Na trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku dochádza k stabilizácii cien, čo signalizuje vhodný moment pre potenciálnych kupujúcich, ktorí zvažovali kúpu bytu či domu. Po období výrazných poklesov sa ceny ustálili a odborníci neočakávajú ďalší prudký pád. Hoci v niektorých regiónoch môžeme zaznamenať mierny nárast, celkový trend naznačuje, že čakanie na dramatické zlacnenie by už nemuselo byť najvýhodnejšou stratégiou.
Vývoj cien v porovnaní s minulými rokmi
Štatistiky Národnej banky Slovenska potvrdzujú, že v prvých troch mesiacoch aktuálneho roka došlo v porovnaní s minulým rokom k zníženiu priemernej ceny za štvorcový meter. Kým na začiatku roka 2009 stál meter štvorcový v priemere 1 413 €, v prvých mesiacoch tohto roka sa jeho cena pohybovala okolo 1 296 €. Toto predstavuje pokles o približne 117 € na meter štvorcový v medziročnom porovnaní.
V porovnaní s obdobím pred finančnou krízou je tento pokles ešte výraznejší. Dávid Dereník, makroanalytik UniCredit Bank Slovakia, uvádza, že ceny nehnuteľností vo veľkých mestách sú v súčasnosti nižšie až o 18 percent v porovnaní s obdobím pred krízou. Je však dôležité poznamenať, že tempo poklesu cien sa zmierňuje. Oproti koncu minulého roka zlacneli nehnuteľnosti len minimálne, približne o 0,08 %, čo v prepočte predstavuje zhruba jedno euro na meter štvorcový.
Príčiny poklesu cien a súčasná situácia
Pokles cien nehnuteľností bol primárne spôsobený nižším záujmom ľudí o kúpu nehnuteľností. Martin Lazík z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska poukazuje aj na „ošiaľ v období pred krízou“, ktorý neprimerane navýšil ceny bytov a domov.
Koncom roka 2009 začali ceny nehnuteľností v niektorých regiónoch stagnovať, a tento trend sa postupne rozširuje na celé Slovensko. Dokonca, v prvých mesiacoch tohto roka sa v niektorých krajoch prejavuje mierne zdražovanie. Najvýraznejší nárast cien v porovnaní s posledným štvrťrokom minulého roka zaznamenali v Banskej Bystrici (o 38 €/m²), Prešovskom kraji (o 16 €/m²), Bratislavskom kraji (o 13 €/m²) a v Košiciach a okolí (o 2 €/m²).
Budúcnosť cien nehnuteľností
Martin Lazík predpokladá, že ceny nehnuteľností sa v najbližších mesiacoch budú držať približne na súčasnej úrovni. Môžeme očakávať mierne nárasty a poklesy, ktoré by nemali presiahnuť dve percentá.
Rozdiely v cenách podľa typu nehnuteľnosti a izbovosti
Priemerné ceny za meter štvorcový sa líšia v závislosti od typu nehnuteľnosti a počtu izieb. Počas prvých troch mesiacov tohto roka najviac klesali ceny bytov s menším počtom izieb. Eva Sadovská, analytička Poštovej banky, uvádza, že jednoizbové byty boli na začiatku roka lacnejšie o viac ako pätinu v porovnaní s obdobím pred krízou. Na druhej strane, päťizbové byty zaznamenali rast cien ešte v prvej polovici roka 2009 a pokles začali až v druhom polroku, pričom na začiatku tohto roka ich ceny opäť mierne rástli.
Z pohľadu ceny za meter štvorcový sú najvýhodnejšie domy, kde cena za m² dosahuje 1 157 €. V porovnaní s jednoizbovým bytom, kde cena za m² predstavuje 1 452 €, ušetríte až 295 €. Podobnú cenu za meter štvorcový zaplatíte za jednoizbový aj za päťizbový byt.
Prehľad cien za štvorcový meter (od najlacnejšieho po najdrahšie):
- Dom: 1 157 €/m²
- Štvorizbový byt: 1 253 €/m²
- Trojizbový byt: 1 266 €/m²
- Dvojizbový byt: 1 379 €/m²
- 1- a 5-izbové byty: 1 452 €/m²
- Vila: 1 775 €/m²
Je dôležité pripomenúť, že celková cena nehnuteľnosti závisí od jej veľkosti a celkovej výmery. Pri výbere je potrebné zohľadniť vlastné finančné možnosti.
Alternatívne formy financovania bývania
V čase stagnácie trhu s nehnuteľnosťami a sprísnených podmienok bánk sa rozširujú aj alternatívne formy financovania bývania. Okrem tradičnej kúpy v hotovosti a hypotekárnych úverov sa developerské spoločnosti snažia ponúkať aj bytový lízing. Tento spôsob financovania je podobný lízingu automobilov. Po zaplatení akontácie môže zákazník byt užívať a mesačne uhrádzať splátky.
Ján Man, investičný riaditeľ spoločnosti Pezinské tehelne - Paneláreň, vysvetľuje, že ich ponuka lízingu bývania umožňuje klientom užívať byt bez nutnosti preukazovania budúceho príjmu, pričom zárukou je prvá záloha vo výške 25 % z ceny bytu a následné mesačné splátky vo výške jedného percenta počas ôsmich rokov. Podobne ako pri autách, aj byt sa stáva vlastníctvom užívateľa až po úplnom splatení. Výhodou pre klienta je možnosť získať bývanie aj v prípade, že mu banka neposkytne úver. Nevýhodou je, že byt sa do vlastníctva získa až po ôsmich rokoch.
V susednom Rakúsku je obľúbený systém podobný lízingu, kde po zaplatení počiatočnej istiny a nájomného môže užívateľ po rokoch nehnuteľnosť odkúpiť za cenu zníženú o predchádzajúce platby. Výhodnosť tohto financovania je často podmienená štátnymi dotáciami. Na Slovensku s touto alternatívnou formou financovania experimentovala v minulosti napríklad spoločnosť VAV Invest.
Daň z nehnuteľností a jej potenciálny vývoj
Diskusia o zmenách v daňovom systéme sa dotýka aj dane z nehnuteľností. Existujú návrhy na progresívne zdaňovanie majetku v závislosti od ceny a polohy nehnuteľnosti, čo by znamenalo vyššiu daň pre majiteľov drahších bytov a domov v lukratívnych lokalitách. Táto možnosť je považovaná za rozumnejšiu alternatívu k progresívnemu zdaneniu príjmov.
Dávid Dereník z UniCredit Bank odporúča uprednostniť zdanenie nehnuteľného majetku, pričom poukazuje na to, že daň z nehnuteľností je na Slovensku v medzinárodnom porovnaní stále nízka. V Bratislave už existuje diferencované zdanenie bytov podľa polohy, kde mestské časti sú rozdelené do troch daňových pásiem. Najnižšiu daň platia obyvatelia na okraji mesta, zatiaľ čo v najlukratívnejšom Starom Meste je sadzba vyššia.
Pre presné určenie sadzieb dane z nehnuteľností sú potrebné cenové mapy nehnuteľností, ktoré poskytujú rozsiahly prehľad o realitnom trhu a sú využívané realitnými kanceláriami, bankami a stavebnými sporiteľňami. Zdrojom informácií pre tieto mapy je Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska.
Podpora bývania pre mladé rodiny
Vláda zvažuje aj podporu bývania pre mladé rodiny, a to prostredníctvom výstavby štartovacích bytov určených na prenájom za symbolické mesačné nájomné. Tieto byty by mali mladým rodinám umožniť našetriť si na vlastné bývanie.
Strana Most-Híd presadzovala výstavbu štartovacích bytov, kde by nájomníci mohli bývať päť až desať rokov. Týmto by sa uvoľnili kapacity pre ďalšie nové rodiny. Mesto Košice už pridelilo 23 štartovacích bytov pre mladé rodiny, pričom záujem o dvojizbové podnájmy trojnásobne prekročil možnosti mesta. Nájomné zmluvy boli uzatvorené na päť rokov, avšak byty nie je možné odkúpiť.
Realizácia tohto zámeru závisí od finančných možností štátu. Podľa odborníkov by výstavba takýchto bytov mohla podporiť aj pozemné staviteľstvo, ktoré je stále o 19 percent menej výkonné ako v období pred krízou.
Vývoj cien automobilov
Súbežne s trhom s nehnuteľnosťami prešiel výraznými zmenami aj trh s automobilmi. V období, kedy sa článok o cenách nehnuteľností zjavne písal, boli ceny osobných automobilov najnižšie za posledné roky. Predajcovia znižovali ceny až o tisíce eur, pričom k tomuto trendu prispelo aj šrotovné.
Najpredávanejšia Škoda Fabia v základnej verzii bola lacnejšia o 1 200 eur oproti vlaňajšku. Podobné zlacňovanie zaznamenali aj iné značky. Lucia Busquet zo spoločnosti Škoda Auto Slovensko uvádza, že ceny nových automobilov reagujú na vývoj dopytu, ktorý v dôsledku finančnej krízy klesol nielen na Slovensku, ale v celej Európskej únii. Dávid Dereník z UniCredit Bank potvrdzuje tento trend a dodáva, že výrobcovia museli znížiť svoje marže.
Zákazníci sa v tomto období jednoznačne prikláňali k cenovo dostupnejším modelom, pričom boli ochotní oželieť aj niektoré prvky základnej výbavy pre dosiahnutie nižšej ceny. Napríklad Seat ponúkal model Alhambra so zľavou 8 650 eur. Napriek výraznému zlacneniu však nízke ceny nevrátili zákazníkov v hojnom počte do predajní. Predaj nových osobných áut v januári síce mierne predstihol katastrofálny prvý mesiac minulého roka, avšak v porovnaní s januárom pred dvoma rokmi bol predaj nižší.
Predajcovia sa snažili prilákať zákazníkov aj rôznymi darčekmi, ako napríklad poukážkami na nákup príslušenstva či zimnými pneumatikami.