú aj dva roky, avšak s týmto tvrdením nie je možné úplne súhlasiť. Pri investovaní sa platí vstupný poplatok, ktorý ovplyvňuje celkovú výkonnosť. Ak by ste investovali peniaze do fondu len na dva roky a po tomto období by došlo k pozastaveniu vyplácania, mohli by ste byť nútení zostať vo fonde dlhšie. V teoretickej rovine by sa mohlo stať, že počas pozastavenia vyplácania by správca musel predať časť aktív pod cenu, čo by po spustení vyplácania mohlo viesť k poklesu hodnoty fondu. Hoci sa na Slovensku zatiaľ takáto kombinácia - pozastavenie vyplácania a následný výrazný pokles - nevyskytla, v zahraničí k podobným situáciám došlo.
Vysvetlenie obchodného modelu súkromného kapitálu v oblasti nehnuteľností
Poplatková štruktúra a minimálna investícia
Investovať do realitných fondov je možné už od relatívne nízkych súm. Pri fondoch 365.invest je to už od 20 EUR, pri jednorazovej investícii do iných slovenských realitných fondov to môže byť napríklad od 500 EUR.
Pri investovaní do realitných fondov je potrebné počítať s viacerými poplatkami. Prvý realitný fond od IAD Investments má vstupný poplatok vo výške 3 % z investovanej sumy. Poradca môže poskytnúť zľavu pri investíciách nad 16 597 EUR. Fond 365.invest má pri svojom realitnom fonde vstupný poplatok 1,5 %, pri sume nad 5 000 EUR 1 %, pri sume nad 10 000 EUR 0,5 % a pri sume nad 20 000 EUR je vstupný poplatok 0 %. Pri výbere investície do troch rokov sa účtuje výstupný poplatok vo výške 2 %.
Okrem viditeľných vstupných a výstupných poplatkov existujú aj priebežné poplatky, ktoré nie sú na prvý pohľad zrejmé, no tvoria súčasť nákladov. Tieto zahŕňajú poplatok za správu, poplatok depozitárovi a výkonnostný poplatok. Zjednodušene povedané, pravidlo, že nižšie priebežné poplatky automaticky znamenajú vyššiu výkonnosť, nemusí vždy platiť. Napríklad, realitný fond 365.invest má poplatok za správu 1,8 % p.a. a poplatok depozitárovi 0,15 % p.a., pričom za posledný rok dosiahol výkonnosť 3,65 % a za tri roky 2,98 % p.a. Fond od IAD má síce vyššie poplatky - poplatok za správu 1,8 % p.a., poplatok depozitárovi 0,204 % p.a. a navyše aj výkonnostný poplatok 10 % - no zároveň dosahuje vyššiu výkonnosť.
Daňové aspekty a vyplácanie podielových listov
Špeciálne fondy nehnuteľností, ktoré sú registrované na Slovensku a riadia sa slovenským zákonom o kolektívnom investovaní, podliehajú dani z príjmov. Sadzba dane je aktuálne 19 %. Dôležité je, že daň sa platí až pri výbere investície a len v prípade, ak bol dosiahnutý zisk. Napríklad, pri investícii 30 000 EUR a zisku 5 000 EUR, po zdanení 19 % zisku (950 EUR), bude na účet investorovi pripísaných 34 050 EUR.
Proces výberu peňazí z realitného fondu zvyčajne trvá niekoľko dní. Po zadaní pokynu na predaj podielových listov sú peniaze na účte v priebehu 5 až 10 pracovných dní. Je však dôležité vedieť, že realitné fondy môžu za zákonom stanovených podmienok pozastaviť vyplácanie podielových listov až na 12 mesiacov. Toto opatrenie je možné vtedy, ak je to v záujme investorov. Aby sa minimalizovalo riziko nutnosti pozastavenia vyplácania, fondy musia povinne držať minimálne 10 % svojich aktív v rýchlo likvidných formách. Niektoré fondy dobrovoľne držia aj vyššiu rezervu, napríklad 20 %. V prípade, že by investori chceli vybrať väčšie objemy finančných prostriedkov, na ktoré by nestačili likvidné aktíva, správca by musel pristúpiť k predaju menej likvidných aktív, ako sú nehnuteľnosti alebo celé realitné spoločnosti. Predaj týchto aktív môže byť časovo náročný. Pozastavenie vyplácania podielových listov tak poskytuje fondu dodatočný čas na realizáciu realitných transakcií za výhodnejších podmienok.
Prvý realitný fond od IAD Investments: Dlhodobá perspektíva a stabilita
Prvý realitný fond, o.p.f., spravovaný IAD Investments, a.s., je najstarším slovenským podielovým fondom zameraným na investície do nehnuteľností. Bol vytvorený 20. novembra. Tento fond je charakterizovaný ako vyvážený a je určený pre investorov s vyváženým vzťahom k riziku, ktorí hľadajú stabilný a rovnomerný rast svojej investície. Patrí do kategórie špeciálnych podielových fondov nehnuteľností rastového charakteru a ponúka možnosť podieľať sa na stabilných výnosoch spojených s prenájmom nehnuteľností a s reálnym rastom ich hodnoty. Je považovaný za vhodnú alternatívu pre investorov hľadajúcich dlhodobú výkonnosť bez významných výkyvov.
Zloženie portfólia Prvého realitného fondu je geograficky diverzifikované a zahŕňa rôzne typy nehnuteľností. Medzi ne patria administratívne budovy v Bratislave (TWIN CITY A, STEINERKA Business Centrum), administratívna budova D48 vo Varšave, logistické parky na Slovensku a v Maďarsku, ako aj logistické centrum s prenajímateľnou plochou 75 000 m² pri Vroclave. Portfólio ďalej dopĺňa obchodné centrum OC Laugaricio v Trenčíne a fotovoltaické elektrárne na juhu Slovenska.
V súvislosti s fondom bola zaznamenaná aj zmena štatútu, ktorá umožnila začatie vydávania novej emisie podielových listov označovanej ako Trieda CZK, s dňom začatia ponúkania 25. februára. Podielové listy vydané pred týmto dátumom sa od uvedeného dňa začali oceňovať novou hodnotou.
IAD Investments, ako najstaršia slovenská správcovská spoločnosť pôsobiaca na trhu od roku 1991, spravuje aktíva v hodnote viac ako 1,28 miliardy EUR, najmä na Slovensku, v Českej republike, Maďarsku a Poľsku. Spravuje 14 podielových fondov a ponúka aj individuálnu správu aktív a sporiace programy. Medzi oceňované fondy patria Prvý realitný fond, Growth Opportunities a 1.PF Slnko.
Vzhľadom na aktuálne neľahké obdobie, charakterizované pandémiou, infláciou a geopolitickými konfliktmi, ktoré ovplyvňujú finančné trhy, Prvý realitný fond ponúka aktíva so schopnosťou uchovať si hodnotu a dosahovať výnosy. V minulosti bola na investície do tohto fondu spustená časovo limitovaná akcia, ktorá poskytovala 50% zľavu zo vstupného poplatku.
Je dôležité pripomenúť, že hodnota investície do podielového fondu môže klesať a nie je zaručená návratnosť pôvodne investovanej sumy. S investíciou sú spojené aj riziká. IAD Investments je povinná vyplatiť podielový list Prvého realitného fondu bezodkladne, najneskôr však v predĺženej lehote 12 mesiacov. Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím je nevyhnutné oboznámiť sa s predajným prospektom, štatútom a kľúčovými informáciami pre investorov.