Refinancovanie Bytového Úveru: Váš Sprievodca K Finančnej Úľave

Pred niekoľkými rokmi ste si obstarali nehnuteľnosť a aby ste si na ňu zabezpečili dostatok prostriedkov, vzali ste si v banke hypotekárny úver. Sadzba sa vám však z nejakého dôvodu nepozdáva až tak, že premýšľate úver vymeniť. Dlžníka môže táto potreba zastihnúť v dvoch situáciách: vo výročie fixácie existujúceho úveru a mimo neho. Rozdiel je v poplatkoch. Refinancovanie úveru je proces, pri ktorom sa nový úver používa na splatenie existujúceho. Tento úver má zvyčajne lepšie podmienky, ako napríklad nižšiu úrokovú sadzbu, výhodnejšiu mesačnú splátku alebo kratšiu dobu splácania. Cieľom klienta je totiž zaplatiť menej. Úspora v zaplatených úrokoch má zaplatiť práve tieto poplatky a zároveň má byť v takej výške, aby sa celá procedúra pre dlžníka oplatila zrealizovať. Inak povedané, úspora v rozsahu pár eur by nemala byť motívom na refinancovanie.

Čo je refinancovanie a prečo o ňom uvažovať?

Refinancovanie úveru predstavuje presun vašej existujúcej hypotéky do inej banky, zvyčajne s cieľom získať lepšie podmienky. Ak máte pocit, že vaša súčasná hypotéka nie je pre vás výhodná, refinancovanie vám môže pomôcť ušetriť. Refinancovanie úveru je finančný proces, pri ktorom sa nový úver používa na splatenie existujúceho. Tento úver má zvyčajne lepšie podmienky, ako napríklad nižšiu úrokovú sadzbu, výhodnejšiu mesačnú splátku alebo kratšiu dobu splácania.

K refinancovaniu úverov klientov motivuje viacero dôvodov, ako sú:

• Znížiť si mesačnú splátku hypotéky
• Skrátiť dobu splácania hypotéky
• Menej preplatiť na úrokoch a poplatkoch
• Vyňatie spoludlžníka - potreba prevziať hypotéku iba na seba
• Zmeniť založenú nehnuteľnosť
• Nespokojnosť so službami banky

Refinancovanie môže priniesť viac peňazí aj väčšiu finančnú pohodu. Predstavuje strategický nástroj, ktorý dokáže výrazne ovplyvniť váš rodinný rozpočet. Správne načasovanie a dôkladná analýza trhu vám môžu zabezpečiť nielen nižšie mesačné splátky a výhodnejšiu úrokovú sadzbu, ale aj jednoduchšiu správu vašich finančných záväzkov.

Kedy je najvhodnejší čas na refinancovanie?

Refinancovanie úveru je možné vykonať prakticky kedykoľvek. Avšak existujú určité faktory, ktoré ovplyvňujú vhodnosť či nevhodnosť tohto riešenia. Najvhodnejším obdobím na refinancovanie hypotéky je blížiaci sa koniec fixácie úrokovej sadzby - môžete splatiť existujúci úver bez poplatkov za predčasné splatenie a získať výhodnejšie podmienky. Banka podľa zákona dva mesiace pred skončením fixácie zašle klientovi oznámenie o novej úrokovej sadzbe na ďalšie obdobie fixácie. Tú buď bude akceptovať, alebo sa splatí hypotéka novou hypotékou od inej banky, ktorá mu ponúkne nižšiu úrokovú sadzbu.

Refinancovanie sa oplatí aj v období poklesu trhových úrokových sadzieb pod sadzbu vášho aktuálneho úveru. Zlepšila sa vaša finančná situácia od doby získania úveru? Ak stále zvažujete, či je pre vás výhodné refinancovanie, nezabudnite vziať do úvahy návratnosť nákladov na refinancovanie. Na základe tejto informácie sa dopracujete bližšie k tomu, či sa vám refinancovanie oplatí. Vypočítajte, za koľko mesiacov úspory z dôvodu refinancovania pokryjú celkové náklady na refinancovanie. Napríklad, ak vás refinancovanie stojí 1 200 € a mesačne z dôvodu refinancovania ušetríte 200 €, náklady sa vám vrátia za 6 mesiacov.

"Najvhodnejší čas na refinancovanie úverov nastáva vtedy, keď výrazne klesnú úrokové sadzby alebo keď klienti chcú zlúčiť viac úverov do jedného," uvádzajú odborníci. Aktuálne nízke úrokové sadzby na hypotékach sú pre ľudí so staršími úvermi v súčasnosti veľmi lákavé. Často sa pýtajú, či sa im oplatí refinancovať hypotéku aj s úrokom 1,5 % či dokonca 1 %. Tento krok si treba dobre prerátať a zohľadniť aj viaceré poplatky, na ktoré ľudia často zabúdajú.

Postup pri refinancovaní hypotéky

Pri refinancovaní úveru na bývanie je spravidla postup nasledovný:

1. V banke, v ktorej máte hypotéku: Vyžiadajte si súhlas tejto banky s predčasným splatením úveru a súhlas s uvedením novej banky ako druhého záložného veriteľa na liste vlastníctva (LV) k založenej nehnuteľnosti.
2. V novej banke: Požiadajte o poskytnutie úveru. Na tento účel potrebujete: pôvodnú úverovú zmluvu, zmluvu o zriadení záložného práva, znalecký posudok na nehnuteľnosť.
3. Podanie návrhu na vklad: Je potrebné podať návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností v prospech novej banky.
4. Prevod financií: Po tomto zápise prevedie nová banka peniaze na úverový účet klienta v pôvodnej banke.
5. Vymazanie z LV: Po splatení pôvodnej hypotéky vydá pôvodná banka súhlas s tým, aby bola ako záložný veriteľ vymazaná z LV. Tento súhlas je potrebné doručiť správe katastra, ktorá vedie kataster nehnuteľností.
6. Predloženie výpisu: Výpis z LV, v ktorom je ako jediný záložný veriteľ nová banka, treba následne predložiť novej banke v ňou stanovenom termíne.

Keď sa napokon rozhodnete zmeniť úver, je potrebné bezodkladne, či už cez sprostredkovateľa alebo priamo na pobočke banky, začať proces schvaľovania a čerpania nového úveru a samozrejme to oznámiť aj pôvodnej banke.

Dôležité faktory pri rozhodovaní o refinancovaní

Pri správnom rozhodnutí o zmene úveru je nutné spočítať aj všetky poplatky spojené s refinancovaním (kataster, znalec, poplatok za predčasné splatenie úveru). Do výpočtu je nutné zahrnúť naozaj všetky náklady. Niektoré banky vyžadujú poplatok za vyčíslenie zostatku. V takom prípade tento poplatok prirátame k tomuto súčtu. Úroky v novej banke by mali byť nielenže nižšie, ale rozdiel by mal byť vyšší ako všetky poplatky spojené s refinancovaním dohromady.

Pozor: Nižšia mesačná splátka neznamená automaticky úsporu z refinancovania. Splátka sa dá znížiť aj predĺžením splatnosti nového úveru napr. na 30 rokov. Trik spočíva v tom, že úver s dlhšou splatnosťou má vždy nižšiu splátku.

Úroková sadzba vs. RPMN

Je dôležité rozlišovať medzi úrokovou sadzbou a RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov). Úroková sadzba predstavuje percentuálne vyjadrenie ceny požičania peňazí. RPMN je v percentách vyjadrený podiel všetkých nákladov spojených s úverom. Do výpočtu vstupuje výška úveru, poplatok za úver, úroková sadzba a ďalšie náklady, ako sú poistné za poistenie nehnuteľnosti, náklady na kataster, náklady za ohodnotenie nehnuteľnosti a iné poplatky spojené s úverom.

Napríklad, ak porovnávate úver s úrokovou sadzbou 4,39 % ročne a RPMN 4,68 % a úver s úrokovou sadzbou 4,19 % ročne a RPMN 4,89 %, reálne zaplatíte menej práve na úvere, ktorý má RPMN 4,68 %, aj keď má na prvý pohľad vyššiu úrokovú sadzbu. V druhom úvere zaplatíte menej na úrokoch, ale ďalšie náklady, napr. na poistenie, poplatky za úver a pod., sú také vysoké, že výhodnejší je prvý úver s RPMN 4,68 %, hoci má vyššiu úrokovú sadzbu. Pri výbere novej hypotéky je preto nevyhnutné porovnávať práve RPMN.

Poplatky spojené s refinancovaním

Refinancovanie hypotéky často zahŕňa rôzne poplatky, ako sú:

• Poplatok za predčasné splatenie úveru: Tento poplatok sa účtuje v prípade, ak splácate úver mimo výročia fixácie. Vtedy vám stará banka účtuje poplatok 1 % zo zostatku úveru. Niektoré banky však tento poplatok pri refinancovaní preplatia.
• Poplatok za nový úver: Môže zahŕňať poplatky za spracovanie úveru, poplatok za ohodnotenie nehnuteľnosti.
• Poplatky za kataster: Náklady spojené so zápisom záložného práva na novú banku.
• Poplatok za vyčíslenie zostatku: Niektoré banky si účtujú poplatok za vyčíslenie aktuálneho zostatku úveru.
• Poplatok za znalecký posudok: Ak nová banka neakceptuje starý znalecký posudok.

Niektoré banky si odpustenie poplatkov podmieňujú platobnou disciplínou. Klient nesmie byť za určité obdobie v omeškaní so splátkou a nebola mu zaslaná upomienka. Keďže každá banka si cení klienta, ktorí k nej prejde z inej banky, môže sa stať, že klient uvedené náklady nebude platiť vôbec.

Možnosti refinancovania v Tatra banke

Tatra banka ponúka viacero možností pre refinancovanie vašej hypotéky. Môžete požiadať o Refinančný úverTB online s úrokovou sadzbou 6 % p.a. pre všetkých. V prípade, že vaša nehnuteľnosť je energeticky hospodárna, môžete získať 100% zľavu z poplatku za úver. Tatra banka tiež akceptuje pri refinančných úveroch znalecký posudok starý až 7 rokov, na všetky nehnuteľnosti.

O refinancovanie hypotéky viete požiadať online priamo v mobilnej aplikácii Tatra banka. V prípade, že máte záujem o výhodnejšiu úrokovú sadzbu, je potrebné si hypotéku poistiť aj pre prípad úmrtia, invalidity alebo práceneschopnosti.

Online služby a proces vybavovania

V Tatra banke máte možnosť vybaviť úver bez potreby osobnej návštevy pobočky. Pre klientov aj neklientov je možnosť požiadať o HypotékuTB alebo refinancovanie hypotéky online priamo v mobilnej aplikácii Tatra banka. Prípadne telefonicky prostredníctvom služby DIALOG Live alebo kontaktovaním pobočky, po overení hlasovou biometriou alebo pomocou Karty a čítačkyTB. Ide napríklad o možnosť konzultácie hypotéky, podania žiadosti o úver telefonicky na pobočke alebo cez DIALOG Live.

Štandardne však priemerná dĺžka vybavenia hypotéky, t. j. od vypracovania prvej ponuky pre klienta, doloženia všetkých potrebných dokladov, podania žiadosti, podpis zmlúv až po načerpanie úveru, trvá približne 2 týždne.

Dôležitosť finančnej rezervy a správneho rozpočtu

Pred samotným refinancovaním je kľúčové vypočítať si návratnosť nákladov na refinancovanie - čas, za ktorý úspory na mesačných splátkach pokryjú náklady spojené s refinancovaním. Vytvorte si finančnú rezervu na nepredvídateľné výdavky vo výške 3 - 6 násobku mesačných výdavkov. Ak sú vaše mesačné výdavky 1 500 €, snažte sa nasporiť 4 500 - 9 000 € na sporiacom účte. Táto rezerva vám pomôže pokryť nečakané výdavky, ako oprava auta či zdravotné problémy, bez nutnosti zadlžovať sa.

Venujte čas pravidelnej revízii rodinného rozpočtu - identifikujte potenciálne úspory a výdavky prispôsobte ich aktuálnej finančnej situácii. Aktívne sledujte situáciu na finančnom trhu, aby ste sa vedeli v problematike dobre orientovať. Prihláste sa na odber newsletterov finančných inštitúcií, ako napríklad Národná banka Slovenska.

Refinancovanie úveru si vyžaduje systematický prístup a dôkladné zváženie všetkých relevantných faktorov. Cieľom je maximalizovať finančné úspory a zefektívniť spravovanie dlhu. Prvým krokom je komplexné zhodnotenie existujúceho úverového záväzku. Je potrebné identifikovať kľúčové parametre, ako sú úroková sadzba, zostatok istiny, doba splácania a poplatky spojené s predčasným splatením. Pre nájdenie najvýhodnejšej ponuky je nevyhnutný dôkladný prieskum trhu. Porovnajte ponuky bánk a finančných inštitúcií, pričom sa zamerajte na úrokové sadzby, poplatky za spracovanie úveru a podmienky splácania.

Ak neviete, či sa vám refinancovanie oplatí alebo potrebujete viac informácií, neváhajte a dohodnite si stretnutie s finančným poradcom.

tags: #je #mozne #refinancovat #byt