Zmluva medzi bankou a katastrom pri hypotekárnom úvere: Hlboký ponor do procesu

Hypotéka sa stala bežnou súčasťou života mnohých Slovákov, ktorí si chcú splniť sen o vlastnom bývaní. Avšak proces získania hypotéky a s ním spojené administratívne úkony môžu byť pre mnohých mätúce. Jednou z kľúčových fáz je kontrola zmluvy bankou pred jej vložením do katastra nehnuteľností. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na celý proces, od žiadosti o úver až po kontrolu plnenia úverových podmienok, s cieľom lepšie porozumieť jednotlivým krokom a zabezpečiť hladký priebeh celého procesu.

Žiadosť o poskytnutie úveru a posúdenie bonity klienta

Prvým krokom k získaniu úveru je podanie žiadosti v banke. Banky pri posudzovaní žiadosti zohľadňujú viacero faktorov, ktoré sú kľúčové pre určenie úverovej schopnosti a bonity klienta.

Pri posudzovaní žiadosti o úver banka hodnotí najmä:

• Úverovú spôsobilosť klienta: Schopnosť klienta uzatvárať právoplatné úverové obchody a právne sa zaviazať voči banke. U fyzických osôb je to spojené s plnoletosťou, u právnických osôb so vznikom a oprávnením osôb konať v ich mene.
• Úverovú hodnosť klienta: Schopnosť klienta splniť záväzky vyplývajúce z úverového vzťahu, teda uhrádzať úroky a splátky úveru podľa zmluvných podmienok. Banky využívajú rôzne kritériá a ratingové systémy na posúdenie bonity klienta. Zanedbateľná pre banku nie je ani doba trvania pracovného pomeru, prípadne dĺžka podnikania. Hypotekárny úver nebude schválený klientom v skúšobnej alebo výpovednej lehote. V prípade živnosti je potrebné doložiť daňové priznanie za predošlý rok, niektoré banky akceptujú aj podnikanie aktívne minimálne jeden rok. Pre banku je dôležité aj to, aby zamestnávateľ klienta nebol v zozname dlžníkov Sociálnej poisťovne a zdravotnej poisťovne a aby nebol v omeškaní so zaplatením daní. Obozretní buďte aj pri povolenom prečerpaní na účte a kreditnej karte.

Zaistenie úveru: Kľúč k ochrane banky

Zaistenie úveru slúži na ochranu banky pred stratami v prípade platobnej neschopnosti klienta. Umožňuje banke uplatniť nároky voči dlžníkovi alebo tretej osobe a získať náhradu za nesplatený úver.

Pri posudzovaní zaistenia úveru banka zohľadňuje:

• Súdnu vymáhateľnosť práva banky k predmetu zaistenia: Právnu istotu, že banka bude môcť v prípade potreby uplatniť svoje práva.
• Objektivitu ocenenia predmetu zaistenia: Vhodnosť druhu zaistenia, odborné ocenenie hodnoty a pravosti predmetu záruky, stanovenie likvidačnej hodnoty a odhad nákladov spojených s realizáciou zaistenia. Keďže pri vybavovaní hypotéky býva nehnuteľnosť predmetom záložného práva, je dôležité znalecké ohodnotenie. Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať.
• Likviditu zaistenia: Rýchlosť, s akou je možné predmet zaistenia predať a získať peniaze.
• Stabilitu hodnoty predmetu zaistenia: Ako veľmi sa môže hodnota predmetu zaistenia meniť v čase.
• Možnosť kontroly prostredníctvom riadnej dokumentácie a bezpečného uloženia predmetu zaistenia.

Formy zaistenia úveru

Na zaistenie úveru sa používajú rôzne formy, medzi najčastejšie patria:

• Ručenie: Ručiteľ sa zaväzuje uspokojiť veriteľa (banku), ak dlžník (klient) nesplní svoje záväzky. Ručenie sa využíva skôr pri krátkodobých a menších úveroch.
• Banková záruka: Písomné prehlásenie inej banky, že uspokojí veriteľa (úverujúcu banku) do výšky určitej sumy, ak dlžník nesplní svoje záväzky. Banková záruka je považovaná za veľmi kvalitný zaisťovací prostriedok.
• Avalovaná zmenka: Zmenkové ručenie, kde sa zmenkový ručiteľ zaväzuje solidárne za záväzky zmenkového dlžníka.
• Záložné právo k nehnuteľnosti: Vzniká na základe zmluvy medzi bankou a klientom vložením záložného práva do katastra nehnuteľností. Banka preveruje, či nehnuteľnosť nie je zaťažená inými právami, ktoré by mohli obmedziť realizáciu záložného práva. Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. TIP: Doklad o veku stavby pri bytoch vám vystaví správca bytového domu. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty. Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Pozor! Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho.
• Záložné právo k hnuteľnej veci: Vzniká na základe zmluvy medzi bankou a klientom odovzdaním hnuteľnej veci banke alebo inej osobe. Predmetom záložného práva môžu byť starožitnosti, šperky, umelecké predmety, technické zariadenia a pod.
• Záložné právo k pohľadávke: Vzniká na základe zmluvy medzi bankou a klientom, pričom dlžník pohľadávky musí byť o vzniku záložného práva písomne informovaný.
• Záložné právo k cenným papierom: Hodnota cenných papierov sa dá ľahko stanoviť, ale banky zvyčajne akceptujú len 50-60 % ich hodnoty z dôvodu rizika poklesu kurzu.

Voľba spôsobu splácania úveru

Spôsob splácania úveru je dôležitou súčasťou úverovej zmluvy a závisí od druhu úveru a jeho účelu.

Spôsob splácania, termíny splátok a spôsob úhrady úrokov sú uvedené v úverovej zmluve.

Možnosti splácania úveru

Úver môže byť splácaný:

• Jednorázovou splátkou
• V niekoľkých splátkach: Pravidelných alebo nepravidelných

Typy splácania z hľadiska úroku a splátky

• Bežné splácanie: Splátky úveru (istiny) a splátky úroku sú vyčíslené zvlášť a môžu sa splácať samostatne alebo dohromady. Výška úrokov sa mení v závislosti od zostatku úveru.
• Anuitné splácanie: Splátka zahŕňa úrok aj úmor úveru a je v rovnakej výške počas celej doby splácania. V priebehu času sa v splátke zvyšuje podiel úmoru (splátky istiny).

Uzavretie úverovej zmluvy a kontrola plnenia podmienok

Po dôkladnej analýze úverovej spôsobilosti a úverovej hodnosti klienta, posúdení záruk, zvážení spôsobu splácania a stanovení ceny úveru, banka vypracuje návrh na poskytnutie úveru. Tento návrh je predložený na posúdenie úverovému výboru alebo úverovej komisii. V bankách sú stanovené právomoci pre rozhodovanie o poskytnutí úveru, ktoré závisia od výšky poskytovaného úveru.

Po poskytnutí úveru banka pravidelne kontroluje plnenie úverových podmienok.

Zameranie kontroly

Kontrola sa zameriava na:

• Schopnosť klienta plniť peňažné záväzky: Či sú splátky úveru a úrokov realizované v stanovených termínoch.
• Účelové použitie úveru: Či bol úver použitý na účel, na ktorý bol poskytnutý.
• Celkovú finančnú situáciu klienta: Na základe predložených účtovných a štatistických výkazov.
• Plnenie ďalších podmienok stanovených bankou pri poskytnutí úveru.

Banka vypracuje hodnotenie plnenia úverovej zmluvy. V prípade nedostatkov banka prijme opatrenia na nápravu. V závažných prípadoch môže pristúpiť k sankciám, ako je zvýšenie úroku alebo požadovanie okamžitého splatenia úveru.

Problémové a nenávratné úvery

Ak sa objavia varovné signály, že návratnosť úveru je ohrozená, hovoríme o problémových úveroch. V takýchto prípadoch banka zhodnotí vyhliadky návratnosti úveru a posúdi možné opatrenia na zamedzenie strát. Banka zvažuje možnosti ako pokračovanie úveru, zmrazenie úveru, okamžité splatenie úveru, reštrukturalizáciu dlhu alebo odloženie splátok úrokov. V niektorých prípadoch sa úver stáva nenávratným. Banka musí postupovať tak, aby v maximálnej miere zmenšila možné straty.

Ako banka kontroluje zmluvu pred katastrom: Detailný pohľad

Proces kúpy a predaja nehnuteľnosti je komplexný a zahŕňa niekoľko zmlúv a právnych úkonov. Medzi najdôležitejšie patria:

• Kúpna zmluva: Dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim o prevode nehnuteľnosti, ktorá musí presne špecifikovať nehnuteľnosť, kúpnu cenu a podmienky obchodu.
• Úverová zmluva: Zmluva o hypotéke, ktorá obsahuje parametre hypotéky, ako je výška úveru, splatnosť, úročenie a výška splátky.
• Záložná zmluva: Dohoda medzi bankou a aktuálnym majiteľom nehnuteľnosti o založení nehnuteľnosti v prospech hypotekárneho úveru.
• Rezervačná zmluva, Zmluva o budúcej zmluve, Zmluva o zložení blokovacieho depozitu: Tieto zmluvy sa môžu objaviť na začiatku procesu, najmä pri kúpe nehnuteľnosti cez realitnú kanceláriu.

Úloha banky pri kontrole zmlúv

Banka, ako poskytovateľ hypotekárneho úveru, má záujem na tom, aby bol prevod nehnuteľnosti právne čistý a bezproblémový. Preto banka dôsledne kontroluje všetky relevantné zmluvy pred ich vložením do katastra nehnuteľností.

Kontrola kúpnej zmluvy

Banka kontroluje, či kúpna zmluva obsahuje všetky potrebné náležitosti, ako sú:

• Presná identifikácia nehnuteľnosti: Číslo parcely, katastrálne územie, adresa a popis nehnuteľnosti.
• Kúpna cena: Jasne stanovená kúpna cena a spôsob jej úhrady.
• Podmienky prevodu: Termín odovzdania nehnuteľnosti, podmienky vyplatenia kúpnej ceny a ďalšie dôležité dojednania.
• Podpisy všetkých strán: Overené podpisy predávajúceho a kupujúceho.

Kontrola záložnej zmluvy

Záložná zmluva je pre banku kľúčová, pretože zabezpečuje jej pohľadávku v prípade, že dlžník nebude schopný splácať hypotéku. Banka kontroluje najmä:

• Identifikáciu nehnuteľnosti: Rovnakú ako v kúpnej zmluve.
• Výšku záložného práva: Sumu, do ktorej je nehnuteľnosť založená v prospech banky.
• Podmienky záložného práva: Práva a povinnosti banky a majiteľa nehnuteľnosti v súvislosti so záložným právom.
• Podpisy všetkých strán: Overené podpisy majiteľa nehnuteľnosti a zástupcu banky.

Kontrola plnomocenstiev

V prípadoch, keď niektorá zo strán nemôže konať osobne a je zastúpená splnomocnencom, banka dôsledne kontroluje plnomocenstvo. Banky preferujú osobitné plnomocenstvá na tlačivách banky, ktoré sú určené na konkrétne právne úkony súvisiace s hypotékou.

Postup pri prevode nehnuteľnosti s hypotékou: Príklad

Ilustrácia procesu: Povedzme, že kupujúci kupuje nehnuteľnosť v hodnote 100 000 €.

1. Podpis kúpnej zmluvy: V prvom rade sa podpisuje kúpna zmluva. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch. Dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho. Kúpna zmluva sa musí predložiť vždy, keď účelom čerpania hypoúveru je kúpa nehnuteľnosti.
2. Úschova peňazí: Kupujúci zloží časť dohodnutej sumy (napr. 20 000 €) do úschovy.
3. Vklad záložných zmlúv do katastra: Záložné zmluvy sa vložia do katastra. Sú dve možnosti. TIP: Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve.
4. Plomba na liste vlastníctva: Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu. Prijatie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností a overenie plomby na liste vlastníctva je pre banky dostatočným dôvodom umožniť vám čerpanie hypotekárneho úveru.
5. Čerpanie hypotéky a doručenie dokumentov banke: Po pripísaní zvyšnej sumy (napr. 80 000 €) na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra. Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty. „Z okresného katastrálneho úradu nám priniesli papierové potvrdenie o Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností s číslom konania (nestačí iba písmeno V, musí za ním byť uvedené aj číslo) a originál listu vlastníctva. Oba dokumenty musia byť aktuálne a s pečiatkou úradu. Tieto dokumenty sme porovnali s poslednými dostupnými online dátami." Slovenská sporiteľňa potvrdila, že už poslala peniaze prvým klientom.
6. Vklad kúpnych zmlúv do katastra: Momentálne je všetko v rukách pracovníkov katastra.
7. Nové listy vlastníctva: Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke.
8. Ukončenie obchodu: Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený.

Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.

Aktuálna situácia a výzvy

Bratislava 11. januára (TASR) - Banky v súčasnej situácii môžu prebrať a spracovať žiadosť o hypotéku, vedia ju aj posúdiť, ale pre nefunkčné online služby a zavreté podateľne katastra je pozastavené čerpanie hypoték. Hypotéku nie je podľa nej možné poskytnúť aj v ďalších prípadoch, keď si banka nevie skontrolovať splnenie iných podmienok, ako napríklad výmaz predošlej ťarchy či zrušenie vecného bremena. "Môže ísť o pozastavené schvaľovanie zmien zmluvných podmienok, pri ktorých sa vyžaduje doloženie aktuálnych listov vlastníctva alebo katastrálnej mapy. Ministerstvo vnútra SR aj Úrad geodézie, kartografie a katastra SR v stredu (8. 1.) potvrdili, že informačný systém úradu, ktorý využívajú katastrálne odbory okresných úradov, zasiahol rozsiahly kybernetický útok zo zahraničia. Pracoviská katastrálnych odborov preto preventívne dočasne zatvorili. Minister pôdohospodárstva Richard Takáč (Smer-SD) v piatok (10. Katastre po kybernetickom útoku začali včera znovu fungovať. Zatiaľ pracujú v obmedzenom režime a len v niektorých okresoch. Fungujúci kataster je dôležitý aj pre tých, ktorí chcú získať hypotéku. Na to, aby im banka poslala peniaze, potrebujú do katastra doručiť návrh na vklad záložného práva nehnuteľnosti v prospech banky. Dnes sa situáciu už zmenila.

Praktické rady a tipy

• Predaj nehnuteľnosti s hypotékou: Ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, je potrebné kontaktovať banku a dohodnúť sa na postupe. Kupujúci bude potrebovať znalecký posudok a predávajúci musí súhlasiť s vložením druhého záložného práva v prospech banky kupujúceho.
• Refinancovanie hypotéky: Ak máte hypotéku v inej banke, môžete ju preniesť do Tatra banky a získať výhodnejšie podmienky. Tatra banka akceptuje pri refinančných úveroch znalecký posudok starý až 7 rokov. O refinancovanie hypotéky viete požiadať online priamo v mobilnej aplikácii Tatra banka.
• Žiadosť o hypotéku online: Tatra banka ponúka možnosť požiadať o hypotéku online cez mobilnú aplikáciu, čo umožňuje vybaviť úver bez návštevy pobočky.
• Znalecký posudok: Pri žiadosti o hypotéku je potrebný znalecký posudok nehnuteľnosti. V prípade refinančného úveru akceptuje Tatra banka znalecký posudok starý až 7 rokov.

Schválenie hypotekárneho úveru a jeho čerpanie je niekoľkodňový, v prípade komplikácií aj niekoľkotýždňový proces. Proces urýchlite, keď si dokumenty potrebné pre schválenie hypotéky pripravíte vopred.

Čo ak kupujúci kupuje na hypotéku? Ako sa mení postupnosť krokov pri predaji? Čo je to záložná zmluva? Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. TIP: Doklad o veku stavby pri bytoch vám vystaví správca bytového domu. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty. Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra. Pozor! Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho.

Proces prevodu vlastníctva na katastri je kľúčový. Vkladom do katastra sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam - vlastnícke právo, záložné právo a pod. zo zmlúv ako kúpna zmluva, zmluva o zriadení vecného bremena, darovacia zmluva, zmluva o prevode vlastníctva bytu. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu do katastra sa začína na návrh účastníka konania. Návrh na vklad je potrebné vytvoriť jeden krát pre kataster, kópie návrhu v podateľni správy katastra opečiatkujú s dátumom a hodinou doručenia návrhu na vklad, počtu predložených príloh a čísla konania. V prípade ak kúpno-predajnú zmluvu pripraví napríklad realitná kancelária, prepísanie majiteľa nehnuteľnosti cez web je lacnejšie. Vtedy sa platia len katastrálne poplatky. Bežný e-vklad do 30 dní stojí 33 €. Za zrýchlený e-vklad do 15 dní do katastra je poplatok 133 €. Poplatok je možné znížiť ešte o ďalších 15 €, ak cez katasterportal.sk sa vopred odošle oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad. Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, pri ktorom je nevyhnutné dbať na bezpečnosť finančných transakcií a správny postup pri prevode vlastníctva.

Kúpna zmluva je dôležitý právny dokument a jeho príprava si vyžaduje bohaté skúsenosti, s veľkou pravdepodobnosťou si ju nebudete vedieť vypracovať sami. Rezervačná zmluva - využívajú ju predovšetkým realitné kancelárie. Je to dokument, ktorý kupujúcemu zabezpečí, že súčasný majiteľ nehnuteľnosť nepredá nikomu inému do termínu, ktorý si obe strany dohodli a uviedli ho do zmluvy. Rezervačné zmluvy sú väčšinou nastavené tak, že ak kupujúci po podpise rezervačnej zmluvy od kúpy nehnuteľnosti ustúpi, záloha v plnej výške prepadá.

Pri kúpe nehnuteľnosti je dobré dať si pozor na niekoľko zásadných vecí. V prvom rade je potrebné overiť, či na nehnuteľnosti neviaznu nejaké ťarchy (napr. vlastníctva dostupného na portáli katastra nehnuteľností). Ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti.

Existuje viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať (napr. ponúkať nehnuteľnosť na predaj, t. j. plánovaný účel, pre ktorý ju kupujúci kupuje).

• Platba v hotovosti: Nie sú ďaleko tie časy, kedy sa chodilo pri podpisoch zmluvy o prevode nehnuteľnosti s „igelitkami“ plných peňazí a následne sa predávali predávajúcim. V súčasnej dobe však platbu v hotovosti upravuje zákon o obmedzení platieb v hotovosti. Zákon striktne zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem výnimiek, ktoré sú definované v zákone. Ak sa dohodnete, že predávajúcemu vyplatíte v hotovosti peniaze pri podpise kúpnej zmluvy, je to jeden z najnebezpečnejších spôsobov vyplatenia kúpnej ceny. Z pohľadu kupujúcej strany dávate všetky peniaze vopred majiteľovi, ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra a jeho následného povolenia. Nemáte žiadnu istotu v tom, že po vyplatení kúpnej ceny sa skutočne stanete aj majiteľom nehnuteľnosti. Stačí, ak pred Vami podá iný návrh na vklad s iným kupujúcim XY. V tomto prípade rozhodne kataster v prospech kupujúceho XY a vy nemáte ani nehnuteľnosť ani peniaze. Jediné čo Vám zostáva je súd, ktorý môže trvať niekoľko rokov.
• Prevod na účet predávajúceho: Druhou možnosťou, ako vyplatiť kúpnu cenu nehnuteľnosti, je formou prevodu na účet predávajúceho v plnej výške.
• Úschova peňazí: Úschova peňazí vo všeobecnosti znamená, že ako kupujúci (zložiteľ) vložíte na účet tretej osoby (uschovávateľ) kúpnu cenu, kde sa na určité časové obdobie vzdávate práva s peniazmi disponovať. Najčastejšie je táto doba dohodnutá na 2 mesiace, aby stihol prebehnúť prevod na katastri spolu s určitou časovou rezervou.
• Úschova v realitnej kancelárii: V tomto prípade je uschovávateľom realitná kancelária.
• Úschova u advokáta: V svojej realitnej praxi som sa stretol i so spôsobom úschovy peňazí u advokáta.
• Úschova v banke formou viazaného účtu (vinkulácia): Úschova peňazí v banke formou viazaného účtu, tzv. vinkulácia, patrí medzi najrozšírenejšie a bezpečnejšie spôsoby vyplatenia peňazí.
• Notárska úschova: Notárska úschova, spolu s advokátskou úschovou, je najbezpečnejší spôsob vyplatenia kúpnej ceny, ktorý je momentálne na Slovensku možný.

Hypotekárna banka z uvedených dôvodov spravidla vyžaduje, aby bolo zriadené záložné právo v jej prospech na danú nehnuteľnosť ešte pred tým, ako prevedie sumu hypotekárneho úveru predávajúcemu. Keďže hypotekárna banka vyžaduje zriadenie záložného práva ešte pred tým, ako poskytne hypotekárny úver kupujúcemu, je potrebné, aby zmluvu o zriadení záložného práva uzatváral s hypotekárnou bankou vlastník nehnuteľnosti, t.j. predávajúci. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy, či zaplatenie kúpnej ceny nemá totiž žiadny vplyv na prevod vlastníckeho práva z predávajúceho na kupujúceho. Predávajúci ako vlastník nehnuteľnosti v týchto prípadoch uzatvára s hypotekárnou bankou, ktorá poskytne hypotekárny úver kupujúcim, zmluvu o zriadení záložného práva. Zmluvu o záložnom práve podpisujú však všetky tri strany (banka, vlastník a dlžník). Aby hypotekárna banka nadobudla záložné právo, je potrebný jeho vklad do katastra nehnuteľností.

V prípade, ak je prevádzaná nehnuteľnosť zaťažená iným záložným právom, nebude teda celá suma poskytnutá ako hypotekárny úver prevedená na účet predávajúceho. Prvá časť hypotekárneho úveru sa použije na vyplatenie dlhu (napríklad úveru) predávajúceho. Na základe splatenia úveru vystaví záložný veriteľ kvitanciu - teda súhlas s výmazom záložného práva. Následne (obvykle) predávajúci podá návrh na výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností záznamom, k čomu sa priloží kvitancia.

V prípade, ak by príslušný okresný úrad, katastrálny odbor vyhodnotil, že Vami pripravená zmluva ako príloha návrhu na vklad má nedostatky - napríklad by ustanovenia kúpnej zmluvy boli nedostatočne určité a zrozumiteľné, určí Vám lehotu na ich odstránenie, v súlade s § 31a katastrálneho zákona.

tags: #ina #zmluva #pre #banka #kataster