Kúpa nehnuteľnosti je jedným z najvýznamnejších finančných rozhodnutí v živote mnohých ľudí. V snahe zabezpečiť si svoje vysnívané bývanie a zároveň predísť komplikáciám, mnohí siahajú po službách realitných kancelárií. Tieto kancelárie často uzatvárajú so záujemcami o kúpu tzv. rezervačnú zmluvu. Tento dokument má zabezpečiť, že nehnuteľnosť bude po určitý čas rezervovaná pre konkrétneho záujemcu a nebude ponúkaná ďalším potenciálnym kupcom. Súčasťou tejto dohody je zvyčajne aj rezervačný poplatok. Čo však v prípade, ak sa kúpa neuskutoční? Je rezervačný poplatok súčasťou ceny nehnuteľnosti, alebo sa stáva stratou? Táto otázka je častým zdrojom nejasností a sporov.
Rezervačná zmluva: Nástroj pre istotu alebo potenciálne riziko?
Trendom nie len v súčasnosti je pre kúpu nehnuteľností využiť sprostredkovateľa, napríklad realitnú kanceláriu, a tak sa odbremeniť od mnohých povinností. Na tento účel uzatvára sprostredkovateľ najčastejšie so záujemcom o kúpu zmluvu o sprostredkovaní kúpy nehnuteľnosti. Problém zvyčajne nastane, ak sa kupujúci rozhodne nehnuteľnosť nekúpiť, resp. zmluvu o kúpe neuzavrie.
Nájsť perfektný byt či dom nie je ľahké. Ak sa vám to už podarí, zvyčajne nastupuje strach z toho, aby vám nehnuteľnosť niekto „nevyfúkol“. Ak nehnuteľnosť predávate, potom zasa viete, aké zdĺhavé je čakanie na vyjadrenia záujemcov, najmä v prípade, že sa napokon žiadnych nedočkáte. Aby sa obe strany vyhli nejasnostiam, dohadom a výčitkám, je dnes už bežným štandardom uzatvoriť tzv. rezervačnú zmluvu.
Rezervačná zmluva, ako už jej názov napovedá, slúži na rezerváciu danej nehnuteľnosti na určitý čas, na ktorom sa s jej majiteľom dohodnete. Počas tejto lehoty je potrebné vybaviť všetky náležitosti, ktoré súvisia s kúpou. Predávajúci preto musí zariadiť všetko potrebné k uvoľneniu bytu pre nového majiteľa a prípravu potrebných dokumentov, záujemca zasa získava čas napr. na potvrdenie prostriedkov financovania. Rezervačná zmluva je teda písomný záväzok vlastníka nehnuteľnosti neponúkať viac nehnuteľnosť na predaj, ani jej predaj nekonzultovať s inými záujemcami do vopred určeného dátumu. Zároveň je potvrdením vážneho záujmu druhej strany. Práve preto je nutné pred jej podpísaním vedieť, čo tento krok obnáša.
Aby sa záujem oboch strán o kúpno-predajný proces potvrdil, rezervačná zmluva obsahuje časť o povinnosti zaplatenia tzv. rezervačného poplatku. Jeho výška je individuálna, spravidla však platí, že predstavuje 2 - 3 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Ten je záujemcom zaplatený v hotovosti či prevodom na účet predajcu, ideálne však tretej nestrannej osobe, napríklad notárovi. Zároveň sa tu uvádzajú i podmienky rezervácie a obdobie, pre ktoré je rezervácia platná. Zmluva definuje i všetky náležitosti, ktoré musia byť splnené. Po uplynutí rezervačnej lehoty sa následne pristupuje k podpísaniu ďalších zmlúv, ktorými sú zmluva o budúcej zmluve a neskôr kúpno-predajná zmluva. Ak dôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy, je výška rezervačného poplatku odrátaná od kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ak k dohode nedôjde z dôvodu zavinenia na strane kupca (strata záujmu, neúspešný pokus o získanie prostriedkov financovania, …), rezervačný poplatok prepadá v prospech majiteľa nehnuteľnosti. V prípade zavinenia predávajúcim je poplatok vrátený záujemcovi o kúpu. V ideálnom prípade sa zmluvné strany dohodnú aj na sankcii za nesplnenie povinnosti na strane predávajúceho, ktorá sa priráta k výške rezervačného poplatku.
Pozor! Rezervačná zmluva nie je zmluva o budúcej zmluve. Nijakú stranu nemôže zaväzovať k povinnosti po podpísaní danú nehnuteľnosť kúpiť/predať. Hovorí len o práve rezervácie z dôvodu úspory času a prípadných nákladov s tým spojených.
Právny režim a výklad zmluvy o sprostredkovaní
Sprostredkovanie kúpy nehnuteľnosti - režim občianskej alebo obchodnej právnej regulácie? Slovenský právny poriadok obsahuje duplicitnú právnu úpravu zmluvných / záväzkových vzťahov, čo v praxi často spôsobuje problémy a vyvoláva diskusie. Duplicitná právna úprava nevyníma ani zmluvu o sprostredkovaní. V zásade platí, že najčastejšie je na strane sprostredkovateľa podnikateľ, ktorý vystupuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti a na strane druhej záujemca o kúpu, ktorý podnikateľom nie je.
V zmysle ustanovenia § 261 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Obchodný zákonník“) daný právny vzťah nespadá pod ustanovenia Obchodného zákonníka. Na druhej strane ustanovenie § 262 ods. 1 Obchodného zákonníka umožňuje, aby sa aj v prípadoch, kde sa Obchodný zákonník inak nepoužije, jeho použitie dojednalo.
Považujeme za potrebné poukázať na tú skutočnosť, že predmetom záväzku je sprostredkovanie uzavretia zmluvy. Nehnuteľnosť, resp. jej kúpa je predmetom zmluvy sprostredkovávanej a až tá musí byť obligatórne v režime občianskeho práva. V tejto otázke je zaujímavé rozhodnutie Krajského súdu v Trenčíne sp. zn. 6Co/705/2014, v ktorom sa súd argumentačne oprel o české súdne rozhodnutia: „…súd poukázal na to, že v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 23Cdo/2589/2010 po posúdení dopadu Občianskeho či Obchodného zákonníka, ktorých ustanovenia upravujúce zmluvu o sprostredkovaní sú v českom i slovenskom právnom poriadku totožné, v danom prípade voľba Obchodného zákonníka pre úpravu zmluvy o sprostredkovaní uzatvorenej s fyzickou osobou smeruje k zhoršeniu právneho postavenia účastníka zmluvy, ktorý nie je podnikateľom. Voľba Obchodného zákonníka podľa § 262 ods. 1 ObchZ by v tomto prípade viedla k neprijateľnému zhoršeniu postavenia slabšej strany, ktorá nie je podnikateľom.“
Nevýhodnosť postavenia vnímal súd najmä vo vzťahu k otázkam ochrany spotrebiteľa. Súdne rozhodnutie deklaruje, že v danom prípade sa zmluva musí spravovať ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom a účinnom znení (ďalej ako „Občiansky zákonník“). V súlade s ustanovením § 774 Občianskeho zákonníka je odmena sprostredkovateľa viazaná na skutočnosť, že došlo k splneniu účelu sprostredkovania, a to k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy pričinením sprostredkovateľa. Medzi uzavretím zmluvy a konaním sprostredkovateľa je nevyhnutná príčinná súvislosť. Ak k uzavretiu zmluvy nedôjde alebo dôjde bez pričinenia sprostredkovateľa, nárok na odmenu mu nevzniká. Takúto interpretáciu nájdeme aj v mnohých súdnych rozhodnutiach, napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 3900/2008: „Sprostredkovateľovi zásadne vzniká právo na odmenu v dohodnutej výške pri kumulatívnom splnení dvoch podmienok, a to, že záujemca uzavrel s treťou osobou sprostredkúvanú zmluvu a, že túto zmluvu strany uzavreli pričinením sprostredkovateľa. … Sprostredkovateľ nemá právo na odmenu, ak k uzatvoreniu zmluvy nedošlo, hoci k tomu vytvoril podmienky.“ Podobne aj Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 3Obo/12/2001.
Samozrejme, súkromné právo je v zásade považované za právo, ktoré umožňuje i dojednania odlišné od zákona, t.j. je dispozitívne - tam, kde to zákon pripúšťa, resp. nezakazuje. V uvedenom prípade zákon nevylučuje vedľajšie dojednania medzi sprostredkovateľom a záujemcom o kúpu. Napr. môže dôjsť k dohode, že nárok na odmenu vznikne už dojednaním príležitosti uzavrieť zmluvu, a nie jej skutočným uzatvorením (viď napr. Rozhodnutie Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 33Cdo 1413/2010).
Zmluvy: Jednotný obchodný zákonník
Zmluvná pokuta a rezervačný poplatok: Neplatné dojednania?
Účinným zabezpečovacím a aj mnohokrát v sprostredkovateľských zmluvách využívaným právnym inštitútom je zmluvná pokuta. Zmluvná pokuta je upravená v Občianskom i Obchodnom zákonníku. Vzhľadom na úvod príspevku je relevantná zmluvná pokuta podľa ustanovení občianskeho práva. Zmluvná pokuta je v súlade s ustanovením § 544 Občianskeho zákonníka sankčným inštitútom, ktorý plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu.
V mnohých sprostredkovateľských zmluvách je zmluvná pokuta zakotvená ako sankcia za neuzavretie sprostredkovávanej zmluvy. V danej problematike judikatúra zaujala stanovisko, že neuzatvorenie sprostredkúvanej zmluvy nemôže byť klasifikované ako porušenie zmluvnej povinnosti. „Dojednanie sprostredkovateľskej zmluvy obchádza ustanovenia § 544 ods. 1 Obč. zák. (obdobne ako slovenská právna úprava), ktoré spája vznik nároku na zmluvnú pokutu iba s porušením zmluvy. Preto je toto dojednanie podľa § 39 neplatné a na základe neho nemožno žalobcovi priznať plnenie. … V žiadnom prípade sa však záujemca vo vzťahu k sprostredkovateľovi nemôže zaviazať, že s vyhľadanou treťou osobou uzavrie zmluvu (v danom prípade zmluvu kúpnu). Je výlučne na vôli záujemcu, či vôbec a s kým uzavrie kúpnu zmluvu ohľadom predmetu kúpy, ktorý zamýšľa predať / kúpiť. Pokiaľ teda záujemca s vyhľadanou treťou osobou predpokladanú zmluvu neuzatvorí, nejde o porušenie povinnosti zo sprostredkovateľskej zmluvy. Teda ani na nepodpísanie zmluvy nemožno viazať povinnosť zaplatiť zmluvnú pokutu.“ (Rozhodnutie Krajského súdu v Hradci Králové sp. zn. 21Co 102/2013). Ne/uzavretie zmluvy je právom, za výkon ktorého nie je možné osobu sankcionovať.
Veľmi zaujímavým pojmom v sprostredkovateľských zmluvách býva cena rezervácie, ktorá môže znamenať, že poplatok v sprostredkovateľskej zmluve nie je odmena sprostredkovateľa, ale akýsi poplatok za rezerváciu kúpy a v prípade neuzavretia kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je tento ponechaný sprostredkovateľovi ako zmluvná pokuta. V danom prípade je sprostredkovateľská zmluva kumuláciou dvoch zmluvných dojednaní, a to zmluvy o rezervácii (čo je nepomenovanou zmluvou) a zmluvy sprostredkovateľskej. Najvyšší súd Českej republiky sa situáciou rezervačnej zmluvy zaoberal vo svojom rozhodnutí sp. zn. 33Odo 330/2002 a dospel k záveru, že takéto dojednanie je nemožné a tento rezervačný poplatok nemôže byť prepadnutý v prospech sprostredkovateľa ako zmluvná pokuta.
Stanovisko súdu v prejedávanom prípade: „V rezervačnej zmluve sa záujemca zaväzuje uzavrieť kúpnu zmluvu do určitej doby, a ak tak nespraví zaväzuje sa zaplatiť sankciu, a to zmluvnú pokutu. Zmluvu o rezervácii nemožno hodnotiť ako zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože nie je vo vzťahu medzi budúcim kupujúcim a sprostredkovateľom upravená ako zvláštny typ zmluvy v občianskoprávnych predpisoch, obsahovo ide o zmluvu nepomenovanú. Ustanovenie § 50a Obč. zák. upravujúce zmluvu o budúcej zmluve má povahu kogentnej právnej normy (takej od ktorej sa nemožno odchýliť). Účastníkmi tejto zmluvy môžu byť len účastníci budúcej zmluvy. Inými slovami, uzavrieť budúcu zmluvu v zmysle ustanovenia § 50a Obč. zák. môžu len účastníci zmluvy, ktorá má byť nimi v budúcnosti uzavretá (iný subjekt sa sám môže zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrie zmluvu, len ak je nepriamym zástupcom účastníka budúcej zmluvy. ….. . Pokiaľ bola zmluva o rezervácii uzatvorená medzi subjektmi, ktoré nemali byť účastníkmi budúcej kúpnej zmluvy, nemôže ísť charakterom o zmluvu o budúcej zmluve; keďže ako zvláštna zmluva nie je v občianskoprávnych predpisoch upravená, nie je ju možné posúdiť inak ako zmluvu nepomenovanú (§ 51 Obč. zák.). V posudzovanom prípade jeden záväzok zakladá žalobkyni uzavrieť kúpnu zmluvu do určenej lehoty. Súd ďalej hodnotil zmluvné dojednanie účastníkov obsahom predstavujúce zmluvu nepomenovanú z pohľadu ustanovenia § 39 Obč. zák. „Posudzovaná nepomenovaná zmluva je neplatná, lebo svojim obsahom odporuje zákonu. Porušuje totiž zákaz vyslovený v ustanovení § 51 Obč. zák. neodporovať účelu zákona, v ktorom je v prípade zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy založenie zmluvnej povinnosti jedného či oboch účastníkov. …..
Kedy je rezervačná zmluva naozaj výhodná?
V prípade podnikateľa a nepodnikateľa pri sprostredkovateľskej zmluve, aj v prípade voľby Obchodného zákonníka, bude aplikovaný právny režim Občianskeho zákonníka. Pokiaľ medzi účastníkmi sprostredkovateľskej zmluvy neexistuje odlišné dojednanie, nárok na odmenu sprostredkovateľa vzniká, len ak došlo k uzavretiu sprostredkúvanej zmluvy jeho pričinením. Sankcionovanie neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy je nemožné a takéto dojednanie o zmluvnej pokute je neplatné. V prípade, že súčasťou sprostredkovávanej zmluvy je aj dojednanie o rezervácii, ide o zmluvu zmiešanú. Cena rezervácie nemôže prepadnúť v prospech sprostredkovateľa (rezervujúcej osoby) ako zmluvná pokuta v prípade neuzavretia sprostredkúvanej zmluvy, takéto dojednanie o zmluvnej pokute sa prieči účelu zákona a je neplatné.
Podpisujte len v prípade, že:
- ste dobre oboznámení so stavom nehnuteľnosti, máte ju dobre prehliadnutú a viete o všetkých prípadných nedokonalostiach a vadách, ktoré by v budúcnosti mohli predstavovať problém,
- máte overené možnosti financovania (disponujete potrebnou čiastkou v hotovosti, prípadne potvrdené schválenie hypotekárneho úveru zo strany banky),
- ste presvedčení o fér prístupe a rovnocennom postavení oboch zmluvných strán,
- ste si kúpu dobre rozmysleli.
Náležitosti rezervačnej zmluvy
Rozhodli ste sa, že je čas spísať rezervačnú zmluvu. Dobre si preto skontrolujte, či v nej nájdete všetky tieto položky:
- Identifikácia zmluvných strán: Definuje, kto je predávajúci a kto záujemca o kúpu uvedením osobných údajov.
- Predmet rezervácie: Presne opisuje nehnuteľnosť, na ktorú sa rezervácia vzťahuje.
- Záväzok predávajúceho: Predávajúci počas plynutia rezervačnej lehoty nesmie zmeniť stav nehnuteľnosti, samotnú nehnuteľnosť ponúknuť na predaj, scudziť ju či zaťažiť.
- Právo záujemcu: Záujemca má počas trvania rezervácie právo vybaviť všetko potrebné ku kúpe i uskutočniť samotnú kúpu nehnuteľnosti počas tejto lehoty.
- Termín začatia a ukončenia rezervácie nehnuteľnosti: Termín definovaný dohodou oboch zmluvných strán.
- Rezervačný poplatok: Výška je stanovená presnou sumou. Uvádza sa tiež, z čoho pozostáva. Je potrebné definovať, čo sa s poplatkom stane v prípade, že sa kúpna zmluva uzavrie, ale i v prípade, že sa neuzavrie z dôvodov na strane záujemcu alebo predávajúceho.
- Prípadné sankcie: Ideálnym riešením je vopred stanoviť i sankcie pre prípad, že nastane porušenie záväzku na strane predávajúceho.
Odstúpenie od rezervačnej zmluvy a vrátenie poplatku
Mnoho ľudí sa nezamyslí nad závažnosťou takéhoto rozhodnutia a nezváži všetky kroky, ktoré uvádzame vyššie v článku v prehľade, kedy podpísať rezervačnú zmluvu. Ďalší zasa nevedia o nutnosti vyššie uvedených náležitostí pre bezpečné spísanie rezervačnej zmluvy. Často sa potom stáva, že sú pre nejaké problémy nútení odrieknuť svoj predošlý záujem, avšak v presvedčení, že rezervačný poplatok by nemal prepadnúť, pretože k zavrhnutiu kúpy nehnuteľnosti ich donútili nečakané okolnosti. (Často zo strany samotného predávajúceho.) Žiadajú teda odstúpenie od zmluvy. Rezervačná zmluva sa však radí medzi tzv. nepomenované zmluvy, nenájdete teda presné stanovisko k tomu, ako musí vyzerať, akým spôsobom má byť uzatvorená a za akých okolností je možné od nej odstúpiť. V špeciálnych prípadoch je preto nevyhnutná pomoc právnikov či advokátov.
V prípade, že realitná kancelária nechce vrátiť zálohu, zrejme chce uvedenú sumu započítať na zmluvnú pokutu, ktorá však v zmysle ust. Občianskeho zákonníka musí byť dohodnutá písomne a musí byť uvedený dôvod a výška zmluvnej pokuty v zmysle ust. § 544 Obč. 21.
Ak kupujúci nakoniec nepodpíše kúpnu zmluvu, rezervačný poplatok prepadá a to spravidla tak, že sa rozdelí na polovicu medzi predávajúceho a realitku. Ak by od podpisu zmluvy odstúpil predávajúci, záloha sa vracia kupujúcemu. Rezervačný poplatok, napríklad tých 2000 eur, by mal byť zahrnutý v kúpnej cene bytu, pretože štandardne platí províziu predávajúci, kupujúci províziu neplatí.
Je dôležité mať na pamäti, že konečné rozhodnutie o tom, či si realitka môže ponechať rezervačný poplatok alebo nie, závisí od konkrétnej situácie a podmienok uvedených v zmluve. Ak sa ocitnete v takejto situácii alebo máte pochybnosti ohľadom vašich práv ako kupujúceho, neváhajte kontaktovať právneho odborníka.