Katastrálny bulletin predstavuje neoceniteľný zdroj informácií pre všetkých profesionálov pracujúcich s katastrom nehnuteľností. Zásadnou podmienkou pre hladké fungovanie právnych vzťahov a zabezpečenie stability vlastníckych práv je nepochybne dôveryhodnosť údajov, ktoré sú v katastri nehnuteľností zapísané. Tento článok sa venuje rozličným aspektom, ktoré ovplyvňujú dôveryhodnosť katastrálnych informácií, pričom berie do úvahy relevantnú judikatúru a aplikačnú prax.
Prínos JUDr. Lucie Filagovej pre katastrálne právo
JUDr. Lucia Filagová, absolventka Právnickej fakulty Univerzity Komenského v Bratislave, si v oblasti katastra nehnuteľností vybudovala pozíciu uznávanej odborníčky. Jej rozsiahle skúsenosti, získané pôsobením na Katastrálnom úrade v Nitre, Správe katastra Nové Zámky a Správe katastra Šaľa, ako aj v legislatívno-právnom odbore Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ju predurčujú na hlboké pochopenie problematiky. JUDr. Filagová sa primárne zameriava na rozhodovaciu činnosť v rámci katastra nehnuteľností, civilný proces, správne súdnictvo a aktívne reprezentuje Slovenskú republiku v Európskej asociácii registrov pôdy (ELRA).
Vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov: Nástrahy a časové limity
Jedným z najčastejších dôvodov zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) je rozvod. Po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku o rozvode nasleduje nevyhnutné vyporiadanie majetku, ktorý manželia nadobudli počas trvania manželstva. Občiansky zákonník uprednostňuje riešenie formou dohody medzi bývalými manželmi. V prípade, že sa k dohode nedospelo, nastupuje súdne vyporiadanie. Ak však bývalí manželia nekonajú, zákon zavádza nevyvrátiteľnú právnu domnienku podielového spoluvlastníctva (§ 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka), pričom podiely oboch bývalých manželov sú v takom prípade rovnaké.
Pri posudzovaní návrhu na vklad dohody o vyporiadaní zaniknutého BSM správny orgán zohľadňuje, či bol návrh na vklad podaný v trojročnej lehote od zániku manželstva, alebo až po jej uplynutí. Táto lehota je kľúčová pre určenie, či sa bude vyporiadavať bezpodielové alebo podielové spoluvlastníctvo.
Dohoda o vyporiadaní BSM ako zmluva o prevode vlastníctva
Dohoda o vyporiadaní BSM v podstate predstavuje zmluvu o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam. Podpis tejto dohody bývalými manželmi je považovaný za "titulus" - právny dôvod. Práva a povinnosti účastníkov dohody vznikajú, avšak na úplné zavŕšenie právneho aktu je nevyhnutný "modus", ktorým je vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Problémové situácie pri vyporiadaní BSM
Čo sa stane, ak bývalí manželia síce uzatvoria dohodu o vyporiadaní BSM v trojročnej lehote, no návrh na vklad vlastníckeho práva na základe tejto dohody podajú až po uplynutí zákonom stanovenej trojročnej lehoty? A čo v prípade, ak jeden z účastníkov tejto dohody medzičasom zomrie?
Dohoda o vyporiadaní BSM je právnym úkonom, na ktorý je potrebné aplikovať § 34 Občianskeho zákonníka. K nadobudnutiu vlastníckych práv k nehnuteľnostiam však dôjde až vkladom do katastra. Návrh na vklad dohody o vyporiadaní BSM a samotná dohoda musia spĺňať nielen písomnú formu a všeobecné náležitosti podľa Občianskeho zákonníka, ale aj špecifické požiadavky podľa zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností. Vyporiadanie BSM dohodou sa musí vykonať v súlade so všeobecnými zásadami. Správny orgán na úseku katastra v takomto prípade neskúma finančné vyrovnanie medzi bývalými manželmi, ale overuje, či dohoda spĺňa náležitosti § 42 ods. 2 katastrálneho zákona a postupuje ďalej podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona.
Obsah dohody a návrhu na začatie katastrálneho konania musí zahŕňať aj označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku. To znamená, že bývalí manželia si môžu dohodnúť vlastnícke právo aj v inom pomere, než je polovičný podiel, v závislosti od ich vôle. Taktiež nie je vylúčené, aby nehnuteľnosť nadobudol do výlučného vlastníctva iba jeden z bývalých manželov.
Konanie o návrhu na vklad a dispozičná zásada
Katastrálne konanie sa riadi všeobecnými predpismi o správnom konaní, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Konanie o návrhu na vklad sa preto subsidiárne riadi ustanoveniami Správneho poriadku. Z tohto pohľadu je návrh na vklad podaním podľa § 19 Správneho poriadku, ale zároveň aj právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka.
Konanie o návrhu na vklad je plne ovládané dispozičnou zásadou, čo znamená, že nemôže byť začaté z úradnej moci (ex offo), ale výlučne na základe podaného návrhu účastníkom právneho úkonu. Účastníkom konania o povolení vkladu je ten, kto má právny úkon, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.
Spôsobilosť osoby mať práva a povinnosti a konanie maloletého
V tejto súvislosti je dôležité poznamenať, že spôsobilosť fyzickej osoby mať práva a povinnosti vzniká narodením a zaniká smrťou (§ 7 Občianskeho zákonníka). Ak bola dohoda o vyporiadaní BSM uzatvorená v zákonom stanovenej trojročnej lehote, avšak návrh na vklad bol podaný až po uplynutí tejto prekluzívnej lehoty a po úmrtí jedného z účastníkov dohody, je potrebné zvážiť dôsledky. Keďže dohoda o vyporiadaní BSM zaväzuje len jej priamych účastníkov, maloleté dieťa zomretého účastníka sa v tomto kontexte nepovažuje za účastníka právneho úkonu - návrhu na vklad.
Navyše, s poukazom na § 28 Občianskeho zákonníka, ak zákonní zástupcovia spravujú majetok svojich zverencov a nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu. V takomto prípade by preto mohol byť právny úkon vyžadujúci súhlas súdu, ak ho vykonáva maloletý (v zastúpení svojou matkou).
Pri rozhodovaní o vklade okresný úrad zohľadňuje aj skutkové a právne okolnosti, ktoré by mohli ovplyvniť povolenie vkladu, v spojení s § 30 katastrálneho zákona, ktorý definuje účastníkov právneho úkonu. Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí; inak návrh zamietne. Pre začatie konania o návrhu na vklad postačuje, ak je návrh podaný aspoň jedným z účastníkov konania.
Lehoty na uzavretie dohody a podanie návrhu na vklad
Podanie návrhu na vklad nie je obmedzené žiadnou lehotou. Aj keď bol návrh na vklad podaný na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor po uplynutí troch rokov od uzatvorenia právneho úkonu, neznamená to, že účastníci zmluvy od nej odstúpili. Príslušný správny orgán na úseku katastra o zmluve rozhodne.
Dohodu o vyporiadaní BSM možno platne uzatvoriť až po zániku BSM, teda po nadobudnutí právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva. Občiansky zákonník explicitne nestanovuje lehotu na uzatvorenie dohody. V § 149 ods. 4 je však uvedené, že ak k uzatvoreniu dohody nedôjde v lehote 3 rokov od zániku BSM a v tejto lehote nie je podaný ani návrh na jeho súdne vyporiadanie, dochádza zo zákona k vyporiadaniu zaniknutého BSM. Jedinou možnou výnimkou sa zdá byť uzatvorenie dohody len v prípade, ak na základe návrhu jedného z bývalých manželov, podaného v lehote 3 rokov od nadobudnutia právoplatnosti rozsudku o rozvode, prebieha pred súdom konanie o vyporiadanie zaniknutého BSM, ktoré sa riadne pokračuje až do momentu uzatvorenia dohody. Dohoda v takom prípade môže byť uzatvorená formou súdneho zmieru.
Vecno-právne účinky dohody o vyporiadaní BSM nastávajú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia príslušného správneho orgánu na úseku katastra. Správny orgán pritom skúma, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či zmluvná voľnosť nie je obmedzená, či zmluva neodporuje zákonu alebo ho neobchádza. Nespornou skutkovou a právnou skutočnosťou, ktorá môže mať vplyv na povolenie vkladu, je aj uplynutie prekluzívnej trojročnej lehoty na vyporiadanie BSM a vznik fikcie podielového spoluvlastníctva podľa § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka.
Rozdiely v aplikačnej praxi a judikatúre
V právnych názoroch existujú nezhody v tom, či lehota 3 rokov postačuje na podanie návrhu na vklad dohody o vyporiadaní BSM, alebo či v tejto lehote musí byť aj právoplatne rozhodnuté o povolení vkladu.
Česká judikatúra zastáva názor, že v stanovenej trojročnej lehote od zániku BSM nestačí iba uzatvoriť dohodu o vyporiadaní, ale najneskôr v posledný deň lehoty je potrebné podať aj návrh na vklad vecného práva do katastra. V opačnom prípade nastane domnienka vyporiadania BSM podľa § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka. V trojročnej lehote teda musia nastať aj vecnoprávne účinky dohody, pretože po jej uplynutí by boli nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve bývalých manželov a návrh na vklad takejto dohody by musel byť zamietnutý.
Slovenská aplikačná prax uplatňuje dvojitý výklad. Prvý výklad hovorí, že v trojročnej lehote po zániku manželstva stačí uzatvoriť dohodu o vyporiadaní BSM, pretože jej podpisom oboma stranami nadobúda obligačnoprávne účinky. Nie je nevyhnutné v tejto lehote podať návrh na vklad do katastra, ktorým by nastali vecnoprávne účinky. Opačný výklad tvrdí, že dohoda musí byť uzatvorená v prekluzívnej trojročnej lehote od právoplatnosti rozsudku o rozvode, a v tejto lehote musí byť aspoň podaný návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
Krajský súd v Žiline vo svojom rozsudku prioritne riešil dohodu o vyporiadaní BSM z pohľadu prekluzívnej lehoty 3 rokov. Súd mal za to, že právna úprava nie je dostatočne dôsledná v definovaní pojmu "prekluzívna 3-ročná lehota". Krajský súd v Žiline pripustil námietku žalobcu, že domnienka transformácie BSM k nehnuteľnostiam na podielové spoluvlastníctvo sa uplatní, ak nedošlo v lehote troch rokov k dohode ani k začatiu konania o vyporiadanie. V prejednávanej veci preto k transformácii BSM nedošlo, pretože v lehote troch rokov došlo k uzatvoreniu dohody, hoci v uvedenej lehote nebol podaný návrh na vklad. Hoci § 149a Občianskeho zákonníka uvádza, že dohody medzi manželmi týkajúce sa nehnuteľností nadobúdajú účinnosť vkladom do katastra, BSM je založené na princípe, že každý z manželov je vlastníkom celej veci a pri vyporiadaní nedochádza k prevodu vlastníctva. Viazanosť účastníkov ich prejavmi vôle smerujúcimi k vzniku zmluvy sa vzťahuje aj na dedičov zomrelého účastníka.
Účinky odstúpenia od zmluvy: Problém v právnom poriadku
Účinky odstúpenia od zmluvy v občianskoprávnom režime predstavujú dlhodobý problém slovenského právneho poriadku. Napriek viac ako dvadsaťročnému obdobiu sa ani judikatúra, ani legislatíva neposunuli k jednoznačnému riešeniu tejto problematiky.
V zmysle § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka môže účastník odstúpiť od zmluvy len v prípadoch, ak je to v zákone ustanovené alebo dohodnuté. Relevantnosť tejto otázky sa prejavuje najmä v situáciách, keď osoba B, ešte pred odstúpením osoby A od zmluvy, prevedie vlastnícke právo k veci na tretiu osobu (osobu C).
Vecnoprávne vs. obligačnoprávne účinky odstúpenia od zmluvy
Podľa aktuálneho rozhodnutia Najvyššieho súdu SR (sp. zn. 6 Sžo/229/2010) má odstúpenie od zmluvy vecnoprávne účinky. Spätné nadobudnutie vlastníckeho práva pôvodného predávajúceho (osoby A) však môže prelomiť dobromyseľnosť tretej osoby (osoby C), ktorá svoje vlastnícke právo nadobudla od osoby B ešte pred odstúpením od zmluvy medzi A a B. To znamená, že ak osoba C nadobudla vlastníctvo v dobrej viere pred odstúpením od zmluvy, ostáva vlastníkom veci.
Príklady a dôsledky vecnoprávnych účinkov odstúpenia od zmluvy
Ilustrujme si to na troch konkrétnych situáciách, kde výklad NS SR uvedený v rozsudku sp. zn. 6 Sžo/229/2010 nemusí byť uspokojivý:
Porušenie predkupného práva: Osoba A, podielový spoluvlastník veci spolu s osobou C, prevedie svoj podiel na osobu B bez ponuky osobe C. V dôsledku porušenia predkupného práva sa osoba C domáha voči osobe B nahradenia prejavu vôle osoby B ponúknuť jej podiel na predaj za rovnakých podmienok (§ 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Súd nariadi predbežné opatrenie zakazujúce osobe B nakladať s nehnuteľnosťou. Ak sa vlastnícke právo osoby A automaticky obnoví (kvôli vecnoprávnym následkom odstúpenia od zmluvy), osobe C ostávajú oči pre plač. K porušeniu predbežného opatrenia totiž nedôjde, pretože k zmene vlastníctva nedošlo z dôvodu nakladania s vecou zo strany osoby B. Napriek úspechu v spore a maximálnej obozretnosti pri začatí konania, osoba C nemá z čoho vymôcť ani uhradený súdny poplatok, keďže osoba B už nevlastní žiadny majetok.
Antidatovanie odstúpenia od zmluvy: Osoba A prevedie vlastnícke právo k veci na osobu B. Následne osoba B prevedie to isté právo na osobu C. Po čase však osoba A odstúpi od zmluvy s osobou B. V snahe zabrániť tomu, aby osobe C ostalo zachované vlastnícke právo, sa osoba A a osoba B dohodnú na antidatovaní odstúpenia od zmluvy, teda uvedú dátum predchádzajúci nadobudnutiu vlastníctva osobou C. Osoba C musí potom dokázať podvod, teda antidatovanie.
Z uvedených príkladov je zrejmé, že výklad § 48 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý presadzuje vecnoprávne účinky odstúpenia od zmluvy, nie je ideálny.
Záväzkovoprávne následky odstúpenia od zmluvy
Záväzkovoprávne následky odstúpenia od zmluvy v kontexte prevodu vlastníckeho práva na tretiu osobu (osobu C) pred odstúpením od zmluvy (medzi osobou A a B) by boli plne v súlade s ustanoveniami § 575 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Poznámka v katastri: Spochybnenie hodnovernosti a duplicitný vlastník
Zápis poznámky v katastri má závažné dôsledky v katastrálnom konaní a v občianskom práve hmotnom. Ak je v katastri vyznačená napríklad poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov katastra, dotknutá osoba sa nemôže odvolávať na svoju dobromyseľnosť ohľadom vlastníctva k nehnuteľnosti. Napriek tomu odborná verejnosť venuje tomuto inštitútu minimálnu pozornosť, hoci aplikačnú prax trápia problémy vyplývajúce z nedostatočnej právnej úpravy.
Podľa § 70 ods. 1 katastrálneho zákona majú údaje o právach k nehnuteľnostiam materiálnu publicitu. Údaj o vlastníckom práve zapísaný v katastri je hodnoverný, ak sa nepreukáže opak.
V niektorých prípadoch sa na liste vlastníctva objaví poznámka "hodnovernosť údajov katastra bola spochybnená" alebo "duplicitný vlastník". Podľa § 31 ods. 1 zákona o katastri nehnuteľností okresný úrad preskúma okrem iného zmluvu aj z hľadiska oprávnenosti prevodcu nakladať s nehnuteľnosťou. Poznámka o duplicite vlastníctva má obmedzujúci charakter a bráni prevodu nehnuteľnosti (rozsudok Krajského súdu v Nitre z 24.11.2009, sp.zn. 11S/39/2009). V prípade, ak by jeden z duplicitných vlastníkov chcel nehnuteľnosť previesť, príslušný okresný úrad vklad nepovolí, pretože nie je splnená podmienka podľa § 31 ods. 1. Poznámka o duplicite vlastníctva neumožňuje ani vyporiadanie vlastníctva medzi duplicitnými vlastníkmi kúpnou či darovacou zmluvou.
Ak dotknuté osoby chcú vzniknutú situáciu riešiť mimosúdnou dohodou, majú dve možnosti. Prvou je uzatvorenie nepomenovanej (inominátnej) zmluvy podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Tento spôsob riešenia spornosti vlastníckeho práva potvrdzuje aj rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové zo dňa 28.08.2001 sp. zn. Dohoda musí obsahovať opis predmetu sporu a jeho riešenie. Okrem dohody je potrebné doložiť na kataster nehnuteľností aj návrh na vklad. Podpisy na návrhu na vklad nemusia byť úradne overené.
Real Estate Transaction Process: Deeds, Title & Ownership (Part 2)
Zmluvy o zriadení vecných bremien
Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne časté. Hoci sa na prvý pohľad zdajú byť jednoduché, ich minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť ex lege môžu predstavovať komplikácie.
Vznik zmluvy o zriadení vecného bremena
Zmluva o zriadení vecného bremena je dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou (§ 43 a nasl. OZ). Podstatné je, že prijatie návrhu nesmie obsahovať dodatky, výhrady alebo zmeny, inak sa považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh (§ 44 ods. 2 OZ). Pre vznik zmluvy nie je vyžadované, aby prejavy účastníkov boli na tej istej listine (§ 46 ods. 2 OZ), postačuje písomný návrh a jeho písomné prijatie.
Vecno-právna a záväzkovo-právna stránka zmluvy
Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu a záväzkovo-právnu stránku. Záväzkovo-právna stránka sa týka obsahu zmluvy a požiadaviek na ňu kladených (§ 151n, § 151o OZ, všeobecné ustanovenia OZ). Vecno-právna stránka zahŕňa požiadavky na povolenie vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností.
Forma zmluvy
Na uzatvorenie zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje písomná forma (§ 151o ods. 1 OZ, § 46 ods. 1 OZ), inak je zmluva neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma je nutná, pretože právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra (§ 151o ods. 1 OZ, § 1 ods. 1 KZ).
Uzavretie zmluvy
Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť samostatným právnym úkonom alebo súčasťou zmluvy o prevode vlastníctva. Jednou zmluvou môže byť zriadených aj viacero vecných bremien. V takom prípade je nutné zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony a nehnuteľnosti, ktoré zmluva obsahuje a podliehajú vkladu. Dôležitý je dátum uzavretia zmluvy, keďže s ním sú spojené právne následky, najmä posúdenie spôsobilosti subjektov disponovať nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom do katastra, dovtedy má len obligačno-právne účinky.
Návrh na vklad a problémy s časovým odstupom
Ak je návrh na vklad podaný s časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môžu vzniknúť problematické situácie. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR (sp. zn. IV. ÚS 201/96) možno návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu podať v časovo neobmedzenej lehote.
Napriek absencii právnej povinnosti a lehoty na podanie návrhu na vklad, môžu nastať komplikácie medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu. Predovšetkým ide o zmenu v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností. V prípade zmeny v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísel), ak nedôjde k zániku nehnuteľnosti alebo zmene okolností, možno situáciu riešiť dodatkom k zmluve.
Problematické bývajú aj situácie zmeny v osobe oprávneného alebo povinného, alebo zmeny majetkovej podstaty, ktoré vedú k zmene vlastníka zaťaženého pozemku. V takom prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou. Obdobná situácia nastáva, ak sa oprávnená nehnuteľnosť stala vlastníctvom tretej osoby, zanikla, alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových. Taktiež platí, že ak dôjde k splynutiu práva s povinnosťou v jednej osobe (§ 584 OZ), právo i povinnosť zanikajú. Ak dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.
Subjekty zmluvy o zriadení vecného bremena
Vecné bremeno môže zriadiť fyzická osoba, právnická osoba alebo štát. Subjekt, ktorý je povinným z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti, alebo jeho oprávnenie musí vyplývať z osobitného predpisu. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť.
Spoluvlastníctvo a vecné bremeno
Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené podielom. Názor Úradu geodézie, kartografie a katastra z roku 2002 uvádzal, že oprávnený z vecného bremena nemôže byť zároveň podielovým spoluvlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti. Následne však súd konštatoval, že je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac v prospech ostatných spoluvlastníkov. V prípade práva doživotného užívania nehnuteľnosti súd uviedol, že pri zriadení vecného bremena nedochádza k splynutiu práva a povinnosti u oprávnenej osoby, pretože spoluvlastníctvo nezakladá právo bezplatne doživotne užívať nehnuteľnosti ako výlučný vlastník.
Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad však musia byť priložené všetky samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu.
Odlišne sa posudzuje situácia, keď dôjde k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve v prospech každodobných vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv, pretože oprávnenou osobou nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku. Zriadenie takéhoto vecného bremena je možné. Hoci Občiansky zákonník explicitne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, alebo postačuje, ak je prospech viazaný na konkrétnom spoluvlastníckom podiele, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti.
Ak by oprávnenie z vecného bremena in rem znelo napríklad v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti v rozsahu spoluvlastníckeho podielu 1/3, a zmluvu by uzavrel len jeden z podielových spoluvlastníkov, vecné bremeno by nebolo dostatočne určité. V tomto prípade by sa každý z podielových spoluvlastníkov mohol považovať za oprávneného, ale zmluvu uzavrel len jeden. Takto zriadené vecné bremeno by bolo nepriamo aj vecným bremenom in personam. Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu je možné generálne vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení.
Osobitosti pri uzatváraní zmlúv s právnickými osobami a orgánmi verejnej správy
Osobitosti pri uzatváraní zmlúv o zriadení vecného bremena je potrebné zvážiť v prípadoch, ak je zmluvnou stranou obchodná spoločnosť, pozemkové spoločenstvo alebo obec. V mene právnickej osoby zmluvu uzatvára štatutárny orgán. V súlade s § 14 ods. 2 OBZ môže zmluvu podpísať aj prokurista, ak mu bola udelená prokúra s výslovným oprávnením zaťažovať nehnuteľnosti. Zmluvu nemôže uzavrieť likvidátor spoločnosti. Ak by došlo k porušeniu ustanovení ZKR a vecné bremeno by bolo ukracujúcim úkonom, v zmysle § 44 ods. 1 ZKR ju za úpadcu uzatvára správca.
Osobitná úprava pri uzatváraní zmluvy o zriadení vecného bremena vyplýva aj z ustanovení zákona o pozemkových spoločenstvách (§ 9 ods. 14). Podľa neho je zmluvu možné uzatvoriť buď so všetkými vlastníkmi podielov na spoločnej nehnuteľnosti, alebo osobitne s jednotlivými vlastníkmi.
Pri zriaďovaní vecných bremien obcou je sporné, či má obecné zastupiteľstvo schvaľovať zmluvu, podľa ktorej by oprávneným z vecného bremena bola obec. Táto úprava nevyplýva z § 9 ods. 2 zákona o majetku obcí. Aktuálne § 9 ods. 2 zák. č. 138/1991 Zb. vyžaduje súhlas obecného zastupiteľstva len pri prevode vlastníctva nehnuteľného majetku obce priamym predajom. Zriadenie, resp. zrušenie vecného bremena nie je takýmto prevodom.
Vplyv úmrtia účastníka zmluvy na katastrálne konanie
Prevod vlastníctva nehnuteľností sa skladá z dvoch krokov: uzatvorenie zmluvy a povolenie vkladu do katastra. Zmluvou vzniká záväzkovoprávny vzťah, ktorý je pre zmluvné strany záväzný. Vecnoprávne účinky nastávajú až povolením vkladu. Katastrálne konanie začína na návrh účastníka konania.
Keďže medzi uzatvorením zmluvy a rozhodnutím katastra uplynie určitý čas, môžu počas tohto obdobia nastať neočakávané udalosti, napr. smrť. Smrťou niektoré práva a povinnosti zanikajú, iné pretrvávajú. Vlastníctvo k nehnuteľnosti prechádza na nadobúdateľa až povolením vkladu. Do tohto momentu je prevádzajúci stále vlastníkom. Ak k smrti prevádzajúceho dôjde pred povolením vkladu, je prevodca ku dňu svojej smrti stále vlastníkom.
Podľa rozsudku NS SR č. 2Cdo 184/2005 rozhodnutie správy katastra o povolení vkladu nie je rozhodnutím, s ktorým zákon spája vznik účinnosti zmluvy. Účinky vkladu spočívajú v nadobudnutí vlastníckeho práva, nie v účinnosti zmluvy.
Rezortné periodiká v oblasti katastra nehnuteľností
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR zverejňuje na svojej webovej stránke www.skgeodesy.sk rezortné periodiká, medzi ktoré patria Spravodajca ÚGKK SR, Bulletiny (najmä Katastrálny bulletin), Geodetický a kartografický obzor, Názvoslovné informácie a Katastrálne konferencie. Pre laickú aj odbornú verejnosť je mimoriadne prínosný Katastrálny bulletin, ktorý obsahuje aj "Vecný register otázok a odpovedí".
Tento register umožňuje rýchlo nájsť relevantné informácie k špecifickým problémom, ako napríklad k BSM, prostredníctvom "Zoznamu hesiel" a príslušných právnych viet. Tým sa zjednocuje judikatúra a poskytuje sa prehľad o aktuálnom stave právnej úpravy a jej aplikácie v praxi.
tags: #katastralny #bulletin #hodnovernost