Kataster nehnuteľností a údaje o cene: Nové pravidlá a ich dopady

Prístup k informáciám z katastra nehnuteľností, ktorý bol doteraz pomerne jednoduchý a najmä bezplatný, prechádza významnými zmenami. Navrhované legislatívne zmeny, ktoré by mali nadobudnúť účinnosť od roku 2027, si kladú za cieľ zvýšiť bezpečnosť systému, ochrániť osobné údaje občanov a zabrániť masívnemu či nelegálnemu vyťažovaniu dát. Tieto zmeny sa dotknú širokého spektra používateľov, od bežných občanov až po profesionálov v oblasti realít a práva.

Zmeny v prístupe k informáciám a poplatkoch

Doteraz stačilo kliknúť na parcelu v online katastri a získať základné identifikačné údaje či meno vlastníka. Po novom však bude pre získanie detailnejších informácií, vrátane mena vlastníka, nutná registrácia a overenie identity používateľa. Za kompletný výpis z listu vlastníctva si štát vypýta 6 eur. Základné informácie, ako výmera a identifikačné číslo parcely, zostanú prístupné zadarmo.

Zvýšené poplatky sa dotknú aj ďalších služieb. Kópie z katastrálnej mapy alebo mapy operátu sa zdvojnásobia zo súčasných 6 na 12 eur. Pri podaní žiadosti o prešetrenie chybného zápisu bude žiadateľ platiť 100 eur, pričom táto suma mu bude vrátená, ak sa chyba potvrdí.

Povinná registrácia a zvýšená bezpečnosť

Novinkou bude aj povinná registrácia používateľov portálu. Úrad bude sledovať, kto a aké údaje v katastri prezerá. Tento krok má zabrániť nadmernému či nelegálnemu využívaniu dát a zároveň zvýšiť ochranu pred kybernetickými útokmi, ktoré kataster v minulosti zaznamenal. Registrácia má chrániť osobné údaje a predchádzať ich zneužívaniu. Údaje z katastra sa totiž často hromadne sťahovali automatizovanými nástrojmi a využívali na marketing, profilovanie alebo tvorbu nelegálnych databáz.

Dopady na rôzne skupiny používateľov

Realitné kancelárie a správcovské spoločnosti upozorňujú, že registrácia a poplatky zvýšia ich prevádzkové náklady, najmä pri opakovanom získavaní výpisov. Bežný občan, ktorý si chce overiť vlastníctvo susednej parcely, bude musieť absolvovať registráciu a zaplatiť poplatok, ak chce získať detailné informácie. Profesionáli, ako advokáti a realitní makléri, pocítia vyššie náklady pri častejšom používaní systému.

Napriek týmto zmenám, väčšina informácií z katastra nehnuteľností zostane aj naďalej bezplatne prístupná. Občania si budú môcť pozrieť parcelné číslo, výmeru, druh pozemku, katastrálne územie, mapu či grafické zobrazenie parciel. Spoplatnený bude až prístup k úplným údajom o nehnuteľnosti a vlastníkovi, teda k informáciám obsahujúcim všetky identifikačné údaje - adresu, dátum narodenia, podiely či mená spoluvlastníkov. Tieto údaje budú sprístupnené formou úradného elektronického výpisu z listu vlastníctva, ktorý má právnu silu listinného dokumentu.

Poplatky sa nebudú týkať orgánov verejnej moci a profesií, ktoré údaje z katastra využívajú na výkon svojich zákonných povinností. Bezplatný prístup zostane zachovaný pre banky, notárov, exekútorov, obce, orgány činné v trestnom konaní a ďalšie oprávnené inštitúcie. Údaje o vlastníctve politikov a verejných činiteľov zostanú verejne prístupné aj naďalej, avšak len cez overeného používateľa.

Čo je kataster nehnuteľností a čo obsahuje?

Kataster nehnuteľností je verejný, záväzný a štátom spravovaný register, ktorý obsahuje všetky dôležité údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. V skutočnosti je kataster nehnuteľností databázou obsahujúcou geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Tvoria ho tzv. katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území.

Operát zahŕňa:

1. Súbor geodetických informácií: Mapy, plány a iná geodetická dokumentácia.
2. Súbor popisných informácií: Obsahuje najmä údaje o nehnuteľnostiach a právach, ktoré sa zapisujú do listu vlastníctva.
3. Zbierku listín: Pozostáva hlavne z písomných vyhotovení zmlúv, dohôd či písomných vyhlásení, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam.
4. Sumárne údaje katastra o pôdnom fonde.
5. Pozemkové knihy, železničnú knihu a ich operát: Obsahujú pôvodnú historickú evidenciu práv k nehnuteľnostiam.

Jednotlivé časti operátu sa neodlišujú len obsahom, ale aj rozsahom ich sprístupnenia verejnosti. Všeobecne platí, že katastrálny operát je verejne prístupný. Znamená to, že pokiaľ zákon prístup k niektorým údajom či častiam operátu výslovne neobmedzuje, mal by vám úrad umožniť doň nahliadnuť a robiť si výpisy, odpisy, náčrty či kópie pre vašu potrebu.

Limitácie pre sprístupnenie informácií z katastra

Obmedzenia pre sprístupnenie informácií z katastrálneho operátu platia najmä pre:

• Rodné číslo, príp. iný obdobný identifikátor vzťahujúci sa k cudzincom: Tieto údaje sa pri nahliadaní do katastrálneho operátu sprístupňujú len osobe, ktorej sa tieto identifikátory týkajú.
• Údaj o cene nehnuteľnosti: Údaj o cene nehnuteľnosti možno poskytnúť na požiadanie vlastníkovi. Okrem toho sa na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov poskytuje tiež niektorým štátnym orgánom, inštitúciám či osobám s určitými mocenskými oprávneniami (napr. exekútorom či notárom), ale tiež napríklad znalcom v odbore odhadu hodnoty nehnuteľností, znalcom z odboru odhadu poľnohospodárskej pôdy či znalcom z odboru odhadu hodnoty lesov a osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy. Do katastra sa údaj o cene zapisuje na základe zmluvy, zápisnice o vykonaní dražby alebo rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav. Zistenie údaja o cene môže mať význam napríklad pri uplatňovaní nárokov z porušenia zákonného predkupného práva spoluvlastníka k podielu na spoločnej veci. V praxi sa kvôli nejednoznačnému zneniu zákona spoluvlastníci stretávali s tým, že im katastrálne úrady údaj o cene neposkytli. Avšak Úrad geodézie, kartografie a katastra SR v Katastrálnom bulletine č. 2/2022 výslovne uvádza, že pri posudzovaní práva na poskytnutie údaja o cene sa vlastníkom nehnuteľnosti rozumie aj vlastník spoluvlastníckeho podielu. Úrady by teda mali oprávneným z predkupného práva údaj o cene poskytovať.
• Zbierku listín: Prístup k listinám v zbierke sa umožňuje len vlastníkovi, inej oprávnenej osobe, ich právnym predchodcom a nástupcom. Okrem toho môžu získať prístup k listinám tiež osoby vykonávajúce geodetické a kartografické činnosti, znalci z odboru geodézie a kartografie a opäť tiež niektoré úrady či osoby s mocenskými oprávneniami (samozrejme len za účelom plnenia osobitných úloh zverených zákonom).

Ako sa k údajom z katastra dostať?

Údaje z katastra úrad poskytuje v listinnej alebo elektronickej podobe. Niektoré informácie možno získať jednoduchým spôsobom aj na internete (kataster-portal.sk) či na pošte. Na špecializovaných pracoviskách pošty sa poskytuje výpis z listu vlastníctva, kópia z listu vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy alebo z mapy určeného operátu.

Pri realizácii každého právneho úkonu týkajúceho sa nehnuteľností, napríklad uzatvorenia kúpnej zmluvy, je priam nevyhnutné zaobstarať si aktuálny výpis z listu vlastníctva (LV). Okrem overenia základných údajov o nehnuteľnosti a jej vlastníctva na LV je potrebné vždy skontrolovať:

1. Či na LV nie je vyznačená plomba: Vyznačenie plomby signalizuje, že sa ohľadom práv evidovaných na LV môže v krátkom čase niečo podstatné zmeniť. Typicky môže ísť o zmenu vlastníka nehnuteľnosti, ale tiež o zápis ťarchy (vecného bremena a pod.). Plomba sa na LV vyznačuje aj v súvislosti so začatím katastrálneho konania o oprave chyby v katastrálnom operáte či konaním o proteste prokurátora.
2. Či na LV figuruje nejaká poznámka: Poznámka upozorňuje na skutočnosti, ktoré obmedzujú právo vlastníka s nehnuteľnosťou nakladať (napr. upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, zriadenie daňového záložného práva); môže však tiež informovať o nehnuteľnosti či o práve k nej (napríklad poznámka o súdnom konaní, ktoré sa týka práv k nehnuteľnosti).
3. Čo je na LV zapísané v časti C (ťarchy): Táto časť LV vás upozorní, či na veci neviazne vecné bremeno (napr. doživotného užívania), záložné právo, predkupné právo (pozor - predkupné právo spoluvlastníka sa na LV osobitne neeviduje, vzniká automaticky zo zákona). Ak by ste teda nehnuteľnosť s ťarchou nadobudli, budete obmedzení buď pri jej užívaní alebo pri dispozíciách s ňou.

Údaje katastra sú hodnoverné, ak sa nepreukáže opak. Údaje o právach k nehnuteľnostiam, parcelné číslo, geometrické určenie nehnuteľnosti, druh pozemku, geometrické určenie a výmera katastrálneho územia, názov katastrálneho územia, výmera poľnohospodárskej jednotky alebo lesnej hospodárskej jednotky, alebo organizačnej jednotky, údaje o základných a podrobných polohových bodových poliach, údaje o bodových poliach aj štandardizované geografické názvy sú hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak.

Hlavné katastrálne úkony pri predaji nehnuteľnosti

Kataster nehnuteľností zastrešuje viacero dôležitých úkonov, bez ktorých nie je možné predaj ani kúpu nehnuteľnosti právne uskutočniť. Patrí sem predovšetkým geometrické určenie nehnuteľnosti, ktoré definuje jej presné hranice a plochu, a následná evidencia tejto nehnuteľnosti v súpise, ktorá slúži ako oficiálny doklad o jej existencii a vlastníckych právach.

Po kúpe, dedení, darovaní alebo inej zmene vlastníctva nehnuteľnosti je nevyhnutné podať tzv. návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Tento proces zabezpečí, že sa zmena vlastníckych práv oficiálne zapíše do registra.

Návrh na vklad do katastra: Krok za krokom

Návrh na vklad do katastra sa robí na príslušnom okresnom úrade, konkrétne na katastrálnom odbore. V tomto návrhu je potrebné uviesť niekoľko kľúčových informácií:

• Označenie navrhovateľa: Navrhovateľmi sú účastníci právneho úkonu (zmluvy), na základe ktorého sa má zmeniť právny vzťah k nehnuteľnosti. U fyzickej osoby sa uvádza meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt. U právnickej osoby sa uvádza obchodné meno, IČO a sídlo. Vo všeobecnosti môže návrh na vklad podať ktorákoľvek zo zmluvných strán.
• Adresát: Návrh sa adresuje vždy okresnému úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza.
• Predmet návrhu: Týmto je vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
• Označenie právneho úkonu: Na základe neho má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (napr. kúpna či darovacia zmluva).
• Označenie nehnuteľnosti: Všetky relevantné údaje o nehnuteľnosti, ako sú číslo listu vlastníctva, pozemok (parcelné číslo, výmera, druh pozemku) a stavba.
• Vkladová listina: Základný podklad pre katastrálny úrad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva).
• Doloženie príloh: Musia obsahovať všetky potrebné náležitosti. V prípade elektronického podania musia prílohy obsahovať kvalifikovaný elektronický podpis a časovú pečiatku.

Návrh na vklad môžete podať osobne na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu alebo ho zaslať poštou. Katastrálny úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania. V praxi katastrálny úrad skontroluje, či sú v návrhu uvedené všetky potrebné údaje a či nechýbajú prílohy. Ak návrh na vklad, zmluva alebo prílohy nemajú zákonom predpísané náležitosti, úrad konanie preruší a vyzve účastníka na odstránenie nedostatkov. Ak sú všetky náležitosti v poriadku, úrad vydá kladné rozhodnutie o povolení vkladu.

Poplatky a lehoty: Čo môžete očakávať?

Väčšina úkonov na katastri je spoplatnená podľa stanoveného zákona. Štandardný poplatok za vklad zmluvy je 100 EUR. Zrýchlené konanie, ktoré skráti vybavenie na polovicu, stojí 300 EUR. Ak podávate návrh na zápis elektronicky, poplatky sú výhodnejšie: 50 EUR za štandardné a 150 EUR za zrýchlené konanie.

Lehoty na jednotlivé úkony sa líšia: bežné konanie s poplatkom 100 EUR by malo trvať 30 kalendárnych dní. Zrýchlené konanie, ktoré stojí 300 EUR, má stanovenú lehotu 15 dní. Okresný úrad má zákonnú povinnosť preskúmať náležitosti návrhu a rozhodnúť najneskôr do 30 kalendárnych dní od jeho doručenia (v prípade štandardného konania). V súčasnosti však dochádza k meškaniu, pretože vysoký počet podaní výrazne zaťažuje katastrálne úrady. Ak kataster nestihne vykonať potrebné úkony v stanovených lehotách, je možné požiadať o vrátenie poplatku.

Elektronické podanie: Výhody a odporúčania

Odporúčanie skúseného makléra je jednoduché: vždy, keď je to možné, využite elektronické podanie. Nielenže ušetríte peniaze (poplatky sú nižšie), ale často aj čas. Elektronické podania sú spravidla spracované rýchlejšie. Požiadať o zmenu vlastníckych práv môžete aj online cez službu elektronického podania. V súčasnosti môžete údaje z katastra získať rýchlo a jednoducho online, bez návštevy úradu.

Pri podaní návrhu na začatie konania o návrhu na vklad v elektronickej podobe by sa mal správny poplatok znížiť o 50 %, pretože podaním návrhu na vklad elektronicky by sa mala znížiť prácnosť jeho vybavenia zo strany správneho orgánu.

Budúcnosť katastra: Novely zákona a modernizácia

Aktuálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní rozsiahla novela katastrálneho zákona. Jednou z hlavných zmien má byť aj úprava procesu zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra, vrátane úpravy možnosti podávania návrhov prostredníctvom osobitného portálu Úradu geodézie, kartografie a katastra. Tieto zmeny smerujú k zjednodušeniu a zrýchleniu procesov spojených s katastrom nehnuteľností.

Novela by mala zmeniť aj náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania. Návrh by mal obsahovať presnejšie identifikačné údaje navrhovateľa a označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný. Medzi náležitosti, ktoré musí návrh obsahovať sa plánuje doplniť označenie, čoho sa navrhovateľ domáha, a tiež číslo úradného overenia geometrického plánu a označenie príloh. Ďalej by malo byť potrebné uviesť aj údaj o mieste a čase zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy.

Pred podaním návrhu na vklad budú môcť účastníci konania podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Elektronické oznamovanie nielenže urýchli spôsob oznámenia o zápise, ale aj šetrí náklady a kapacity okresného úradu.

Novelou prechádza správa katastra pod Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Zavádza sa možnosť vydania súpisu všetkých nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve jedného subjektu, z toho titulu už nebude potrebné vyhotovovať jednotlivé listy vlastníctva, na ktorých sú nehnuteľnosti zapísané.

Zmeny kladú dôraz na rovnováhu medzi transparentnosťou vlastníctva a ochranou osobných údajov. Úrad chce zabrániť zneužívaniu údajov a zlepšiť bezpečnosť systému, pričom základné informácie zostanú dostupné zadarmo. Pre používateľov to znamená nový spôsob práce s katastrom, ktorý si vyžaduje väčšiu zodpovednosť a dodatočné finančné náklady. Návrh zákona momentálne čaká na schválenie parlamentom. Ak prejde, nové pravidlá začnú platiť postupne od 1. júla 2026 a od roku 2027.

tags: #kataster #nehnutelnosti #udaj #o #cene