Katastrálny bulletin a stavebné povolenie sú dva neoddeliteľne spojené dokumenty v procese akéhokoľvek stavebného projektu a následnej správy nehnuteľností. Stavebné povolenie, najmä to vydané po roku 1976, má zásadný význam pre katastrálne konanie a evidencia nehnuteľností. Prevod práv vyplývajúcich zo stavebného povolenia je pomerne frekventovaný úkon, ktorým stavebník prevádza svoje právo uskutočniť stavbu na inú osobu. Tento článok sa zameriava na vyhľadávanie informácií o stavebných povoleniach vydaných po roku 1976, ich vzťah ku katastrálnemu bulletinu, ako aj na zmeny v povoľovaní stavieb a súvisiace právne aspekty, ktoré sa dotýkajú aj zápisu stavieb do katastra nehnuteľností.
Význam stavebného povolenia v procese výstavby
Stavebné povolenie je individuálny správny akt, ktorý oprávňuje stavebníka na uskutočnenie stavby. Jeho hlavným účelom je zabezpečiť, aby stavba bola v súlade s platnými predpismi a normami, čím sa chránia verejné záujmy, ako sú zdravie ľudí, životné prostredie a dodržiavanie technických predpisov. Verejnoprávne oprávnenia vyplývajúce z individuálnych správnych aktov sú v zásade neprevoditeľné.
Legislatívne zmeny v povoľovaní stavieb a ich dopad na kataster
Od roku 1976 prešlo povoľovanie stavieb viacerými legislatívnymi zmenami, ktoré sa odrazili aj v procesoch súvisiacich s katastrálnym bulletinom. Nové zákony priniesli zmeny v rozhodovacej právomoci, procesnom postupe a v samotnej terminológii.
Nový zákon o výstavbe a jeho implikácie
Nový zákon o výstavbe prináša zásadné zmeny v povoľovaní stavieb. Centrálne bude povoľovanie stavieb riadiť novozriadený ústredný orgán štátnej správy. Právomoc doterajších stavebných úradov (obcí) prejde na stavebné úrady, ktoré budú pracoviskami novozriadeného úradu s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Regionálnych pracovísk bude osem. Procesný postup povoľovania stavieb sa bude uskutočňovať prostredníctvom informačného systému zriadeného na účely územného plánovania a výstavby a prostredníctvom odborne spôsobilých osôb, ktoré budú procesne zabezpečovať povoľovanie stavieb pre stavebníka.
Jednoduchosť alebo zložitosť procesných postupov bude závisieť od kategórie stavby. Všeobecne bude povoľovanie stavieb založené na vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere, ktoré bude vydávať stavebný úrad (regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu). Vydaniu rozhodnutia bude predchádzať prerokovanie návrhu stavebného zámeru so všetkými dotknutými orgánmi štátnej správy, dotknutými právnickými osobami, obcou, v ktorej území sa má stavať a vlastníkmi susedných stavieb a pozemkov. V procesnom postupe v tomto štádiu dôjde k integrácii procesov s orgánom posudzovania vplyvov na životné prostredie pri prerokovaní návrhu stavebného zámeru a jeho vplyvu na životné prostredie.
Prerokovanie a pripomienkové konanie k návrhu stavebného zámeru všetkých dotknutých subjektov bude pre stavebníka zabezpečovať odborne spôsobilá osoba - projektant. Jeho úlohou bude pre stavebníka zabezpečiť celú procesnú stránku schvaľovania návrhu stavebného zámeru. Na konanie o stavebnom zámere bude nadväzovať overenie projektu stavby. Dokončená stavba bude podliehať kolaudácii.
Pre jednoduché stavby v zmysle zákonnej definície bude platiť zjednodušený procesný postup s tým, že bude ukončený rozhodnutím o stavebnom zámere za predpokladu, že stavebný zámer bude vypracovaný s podrobnosťou projektu stavby. Ohláseniu budú podliehať drobné stavby alebo drobné stavebné práce. Pôjde o jednoduchý procesný postup, kde bude musieť stavebník dodržať zastavovacie podmienky umiestnenia stavby a stavebný úrad na účely ohlásenia vydá stavebníkovi potvrdenie o ohlásení stavby.
Nový zákon o výstavbe si kladie za cieľ riešiť aj aktuálny celospoločenský problém zníženej úrovne disciplíny vo výstavbe. Termín „stavebný poriadok“ sa nahrádza termínom „výstavba“ a návrh zákona je koncepčne usporiadaný podľa súčasných požiadaviek na vnútorné usporiadanie zákonov. „Stavebné povolenie“ nahradí „rozhodnutie o stavebnom zámere“. Upúšťa sa od doterajších postupov a procesov posudzovania stavebných zámerov v dvojstupňových správnych konaniach. Stavby postavené nepovolenými stavebnými prácami nebude možné po účinnosti nového zákona dodatočne povoliť. Návrh zákona zároveň precizuje postup stavebného úradu pri nepovolených stavebných prácach a ich odstraňovaní, najmä presným definovaním nepovolených stavebných prác, podmienok a postupov odstraňovania, zohľadnením účasti zhotoviteľa nepovolenej stavby na porušení zákona a pod.
Návrh zákona nemá vplyv na rozpočet verejnej správy, má pozitívny aj negatívny vplyv na podnikateľské prostredie, nemá sociálne vplyvy a vplyv na životné prostredie, má pozitívny vplyv na informatizáciu a pozitívny aj negatívny vplyv na služby verejnej správy pre občana a pozitívny vplyv na procesy služieb verejnej správy. Navrhované nadobudnutie účinnosti zohľadňuje legisvakačnú lehotu návrhu zákona. Účinnosť sa navrhuje 1. januára 2025.
Navrhovaný zákon komplexne upravuje cyklus výstavby od stavebného zámeru, cez zhotovovanie, kolaudáciu až po trvalé užívanie stavieb počas ich ekonomickej životnosti. V tomto smere je základnou právnou úpravou v oblasti výstavby. Na rozdiel od doterajšej všeobecnej úpravy v zákone č. 50/1976 Zb.
Navrhuje sa pozitívne vymedzenie návrhu zákona vo vzťahu k terénnym úpravám, melioráciám a iným zemným prácam, ktorými sa trvalo mení reliéf terénu, menia fyzikálne vlastnosti podložia alebo regulujú odtokové pomery, ak nie sú súčasťou technologického postupu zhotovovania stavby. Ďalej sa tento zákon vzťahuje na výrobok dovezený na miesto osadenia už zmontovaný alebo na mieste osadenia skompletizovaný z dovezených dielcov, ak má plniť účel stavby. Ide aj o rôzne nové druhy stavieb, ako sú domy na strome, či inej konštrukcii, mobilné domy a pod., konštrukciu použitú na verejné šírenie navigačných, kultúrnych, reklamných, športových a iných informácií bez ohľadu na spôsob osadenia alebo upevnenia a na druh použitého materiálu a trvalú úpravu pozemku súvisiacu so zmenou spôsobu jeho užívania na iný účel alebo s osadením a prevádzkou zmontovaného výrobku na pozemku. Na uvedené sa vzťahuje zákon o výstavbe, ak v osobitných predpisoch nie je uvedené inak (napríklad zákon č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) v znení neskorších predpisov, zákon č. 44/1988 Zb. o ochrane a využití nerastného bohatstva (banský zákon) v znení neskorších predpisov, zákon č. 364/2004 Z. z. o vodách a o zmene zákona Slovenskej národnej rady č. 372/1990 Zb.).
V odseku 3 sa ustanovuje negatívne vymedzenie pre druhy stavieb a stavebných prác, ktorých zoznam je uvedený v prílohe č. 1 ods. 1. Pojem „stavba“ je základným prvkom navrhovanej úpravy, a preto je potrebné vymedziť jeho obsah už na začiatku právnej úpravy. Zrušením smernice Rady 89/106/EHS, ktorá obsahovala definíciu stavby, sa stratila celoeurópska jednotná definícia stavby. Ani Občiansky zákonník nemá definíciu stavby, a tak navrhovaný odsek 1 je formulačne novou definíciou.
Členenie stavieb na trvalé stavby a na dočasné stavby je aj teraz a má význam pre procesy vo výstavbe a pre spôsob prevádzky stavieb. Navrhuje sa vymedziť, čo je drobnou stavbou a jednoduchou stavbou. Drobná stavba je stavba, konštrukcia a s nimi súvisiace drobné stavebné práce, ktoré spravidla plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie. Ide o definičné znaky drobnej stavby, ktoré sú ďalej zohľadnené v jednotlivých typoch drobných stavieb uvedených v prílohe č. 2, ktorá obsahuje zoznam drobných stavieb a drobných stavebných prác. Jednoduchá stavba je stavba alebo stavebná konštrukcia, ktoré ani ako hlavné stavby nemajú výrazný vplyv na svoje okolie. Zoznam jednoduchých stavieb je uvedený v prílohe č. 3.
Ďalej sa navrhuje zadefinovať, čo sa považuje za vyhradené stavby a to najmä z dôvodu potreby vypracovania vykonávacieho projektu, kontrolných statických posudkov, vedenia stavieb a nárokov na zhotoviteľa stavby. Vyhradené stavby nie sú ale kategóriou stavieb, ktoré by si vyžadovali osobitné úpravy pre ich povoľovanie, projektant však musí v správe o výsledku prerokovania stavebného zámeru uviesť, že sa jedná o vyhradenú stavbu, ktorá si vyžaduje vypracovanie vykonávacieho projektu.
Navrhované členenie budov má pôvod v Medzinárodnej klasifikácii stavieb (vyhl. č. 323/2010 Z. z.). Navrhované členenie má aj teraz platný stavebný zákon v § 43a ods. 2. Členenie podľa konštrukcie a spôsobu prevádzky má vplyv na parametre a režim budovy od projektovania, cez zhotovovanie až po trvalú prevádzku. Kritériom členenia budov na bytové a nebytové je rozsah celkovej podlahovej plochy budovy na prevádzku. To je aj terajší stav (§ 43b ods. 1 stavebného zákona) a vychádza z Medzinárodnej klasifikácie stavieb. Do výpočtu podlahovej plochy bytovej časti sa započítajú len tie časti budovy, ktoré sú stavebnotechnicky a prevádzkovo spôsobilé na trvalé bývanie.
V súlade s Medzinárodnou klasifikáciou stavieb (vyhl. č. 323/2010 Z. z.) inžinierskymi stavbami sú všetky stavby, ktoré nie sú budovami. Nomenklatúra inžinierskych stavieb je podľa prílohy vyhl. č. 323/2010 Z. z. veľmi pestrá, členená z hľadiska stavebnej konštrukcie a z hľadiska účelu, funkcie a spôsobu prevádzky. Historicky jednotlivé skupiny inžinierskych stavieb upravujú osobitné predpisy, napríklad predpisy o pozemných komunikáciách, o vodných stavbách, o leteckých stavbách, o elektronických komunikáciách, o banských stavbách, o energetických stavbách, atď.
Definícia líniové stavby zahŕňa skutočnosť, že líniová stavba má odchylný režim prípravy, projektovania, zhotovovania a prevádzky, ako aj konania o nich. Prípojky jednotlivých stavieb na rozvod plynu a elektriny, na elektronické siete a na verejný vodovod a na verejnú kanalizáciu sú tak, ako teraz súčasťou stavby, ktorú zásobujú, v celej dĺžke až po pripojenie na hlavný rozvod. Zmeny, výmeny a úpravy prípojok sú údržbou stavby alebo zmenou stavby v závislosti od rozsahu stavebných prác a technického obsahu stavebných prác. Iné potrubné rozvody, plynovody, teplovody, vodovodné rady a iné inžinierske siete nie sú prípojkami, ale sú líniovými stavbami.
V záujme odstránenia existujúcich nejasností obsahu termínu „zmena stavby“ sa zavádza vymedzenie znakov vymedzujúcich zmenu stavby, ktorá určuje začatie právneho postupu. Za zmenu stavby sa považuje prístavba, nadstavba alebo zmena účelu stavby. Je to dôležité preto, lebo režim prípravy zmeny stavby je rovnaký, ako pri novej stavbe. Naproti tomu, stavebné úpravy sú stavebné práce, ktoré sa uskutočňujú na už existujúcej stavbe, teda po kolaudácii a nevyžadujú potrebu predchádzajúceho posúdenia ako pri zmene stavby. Navrhuje sa vymedziť, že za zmenu účelu stavby sa nepovažuje zmena užívania jednotlivých priestorov stavby (prevádzka), ktorá podlieha povoľovaniu orgánom verejného zdravotníctva podľa zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Ide o takú zmenu, kde sa mení len prevádzka, napr. v nebytových priestoroch bytových domov, ktorými nedochádza k zmene prevažujúceho užívania stavby a zmena prevádzky je v súlade s povoleným účelom užívania stavby, napr.
Ďalej sa navrhuje ustanoviť, čo sa rozumie pod prístavbou, nadstavbou, stavebnými úpravami a údržbou stavby. Údržba stavby nepodlieha povoľovaniu podľa tohto zákona, ide o prílohu č. 4. Definícia staveniska zodpovedá s drobnými formulačnými úpravami prevzatej terajšej právnej úprave (§ 43i stavebného zákona). Súvisiace povinnosti týkajúce sa stanoviska sú upravené v povinnostiach stavbyvedúceho. Súvisiace podrobnosti o stavenisku upravuje vykonávacia vyhláška a nariadenie vlády č. 396/2006 Z. z.
Na rozdiel od súčasnej úpravy, sa navrhuje samostatne vymedziť pojmy „susedný pozemok“ a „susedná stavba“, pretože v praxi sa vyskytujú problémy v konaniach pri ustaľovaní okruhu účastníkov. Základom navrhovanej úpravy je terajší § 59 ods. 1 písm. b) stavebného zákona, ktorý však je len procesným ustanovením na účely len stavebného konania. Definícia je dôležitá z hľadiska okruhu účastníkov konania stavebného zámeru.
Dokumentácia stavby je súhrnné označenie pre všetky listinné a elektronické dokumenty vzťahujúce sa na stavbu a na uskutočňovanie stavebných prác od prípravy stavby až po jej dokončenie a kolaudáciu. Podstatná časť dokumentácie stavby by mala byť počas stavebných prác prístupná na stavenisku u stavbyvedúceho a po kolaudácii u vlastníka stavby počas prevádzky stavby; s prevodom vlastníctva stavby by mala prejsť na nového vlastníka. Dokumentácia stavby sa bude viesť v elektronickej podobe a v informačnom systéme zriadenom zákonom o územnom plánovaní. Vedenie dokumentácie v informačnom systéme znamená, že informačný systém je úložiskom projektovej dokumentácie. V informačnom systéme sa môže viesť aj dokumentácia v režime zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 46/1993 Z. z. o Slovenskej informačnej službe v znení neskorších predpisov v rozsahu, v ktorom neohrozí plnenie úloh a ochranu utajovaných skutočností podľa zákona č. 215/2004 Z. z. o ochrane utajovaných skutočností a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Do informačného systému sa budú môcť uložiť aj údaje iba v rozsahu, v ktorom nemôžu ohroziť ochranu citlivých informácií alebo plnenie úloh súvisiacich s ochranou citlivých informácií podľa zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 198/1994 Z. z. o Vojenskom spravodajstve v znení neskorších predpisov. Ustanovenie sa teda navrhuje upraviť aj vo vzťahu k Vojenskému spravodajstvu tak, aby vkladaním údajov do informačného systému pre výstavbu nebolo ohrozené ani plnenie úloh Vojenského spravodajstva. Ustanovenie je zároveň zladené s § 31 ods. 3 tak, aby návrh zákona komplexne upravil pri vkladaní údajov do informačného systému ochranu utajovaných skutočností a citlivých informácií pre všetky stavby. Tieto chránené údaje nemusia byť len pri stavbách pre obranu štátu a stavbách pre bezpečnosť štátu (napr.
Návratom k stupňom projektovej dokumentácie sa sleduje sprehľadniť proces prípravy stavieb a odstrániť neúčelnú duplicitu. Stavebný zámer je povinným prvým stupňom pre všetky stavebné práce. Inšpiráciou pre navrhovanú úpravu stavebného zámeru bola staršia právna úprava o investičnej úlohe (zákon č. 42/1959 Zb.) a o zadaní stavby (vyhláška č. 43/1990 Zb.). Stavebný zámer má poskytovať základnú informáciu o úmysle stavebníka uskutočniť stavebné práce a údaje o budúcom výsledku navrhovaných stavebných prác. Súčasťou stavebného zámeru je projektové vyjadrenie v rozsahu, ktorý je potrebný a dostačujúci na to, aby boli zrejmé všetky podstatné okolnosti a parametre výsledku stavebných prác a aby všetkým účastníkom povinného prerokovania stavebného zámeru boli zrejmé predstavy a požiadavky stavebníka. Stavebné zámery sa budú odlišovať podľa druhu a zložitosti stavieb. Pri jednoduchých konštrukciách pôjde o jednoduchý náčrt a zákres na katastrálnej mape, alebo len návod výrobcu na montáž s nákresom (pri zmontovaných výrobkoch), pri veľkých stavbách pôjde o rozsiahlejšie a podrobnejšie projektové vyjadrenie zámeru stavebníka. Podrobnosti o obsahu stavebného zámeru pre skupiny a druhy stavieb upraví vykonávacia vyhláška. Pojem stavebný zámer používa na svoje účely aj zákon č. 254/1998 Z. z. Projekt stavby je už podrobné textové a grafické znázornenie budúcej stavby, zmeny stavby alebo odstránenia stavby slúžiace …
Drobné stavby plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe, nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Drobné stavby sú prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 5 m, podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a hĺbka 3 m, prípojky inžinierskych sietí a oplotenie. Potreba ohlásenia drobnej stavby sa teda vzťahuje len na voľne stojace drobné stavby, ktoré nie sú priamo spojené s hlavnou stavbou a existuje medzi nimi aspoň minimálna manipulačná vzdialenosť. V prípade, že drobná stavba má priamu nadväznosť na hlavnú stavbu a bude vlastne jej prístavbou, je nutné stavebné povolenie bez ohľadu na rozmery. Ako stavebník môžete požiadať aj o dodatočné ohlásenie drobnej stavby, aby ste mali všetko v poriadku. V takom prípade začne stavebný úrad správne konanie a bude zisťovať, či stavba nie je v rozpore s verejným záujmom. Budete tiež musieť doložiť všetky potrebné dokumenty. Pokiaľ stavebný úrad zistí rozpor, môže Vám nariadiť úpravu alebo odstránenie stavby. Medzi najčastejšie ohlásenia drobných stavieb patrí napr.
Ide o úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti. Stavebník je povinný uskutočnenie stavebných úprav vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu a začať uskutočňovať stavebné úpravy môže len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky, v lehote do dvoch rokov od jeho doručenia, pokiaľ stavebný úrad neurčí inak. Ohlásenie stavebných úprav a udržiavacích prác netreba napríklad v prípade výmeny strešnej krytiny, okien, dverí, elektroinštalácií, nenosných priečok v rámci rodinného domu ako aj výmena plotu v rámci jeho existujúceho trasovania a využívate jeho existujúce základy, maliarske práce, oprava fasády, odkvapové žľaby. Patrí sem napríklad rekonštrukcia resp. oprava strechy, pokým sa nemení jej pôdorys.
Reklamná stavba je stavba, ktorá je pevne spojená so zemou (pevný základ, ukotvenie pilotmi, lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, pripojením na siete a zariadenia technického vybavenia územia, upevnená strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ na zemi alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu) a ktorej funkciou je šírenie reklamných, propagačných, navigačných a iných informácií viditeľných z verejných priestorov. Na reklamnú stavbu, ktorej informačná plocha je menšia ako 3m2 postačí stavebníkovi ohlásenie reklamnej stavby stavebnému úradu. Reklamné stavby, ktoré majú viac ako 3m2 sa musia realizovať len na základe stavebného povolenia, pričom reklamná stavba, ktorá má informačnú plochu väčšiu ako 20m2 sa musí aj skolaudovať.
Územno-plánovacia informácia (ďalej len ÚPI) sa vybavuje v prípade, ak je potrebné zistiť možný účel využitia konkrétneho pozemku v súlade s platným uznesením - funkčné využitie pozemkov. ÚPI sa poskytuje pre rôzne úrady a inštitúcie na základe písomnej žiadosti. Potvrdenie sa vydáva pre potreby vypracovania znaleckého posudku (pri oceňovaní nehnuteľností) pre stavby, u ktorých iné doklady o začatí užívania stavby neexistujú alebo nie sú zachované.
Stavebné povolenie: Podmienky a postup získania
V prípade, že sa chystáte stavať, alebo plánujete rozsiahlejšiu rekonštrukciu Vášho domu (prístavba, nadstavba), budete potrebovať stavebné povolenie. Povolenie na stavbu si teda musíte vybaviť, ak plánujete stavbu vyššiu ako 5 m, ktorej zastavaná plocha je väčšia než 25 m² a v prípade podzemnej stavby potrebujete povolenie, ak hĺbka presahuje 3 m. Akákoľvek stavba bez platného stavebného povolenia je ilegálna stavba a stavebný úrad môže nariadiť jej odstránenie.
Stavebné povolenie sa vybavuje na stavebnom úrade. Stavebným úradom je obec, t. j. obecný úrad a stavebné povolenie podpisuje starosta. Dĺžka platnosti stavebného povolenia je dva roky odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, pokiaľ stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu. V prípade zmeny stavebníka/ov alebo doplnenie stavebníkov na už vydané stavebné povolenie je potrebné podať žiadosť o zmenu stavebníka/ov.
Stavbu možno užívať len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí, prípadne v stavebnom povolení. Zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby. Konanie o zmene užívania stavby začína stavebný úrad na základe písomnej žiadosti - návrhu stavebníka.
V prípade odstránenia stavby potrebujete získať povolenie na odstránenie stavby. Žiadosť musí podať vlastník stavby. Či ste ním vy, si radšej overte na výpise z listu vlastníctva z katastra nehnuteľností, kde nájdete aj informácie, či nie je stavba zaťažená vecným bremenom alebo plombou. V takomto prípade je nutné daný objekt odpojiť od plynu, vody, elektriky. Pri búraní drobnej stavby /do 25m2/ postačí stavebnému úradu ohlásenie lehoty, dokedy bude stavba odstránená.
Stavbu možno užívať len na účel určený v stavebnom povolení. Preto, ak v priebehu realizácie stavby dôjde k zmenám oproti projektovej dokumentácii, na základe ktorej stavebník získal stavebné povolenie alebo ohlásenie stavby, je nutné tieto zmeny pred kolaudáciou stavby zakresliť do projektu a obrátiť sa na príslušný stavebný úrad so žiadosťou o povolenie zmeny stavby pred dokončením. Konanie o zmene stavby pred dokončením začína stavebný úrad na základe písomnej žiadosti stavebníka.
Prízemné a podzemné stavby sa považujú za jednoduché stavby iba vtedy, ak z hľadiska požiarnej bezpečnosti je pre ich užívanie počet osôb určený podľa technickej normy, najviac však 30 osôb.
Uskutočnenie jednoduchej stavby je stavebník povinný vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu.
Kolaudačné rozhodnutie a zápis do katastra
Kolaudačné rozhodnutie je dokument, ktorým sa presne určí, na aký účel a za akých podmienok sa môže stavba používať. Kolaudačnému rozhodnutiu predchádza kolaudačné konanie, ktoré zaháji stavebný úrad (ten čo vydal aj stavebné povolenie) na základe žiadosti staviteľa. Čiže po skončení realizácie výstavby alebo rozsiahlej rekonštrukcie je potrebné požiadať stavebný úrad o vydanie kolaudačného rozhodnutia, ak stavebný úrad od kolaudácie neupustil.
Na základe podania žiadosti Vám stavebný úrad zašle oznámenie o dátume a čase konania kolaudácie stavby (prístavby, nadstavby, novostavby), kde Vám aj uvedie presné dokumenty, ktoré bude treba pracovníkom stavebného úradu predložiť. Pokiaľ budete spĺňať všetky podmienky potrebné ku kolaudácii, stavebný úrad Vám vydá samotné kolaudačné rozhodnutie. Na toto rozhodnutie je nutné si dať vyznačiť právoplatnosť (vyznačíme Vám ju na Obecnom úrade kancelária č.1) a to buď po uplynutí 15 dňovej lehoty (lehota na podanie odvolania účastníkov konania) alebo hneď a to vzdaním sa odvolania.
Po vydaní kolaudačného rozhodnutia s vyznačenou právoplatnosťou je potrebné danej novostavbe prideliť súpisné číslo a to podaním žiadosti o pridelenie súpisného čísla. Na základe tejto žiadosti obecný úrad vydá rozhodnutie o pridelení súpisného čísla, ktoré spolu s kolaudačným rozhodnutím s vyznačenou právoplatnosťou, oznámením o pridelení resp. nepridelení súpisného čísla (najčastejšie garáž, letné kuchynky) a geometrickým plánom bude treba pre správu katastra, ktorá si ho vyžaduje na zápis novostavby a stavby do katastra nehnuteľností.
Pri vyhotovení geometrického plánu pri novostavbách je nutné dať si vyhotoviť aj tzv. zameranie adresného bodu v listinnej forme pre potreby informačného systému verejnej správy registra adries, ktorého správcom je Ministerstvo vnútra SR. Bez uvedeného zamerania adresného bodu Vám nebudeme môcť prideliť súpisné číslo. Adresný bod je zoznam súradníc, ktoré sú potrebné pre záchranné zložky. Ako posledný krok po kolaudácii a pridelení súpisného čísla nasleduje prihlásenie sa na trvalý pobyt.
Zápis stavieb do katastra nehnuteľností po roku 1976 a legislatívne zmeny
Zákon č. 46/2024 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony, priniesol od 1. apríla 2024 nové režimy dodatočnej legalizácie stavieb a ich zápisu do katastra nehnuteľností.
Stavby postavené pred 1. októbrom 1976
Podľa § 142l ods. 3 zák. č. 50/1976 Z.z. (stavebný zákon účinný od 01.04.2024), stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa dňom 01.04.2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi (tzv. generálna amnestia). Okresný úrad, katastrálny odbor takéto stavby zapíše do katastra nehnuteľností, bez ohľadu na rozmery stavby, ak má takáto stavba charakter budovy a je pevne spojená so zemou pevným základom.
Na zápis stavby sa predkladá podľa § 46 ods. 7 zák. č. 162/1995 Z.z. (katastrálny zákon): „Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba alebo podzemná stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.“
Oznámenie obce musí obsahovať:
- Kedy bola stavba postavená/daná do užívania (v období pred 01.10.1976)
- Aké súpisné číslo jej bolo určené resp. oznámenie, že súpisné číslo nebolo stavbe určené
- Kto bol stavebníkom stavby (§ 42 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, bydlisko).
Oznámenie Vám vydá obec Veľká Čierna po podaní nasledovných žiadostí, ktoré nájdete v prílohe alebo Vám budú poskytnuté na obecnom úrade:
- Žiadosť o vystavenie oznámenia obce o stavbe pre zápis do katastra nehnuteľností stavby postavenej pred 01.10.1976
- Čestné vyhlásenie (01.10.1976)
Stavby postavené od 01.10.1976 do 31. decembra 1989
Podľa § 142l ods. 3 zák. č. 50/1976 Z.z. (stavebný zákon účinný od 01.04.2024), stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s týmto zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená (tzv. amnestia).
K zápisu stavby sa predkladá podľa § 46 ods. 7 zák. č. 162/1995 Z.z. (katastrálny zákon): „Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ktorá bola postavená od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou; ako vlastník stavby sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.“
Oznámenie obce musí obsahovať:
- Údaj kedy bola stavba postavená (v období od 01.10.1976 do 31.12.1989)
- Údaj, na aký účel bola stavba nepretržite užívaná (napr. na účel rodinného domu, hospodárske účely, skladové účely, garážovanie motorového vozidla…)
- Aké súpisné číslo jej bolo určené resp. oznámenie, že súpisné číslo nebolo stavbe určené (pri neurčení súpisného čísla dôvod neurčenia napr. doplnková stavba)
- Kto bol stavebníkom stavby (§ 42 ods. 2 písm. a) katastrálneho zákona: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, bydlisko)
Prílohou Oznámenia obce je verejná listina alebo iná listina, ktorá preukazuje, že stavebník mal ku dňu 01. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku, alebo iné právo k pozemku pod stavbou. (napr. nájomná zmluva, vecné bremeno, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, práva vyplývajúce zo zákona napr. zák. č. 66/2009 Z.z. ….). Oznámenie Vám vydá obec Veľká Čierna po podaní nasledovných žiadostí, ktoré nájdete v prílohe alebo Vám budú poskytnuté na obecnom úrade:
- Žiadosť o vystavenie oznámenia obce o stavbe pre zápis do katastra nehnuteľností stavby postavenej pred 01.10.1976 do 31.12.1989
- Čestné vyhlásenie (01.10.1976 - 31.12.1989)
Stavby postavené od 01. januára 1990 do 31. marca 2024
Zákonom č. 46/2024 Z. z. bol do § 140d stavebného zákona zavedený nový inštitút tzv. preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Uvedená úprava určovala stavebnému úradu, aby pri stavbách, ktoré boli zhotovené v období medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2024 a po zhotovení boli na daný účel nepretržite užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, na žiadosť ich vlastníka preskúmal ich spôsobilosť na trvalé užívanie a ich trvalé užívanie povolil. Konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie sa týka všetkých stavieb, ktoré mali byť predmetom územného rozhodnutia, stavebného povolenia alebo kolaudačného rozhodnutia alebo ohlásenia s výnimkou reklamných stavieb.
Zákonom č. 26/2025 Z. z. o zmene a doplnení niektorých zákonov v súvislosti so zmenami vyvolanými Stavebným zákonom bol novelizovaný aj stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.). Novelou sa predĺžila lehota stavieb, na ktoré sa dá aplikovať konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie a to tak, že ho možno aplikovať na stavby zhotovené a užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025. Upustilo sa od podmienky, že nemožno podať žiadosť o preskúmanie, ak sa začalo konanie podľa § 88a stavebného zákona (konanie o dodatočnom povolení stavby). Žiadosť o preskúmanie tak možno podať aj v prípade, ak sa začalo konanie podľa § 88a a to aj v prípade, ak sa takéto konanie začalo pred 15. marcom 2025. Možnosť podania žiadosti vlastníka takejto stavby je limitovaná do 31. decembra 2025.
Na konanie podľa § 140d stavebného zákona je vecne príslušný stavebný úrad, ktorý by bol príslušný vydať pre stavbu kolaudačné rozhodnutie, a ak ide o stavbu, pre ktorú sa nevyžaduje kolaudácia, orgán, ktorý by bol príslušný na povolenie stavby (§ 140d ods. 8 stavebného zákona).
Prevod práv zo stavebného povolenia: Teória a prax
V praxi sa často vyskytuje prevod práv vyplývajúcich zo stavebného povolenia (a analogicky územného rozhodnutia). Ide o úkon, ktorým stavebník prevádza svoje právo uskutočniť stavbu na inú osobu. Dôležité je rozlišovať medzi prevodom práv zo stavebného povolenia a zmenou vlastníka pozemku, na ktorom sa má stavať. Pri zmene vlastníctva dochádza k prechodu stavebného povolenia ex lege podľa § 70 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Tento článok sa zameriava na prípady, kedy si stavebník želá previesť právo stavať na inú osobu súkromnoprávnym úkonom bez prevodu pozemku.
Teoretické východiská a právna neistota
Stavebné povolenie je individuálnym správnym aktom. Verejnoprávne oprávnenia vyplývajúce z individuálnych správnych aktov sú v zásade neprevoditeľné. Táto zásada je obsiahnutá už v rímskoprávnom výroku "Ius publicum privatorum pactis mutari non potest." (Súkromnoprávnymi dohodami nemožno meniť právo verejné). Oprávnenia vyplývajúce zo správnych aktov nie sú prevoditeľné súkromnoprávnym úkonom v zmysle § 524 a nasl. OZ. Kým vyššie uvedené príklady ukazujúce absurdnosť dispozície s verejnoprávnymi oprávneniami sú správne akty in personam, stavebné povolenie je správny akt in rem. Práva alebo povinnosti, ktoré z takého rozhodnutia vyplývajú sú "prenositeľné na inú osobu spolu s vecou, na ktorú sa vzťahujú." Táto "prenositeľnosť" si však vyžaduje konkrétne zákonné ustanovenie. "Skutočnosť, že správny akt zavazuje i nástupcu, musí byť v zásade vždy výslovne vyjadrená v zákone". Takéto výslovné zákonné ustanovenie nachádzame v § 70 stavebného zákona, podľa ktorého "Stavebné povolenie a rozhodnutie o predĺžení jeho platnosti sú záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania." (resp. § 40 ods. 4 stavebného zákona vo vzťahu k územnému rozhodnutiu). Toto právne nástupníctvo sa týka len právneho nástupníctva vo vzťahu k veci (napr. pri prevode vlastníctva k pozemku alebo rozostavanej stavbe) a nemôže ísť o právne nástupníctvo v zmysle súkromnoprávnej dohody o prevode práv podľa § 524 a nasl. OZ.
Prax stavebných úradov a komparácia s poľskou úpravou
Sú známe dva typy postupov stavebných úradov. Prvá a podľa vedomostí častejšia prax je pomerne priamočiara. Podľa viacerých stavebných úradov zmluva o prevode práv stavebníka konštituuje právne nástupníctvo v zmysle § 70 stavebného zákona. Na základe takejto zmluvy v spojení s oznámením stavebnému úradu považujú úrady práva zo stavebného povolenia za prevedené. Táto interpretácia je sporná, pretože práva zo stavebného povolenia ako individuálneho správneho aktu in rem by mali byť viazané na vec a prechádzať na inú osobu len spolu s právom k tejto veci.
Druhá možnosť je povolenie zmeny stavby podľa § 68 stavebného zákona. Stavebný úrad vydá nové rozhodnutie, ktorým zmení stavebné povolenie v časti o osobe stavebníka. Tento postup sa javí ako čistejší, než akceptovanie zmeny stavebníka súkromnoprávnym úkonom. Na druhej strane je otázne, či zmena stavebníka je zmenou stavby. Okrem toho nie je jasné, čo by mal stavebník v takomto konaní dokladať a do akej miery sa táto zmena dotýka práv, právom chránených záujmov alebo povinností účastníkov konania a záujmov chránených dotknutými orgánmi v zmysle § 68 ods. 2 stavebného zákona. Ak by stavebný úrad usúdil, že táto zmena sa ich týka, bolo by potrebné zmenu opätovne prerokovať a rozhodovať o námietkach, resp. ďalších záväzných podmienkach.
Veľmi zaujímavá a inšpiratívna je poľská úprava. Čl. 40 poľského stavebného zákona (Dz.u. z 2006 r., Nr. 156 poz. 1118, Prawo budowlane) tento problém veľmi konkrétne a prakticky rieši. "Orgán, ktorý vydal rozhodnutie uvedené v čl. 28 [stavebné povolenie] je povinný, so súhlasom strany, ktorej bolo povolenie vydané, preniesť toto povolenie na inú osobu, pokiaľ táto osoba spĺňa všetky podmienky ustanovené v tomto povolení a predloží dôkaz uvedený v čl. 32 § 4 bod 2." Citovaný čl. 32 § 4 bod 2 hovorí o dôkaze, že osoba disponuje príslušným právom k nehnuteľnosti. Táto úprava ideálnym spôsobom rieši uvedený problém. Chráni "záujem na oprávnenom využívaní pozemkov", zabezpečuje právnu istotu súkromných subjektov, ktoré vedia, aké dokumenty sú potrebné, ukladá správnemu orgánu po predložení príslušných dokumentov povinnosť rozhodnutie vydať, jasne stanovuje účastníkov konania a nevyvoláva pochybnosti, ktoré by mohlo vyvolať konanie podľa § 68 nášho stavebného zákona (či sú zmenou dotknuté práva, atď.).
Úvahy de lege ferenda
Poľská úprava vhodným spôsobom vyvažuje legitímny záujem súkromných osôb na zmene stavebníka (ktorý by z hľadiska ochrany verejných záujmov v stavebnom konaní nemal byť pre verejnú moc problematický) a záujem na kontrole oprávneného využívania pozemkov. Obdobná úprava by bola vhodná aj pre slovenské účely. Zákonodarca by mal upraviť konanie, v ktorom by stavebný úrad na návrh rozhodol o zmene stavebníka, pričom nový stavebník by bol povinný preukázať vlastníctvo alebo iné právo k pozemku v zmysle § 139 ods. 1 stavebného zákona. Takéto konanie by mohlo byť relatívne jednoduché a rýchle, keďže stavebný úrad by nemusel žiadať o stanoviská dotknutých orgánov a účastníkov. Návrh nového stavebného zákona túto otázku nerieši.
Vyvlastňovanie pozemkov a stavieb
Návrh zákona o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o nútenom obmedzení vlastníckeho práva k nim a o zmene a doplnení niektorých zákonov bol vypracovaný v súlade s Programovým vyhlásením vlády SR - časť Stavebníctvo a uznesením vlády SR č. 696 z 4. decembra 2013 k návrhu Plánu legislatívnych úloh vlády SR na rok 2014. V občianskom práve je vyvlastnenie upravené v § 128 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka.
Návrh zákona upravuje problematiku vyvlastnenia z hmotnoprávneho hľadiska, ako aj z hľadiska procesného. Podmienky odňatia alebo obmedzenia vlastníckeho práva vyvlastnením sú formulované v súlade s Listinou základných práv a slobôd a Ústavou SR, a to z hľadiska preukázania verejného záujmu na vyvlastnení, účelu, rozsahu a obsahu vyvlastnenia, ako aj z hľadiska podmienok na poskytnutie primeranej náhrady za vyvlastnenie. Účel vyvlastnenia je viazaný na osobitné zákony z dôvodu, že účel vyvlastnenia vo verejnom záujme ako aj ďalšie hmotnoprávne podmienky vyvlastnenia, sú zakotvené v jednotlivých osobitných zákonoch, ktoré komplexne upravujú problematiku osobitných druhov stavieb vrátane vyvlastnenia na konkrétne účely, ktoré tvoria predmet ich úpravy (napr. cesty, železnice, letiská, banské stavby a dobývacie priestory, stavby pre obranu štátu, vodné stavby, protipovodňové úpravy a pod.).
Základné podmienky vyvlastnenia sú zakotvené priamo v Ústave Slovenskej republiky a následne v Občianskom zákonníku. Podľa čl. 20 ods. 4 Ústavy Slovenskej republiky k vyvlastneniu alebo nútenému obmedzeniu vlastníckeho práva možno prikročiť iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe zákona a za primeranú náhradu.
tags: #katastralny #bulletinu #stavebni #povolenie #po #roku