Zmluva o vstavbe a jej zápis do katastra nehnuteľností: Komplexný sprievodca

Katastrálny bulletin slúži ako kľúčový nástroj pre efektívnu správu a presnú evidenciu nehnuteľností. V kontexte rastúceho záujmu o rozširovanie a modernizáciu existujúcich obytných budov sa do popredia dostáva problematika zmlúv o vstavbe, nadstavbe a prístavbe. Tento článok sa podrobne venuje týmto zmluvám, ich náležitostiam, procesu zápisu do katastra nehnuteľností a aktuálnym legislatívnym zmenám, ktoré ovplyvňujú katastrálne konanie. Cieľom je poskytnúť ucelený prehľad pre široké spektrum čitateľov, od laikov až po odborníkov v oblasti práva a nehnuteľností.

Výstavba, vstavba a nadstavba: Definícia pojmov a právny rámec

Právna úprava problematiky výstavby, vstavby a nadstavby bytov a nebytových priestorov v dome je primárne obsiahnutá v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Tretia časť tohto zákona sa špecificky venuje právnej úprave výstavby domu.

Všeobecne, výstavbou sa rozumie stavba nového domu, dostavba rozostavaného bytového domu, výstavba už existujúcich priestorov, poprípade vystavanie ďalších podlaží v existujúcom objekte. Pojmy vstavba a nadstavba nie sú v slovenskom právnom poriadku explicitne definované, no v praxi sa týkajú úprav existujúcich objektov s cieľom vytvorenia nových bytových alebo nebytových jednotiek.

Jedným z významných spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktorý sa v súčasnosti vo veľkom rozsahu realizuje, je nadobúdanie nehnuteľností na základe zmluvy o výstavbe, stavbe alebo nadstavbe domu. Tento spôsob obľubujú najmä developerské spoločnosti. Zmluvnými stranami tejto zmluvy sú na jednej strane doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a na strane druhej stavebník/stavebníci. Za stavebníka sa pritom považuje fyzická alebo právnická osoba.

Náležitosti zmluvy o vstavbe/nadstavbe

Zmluva o výstavbe, vstavbe a nadstavbe domu, ktorá je uzavretá medzi stavebníkmi a medzi doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, je komplexný dokument s presne definovanými náležitosťami. Medzi základné náležitosti zmluvy patrí predovšetkým:

• Vymedzenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: Je nevyhnutné presne identifikovať všetkých súčasných vlastníkov. Pokiaľ sú vlastníkmi niektorého bytu manželia a byt patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), na zmluve musia byť uvedení obaja manželia.
• Vymedzenie polohy a rozsahu výmery plochy bytu a nebytového priestoru v dome: Presné určenie, kde sa byty a nebytové priestory nachádzajú a akú majú výmeru.
• Vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva: Definícia týchto častí je kľúčová pre určenie spoluvlastníckych podielov.
• Prípadná definícia spoločných častí a spoločných zariadení domu či pozemku, ktoré budú užívať len niektorí vlastníci: Toto ustanovenie rieši špecifické užívacie práva.
• Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a spoločných nebytových priestorov, na príslušenstve a na pozemku: Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je zvyčajne daná podielom podlahovej plochy bytu/nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
• Úprava práv k priestoru určenému na vstavbu bytových jednotiek: Ak výstavbou alebo nadstavbou vzniknú v dome nové byty, zmluva musí obsahovať presné vymedzenie - identifikáciu a výmeru spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba. V tejto súvislosti je vhodné ponechať vlastnícke právo k „stavebnému“ priestoru v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome až do právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Túto záležitosť by bolo vhodné v zmluve náležite ošetriť.
• Určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: Vlastníci si často zvolia spomedzi seba zástupcov, ktorí ich budú zastupovať pred stavebníkom, napríklad aj v prípade vzniku škody na existujúcich bytoch. V prípade škodnej udalosti si vlastníci bytu v takomto prípade musia vyhotoviť náležitú fotodokumentáciu, nakoľko nie vždy môže byť stavebník zodpovedný a nie je nezvyčajné, ak sa snaží svojej zodpovednosti zbaviť.

Rozhodovanie o výstavbe a zápis do katastra nehnuteľností

O nadstavbe a stavbe bytov a nebytových priestorov v obytnom dome sa rozhoduje na schôdzi vlastníkov hlasovaním. Každý vlastník má jeden hlas a rozhoduje sa dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Zápisnica z hlasovania alebo jej osvedčená kópia sa podáva s návrhom na vklad ako príloha.

Zápis zmlúv o nadstavbe a stavbe bytového domu do katastra nehnuteľností upravuje katastrálny zákon. Návrh na vklad zmluvy podávajú účastníci zmluvy po jej podpísaní, aj keď vstavba alebo nadstavba nie je ešte stavebne zrealizovaná. V praxi môžu nastať aj iné situácie, kedy je možné predložiť predmetné zmluvy na zápis údajov v nich uvedených do katastra nehnuteľností. Napríklad v prípade, ak je existujúca stavba minimálne v štádiu rozostavanosti alebo v prípade existencie ukončenej stavby.

Stavebník má povinnosť zrealizovať vstavbu alebo nadstavbu a zabezpečiť znalecký posudok k novým spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach, spoločných zariadeniach bytového domu, a spoluvlastníckym podielom k pozemku. Znalecký posudok by mal obsahovať najmä výpočet podlahových plôch jednotiek vzniknutých nadstavbou/prístavbou, výpočet spoluvlastníckych podielov ako aj vyhlásenie o stupni rozostavanosti stavby podložené prípadnou fotodokumentáciou stavby.

Financovanie výstavby a katastrálne konanie

Dôležitou súčasťou zmluvy je aj spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia vlastnej práce stavebníkov. V tejto súvislosti býva zvykom, že vlastníci odstúpia napr. podkrovný priestor v prospech stavebníka, ktorá sa zaviaže ako protihodnotu poskytnúť určité služby na dome, v spoločných priestoroch. Je namieste, aby stavebník viazal peňažnú sumu, ktorej výška závisí od dohody zmluvných strán, na osobitnom účte, z ktorého sa budú uvoľňovať prostriedky na výstavbu.

Na účinnosť zmluvy o výstavbe (výstavbe, nadstavbe) zákon vyžaduje zápis do katastra nehnuteľností. Správa katastra bude od stavebníka vyžadovať za účelom zápisu novovzniknutých bytov do katastra nehnuteľností dokumentáciu (tvoriacu prílohu zmluvy o výstavbe), z ktorej musí byť zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. Stavebník by mal zabezpečiť prepočet podielov všetkých vlastníkov k celkovej podlahovej ploche spolu s novovzniknutými bytmi, v dôsledku výstavby samozrejme dochádza k zmene podielov.

Elektronizácia katastra a legislatívne zmeny

Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR) pristúpil k vypracovaniu návrhu zákona na základe úloh uložených uznesením vlády SR č. 425 z 29. júna 2011. Tieto úlohy vychádzajú z potreby urýchlenia procesu registrácie majetku, zlepšenia podnikateľského prostredia a zohľadnenia požiadaviek Úradu na ochranu osobných údajov SR.

Predkladaný návrh novely katastrálneho zákona predstavuje základné kroky súvisiace s realizáciou projektu „Operačný program informatizácia spoločnosti - Elektronické služby katastra nehnuteľností“. Nová právna úprava reaguje na požiadavku zrýchlenia a skvalitnenia registrácie nehnuteľností a vytvára legislatívne podmienky na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností, zohľadňujúc požiadavky aplikačnej praxe.

Kľúčové legislatívne úpravy:

• Precizácia pojmov: Vypustenie definícií pojmov „rozostavaná stavba“, „rozostavaný byt“ a „rozostavaný nebytový priestor“ súvisí s novelizáciou § 46 katastrálneho zákona. V zákone bola vytvorená definícia pojmu „iná oprávnená osoba“.
• Predmet evidovania v katastri: Vzhľadom na precizovanie podmienok zápisu stavieb do katastra v navrhovanom znení § 46 katastrálneho zákona je potrebné vypustiť právnu úpravu, podľa ktorej sa v katastri spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby.
• Rozhodovanie o predmete evidovania: V prípade pochybností o tom, či ide o predmet evidovania v katastri, bude na centrálnej úrovni rozhodovať Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR), čo zabezpečí jednotnú evidenciu v celej republike. Na rozhodnutie úradu sa nebude vzťahovať správny poriadok.
• Cena nehnuteľnosti ako údaj v katastri: Nová právna úprava zavádza ako predmet evidencie katastra aj údaj o cene nehnuteľnosti. Podľa doterajšej právnej úpravy sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov.
• Elektronické podania a správne poplatky: Ak bol návrh na začatie katastrálneho konania podaný v elektronickej podobe, potom musia byť aj všetky prílohy predložené v elektronickej podobe, aby bolo možné uplatniť ustanovenie o znížení správneho poplatku. V prípade podania návrhu na začatia konania o návrhu na vklad v elektronickej podobe sa správny poplatok znižuje o 50 %.
• Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania: Návrh musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa, označenie, čoho sa navrhovateľ domáha, číslo úradného overenia geometrického plánu a označenie príloh. Taktiež je potrebné uviesť aj údaj o mieste a čase zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy.
• Oznámenie o návrhu na vklad a elektronické oznamovanie: Pred podaním návrhu na vklad budú môcť účastníci konania podať oznámenie o návrhu na vklad. Návrhom na začatie katastrálneho konanie môžu navrhovatelia požiadať o oznámenie vykonania zápisu prostredníctvom elektronickej pošty.

Zápis nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby

Tento článok sa venuje problematike zápisu nadstavby a prístavby rodinného domu ako rozostavanej stavby na list vlastníctva do katastra nehnuteľností. K zápisu rozostavanej stavby sa do katastra nehnuteľností dokladá najmä zmluva o nadstavbe a prístavbe rodinného domu. Vyplýva to z ust. § 46 ods. 6 zákona č. 162/1995 Z. z. Zmluvu uzatvára stavebník s vlastníkom / vlastníkmi rodinného domu.

V praxi sa môže stať, že žiadosť o vydanie stavebného povolenia podáva len jeden z manželov, v čase podávania žiadosti slobodný, avšak medzičasom dôjde k uzavretiu manželstva a manželia sa rozhodnú zahrnúť nadstavbu / prístavbu do BSM. V takomto prípade je potrebné, aby súčasťou zmluvy o nadstavbe a prístavbe rodinného domu bolo aj čestné prehlásenie manželov, že nadstavba a prístavba rodinného domu je realizovaná za trvania ich manželstva a patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

K zmluve o nadstavbe a prístavbe rodinného domu sa musí na účely zápisu do katastra nehnuteľností predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva.

Je dôležité zdôrazniť, že zmluva o vstavbe, nadstavbe či prístavbe je komplexný právny akt, ktorý si vyžaduje precízne spracovanie a dodržanie všetkých zákonných náležitostí, aby sa predišlo prípadným budúcim sporom a komplikáciám pri zápise do katastra nehnuteľností. Odporúča sa konzultácia s právnikom alebo notárom pri jej vypracúvaní.

tags: #katastralny #bulletin #zmluva #o #vstavbe