Legislatívna rada vlády má na programe rokovania novelu katastrálneho zákona, ktorá prináša zásadné zmeny v oblasti správy a poskytovania informácií z katastra nehnuteľností. Táto novela predstavuje nevyhnutné kroky súvisiace s realizáciou projektu „Operačný program informatizácia spoločnosti - Elektronické služby katastra nehnuteľností“ a reflektuje aktuálne procesy v oblasti elektronizácie katastra. Cieľom projektu je vybudovanie centrálneho informačného systému katastra nehnuteľností, ktorý umožní plnohodnotné poskytovanie elektronických služieb pre verejnosť, orgány štátnej správy a samosprávy, ako aj poskytovanie informácií na informatívne a právne účely. Nová právna úprava reaguje na požiadavku zrýchlenia a skvalitnenia registrácie nehnuteľností a zároveň vytvára legislatívne podmienky na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností, zohľadňujúc pritom požiadavky aplikačnej praxe.
Rozšírenie Predmetu Evidencie Katastra: Zahrnutie Ceny Nehnuteľnosti
Jednou z kľúčových zmien, ktoré navrhovaná novela prináša, je zakomponovanie údaja o cene nehnuteľnosti ako predmetu evidencie katastra. Doteraz sa v katastri evidovala cena iba pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch. Novela rozširuje túto evidenciu na všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom evidovania v katastri. Podľa § 6 ods. 1 písm. d) katastrálneho zákona sú nehnuteľnosťami aj byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, z čoho vyplýva, že na účely katastra nehnuteľností je potrebné považovať za nehnuteľnosti aj tieto objekty. Pod pojmom cena nehnuteľnosti sa tak rozumie aj cena bytu a cena nebytového priestoru, resp. cena rozostavaného bytu a cena rozostavaného nebytového priestoru. Táto zmena zohľadňuje pokrok v oblasti informačných technológií a potrebu presnejších dát pre rôzne účely, vrátane informácií pre Národnú banku Slovenska, Štatistický úrad SR a Ministerstvo financií SR.
Je dôležité zdôrazniť, že údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať. Poskytovať sa bude na požiadanie vlastníkovi nehnuteľnosti, prípadne niektorým štátnym orgánom, inštitúciám či osobám s určitými oprávneniami (napr. exekútorom, notárom), ako aj znalcom v oblasti odhadu hodnôt nehnuteľností, ktorí vyhotovujú cenové mapy. Zápis ceny do katastra bude vychádzať zo zmluvy, ktorá bola podkladom pre povolenie vkladu, ak je v nej cena vyčíslená, zo zápisnice o vykonaní dražby, alebo z rozhodnutia o schválení projektu pozemkových úprav.
Doteraz sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Podľa § 8 zákona č. 595/2003 Z.z. v znení neskorších predpisov, ak predávajúci predáva nehnuteľnosť nadobudnutú pred menej ako piatimi rokmi (s výnimkou napr. dedičstva), musí z predajnej ceny odviesť daň z príjmu. Táto daň sa platí z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol. Napríklad, ak predávajúci kúpil dom za 100 000 EUR a teraz ho predáva za 200 000 EUR, musí platiť daň z príjmu z rozdielu 100 000 EUR. Novela zavádza možnosť evidovať cenu aj pri iných nehnuteľnostiach, čo môže pomôcť pri transparentnejšom daňovom procese.
Zmeny v Návrhu na Začatie Katastrálneho Konania
Novela mení aj náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania, čo má za cieľ zjednodušiť a zefektívniť procesy. Návrh bude musieť obsahovať presnejšie identifikačné údaje navrhovateľa, vrátane dátumu narodenia, rodného priezviska a štátnej príslušnosti fyzickej osoby. V prípade cudzincov sa bude vyžadovať aj iný identifikátor a adresa na doručovanie na Slovensku, ak sa účastníci zdržiavajú mimo územia SR.
Medzi povinné náležitosti návrhu pribudne aj presné označenie toho, čoho sa navrhovateľ domáha. V súčasnej právnej úprave táto náležitosť absentovala, čo spôsobovalo v praxi problémy, nakoľko okresný úrad nevedel vždy posúdiť zámer navrhovateľa. Novela tiež zavádza povinnosť uvádzať číslo úradného overenia geometrického plánu a označenie príloh.
Dôležitou zmenou je aj povinnosť uviesť údaj o mieste a čase zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy. Pred podaním návrhu na vklad budú môcť účastníci konania podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej forme. Elektronické oznamovanie nielenže urýchli spôsob oznámenia o zápise, ale tiež šetrí náklady a kapacity okresného úradu. Ak sa oznámi vykonanie záznamu alebo výsledok prešetrenia údajov katastra elektronicky, papierovo sa už nebude oznamovať.
V prípade podania návrhu na začatie konania o návrhu na vklad v elektronickej podobe sa správny poplatok zníži o 50 %. Dôvodom je zníženie prácnosti vybavenia návrhu zo strany správneho orgánu, keďže údaje z návrhu sa pri rozhodnutí o povolení vkladu priamo prevezmú do informačného systému katastra nehnuteľností.
Zbierka Listín a Povinnosť Predkladať Originály
Jednou z absentujúcich ustanovení v doterajšej právnej úprave bola povinnosť účastníkov konania predkladať všetky dôležité listiny pre konanie v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Novela to napravuje, nakoľko iba originál alebo úradne osvedčená kópia listiny preukazuje skutočnosti v nej uvedené a iba na základe takejto listiny je možné vykonať zápis, zmenu alebo výmaz práva v katastri.
Prístup do zbierky listín bude po novom umožnený len vlastníkovi, inej oprávnenej osobe, ich právnym predchodcom a nástupcom. Okrem toho môžu získať prístup k listinám osoby vykonávajúce geodetické a kartografické činnosti, znalci z odboru geodézie a kartografie a tiež niektoré úrady či osoby s mocenskými oprávneniami, samozrejme len za účelom plnenia osobitných úloh zverených zákonom.
Návod: Mapa kataster (katastrálna mapa na ZBGIS) - vyhľadávanie
Elektronické Služby a Ochrana Osobných Údajov
Novela reaguje aj na pokrok v oblasti informačných technológií v súvislosti s verejnosťou katastrálneho operátu a poskytovaním údajov z katastra nehnuteľností. Zohľadňuje pritom aj ochranu osobných údajov. Nová elektronická služba pod názvom „Sledovanie zmien v katastri nehnuteľností“ má zvýšiť ochranu práv k nehnuteľnostiam.
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR v Katastrálnom bulletine č. 2/2022 (otázka č. 10) výslovne uvádza, že pri posudzovaní práva na poskytnutie údaja o cene sa vlastníkom nehnuteľnosti rozumie aj vlastník spoluvlastníckeho podielu. Úrady by teda podľa neho mali oprávneným z predkupného práva údaj o cene poskytovať. Zistenie údaja o cene môže mať význam napríklad pri uplatňovaní nárokov z porušenia zákonného predkupného práva spoluvlastníka k podielu na spoločnej veci. Ak nie je dohodnuté inak, musí oprávnený z predkupného práva zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným. Pokiaľ oprávnený spoluvlastník nezaplatí takto stanovenú cenu ani do dvoch mesiacov po ponuke, môže sa vec predať 3. osobe.
Čo Nájdete v Katastri Nehnuteľností?
Kataster nehnuteľností je databázou obsahujúcou geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. Tvoria ho tzv. katastrálne operáty usporiadané podľa katastrálnych území. Operát zahŕňa:
- Súbor geodetických informácií: Mapy, plány a iná geodetická dokumentácia.
- Súbor popisných informácií: Údaje o nehnuteľnostiach a právach, ktoré sa zapisujú do listu vlastníctva.
- Zbierku listín: Písomné vyhotovenia zmlúv, dohôd či písomných vyhlásení, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam.
- Sumárne údaje katastra o pôdnom fonde.
- Pozemkové knihy, železničnú knihu a ich operát: Pôvodná historická evidencia práv k nehnuteľnostiam.
Všeobecne platí, že katastrálny operát je verejne prístupný, pokiaľ zákon prístup k niektorým údajom či častiam operátu výslovne neobmedzuje. Úrad by mal umožniť nahliadnuť do operátu a robiť si výpisy, odpisy, náčrty či kópie.
Obmedzenia v Sprístupnení Informácií z Katastra
Existujú však obmedzenia týkajúce sa sprístupnenia niektorých údajov:
- Rodné číslo a obdobné identifikátory: Tieto údaje sa sprístupňujú len osobe, ktorej sa týkajú.
- Údaj o cene nehnuteľnosti: Ako už bolo spomenuté, poskytuje sa na požiadanie vlastníkovi alebo vybraným orgánom a osobám.
- Zbierka listín: Prístup je obmedzený na vlastníka, oprávnené osoby, ich právnych predchodcov a nástupcov, ako aj špecifické profesie a úrady.
Ako sa k Údajom z Katastra Dostať?
Údaje z katastra úrad poskytuje v listinnej alebo elektronickej podobe. Niektoré informácie sú dostupné aj online prostredníctvom portálu kataster-portal.sk alebo na pobočkách Slovenskej pošty. Na špecializovaných pracoviskách pošty je možné získať výpis z listu vlastníctva, kópiu z listu vlastníctva, kópiu z katastrálnej mapy alebo z mapy určeného operátu.
Čo Si Všímať na Liste Vlastníctva?
Pri každom právnom úkone týkajúcom sa nehnuteľností je nevyhnutné zaobstarať si aktuálny výpis z listu vlastníctva (LV). Okrem základných údajov o nehnuteľnosti a jej vlastníctve je dôležité skontrolovať:
- Plomba: Signalizuje možnú zmenu práv k nehnuteľnosti, napr. zmenu vlastníka alebo zápis ťarchy.
- Poznámka: Upozorňuje na obmedzenia pri nakladaní s nehnuteľnosťou (napr. exekúcia, daňové záložné právo) alebo informuje o súdnych konaniach týkajúcich sa nehnuteľnosti.
- Časť C (ťarchy): Informuje o vecných bremenách, záložných právach či predkupných právach.
Údaje katastra sú hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak.
Právne Aspekty Kúpnej Ceny
V súvislosti s kúpou nehnuteľnosti je kúpna cena jej kľúčovým prvkom. Zákon jasne určuje, že cena musí byť v zmluve dohodnutá a určitá, inak zmluva nie je platná. Podľa § 588 Občianskeho zákonníka č. 40/1964 Zb., ak cena chýba alebo nie je určitá, zmluva je neplatná. Cena môže byť určená priamou dohodou strán, podľa jednotkovej ceny (napr. EUR/m²) alebo dohodou v zmluve s možnosťou korekcií, pokiaľ je mechanizmus úpravy jasný a jednoznačný.
Znalecký posudok je nezávislý odhad hodnoty nehnuteľnosti, ktorý nie je záväzný. Ak sa dohodnutá cena výrazne líši od znaleckého posudku, zmluva je stále platná, hoci banka nemusí poskytnúť hypotéku. Trhová cena sa zisťuje na základe porovnateľných transakcií v danej oblasti.
V Slovenskej republike existuje limit na hotovostné platby - maximálne 5 000 EUR podľa zákona č. 394/2012 Z.z. Všetko nad túto sumu musí byť zaplatené bezhotovostne, čo je bezpečnejšie, pretože je to zaznamenané v bankovej dokumentácii.
V prípade, že predávajúci vlastní nehnuteľnosť len krátko a chce uviesť na kúpnej zmluve nižšiu sumu, ako je skutočná kúpna cena, aby sa vyhol daniam, môže to byť pre kupujúcich problematické. Takáto prax, kde sa uvádza nepravdivá cena, môže viesť k neplatnosti zmluvy alebo k iným právnym problémom. Ak je zmluva podpísaná, je záväzná a predávajúci nemôže jednostranne zmeniť cenu.
Dôležité je tiež rozlišovať medzi ponukovými cenami (z inzerátov) a reálnymi predajnými cenami (z katastra). Ponukové ceny sú často nadhodnotené. Cenové mapy, ktoré zhromažďujú a vizualizujú reálne dosiahnuté ceny nehnuteľností v konkrétnej lokalite, sú kľúčovým nástrojom pre realitný trh a pomáhajú pri rokovaniach o cene.
Zákon vymedzuje aj to, ktoré stavby sa budú evidovať v katastri. Podľa doterajšej právnej úpravy sa zvyčajne nezapisovali inžinierske a drobné stavby. Novela by mala zmeniť aj túto oblasť. Stavba sa do katastra zapíše, ak je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou.
Celkovo novela katastrálneho zákona prináša významné zmeny s cieľom modernizácie, zefektívnenia a zvýšenia transparentnosti katastrálneho systému na Slovensku.