Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí, najmä v susednom Maďarsku, sa stáva pre Slovákov čoraz atraktívnejšou možnosťou. Nízke ceny nehnuteľností v porovnaní s mnohými inými západoeurópskymi krajinami, blízkosť k hraniciam a potenciál rastu hodnôt, to všetko láka k investíciám. Avšak, financovanie takejto kúpy prináša špecifické výzvy, najmä pokiaľ ide o získanie hypotekárneho úveru. Tento článok sa zameriava na možnosti, podmienky a úskalia hypotekárneho financovania nehnuteľností v Maďarsku pre slovenských občanov, pričom čerpá z praktických skúseností a dostupných informácií.
Výzvy financovania cez slovenské banky
Jedným z najvýraznejších obmedzení pri kúpe nehnuteľnosti v Maďarsku zo strany slovenských občanov je fakt, že slovenské banky zvyčajne neposkytujú hypotekárne úvery na nehnuteľnosti nachádzajúce sa mimo územia Slovenskej republiky. Toto pravidlo vyplýva z legislatívnych a exekučných dôvodov. V prípade nesplácania úveru by slovenská banka potrebovala možnosť uplatniť si záložné právo a vykonať exekúciu na založenú nehnuteľnosť. Pri nehnuteľnosti v zahraničí by tento proces bol mimoriadne komplikovaný a nákladný, nakoľko by si vyžadoval presadzovanie právnych nárokov v inom právnom systéme.
Preto, ak slovenský občan chce získať hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v Maďarsku prostredníctvom slovenskej banky, musí byť splnená podmienka založenia inej nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na území Slovenska. Táto nehnuteľnosť nemusí byť vo vlastníctve žiadateľa, ale jej majiteľ musí s takýmto úkonom súhlasiť. Najčastejšie sa v praxi jedná o založenie nehnuteľnosti rodičov alebo iných blízkych osôb. Táto nehnuteľnosť slúži ako dodatočné zabezpečenie pre banku.
Prípadová štúdia: Založenie slovenskej nehnuteľnosti pre financovanie v Maďarsku
Klient sa rozhodol kúpiť rodinný dom v menšej maďarskej obci a potreboval ho financovať formou úveru. Vzhľadom na to, že nemal vlastnú nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú by mohol založiť, a zároveň nemal dostatočné vlastné zdroje na pokrytie požadovaného vlastného vkladu, stal sa pre neho tento proces komplikovaným. Nakoniec sa mu podarilo nájsť riešenie prostredníctvom rodičovskej nehnuteľnosti, ktorá mala postačujúcu hodnotu na čerpanie hypotéky v požadovanej výške. Po úspešnom založení rodičovskej nehnuteľnosti mohol klient pristúpiť k financovaniu kúpy domu v Maďarsku.
Možnosti financovania cez maďarské banky
Alternatívou k financovaniu cez slovenské banky je žiadosť o hypotekárny úver priamo v maďarskej banke. Hoci sa to na prvý pohľad môže zdať ako priamočiare riešenie, aj tu existujú určité špecifiká a potenciálne prekážky.
Podmienky pre občanov EÚ
Ako občan Európskej únie má slovenský občan právo požiadať o hypotekárny úver v Maďarsku. Banky v Maďarsku posudzujú žiadateľov na základe ich úverovej bonity, príjmov a schopnosti splácať úver. Dôležitým faktorom je aj to, či má žiadateľ trvalý pobyt v Maďarsku, alebo či jeho príjmy pochádzajú z maďarského zdroja.
Všeobecne platí, že maďarské banky pri poskytovaní hypoték vyžadujú vlastný vklad, ktorý sa často pohybuje okolo 30 % z hodnoty nehnuteľnosti. Táto požiadavka môže predstavovať významnú prekážku pre slovenských občanov, ktorí nemajú dostatočné vlastné zdroje alebo nemôžu založiť slovenskú nehnuteľnosť.
Štátne programy podpory bývania v Maďarsku
Maďarsko aktívne podporuje bývanie prostredníctvom rôznych štátnych programov, ktoré sú primárne zamerané na rodiny a páry plánujúce deti. Ak žiadateľ splní podmienky na hypotéku, často automaticky získa nárok aj na tieto rodinné dávky.
Jedným z takýchto programov je "Otthon Start", ktorý je určený pre mladých ľudí kupujúcich svoju prvú nehnuteľnosť. Tento program ponúka hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou 3 % až do výšky 50 000 000 HUF (približne 3 140 000 CZK). Podmienkou pre získanie tejto hypotéky je mať ako český občan (a tým pádom aj slovenský občan ako občan EÚ) trvalý pobyt v Maďarsku, vek minimálne 18 rokov a byť poistený v systéme sociálneho zabezpečenia aspoň 2 roky.
Ako na HYPOTÉKU v roku 2024? Všetko, čo potrebuješ vedieť.
Je však dôležité poznamenať, že slovenskí občania, ktorí nemajú deti alebo nie sú v manželstve, nemajú v Maďarsku nárok na všetky typy štátnej podpory. Štátna podpora je primárne určená pre mladé manželské páry a rodičov neplnoletých detí, ktorí chcú hypotékou prefinancovať kúpu bytu. Nepriame príspevky sa týkajú najmä pôžičiek pre novostavby a renovované byty.
Bezúčelová hypotéka v Maďarsku
V Maďarsku, podobne ako na Slovensku, existuje možnosť bezúčelovej hypotéky. Pri tomto type úveru nie je potrebné banke dokladovať presný účel použitia prostriedkov, banka ich proste pošle na účet klienta. Niektoré banky však majú podmienky pre bezúčelovú hypotéku rovnaké ako pri štandardnej účelovej hypotéke, či už ide o úrokovú sadzbu alebo dĺžku splácania. Kľúčové je, aby na zakladanej nehnuteľnosti neviazli žiadne ťarchy, vrátane záložného práva iných bánk.
Dôležité aspekty pri žiadosti o hypotéku v Maďarsku
Pri žiadosti o hypotekárny úver v Maďarsku je potrebné zvážiť niekoľko kľúčových faktorov, ktoré môžu ovplyvniť úspešnosť žiadosti a celkovú výhodnosť úveru.
Vlastný vklad a menové riziko
Ako už bolo spomenuté, maďarské banky zvyčajne požadujú vlastný vklad vo výške minimálne 30 % z hodnoty nehnuteľnosti. Ak žiadateľ nemá príjem v maďarských forintoch (HUF), bude musieť na pokrytie počiatočného vkladu previesť značnú sumu zo slovenskej meny (napr. EUR) do HUF. Pri bežných bankových prevodoch môžu slovenské banky účtovať kurzové straty.
Pre minimalizáciu týchto nákladov sa odporúča využiť služby finančných technológií, ako je napríklad účet Wise. Tieto platformy umožňujú držať viacero mien a prevádzať medzi nimi za stredový kurz bez bankových prirážok, čím sa dá ušetriť značná suma na poplatkoch a kurzových rozdieloch.
Dokumentácia a proces žiadosti
Proces žiadosti o hypotéku v Maďarsku zahŕňa predloženie potrebných dokumentov, ktoré sa môžu líšiť v závislosti od banky a typu úveru. Zvyčajne sa jedná o:
- Potvrdenie o príjme (zamestnanci) alebo daňové priznanie za predchádzajúce roky (samostatne zárobkovo činné osoby).
- Doklady o nehnuteľnosti, ktorá má byť založená (kúpna zmluva, stavebné povolenie a pod.).
- Doklady preukazujúce účel úveru (v prípade účelového úveru).
- Ďalšie dokumenty podľa požiadaviek konkrétnej banky.
Po posúdení žiadosti a predložení všetkých dokumentov banka vydá úverové rozhodnutie. Pred podpisom zmluvy je nevyhnutné dôkladne porovnať ponuky viacerých bánk, overiť si všetky poplatky a zvážiť potenciálne kurzové riziko, najmä ak je úver v cudzej mene. Podľa pravidiel EÚ musí banka poskytnúť žiadateľovi minimálne 7 dní na zváženie ponuky.
Príklady z praxe
Existujú rôzne scenáre, kedy slovenskí občania riešia financovanie nehnuteľností v Maďarsku:
- Kúpa rodinného domu v menšej obci: Klient sa rozhodol kúpiť rodinný dom v menšej maďarskej obci a potreboval ho financovať formou úveru. Využil rodičovskú nehnuteľnosť na Slovensku ako záruku.
- Výstavba rodinného domu od holého pozemku: Klient vlastnil pozemok v Maďarsku, ale nemal vlastné prostriedky na začatie výstavby a ani inú nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú by mohol založiť. V takomto prípade sa najčastejšie stretávame s tým, že bez založenia slovenskej nehnuteľnosti nie je možné získať úver od slovenskej banky. Riešením by mohla byť kombinácia spotrebiteľského úveru a maďarskej hypotéky, čo je však drahšie.
- Kúpa bytu v developerskom projekte: Klienti kupujúci byty v developerských projektoch, kde nehnuteľnosť ešte nie je zapísaná na liste vlastníctva, čelia ďalším výzvam. Financovanie je často možné len po splnení špecifických podmienok banky, prípadne s využitím inej založenej nehnuteľnosti.
Záver
Financovanie kúpy nehnuteľnosti v Maďarsku pre slovenských občanov predstavuje komplexný proces s viacerými možnými cestami. Zatiaľ čo slovenské banky podmieňujú poskytnutie úveru založením slovenskej nehnuteľnosti, maďarské banky ponúkajú priamu možnosť financovania, avšak s dôrazom na vlastný vklad a často s využitím maďarských štátnych programov podpory. Dôležité je dôkladne preskúmať všetky možnosti, porovnať ponuky a zvážiť potenciálne menové a kurzové riziká, aby bolo možné nájsť najvýhodnejšie riešenie pre financovanie snového bývania v Maďarsku.
tags: #hypotekarny #poradca #madarsko