Prvý realitný fond, spravovaný spoločnosťou IAD Investments, predstavuje pre mnohých investorov na Slovensku lákavú možnosť zhodnotenia svojich prostriedkov v sektore nehnuteľností. Tento fond, klasifikovaný ako špeciálny podielový fond nehnuteľností rastového charakteru, ponúka potenciál stabilných výnosov prostredníctvom prenájmu a rastu hodnoty nehnuteľností. Jeho cieľom je dlhodobá výkonnosť bez výrazných výkyvov, čo z neho robí atraktívnu alternatívu pre investorov s vyváženým prístupom k riziku.
Makroekonomické a špecifické faktory úspechu
Podľa Vladimíra Boleka, portfólio manažéra Prvého realitného fondu IAD Investments, stoja za pozitívnymi výsledkami fondu viaceré kľúčové faktory. Na makroúrovni fond profituje z vývoja realitného cyklu, kde po predchádzajúcich rokoch ceny nehnuteľností opäť začali rásť. Okrem lacnejšieho financovania pomáha fondu aj situácia priamo v jeho nehnuteľnostiach. Na úrovni jednotlivých výnosových nehnuteľností došlo k zvýšeniu ceny nájmu, čím sa posilnil hotovostný tok z prenajatých nehnuteľností.
Výrazným prispievateľom k výkonnosti je aktuálne časť portfólia zameraná na development. V projekte Nová Nitra sa začala ďalšia etapa výstavby bytov, kde už prebieha aj predpredaj s cenami, ktoré reflektujú trhový posun. Pri developmente logistiky sa začala výstavba v projekte v Chorvátsku a v logistickom areáli v Bratislave. Pri oboch projektoch sú čiastočne predrokované dopyty k nájmom.
Investičná stratégia a portfólio fondu
Prvý realitný fond investuje predovšetkým do realitných aktív - nehnuteľností v oblasti administratívy, logistiky, obchodu, turizmu, bývania a iných segmentov realitného trhu, vrátane ich developmentu. Okrem toho investuje aj do majetkových účastí (priamych a nepriamych) v obchodných spoločnostiach, ktoré podnikajú na trhu nehnuteľností alebo investujú do nehnuteľností vrátane príslušenstva. Realitné aktíva (nehnuteľnosti a majetkové účasti v realitných spoločnostiach) môžu tvoriť až 90 % objemu majetku podielového fondu.
Fond môže investovať aj do prevoditeľných cenných papierov (napríklad hypotekárne záložné listy), nástrojov peňažného trhu a finančných derivátov, ako aj do prevoditeľných cenných papierov, ktorých výnos je odvodený od vývoja realitného trhu. Finančné deriváty sa využívajú na zabezpečenie majetku fondu voči akciovému, úrokovému a menovému riziku, ako aj na dosiahnutie dodatočného výnosu portfólia.
Cieľom správcovskej spoločnosti je v horizonte 5 rokov dosiahnuť a zabezpečiť pre podielnikov výnos na úrovni vývoja slovenského, českého a európskeho realitného trhu. Manažment fondu vidí priestor na ďalší rast. S relatívne nízkou zadlženosťou na úrovni približne 27 % sa otvárajú nové možnosti. Ďalší potenciál vidí v logistickom developmente.
Kľúčové nehnuteľnosti v portfóliu
Portfólio fondu zahŕňa rôznorodé nehnuteľnosti. Medzi významné kancelárske budovy patria:
- CBC I-II: Kancelárska, 7-poschodová budova prepojená s CBC I, súčasť komplexu CBC v hlavnej administratívnej zóne Bratislavy v blízkosti centra mesta a novej mestskej časti Nové Nivy. Budova disponuje výbornou dopravnou dostupnosťou, dostatkom parkovacích miest a nachádza sa v blízkosti hlavnej autobusovej stanice a historického centra.
- Twin City B a C: Budovy kancelárskeho komplexu Twin City v dynamicky sa rozvíjajúcej administratívno-rezidenčnej štvrti na Mlynských Nivách v Bratislave. Twin City C ponúka výbornú dopravnú dostupnosť, blízkosť hlavnej autobusovej stanice a nákupného centra Nivy.
- Administratívna veža v Bratislave: Kancelárska budova s výškou 107 metrov v hlavnej administratívnej zóne Bratislavy, ktorá ponúka výhľad na mesto a Bratislavský hrad a dotvára panorámu lokality Central Business District.
V oblasti obchodu je dôležitým aktívom:
- Aupark v Hradci Králové: Moderné nákupné centrum s vynikajúcou dopravnou dostupnosťou, len pár krokov od hlavnej vlakovej a autobusovej stanice. Disponuje veľkokapacitným parkovacím domom s 1 100 parkovacími miestami.
V segmente logistiky fond vlastní:
- Logistické centrum Bratislava Cargo: Strategicky umiestnené pri letisku M.R. Štefánika v Bratislave s priamym prístupom na letiskovú dráhu a s colným režimom skladu. Má napojenie na diaľničný obchvat a do regiónov Slovenska. Nájomcom je spoločnosť DHL Expres na základe dlhodobej zmluvy.
Ako fungujú realitné fondy (investovanie do nehnuteľností)
Výkonnosť a riziká fondu
Hodnotenie výkonnosti Prvého realitného fondu je dôležité pri každom investičnom rozhodnutí. Denné údaje k 1. aprílu ukazujú vývoj fondu. Je potrebné sledovať historické údaje, ktoré sú dostupné na stiahnutie vo formáte .csv. Priemerné ročné zhodnotenie po započítaní poplatkov a daní sa pohybuje medzi tromi a štyrmi percentami. V horizonte 8 rokov sa síce nájdu aj výkonnejšie investície, ale fond je charakterizovaný ako málo kolísavý a napriek tomu pomerne výkonný, čo z neho robí vhodnú voľbu pre strednodobý horizont.
S investovaním do podielových fondov je spojené riziko. Hodnota investície do podielového fondu sa môže znižovať a nie je zaručená návratnosť pôvodne investovanej sumy. Fond má v prípade špecifických udalostí právo pozastaviť vyplácanie až na 12 mesiacov. Medzi špecifické riziká patria:
- Trhové riziko: Zmeny trhovej hodnoty pozícií v majetku fondu spôsobené zmenami trhových faktorov ako úrokové sadzby, devízové kurzy, ceny akcií.
- Úrokové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien úrokových mier a ich vplyvu na hodnotu majetku.
- Menové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien výmenných kurzov mien.
- Akciové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien cien majetkových cenných papierov.
- Riziko investovania v realitnom sektore: Riziko zmeny hodnoty realitných aktív v dôsledku zmien hodnôt nehnuteľností, realitných spoločností alebo pozemkov.
- Kreditné riziko: Riziko straty vyplývajúce z toho, že dlžník alebo iná zmluvná strana zlyhá pri plnení svojich záväzkov.
- Riziko štátu: Riziko straty vyplývajúce z neschopnosti alebo neochoty príslušných orgánov štátu alebo centrálnej banky splniť svoje záväzky voči zahraničiu.
- Riziko protistrany: Riziko straty vyplývajúce zo skutočnosti, že protistrana v rámci uzavretého obchodu by si nesplnila svoje záväzky.
- Riziko vyrovnania obchodu: Riziko straty vyplývajúce z toho, že vyrovnanie finančnej transakcie sa nerealizuje podľa dohodnutých podmienok.
- Riziko udalosti (event risk): Riziko straty v dôsledku nepredvídateľných okolností, ktoré spôsobia pokles trhovej hodnoty finančného nástroja náhlym alebo neočakávaným spôsobom.
Triedy podielových listov a investičné možnosti
Prvý realitný fond, o.p.f., IAD Investments, správ. spol., a.s. ponúka rôzne triedy podielových listov. Dňa 26. januára 2026, na základe rozhodnutia NBS a schválenia predstavenstvom IAD Investments, nadobudla účinnosť zmena štatútu, ktorá umožnila začatie vydávania novej emisie podielových listov označených ako Trieda CZK. Deň začatia ponúkania podielových listov Triedy CZK bol 25. februára 2026. Pri oboch triedach nie sú spojené osobitné práva, líšia sa však menou, v ktorej sú denominované.
Pre investorov, ktorí chcú investovať do fondu a sú už klientmi IAD, existuje možnosť generovania PayBySquare kódu. QR kód je dostupný len pre menu EUR.
IAD Investments, ako najstaršia a pravdepodobne najznámejšia správcovská spoločnosť na Slovensku, disponuje širokou škálou možností na zhodnotenie aktív investorov, vrátane konzervatívnych, vyvážených a dynamických podielových fondov. Okrem Prvého realitného fondu ponúka aj fond PF Slnko, najstarší podielový fond na Slovensku, ktorý investuje do dlhopisov a nástrojov peňažného trhu.
Spoločnosť tiež ponúka sporiace programy ako PROFIT 2, ktorý garantuje minimálne zhodnotenie podmienené pravidelnými vkladmi, pričom podkladovým aktívom je práve IAD Prvý realitný fond. Sporiace programy s riadeným portfóliom umožňujú investovanie do rôznych fondov a finančných nástrojov, ktoré sú pravidelne prehodnocované.
Porovnanie s inými realitnými fondmi
Investovanie do realitných fondov patrí na Slovensku k populárnym spôsobom investovania, nakoľko prinášajú stabilný výnos. Pri hodnotení a porovnávaní výkonnosti realitných fondov je dôležité sledovať reálny výnos po započítaní inflácie. Všetky fondy uvádzajú výkonnosť po započítaní všetkých poplatkov okrem vstupného.
V kontexte špeciálnych fondov nehnuteľností sa ako konkurenti Prvého realitného fondu objavujú napríklad Realitný fond Investika, Realitný fond 365.invest a Realitný fond Tatra Asset Management. Z pohľadu poplatkov je na tom najlepšie Tatra, zatiaľ čo z pohľadu výkonnosti za 1, 3 aj 5 rokov vedie INVESTIKA. Z pohľadu veľkosti fondu vyhráva 365.invest.
Prvý realitný fond, s objemom majetku 572 miliónov, sa odlišuje svojou stratégiou a portfóliom. Hoci nižší manažérsky poplatok nemusí automaticky znamenať vyšší výnos, je dôležité zvážiť celkové náklady a potenciálne zhodnotenie. Poplatky za výkonnosť si uplatňuje iba IAD Investments vo výške 10 %. Vstupné poplatky sa uvádzajú ako maximálne a ich výška môže závisieť od poradcu. V IAD si možno uplatniť zľavu pri investícii nad 16 tisíc EUR.
Dôležité upozornenia pre investorov
Pred akýmkoľvek investičným rozhodnutím je nevyhnutné oboznámiť sa s predajným prospektom, štatútom a dokumentom s kľúčovými informáciami pre investorov. Tieto dokumenty sú dostupné v slovenskom jazyku v sídle IAD, na predajných miestach, v sídle depozitára alebo na webovej stránke www.iad.sk.
Je dôležité si uvedomiť, že hodnota investície do podielového fondu sa môže znižovať a nie je zaručená návratnosť pôvodne investovanej sumy. S investíciou do podielových fondov je spojené aj riziko. IAD je povinná vyplatiť podielový list podielového fondu Prvý realitný fond bezodkladne, najneskôr však v predĺženej lehote 12 mesiacov.
Investičný horizont Prvého realitného fondu sa odporúča minimálne 5 rokov, čo zohľadňuje jeho investičnú stratégiu a potenciál dosiahnutia očakávaných výnosov za štandardných trhových a ekonomických podmienok. Oceňovanie majetku a záväzkov v podielovom fonde a stanovenie ceny podielu sa vykonáva následne po doručení žiadosti o vyplatenie.
tags: #iad #prvy #realitny #fond #hodnotenie