Hlučné hádky, polnočné žúrky, cigaretový dym, zavýjanie psa či vŕtanie v nedeľu ráno - situácie, ktoré mnohým z nás dennodenne otravujú život v bytovke. Netolerantní susedia doháňajú k šialenstvu aj pani Ivetu (55) z Bratislavy. Deti jej vraj nad hlavou dupocú od skorého rána a pre ruch z horného poschodia nemá pokoj po návrate z práce do neskorého večera. Tvrdí, že sa už päť rokov poriadne nevyspala! Dajú sa takéto problémy riešiť? Aj nevinné deti dokážu niekedy poriadne potrápiť! Hlukom znepríjemňujú život Bratislavčanke Ivete tak, že tá pre chronickú nevyspatosť už nevie, čo ďalej. „Bývam v tom byte celý život, ale peklo sa začalo pred piatimi rokmi. Sú nado mnou susedia s dvomi malými deťmi. Od šiestej rána a niekedy aj do pol jedenástej večer dupocú, hradu veci o zem, búchajú nábytkom. Predstavte si, že sa nevyspíte jednu noc, ale ja toto zažívam už roky,“ opisuje zúfalú situáciu. Hluk od susedov patrí medzi najčastejšie zdroje susedských konfliktov v bytových domoch či rodinných susedstvách. Či už ide o hlasnú hudbu, večierky, stavebné práce alebo neustále dupanie, nadmerný hluk dokáže výrazne ovplyvniť kvalitu bývania a psychickú pohodu. Mnohí ľudia si však nie sú istí, aké majú možnosti, keď sa situácia stane neznesiteľnou.
Základné princípy susedského spolunažívania a imisie
Právnu úpravu susedských vzťahov, resp. ich obmedzení nachádzame v § 127 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (Občiansky zákonník). Ide v podstate o obmedzenie vlastníckeho práva, a to v prospech tretích osôb, teda susedov, a ich majetku. Môžeme hovoriť o obmedzení výkonu subjektívneho práva, ktorým je vlastnícke právo. V tomto ustanovení však nachádzame obmedzenia v súvislosti s pozemkami a stavbami, a to nielen medzi bezprostrednými susedmi. Obsahom povinnosti je v prvom rade zákaz obťažovať susedov priamymi či nepriamymi imisiami. Osobou, ktorá sa môže domáhať ochrany uvedeným ustanovením nemusí byť nutne iba vlastník nehnuteľnosti. V zmysle uvedeného ustanovenia sa musí vlastník veci zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.
Podľa zákona vlastník pozemku nesmie nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov hlukom, prachom, popolčekom, dymom, gasmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením či vibráciami. Uvedené spôsoby obťažovania predstavujú imisie, z lat. „immissio“ v preklade vnikanie, vpúšťanie, alebo vháňanie. Imisie možno rozdeliť na priame a nepriame. Priame imisie vznikajú činnosťou vlastníka pozemku, napríklad ak odvádza dažďovú vodu na susedovu nehnuteľnosť. Na rozdiel od priamych imisií, nepriame imisie vnikajú bez vôle a konania osoby a sú výsledkom pôsobenia prírodných síl, alebo prejavom vlastností prenikajúcich látok. Spomínané ustanovenie vymenúva imisie exemplifikatívne, čiže existuje množstvo ďalších emisií, ktoré v ňom nie sú taxatívne spomenuté, ale je možné sa proti nim tiež brániť.
Pojem „nad mieru primeranú pomerom“ sa musí vždy posudzovať objektívne. To znamená, že sa súd musí pozrieť na to, či by to tak posúdila aj iná vzorka ľudí, nielen jeden človek subjektívne.
Hluk ako najčastejší problém: Od dupania detí po priemyselné stroje
Hluk predstavuje každý rušivý, obťažujúci, nepríjemný, nežiaduci, neprimeraný alebo škodlivý zvuk. Hluk je jeden z najčastejších problémov v praxi pri obťažovaní vlastníka susednej nehnuteľnosti. Nie len na dedinách, ale aj v meste, je čím ďalej tým viac spôsobený najmä dopravou alebo stavebnou činnosťou. Neprípustné obťažovanie predstavuje hluk z pracovných nástrojov, hlavne píl alebo kosačiek. Pri posudzovaní obťažovania je rozhodujúca jeho miera. Je rozdiel, ak niekto počas pracovného dňa pre seba zopár hodín piluje drevo alebo toto drevo piluje celý deň pracovného pokoja, kedy ide o neprimerané vytvárania hluku.
Limity výšky hluku stanovuje vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 549/2007 Z. z. Maximálne limity hluku sú stanovené aj počas dňa, do 22:00 hod. Aj napríklad diskotéka / zábava organizovaná do 22:00 hod. musí spĺňať stanovené maximálne limity decibelov. Častý je hluk zo zvukových zariadení, najmä rádií, televízií, alebo reproduktorov. Rovnako aj hluk spôsobovaný prevádzkou reštaurácií, vinárstiev, pohostinstiev a pod. Hlučné môžu byť taktiež zvieratá, hlavne vtáky alebo psy. Vždy je potrebné posudzovať mieru hluku. Typický štekot psa neznamená obťažovanie nad mieru primeranú bežným pomerom. Problému s hlukom v podstatnej miere čelia aj obyvatelia bytov a sú oprávnený sa brániť v prípade, že sú častými svedkami hádok susedov, hlučných večierkov a pod. Rovnaká ochrana sa poskytuje aj nájomcom bytov.
Na druhej strane, ak by nájomca vytváral neprimeraný hluk, vlastník nehnuteľnosti - prenajímateľ by mohol mať právo vypovedať nájomnú zmluvu v zmysle § 711 ods. 1 písm. c) Občianskeho zákonníka. Zákon o priestupkoch poskytuje ochranu pred hlukom spôsobovaným fyzickou osobou.
V zmysle § 47 ods. 1 písm. b) zákona č. 372/1990 Zb. o priestupkoch sa priestupku proti verejnému poriadku dopustí ten, kto sa naruší verejný poriadok tým, že sa napr. vyhráža, uráža alebo požíva alkoholické nápoje alebo zneužíva iné návykové látky na verejnosti, alebo vykonáva činnosť, ktorá narúša verejný poriadok. Rušenie nočného pokoja je priestupkom podľa ustanovenia § 47 ods. 1 písm. b) zákona č. 372/1990 Zb. o priestupkoch.
Špecifické situácie a ich riešenia:
- Deti dupocú a hádžu veci: Iveta z Bratislavy zažíva peklo už päť rokov kvôli susedom s dvomi malými deťmi nad sebou. Deti od šiestej rána do pol jedenástej večer dupocú, hádžu veci o zem a búchajú nábytkom. Dohovor so susedmi nepomohol, dokonca sa jej vysmiali s argumentom, že „také sú deti“. Problémom je aj to, že hluk obťažuje aj susedov pod ňou, ktorí búchajú na radiátor a tento buchot preniká cez jej byt. Rodičia navyše ani nenapomenú deti, keď kopú do výťahov. V takýchto prípadoch, ak ide o sústavné rušenie nočného pokoja, je možné zavolať políciu.
- Hlučné večierky a hlasná hudba: Pani Iveta tiež spomína hlučné večierky a ruch z horného poschodia. V podobných prípadoch, ak hluk pretrváva aj po 22:00 hodine, je vhodné kontaktovať políciu. Ak ide o hluk počas dňa, situácia je zložitejšia.
- Zvláštne zvuky a zápachy: Monika Šamková, prezidentka Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku, spomenula aj bizárnejšie prípady, ako napríklad pani, ktorá chodila po byte v papučiach na opätku, alebo pán, ktorého rušil sused, ktorý v noci cikal do vody a budil ho silný prúd moču. Tieto situácie spadajú pod obťažovanie imisiami a riešenie závisí od konkrétnych okolností.
- Priemyselné stroje a vibrácie: V bytovom dome, kde susedia vyrábajú a sušia kože a kožušiny, dochádza k hlasnému vibrujúcemu hluku podobnému rezačke alebo priemyselnej sušičke. Tento hluk, ktorý spôsobuje aj vibrácie, sa deje počas celého víkendu a dokonca aj v skorých ranných alebo neskorých večerných hodinách, avšak nie počas striktného nočného pokoja. Napriek pokusom o dohovor susedia nereagujú a vyhýbajú sa kontaktu. Tento typ hluku, najmä ak je spojený s vibráciami, môže byť mimoriadne obťažujúci a môže poškodzovať statiku stavby.
Meranie hluku, Rožňavská ulica, Bratislava, máj 2020
Kroky na riešenie susedských sporov: Od dohovoru po súdnu cestu
So svojou sťažnosťou sa Iveta obrátila na správcu bytovky, no nepochodila. „Bytový správca v tomto nemá kompetencie, poriadok si musia urobiť vlastníci bytu. Bytové družstvo rieši správu bytov, nie medziľudské vzťahy,“ vysvetlila Monika Šamková. Potvrdila, že so sťažnosťami na susedov sa stretávajú často.
1. Dohovor a písomná výzva
V prvom rade je vždy vhodné skúsiť situáciu vyriešiť priateľským dohovorom. Ak sa to nepodarí, nasleduje písomná výzva. Tá by mala obsahovať presný opis rušivého správania, jeho frekvenciu a požiadavku na nápravu. Písomná forma je dôležitá ako dôkaz pre prípadné ďalšie kroky.
- Príklad písomnej výzvy: "Vážený sused, týmto Vás vyzývam, aby ste prestali s nadmerným hlukom (špecifikujte druh hluku, napr. hlasná hudba, dupot) v byte č. [číslo bytu] počas [uveďte časové obdobie, napr. noci, dňa]. Vaše konanie narúša pokojné užívanie môjho bytu a predstavuje obťažovanie nad mieru primeranú pomerom. V prípade, že nedôjde k náprave, budem nútený obrátiť sa na príslušné orgány."
2. Zapojenie správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov
Správca bytového domu alebo spoločenstvo vlastníkov bytov má síce obmedzené právomoci v oblasti medziľudských vzťahov, ale môže zasiahnuť v prípade porušovania domového poriadku alebo iných predpisov. Odporúča sa kontaktovať ich písomne a predložiť dôkazy o rušení.
3. Mestská alebo štátna polícia
Pri sústavnom rušení nočného pokoja (spravidla od 22:00 do 06:00) je potrebné zavolať políciu. Polícia preverí každé oznámenie a privolaná hliadka na prvom mieste zabráni ďalšiemu protiprávnemu konaniu. Spojí sa s oznamovateľom a priestupok zdokumentuje. Vypýtajte si potvrdenie o oznámení. Polícia môže vinníkov napomenúť a uložiť pokutu do 100 eur.
- Dôležité upozornenie: Ak ide o rušenie nočného pokoja, nikdy nechoďte upozorňovať susedov sami.
4. Mestský úrad a obecný úrad
Niektoré mestské a obecné úrady sa zaoberajú priestupkami proti občianskemu spolunažívaniu. V prípade Ivety sa obrátila na mestskú časť, no odpoveď bola rovnaká ako od správcu: „My ako úrad nevieme zasiahnuť!“ Združenie miest a obcí Slovenska potvrdilo, že kompetencie samospráv sú v tomto prípade výrazne oklieštené.
Avšak, podľa § 5 Občianskeho zákonníka, ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav.
5. Úrad verejného zdravotníctva (ÚVZ) a meranie hluku
Ak sa sťažnosť týka nadmerného hluku, najmä z prevádzok, môžete sa obrátiť na príslušný Regionálny úrad verejného zdravotníctva. Ten v prípade opodstatnenosti podnetu uloží prevádzkovateľovi zdroja hluku pokyn na odstránenie nedostatku, prípadne sankciu za správny delikt vo výške od 150 do 20 000 eur.
Na zistenie, či bola prekročená prípustná miera hluku, je možné si nechať vypracovať odborné vyjadrenie od Úradu verejného zdravotníctva alebo znalca. Toto vyjadrenie môže poslúžiť ako dôkaz v súdnom konaní.
6. Mediácia
Predseda Asociácie mediátorov Slovenska Ernest Kováč vysvetlil, že mediátora k sporu by museli chcieť obe strany. V rámci susedských sporov to zvyčajne nie je možné, keďže ukrivdená je len jedna strana.
7. Súdna cesta
Všetci oslovení nám poradili riešiť spor súdnou cestou. Výsledok je však neistý, riskujete ďalšie nervy, ale aj peniaze. Spor sa na súde vlečie dva až tri roky a celý čas platíte advokáta. „Advokáti majú rôzne sadzby, asi od 40 do 150 eur na hodinu, ale môžu mať aj tarifnú sadzbu. Súd nepriznáva takú náhradu,“ upozorňuje právnik Andrej Schwarz.
Pri súdnej žalobe pomôže predloženie odborného vyjadrenia, ktoré potvrdzuje, že bola prekročená prípustná miera hlučnosti. Žaloba sa formuluje tak, že žalovaný je povinný zdržať sa obťažovania žalobcu hlukom z jeho pozemku, ktorý preniká na nehnuteľnosť žalobcu. Ak súd žalobe vyhovie, rozsudkom prikáže žalovanému, aby sa takého konania zdržal. Je na žalovanom, akým spôsobom to docieli. Súd nie je oprávnený prikázať žalovanému vykonať konkrétne opatrenie. Žalovaný je povinný do dátumu stanoveného súdom odstrániť spôsobovaný hluk nad mieru primeranú pomerom. Ak sa tak nestane, žalobca je oprávnený podať návrh na exekúciu, ktorá sa bude vykonávať prostredníctvom ukladaných pokút.
Špecifické imisie a ako sa proti nim brániť
Okrem hluku patria medzi časté imisie aj zápach, prach, dym, vibrácie, tienenie, či odpad.
Zápach
Pri chove hospodárskych zvierat je veľmi časté obťažovanie nie len zvukom, ale aj pachom. Avšak aj pri tejto skutočnosti nie je možné, aby súd zakázal samotný chov. Môže len prikázať žalovanému, aby sa zdržal obťažovania suseda pachom a je v jeho rukách, ako to docieli. Ak ide o pach spôsobený susedom pri čistení žumpy, ktorú čistí raz za rok, nejde o obťažovanie nad mieru primeranú pomerom.
Dym a pachy z prevádzok
V prípade, že dym z krbu alebo iných zdrojov znečistenia, napríklad z prevádzok ako sú reštaurácie, vinárstva, pohostinstvá, obťažuje susedov nad mieru primeranú pomerom, je možné podať podnet na príslušný Regionálny úrad verejného zdravotníctva. Ten v prípade opodstatnenosti podnetu uloží prevádzkovateľovi zdroja hluku pokyn na odstránenie nedostatku, prípadne sankciu.
Odpad
Vlastník pozemku nesmie nikoho obťažovať nad mieru primeranú pomerom pevnými a tekutými odpadmi. Pevné odpady zahŕňajú záchody, komposty a skládky. Tu sa taktiež odporúča, aby ich vlastník pozemku neumiestňoval v blízkosti susedného pozemku, keďže sú zdrojom hmyzu a zápachu, ktoré sa považujú taktiež za emisiu. V kompetencii súdu pri probléme s imisiami spôsobenými odpadmi je oprávnenie prikázať zdržať sa takéhoto obťažovania. Pri hroziacej škode však nejde o žalobu v zmysle § 127 Občianskeho zákonníka, ale obťažovaná osoba je oprávnená sa domáhať uloženia opatrenia na odvrátenie hroziacej škody na súde v zmysle § 417 ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Tienenie a odňatie svetla
Tienenie býva spôsobené buď susedovou stavbou, kríkmi, alebo stromami. Domáhať sa budúceho tienenia počas stavby budovy nie je možné, pretože súd poskytuje ochranu len pred už vzniknutým tienením. Požiadavku na ochranu od tienenia budúcim stavbou je potrebné uplatniť v stavebnom konaní. Odňatie svetla predstavuje zatienenie susedovho okna napríklad umiestnením tabule do jeho blízkosti. Častá je situácia, kedy tienenie spôsobujú stromy. Je rozdiel, ak ide o malý stromček alebo veľký niekoľkometrový strom, ktorý zabraňuje prenikaniu svetla cez susedove okno. Avšak žiaden právny predpis nestanovuje vzdialenosť ako pri budovách, v ktorej majú byť stromy posadené. Do úvahy však pripadá otázka, či zdravý rodiaci strom má byť vyrúbaný a či sa takýto výrub neprieči dobrým mravom. No okrem iného stromy rastúce v blízkosti susedného pozemku spôsobujú aj iné problémy, svojimi koreňmi napríklad odoberajú živiny a vlahu zo susedného pozemku alebo svojimi koreňmi a konármi ohrozujú susednú stavbu, či plot. Preto tu zohráva svoju úlohu odporúčací charakter vlastníkov pozemkov vysádzať stromy vo väčšej vzdialenosti od susedného pozemku, aby tak predišli nezrovnalostiam v budúcnosti. Pri riešení takejto situácie musí súd danú vec posudzovať komplexne, kde na misky váh stavia ujmu spôsobenú tienením a ujmu spôsobenú výrubom stromu. Ak sme už spomínali, súd nemôže nariadiť výrub takéhoto stromu, ale je oprávnený len prikázať vlastníkovi pozemku, na ktorom strom rastie, aby sa zdržal obťažovania suseda tienením.
Rekonštrukcia bytov a zvuková izolácia
Len v malom množstve bytových domov bola použitá zodpovedajúca zvuková izolácia v deliacich konštrukciách medzi susediacimi bytmi. Vlastníci bytov často rekonštruujú byt bez toho, aby odborne spôsobilá osoba v odbore stavebníctva stanovila technologický postup vykonania takýchto prác a druhu a kvality použitého materiálu. Preto sa nezabezpečí ani potrebná ochrana susedov pred zhoršením priepustnosti hluku novou alebo upravenou stavebnou konštrukciou. Najvýraznejšie sa to prejavuje pri inštalovaní tzv. „plávajúcej podlahy“ v byte, kde sa vypustia zvukovo izolačné vrstvy novej podlahy z dôvodu, že by sa tým zvýšila konštrukčná výška podlahy a museli by sa prispôsobovať tejto výške všetky otvory a dvere bytu. Následok je, že sused pod takýmto bytom nahlas počuje aj chodenie psa po plávajúcej podlahe a obyčajné vysávanie spôsobuje mimoriadny hluk. Takéto obťažovanie susedov je len veľmi ťažko riešiteľné aj súdom, keďže by sa zlepšenie zvukovej izolácie dosiahlo len finančne nákladnými úpravami. Vlastníci bytov často ani neupozornia správcu, že chystajú rekonštrukciu bytu, nie že by konzultovali technologické postupy s odborne spôsobilou osobou.
Podľa § 11 ods. 4 a 8 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov platí:„4/ Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.8/ Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu.“
V prípade, že sused vykonáva stavebné úpravy, ktoré spôsobujú praskliny na priečkach, je potrebné kontaktovať správcu bytového domu, aby vykonal kontrolu. Je možné, že ide o úpravy, na ktoré bolo potrebné stavebné povolenie.
Balkóny ako spoločné časti domu
Mnoho vlastníkov sa mylne domnieva, že balkón je rovnako ako byt v ich osobnom vlastníctve. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov jasne definuje jednotlivé časti domu. Podľa aktuálnej právnej úpravy sú balkóny považované za spoločnú časť domu, a sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. BytZ myslí aj na prípady opráv a údržby balkónov, pričom v závislosti od charakteru opravy, sa tieto môžu hradiť z fondu prevádzky, údržby a opráv (napr. poruchy fasád, konštrukcií). Ak sa však vlastník rozhodol na väčší zásah, či dokonca rozšírenie balkónu, potrebuje na to nielen schválenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov, ale aj stavebné povolenie. Odporúča sa obrátiť sa na zástupcu vlastníkov bytov alebo správcu bytového domu.
Zhrnutie postupov pri susedských sporoch
V prípade, že sa stretávate s problémovým susedom, je dôležité postupovať systematicky a zbierať dôkazy.
- Dokumentácia: Priebežne si zaznamenávajte všetky incidenty - dátumy, časy, obsah vyhrážok alebo nadávok. Ak je to možné, zaobstarajte si aj zvukové alebo obrazové záznamy, prípadne svedecké výpovede ďalších osôb (napr. iných susedov).
- Písomná výzva: Adresujte susedovi písomnú výzvu, v ktorej ho upozorníte na jeho konanie a požiadate o zdržanie sa takéhoto správania. Výzvu si uschovajte.
- Správca bytového domu/spoločenstvo vlastníkov: Kontaktujte ich písomne a predložte dôkazy.
- Obecný/mestský úrad: Obráťte sa na obec, ktorá môže nariadiť predbežnú ochranu tým, že zakáže zasahovanie do pokojného stavu.
- Polícia: Privolajte políciu najmä pri rušení nočného pokoja. Vypýtajte si potvrdenie o zásahu.
- Úrad verejného zdravotníctva: Ak ide o nadmerný hluk z prevádzok alebo iných zdrojov.
- Súdna cesta: Ak všetky predchádzajúce kroky zlyhajú, je poslednou možnosťou podať žalobu na súd.
Pamätajte, že každý prípad je individuálny a je potrebné zvážiť všetky okolnosti. V niektorých situáciách môže byť vhodné poradiť sa s právnikom.