Pri uzatváraní zmlúv, najmä tých komplexnejších, sa často stretávame s rôznymi chybami, ktoré môžu viesť k neplatnosti, neúčinnosti alebo k zbytočným komplikáciám. Týka sa to predovšetkým kúpnych zmlúv, kde predmetom kúpy býva nehnuteľnosť, ako sú byty či nebytové priestory. V týchto prípadoch sa uplatňujú špecifické zákony, ako napríklad katastrálny zákon a zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré ustanovujú podstatné obsahové náležitosti zmlúv. Ignorovanie týchto zákonných požiadaviek môže mať vážne následky.
Najčastejšie chyby pri uzatváraní zmlúv
Zo skúseností vyplýva, že čím je kúpna zmluva zložitejšia, tým častejšie sa pri jej koncipovaní vyskytujú chyby. Pri predaji nehnuteľností, ako sú byty alebo nebytové priestory, sa môžu objaviť konkrétne nedostatky. Môže ísť napríklad o nepresné označenie predmetu kúpy, ako je vynechanie označenia vchodu do bytového domu, alebo o zámenu pojmov ako poschodie a podlažie. Taktiež sa stáva, že zmluvné strany opomenú uviesť pri mužskom účastníkovi zmluvy jeho rodné priezvisko, napriek tomu, že v praxi sa vyskytujú prípady, kedy má muž iné priezvisko, ako bolo jeho rodné.
Aj pri zmluvách týkajúcich sa hnuteľných vecí je mimoriadne dôležité správne sformulovať platobné podmienky kúpnej ceny. Častým problémom je, keď je kúpna cena rozdelená na viacero častí a počas rokovaní dôjde k zmene celkovej ceny alebo jej jednotlivých splátok. Ak zmluvné strany následne nezabezpečia patričnú úpravu zvyšných častí kúpnej ceny, môže sa stať, že výsledná suma nezodpovedá súčtu jednotlivých splátok. V takýchto prípadoch by bolo v prípadnom súdnom konaní veľmi obtiažne preukázať skutočnú dohodnutú výšku kúpnej ceny.
Ďalšou častou chybou, pri ktorej sa zmluvné strany dopúšťajú priestupku, je dohoda o úhrade kúpnej ceny v hotovosti pri sumách vyšších ako 15 000 €, alebo pri sumách prevyšujúcich 5 000 € v prípade, ak je jednou zo zmluvných strán podnikateľ. Toto konanie je v rozpore so zákonom a môže viesť k sankciám.
Platnosť a účinnosť kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva nadobúda platnosť okamihom zhodného prejavu vôle zmluvných strán o podstatných náležitostiach, ktorými sú predmet kúpy a kúpna cena. Vo väčšine prípadov nastáva účinnosť zmluvy súčasne so vznikom jej platnosti. Výnimkou je situácia, ak zákon ustanoví inak alebo ak sa zmluvné strany dohodnú na odložení účinnosti platne uzavretej zmluvy na neskorší čas. Takáto dohoda o odložení účinnosti však nebýva bežnou súčasťou kúpnych zmlúv.
Problém nastáva aj v situáciách, keď je tovar zaslaný na adresu osoby bez jej vedomia. V takýchto prípadoch nejde o kúpnu zmluvu, pretože absentuje dohoda a vôľa prijímateľa tovaru uzavrieť kúpnu zmluvu. Prijímateľ takéhoto nevyžiadaného tovaru nie je povinný zaň zaplatiť kúpnu cenu a ani ho uschovávať či vracať. Podľa § 53 ods. 8 Občianskeho zákonníka, ak dodávateľ poskytne spotrebiteľovi plnenie, ktoré si spotrebiteľ neobjednal, nie je spotrebiteľ povinný toto plnenie vrátiť ani uschovať a vylúčené sú aj ďalšie nároky dodávateľa voči spotrebiteľovi.
Na ktoré ustanovenia v kúpnej zmluve si dať pozor?
Pri koncipovaní kúpnej zmluvy je nevyhnutné venovať pozornosť viacerým kľúčovým ustanoveniam. Z formálneho hľadiska musí zmluva obsahovať podstatné náležitosti: označenie zmluvných strán, presný opis predmetu kúpy a dohodnutú kúpnu cenu. Kúpna zmluva týkajúca sa nehnuteľností musí mať písomnú formu a nesmie svojím obsahom alebo účelom odporovať zákonu, obchádzať ho alebo sa priečiť dobrým mravom.
Pri vymedzení účastníkov zmluvy je dôležité uvádzať nielen ich mená a priezviská, ale aj rodné priezviská, dátumy narodenia a rodné čísla. Tieto údaje musia byť v súlade s požiadavkami katastrálneho zákona.
Ak je predmetom kúpy hnuteľná vec a zmluvné strany sa nedohodnú inak, kupujúci nadobudne vlastnícke právo už odovzdaním veci, nie až po zaplatení celej kúpnej ceny. V prípade, ak je hnuteľná vec predávaná v stave „ako stojí a leží“, predávajúci nezodpovedá za jej vady. Kupujúci by si preto mal takúto kúpu dôkladne premyslieť.
Pri kúpe nehnuteľnosti je zásadné, aby predávajúci v zmluve výslovne vyhlásil, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne ťarchy, ako sú vecné bremená, záložné práva alebo predkupné práva. V opačnom prípade predávajúci za takéto právne vady nezodpovedá, pretože kataster nehnuteľností, kde sa tieto obmedzenia dajú zistiť, je verejne prístupný.
Veľmi dôležitým aspektom pri prevode nehnuteľností je vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Ak kataster preruší konanie pre nedostatky v kúpnej zmluve alebo v návrhu na vklad, je potrebné tieto chyby opraviť.
Dodatky k zmluvám a návrhom na vklad
V prípade, ak katastrálny úrad preruší konanie o vklade vlastníckeho práva, znamená to, že v predložených dokumentoch boli zistené nedostatky. Kataster o tom informuje a určí lehotu na odstránenie nedostatkov. Je nevyhnutné túto lehotu dodržať, inak hrozí zamietnutie návrhu na vklad.
Dodatok ku kúpnej zmluve (KZ) je potrebný vtedy, ak sa chyba nachádza priamo v zmluve, napríklad pri nesprávnych údajoch o nehnuteľnosti, chýbajúcich náležitostiach alebo nejasných formuláciách. Dodatok k návrhu na vklad je potrebný, ak je chyba v samotnom návrhu, napríklad nesprávne označená správa katastra alebo chýbajúce prílohy. Je možné, že chyba sa nachádza v oboch dokumentoch, a vtedy je potrebné vypracovať dodatok k zmluve aj k návrhu na vklad.
Dodatok ku kúpnej zmluve musí spĺňať rovnaké náležitosti ako samotná zmluva, vrátane identifikácie zmluvných strán, nehnuteľnosti, úpravy pôvodného textu, dátumu, miesta a podpisov oboch strán. Podpisy na dodatku musia byť overené notárom.
Dodatok k návrhu na vklad je v podstate nový návrh, ktorý opravuje chyby alebo dopĺňa chýbajúce informácie. Musí obsahovať označenie navrhovateľa, adresáta, predmet návrhu, označenie právneho úkonu, nehnuteľnosti a zoznam príloh. Overenie podpisov závisí od konkrétnej situácie a charakteru zmien.
K dodatku je potrebné priložiť všetky relevantné dokumenty, ktoré dokazujú opravu chyby alebo doplnenie informácií. Dodatok sa podáva na tom istom katastrálnom odbore, kde bol podaný pôvodný návrh. Možné je aj elektronické podanie prostredníctvom portálu slovensko.sk. V prípade neistoty je vhodné obrátiť sa na odborníka - notára alebo advokáta.
Katastrálny bulletin a neplatnosť zmlúv
Katastrálny bulletin, ktorý vydáva Úrad geodézie, kartografie a katastra SR, môže obsahovať informácie a odpovede na problémy z katastrálnej praxe. Je však dôležité si uvedomiť, že nie všetky názory v bulletine sú v súlade s právnou teóriou. V niektorých prípadoch bulletin pripúšťa opravu absolútne neplatných zmlúv dodatkom, čo je v rozpore s Občianskym zákonníkom. Absolútne neplatnú zmluvu nemožno dodatočne opraviť.
Chyby v katastrálnom operáte môžu vzniknúť z rôznych príčin, či už vlastnou činnosťou okresného úradu, katastrálneho odboru, alebo činnosťou iných subjektov. Môžu sa týkať súboru popisných informácií alebo geodetických informácií. Zákon explicitne nedefinuje pojem "chyba v katastrálnom operáte", ale vo všeobecnosti ide o údaj zapísaný v rozpore so zmluvou, verejnou listinou alebo inou listinou, prípadne o chybne zakreslenú hranicu pozemku, alebo o zrejmú nesprávnosť v písomnom vyhotovení listiny.
Širšie vnímanie pojmu "chyba v katastrálnom operáte" zahŕňa aj chybne určenú výmeru parcely, zápis duplicity vlastníctva, alebo údaje, ktoré síce sú v súlade s verejnou listinou (napr. rozhodnutie o ROEP), ale neodrážajú skutočné právne vzťahy.
Konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte
V niektorých prípadoch správny orgán nemôže sám napraviť chybu, ktorú spôsobil. Štátne orgány môžu konať len na základe ústavy a zákonov. Inštitút opravy chyby nie je nástrojom na zosúlaďovanie skutočného právneho stavu so stavom evidovaným v katastri. Okresný úrad, katastrálny odbor nemá právomoc v konaní o oprave chyby preskúmavať skutočné právne vzťahy k nehnuteľnosti.
Účelom opravy chyby v katastrálnom operáte je uvedenie údajov v katastri do súladu s listinami založenými v zbierke listín. Konanie o oprave chyby je špecifickým druhom správneho konania, ktoré má nesporový charakter. V prípade sporu o existenciu práva k nehnuteľnosti je nutné obrátiť sa na súd.
Výpočet prípadov, v ktorých je okresný úrad oprávnený vykonať opravu chyby, je taxatívny. Oprava chyby v katastrálnom operáte nemá vplyv na vznik, zmenu ani zánik práv k nehnuteľnostiam, s výnimkou niektorých špecifických prípadov. Rozhodnutie o oprave chyby týkajúcej sa údajov zapísaných na liste vlastníctva sa vydáva s náležitosťami podľa správneho poriadku, proti ktorému je prípustné odvolanie.
Konanie o oprave chyby sa začína na návrh dotknutej osoby alebo z vlastného podnetu okresného úradu. Lehota na vykonanie opravy chyby je spravidla 30 dní od začatia konania, v odôvodnených prípadoch 90 dní. Táto lehota sa považuje za nedostatočnú vzhľadom na potrebu rozhodnutia a jeho právoplatnosti.
Vzor dodatku ku kúpnej zmluve
Tu uvádzame vzor dodatku ku kúpnej zmluve, ktorý slúži na zmenu alebo doplnenie už existujúcej kúpnej zmluvy. Môže sa týkať napríklad zmeny kúpnej ceny, spôsobu platby alebo iných dohodnutých podmienok.
Dodatok č. 1 ku kúpnej zmluve
Zmluvné strany:
1/ Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Nováková, Rodné číslo: 900101/1234, Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „predávajúci“)
a
2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Nováková, Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika, Dátum narodenia: 01.01.1990, Rodné číslo: 900101/1234, Štátna príslušnosť: SR (ďalej len „kupujúci“)
(predávajúci a kupujúci spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)
Zmluvné strany sa dňa 30.01.2015 dohodli na tomto znení dodatku č. 1 ku kúpnej zmluve, predmetom ktorej bolo osobné motorové vozidlo (ďalej len „motorové vozidlo“), značky Škoda Octavia, EVČ PU123BC, rok výroby 2009, Vin: ABCDE123456FGH, uzavretej medzi predávajúcim a kupujúcim dňa 30.01.2015 podľa ust. § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení.
Článok I.
Mení sa dohodnutý spôsob zaplatenia kúpnej ceny, a to nasledovne:
Dohodnutá kúpna cena za predmet kúpy predstavuje sumu vo výške 2.000,- Eur (slovom: dvetisíc Eur) a je splatná do pätnásť (15) dní od odovzdania predmetu kúpy kupujúcemu, a to bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho 12345678/0900, ktorý je vedený ČSOB, a.s.
Článok II.
Zmluvné strany so zmenami uvedenými v tomto dodatku súhlasia v celom rozsahu a na znak súhlasu ho potvrdzujú svojimi podpismi.
Ostatné ustanovenia pôvodnej zmluvy zostávajú nezmenené.
Tento dodatok je vyhotovený v dvoch rovnopisoch (2), pričom každá zmluvná strana obdrží jeden (1) rovnopis.
V Púchove, dňa 30.01.2015
Jozef Novákpredávajúci
Peter Novákkupujúci
Ako napísať dodatok k návrhu na vklad
Ak ste podávali návrh na vklad do katastra a zistili ste chybu alebo potrebujete doplniť údaje, ideálnym riešením je dodatok k návrhu na vklad. Kataster vás o chybe informuje a na jej opravu poskytne lehotu, spravidla 30 dní. Dodatok musí byť správne napísaný a obsahovať všetky náležitosti, aby ho kataster uznal. V opačnom prípade by ste museli celý proces vybavovania návrhu na vklad opakovať. Dodatok k návrhu na vklad sa podáva na tom istom mieste, kde bol podaný pôvodný návrh. Jeho podoba je totožná so samotným vkladom, len s tým rozdielom, že obsahuje opravy alebo chýbajúce informácie.
Poplatky súvisiace s katastrom
Za úkony vykonávané katastrálnym úradom sa platia správne poplatky podľa zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch. Existujú aj prípady oslobodenia od poplatkov pre určité subjekty a úkony. Správny orgán môže v odôvodnených prípadoch poplatok znížiť, zvýšiť alebo odpustiť.
Chyby v rodnom priezvisku a ich vplyv na platnosť zmluvy
Gramatická chyba v rodnom priezvisku predávajúceho v kúpnej zmluve na hnuteľnú vec zvyčajne nespôsobuje neplatnosť zmluvy, pokiaľ nie je kvôli chybe nemožné presne identifikovať zmluvnú stranu. V prípade kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť však môže chyba v rodnom priezvisku spôsobiť komplikácie pri návrhu na vklad do katastra. Kataster môže vyžadovať opravu tejto chyby, aby sa zabezpečil súlad so skorším zápisom alebo predloženými dokladmi.
Riešenie problémov pri podaní návrhu na vklad
Ak ste k návrhu na vklad nepriložili všetky potrebné prílohy, je možné ich dodatočne doplniť poštou alebo osobne v podateľni príslušnej správy katastra, pričom je potrebné uviesť číslo prebiehajúceho konania. Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní, je možné ich opraviť dodatkom k zmluve alebo doložkou na zmluve, ak s tým súhlasia účastníci. V prípade, ak je kúpna zmluva spísaná vo forme notárskej zápisnice, notár môže byť splnomocnený na vykonanie opravy chýb.
Kataster nehnuteľností je základným zdrojom informácií o nehnuteľnostiach a právach k nim. Správne koncipovanie zmlúv a pozornosť venovaná detailom sú kľúčové pre hladký priebeh transakcií a predchádzanie budúcim problémom. V prípade nejasností je vždy najlepšie obrátiť sa na právneho odborníka.