Proces nadobúdania nehnuteľnosti je komplexný a jeho úspešné zavŕšenie závisí od správneho postupu pri zápise do katastra nehnuteľností. Majiteľom nehnuteľnosti sa stávate až vtedy, keď kataster rozhodne o schválení návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Na to, aby kataster rozhodol, musia byť splnené zákonom stanovené podmienky. Ak urobíte v podaní chyby, úrad konanie zastaví a vám sa predĺži lehota na získanie listu vlastníctva. Preto je nevyhnutné venovať pozornosť každému kroku v tomto procese.
Dôležitosť správneho podania návrhu na vklad
V konaní o povolení vkladu sa posudzujú nielen zákonné náležitosti samotného návrhu, ale aj formálne a obsahové náležitosti zmluvy. Kataster teda v rámci konania o povolení návrhu na vklad kontroluje samotný návrh, ako aj zmluvy, na základe ktorých má dôjsť k prevodu vlastníctva k nehnuteľnosti. Mnohé katastrálne konania sú zastavené, lebo sa nájdu chyby v zmluve, na základe ktorej má prísť k prevodu vlastníckeho práva. Ak zistí, že v dokumentoch sú chyby, ktoré je možné odstrániť, vyzve účastníkov konania, aby tieto v určenej lehote odstránili.
Postup pri chybe v dokumentoch
Ak dostanete výzvu zo strany katastra, treba mu v určenej lehote doručiť buď písomný dodatok, alebo urobiť opravu formou doložky. Konanie sa zvyčajne prerušuje na 30 dní. V prípade opravy formou doložky je potrebné v určenej lehote vyhotoviť doložku priamo do zmluvy. V nej treba uviesť, čo je predmetom opravy, správne znenie a dátum tejto opravy. Doložku podpíšu všetci účastníci zmluvy, ako aj pracovník katastra, ktorý doložku opatrí odtlačkom okrúhlej pečiatky. Ak doručený dodatok spracujú účastníci opätovne nesprávne alebo úrad dodatočne zistí ešte ďalší nedostatok, môže kataster výzvu na opravu poslať aj opakovane a konanie prerušiť. Ak účastníci na výzvu v stanovenej lehote nereagujú, môže kataster návrh na vklad zamietnuť.
Lehota na rozhodnutie a právne následky
Ak sú podmienky na vklad splnené, kataster vklad povolí, inak návrh zamietne. Následne kataster doručí rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu všetkým účastníkom konania a toto nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Takisto úrad doručí rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastri, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 30 dní odo dňa jeho doručenia.
Lehota na rozhodnutie o návrhu na vklad práva do katastra nehnuteľností je podlá katastrálneho zákona 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad alebo do 20 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad, ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.
Náležitosti návrhu na vklad
Konanie o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra sa začína na základe písomného návrhu účastníka konania.
Identifikačné údaje navrhovateľa: potrebné je uviesť dátum narodenia, rodné priezvisko a údaj o štátnej príslušnosti fyzickej osoby. Od cudzinca sa vyžaduje aj iný identifikátor, tiež aj adresa na doručovanie na Slovensku, ak sa účastné osoby zdržujú na inej adrese.
Označenie nehnuteľnosti: v návrhu treba uviesť údaje o katastrálnom území, parcelnom čísle pozemku, druhu pozemku, výmere pozemku, súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je stavba postavená, o čísle bytu alebo nebytového priestoru, čísle poschodia, čísle vchodu a údaje o spoluvlastníckom podiele na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, o súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je dom postavený.
Elektronické podanie a jeho výhody
Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní návrhu na vklad sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis.
Pred podaním návrhu na vklad musíte vyplniť elektronický formulár Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad na stránke katastrálneho úradu. Ak elektronické podanie spĺňa všetky zákonné náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje o 50 %.
Možnosti elektronického podania:
- Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk: Je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Všeobecná agenda.
- Prostredníctvom Portálu Elektronických služieb katastra nehnuteľností: Momentálne je služba na portáli nedostupná, elektronický návrh na vklad aj s prílohami je možné podať cez službu Všeobecná agenda.
Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú. Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Kvalifikované elektronické podpisy, elektronického návrhu na vklad, je možné vyhotoviť všetkými účastníkmi zmluvy aj externou aplikáciou mimo Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk a priložiť podpísané elektronické dokumenty ako prílohy podania.
Správne poplatky a možnosti zníženia
Správne poplatky za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností (t. j. Fyzická osoba) sa odvíjajú od spôsobu podania a rýchlosti vybavenia.
- Elektronické podanie: Správny orgán vyberie poplatok vo výške 133 eur, ak účastník konania podal návrh na vklad do katastra elektronicky.
- Urýchlené rozhodnutie (do 15 dní): Poplatok je 266 eur, z ktorého sa odpočíta 15 eur (suma o ktorú sa poplatok znižuje, ak účastník konania o vklade práva podal Oznámenie o zamýšľanom návrhu) - zaplatíte teda 251 eur.
- Štandardné rozhodnutie (do 30 dní): Poplatok je 66 eur, z ktorého sa odpočíta 15 eur - zaplatíte teda 51 eur.
Ak sa konanie prerušilo, lehota prestáva plynúť dňom vydania rozhodnutia o prerušení konania. Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu na vklad. Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia.
Zjednodušenie procesov vďaka zákonu proti byrokracii
Novela zákona proti byrokracii rozširuje okruh údajov z informačných systémov verejnej správy vo forme výpisov. Od januára sa teda môžu občania a podnikatelia tešiť z „odbúrania” prvých 10 okruhov výpisov. Zmeny sa týkajú matričných listín, ktoré budú oprávneným úradníkom sprístupnené formou elektronických výpisov z registra fyzických osôb. Vďaka tomu ľudia už nemusia nosiť na úrady kópie rodných, sobášnych a úmrtných listov ani potvrdenia o pobyte. „Pôjde sa podľa pravidla „jedenkrát a dosť’. Zároveň dochádza tiež k odbúraniu byrokracie v podnikateľskom prostredí, najmä pri uchádzaní sa o dotácie, granty, projekty či verejné zákazky, ktoré sú financované z verejných prostriedkov a európskych fondov. V tomto prípade už nieje potrebné dokladovať potvrdenia o IČO podniku alebo informácie o tom, že sa podnik nenachádza v konkurze, reštrukturalizácii či v exekúcii.
Medzi potvrdenia, ktoré už nemusia firmy aj fyzické osoby predkladať úradom v listinnej podobe, patrí napríklad výpis z listu vlastníctva, výpis zo živnostenského registra či výpis z registra trestov alebo potvrdenie. Zákon proti byrokracii ustanovuje povinnosť pre získavanie údajov z dostupných informačných systémov verejnej správy len pre orgány verejnej moci, ako sú napríklad:
- Okresné úrady (katastrálne odbory, odbory pozemkov a lesov, odbory starostlivosti o životné prostredie, odbory všeobecnej vnútornej správy)
- Obce a mestá
- VÚC (Ich orgány; orgány, ktoré vykonávajú prenesený výkon štátnej správy)
- Verejnoprávne inštitúcie (Sociálna poisťovňa, školy, zdravotné poisťovne)
V prípade, ak úrad žiada od občana výpis, ktorý podľa zákona proti byrokracii už nemusí poskytovať, túto situáciu vie občan nahlásiť prostredníctvom webovej stránky www.stopbyrokracii.gov.sk.
Vyhlásenie o bezdlžnosti pri prevode bytu
Podľa § 5 zákona o vlastníctve bytov je prílohou zmluvy o prevode nehnuteľnosti vyhlásenie o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu. Z uvedeného vyplýva, že toto potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva musí byť pevne zviazané so zmluvou ako jej príloha, nestačí, aby potvrdenie tvorilo prílohu návrhu na vklad. V prípade, ak by potvrdenie nebolo prílohou zmluvy, postupoval by príslušný okresný úrad zrejme obdobne ako sme vyššie uviedli a žiadal by, aby potvrdenie bolo podpísané elektronickým podpisom osoby, ktorá ho vystavila.
Zmluvná dokumentácia a jej náležitosti
V rámci vkladového konania treba dbať na to, aby prílohy elektronického podania k návrhu na vklad spĺňali náležitosti podľa katastrálneho zákona. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis (t. j. overený notárom alebo matrikou), v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Časová pečiatka je údaj o tom, kedy bol kvalifikovaný elektronický podpis vytvorený a Ústredný portál verejnej správy ju prikladá pri podpise automaticky.
Pokiaľ je účastník konania zastúpený splnomocnencom, k návrhu na vklad je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení. Dohoda o splnomocnení sa môže vyhotoviť buď ako elektronický dokument podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocniteľa s časovou pečiatkou a kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocnenca alebo ako dokument v papierovej podobe, ktorý treba následne zaručene konvertovať do elektronickej podoby oprávnenou osobou v súlade so zákonom o e-Governmente. Na uvedený účel postačí aj jednostranné plnomocenstvo podpísané splnomocniteľom. Takto vytvorený elektronický dokument je potom potrebné priložiť ako prílohu k návrhu na vklad, ktorý bude podávať splnomocnenec zo svojej elektronickej schránky. Uvedené neplatí, ak elektronické podanie realizuje advokát a zmluva obsahuje autorizačnú doložku a jeho kvalifikovaný elektronický podpis. Rovnako môže elektronické podanie uskutočniť aj notár, ak zmluvu vyhotoví vo forme notárskej zápisnice a opatrí kvalifikovaným elektronickým podpisom.
V prípade, že elektronické podanie nebude spĺňať zákonné náležitosti, katastrálny odbor okresného úradu takéto podanie síce zaeviduje, ale konanie preruší a bude žiadať o dodatočné doloženie príloh. Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká a podanie môže byť vybavené ako listinný návrh.