Vlastníctvo nehnuteľnosti je jedným z najvýznamnejších majetkových práv. Jeho úplnosť a právna istota sú však neraz narušené zápisom vecných práv k cudzej veci, ako sú záložné práva či vecné bremená. Tieto obmedzenia, ak nie sú aktívne riešené, môžu predstavovať prekážku pri nakladaní s nehnuteľnosťou, najmä pri jej predaji. V tomto kontexte nadobúda mimoriadny význam otázka premlčania týchto práv a možností ich výmazu z katastra nehnuteľností. Nedávne rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (R 70/2023) prinieslo nový pohľad na problematiku premlčaných záložných práv a otvára cestu k efektívnejšiemu riešeniu podobných situácií.
Premlčanie ako oslabenie práva, nie jeho zánik
Základným predpokladom pre pochopenie problematiky premlčaných záložných práv a vecných bremien je pochopenie samotného inštitútu premlčania. Podľa § 100 Občianskeho zákonníka, s výnimkou vlastníckeho práva, sú subjektívne práva premlčateľné. Premlčanie však neznamená zánik práva ako takého, ale jeho oslabenie. Právny nárok veriteľa sa po uplynutí premlčacej lehoty stáva tzv. naturálnou obligáciou, teda právom, ktoré nie je možné vymáhať súdnou cestou.
Kľúčovým momentom v procese premlčania je vznesenie námietky premlčania dlžníkom v súdnom konaní. Účinným vznesením tejto námietky definitívne a nepodmienečne zaniká možnosť veriteľa domáhať sa priznania svojho práva súdom. Po premlčaní sa vzťah medzi veriteľom a dlžníkom stáva dobrovoľným, založeným na vzájomnej dohode.
Koncepcia naturálnych obligácií a jej úskalia pri vecných právach
Koncepcia premlčaných práv ako naturálnych obligácií spôsobuje značné problémy v právnej praxi, najmä ak je predmetom premlčania vecné právo k cudzej veci, a nie iba záväzkové právo. Pri vecných právach, ako sú záložné práva a vecné bremená, je situácia komplikovanejšia. Tieto práva sa totiž viažu na konkrétnu vec. V prípade nehnuteľností ich vznik, ako aj ich právna istota, sú podmienené požiadavkou ich evidencie v katastri nehnuteľností.
Ak je nehnuteľnosť vlastníka zaťažená existujúcim vecným právom k cudzej veci, znamená to narušenie úplnosti jeho vlastníckeho práva. Vlastník síce ostáva plným vlastníkom, ale jeho dispozičné práva sú obmedzené. Pokiaľ je toto vecné právo zároveň premlčané, vzniká paradoxná situácia: právo síce neexistuje v tej forme, aby bolo možné ho vymáhať, ale zároveň ostáva zapísané v katastri a naďalej obmedzuje vlastníka.
Rozhodnutie R 70/2023 ako prelomové v otázke výmazu premlčaných záložných práv
Podnetom pre hlbšie skúmanie problematiky premlčaných záložných práv a vecných bremien bolo rozhodnutie Najvyššieho súdu SR R 70/2023. Toto rozhodnutie, publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu SR, vyslovilo názor, že žalobca sa v dôsledku premlčania záložného práva môže domáhať určenia, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom. Cieľom takéhoto určovacieho výroku je následne docieliť výmaz premlčaného záložného práva z katastra nehnuteľností.
Predchádzajúca prax v tejto oblasti nebola jednotná. Na jednej strane existoval názor, že samotné premlčanie záložného práva nemá za následok jeho zánik. Úspešné vznesenie námietky premlčania dlžníkom spôsobovalo iba jeho nevymáhateľnosť, nie zánik. Preto ani právoplatné rozhodnutie súdu potvrdzujúce premlčanie záložného práva nebolo považované za listinu spôsobilú na jeho výmaz z listu vlastníctva. Vznikala tak patová situácia, kedy záložné právo síce bolo nevymáhateľné, ale naďalej figurovalo v registri.
Rozhodnutie R 70/2023 ponúka riešenie tejto kolíznej situácie. Určovací výrok súdu o neexistencii záložného práva na základe jeho premlčania otvára cestu k jeho výmazu. Toto rozhodnutie je považované za zásadné, nakoľko poskytuje "svetielko na konci tunela" pre vlastníkov nehnuteľností zaťažených premlčanými záložnými právami.
Možnosti výmazu premlčaných vecných bremien a iných zápisov
Okrem záložných práv sa otázka premlčania a výmazu dotýka aj iných vecných práv, predovšetkým vecných bremien. V českej právnej úprave existovali v minulosti dva hlavné názorové prúdy. Podľa jedného z nich premlčanie vecného bremena viedlo k jeho zániku, podľa druhého premlčanie právo nezrušilo, ale iba oslabilo na naturálnu obligáciu. Súdy poukazovali najmä na rozhodnutia, kde sa dospelo k záveru, že premlčanie vecného bremena nevedie k jeho zániku, ale právo naďalej trvá vo forme naturálneho práva. V iných rozhodnutiach sa zas uviedlo, že proti výkonu premlčaného vecného bremena sa možno brániť námietkou premlčania.
V kontexte rozhodnutia R 70/2023 sa autori príspevku zamýšľajú nad tým, či jeho závery možno vzťiahnuť aj na výmaz premlčaného práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, alebo či je pre tieto prípady vhodnejší iný procesný postup. Odporúčajú zjednotenie prístupu súdnej praxe pri ochrane záujmov osôb zaťažených zápisom premlčaného práva, čo by prinieslo väčšiu právnu istotu.
Praktické kroky pri riešení premlčaných práv
Predaj nehnuteľnosti zaťaženej premlčaným záložným právom je síce možný, ale nie vždy jednoduchý. V prípadoch, kedy je záložné právo premlčané a vlastník chce nehnuteľnosť predať, je nevyhnutné riešiť jeho výmaz.
V prvom rade je dôležité si uvedomiť, že samotné premlčanie záložného práva nevedie k jeho zániku. Vlastník by sa mal preto obrátiť na advokáta, ktorý mu pomôže s koncipovaním žaloby o určenie, že nehnuteľnosť nie je zaťažená záložným právom, a jej podaním na príslušný súd. Advokát potom bude vlastníka sprevádzať celým súdnym konaním až do úspešného konca, ktorým je výmaz premlčaného práva z katastra.
Prerušenie katastrálneho konania a jeho dôsledky
Okrem problematiky premlčania sa v súvislosti s katastrom nehnuteľností často vyskytujú aj iné situácie, ktoré môžu viesť k prerušeniu konania. Podľa § 31a Katastrálneho zákona môže katastrálny odbor prerušiť konanie napríklad vtedy, ak zmluva alebo návrh na vklad neobsahujú všetky zákonné náležitosti.
V prípade prerušenia konania je okresný úrad, katastrálny odbor povinný účastníka konania podrobne upozorniť na dôvody prerušenia a na to, ako je potrebné nedostatky odstrániť. Spravidla sa na odstránenie nedostatkov stanovuje lehota 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia o prerušení konania.
Najčastejším dôvodom prerušenia býva absencia podstatných náležitostí v predloženej zmluve alebo v návrhu na vklad. V takýchto prípadoch, ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, môžu účastníci konania vykonať opravu dodatkom k zmluve. Po odstránení nedostatkov sa v konaní pokračuje.
Celkovo, otázka premlčania záložných práv a iných vecných práv k nehnuteľnostiam je komplexná. Rozhodnutie R 70/2023 predstavuje významný posun vpred v riešení týchto situácií a poskytuje vlastníkom nehnuteľností nový nástroj na dosiahnutie právnej istoty a odstránenie obmedzení zapísaných v katastri nehnuteľností. Vzhľadom na zložitosť problematiky sa však pri riešení takýchto prípadov odporúča vyhľadať odbornú právnu pomoc.
tags: #katastralny #bulletin #premlcanie #zalozneho #prava