Hypotéka naopak: Revolučný prístup k financovaniu bývania

V dnešnej dobe, kedy trh s nehnuteľnosťami a hypotekárnym financovaním prechádza neustálymi zmenami, sa objavujú aj inovatívne produkty, ktoré menia zaužívané postupy. Jedným z takýchto produktov je aj koncept „hypotéky naopak“, ktorý presúva tradičné poradie krokov pri vybavovaní hypotéky. Namiesto hľadania nehnuteľnosti a následného riešenia financovania, tento prístup stavia na prvom mieste schválenie hypotéky, čím klientovi poskytuje istotu a flexibilitu pri výbere jeho budúceho bývania.

Od schválenia k nehnuteľnosti: Nový model hypotéky

Tradičný proces vybavenia hypotéky zvyčajne začína vyhliadnutím si konkrétnej nehnuteľnosti a následným predkladaním žiadosti o úver banke. Tento postup však môže viesť k frustrácii, ak banka hypotéku neschváli, alebo ak sa podmienky financovania zmenia počas dlhého procesu hľadania. Hypotéka naopak tento proces otáča. Prvým krokom je schválenie hypotéky na základe príjmu a úverového registra klienta. Banka tak dopredu vie, že hypotéku už má, a ostáva mu už len hľadať nehnuteľnosť, ktorá zodpovedá schváleným podmienkam.

Výhodou tohto prístupu je fakt, že klient si môže schváliť hypotéku na maximálnu sumu, ktorú mu dovolí jeho príjem v čase schvaľovania. Po nájdení nehnuteľnosti banka následne dodatkom upraví výšku hypotéky podľa hodnoty danej nehnuteľnosti. Tento proces minimalizuje riziko neschválenia úveru v neskoršej fáze a umožňuje klientovi sústrediť sa na výber nehnuteľnosti s plnou vedomosťou o svojich finančných možnostiach.

Účely využitia hypotéky naopak

Účely, na ktoré sa táto hypotéka dá použiť, sú primárne výstavba a kúpa nehnuteľnosti. Pri účele kúpy musí byť nájdená nehnuteľnosť už skolaudovaná. Výnimkou z tohto pravidla sú developerské projekty, kde je možné financovať aj nehnuteľnosti, ktoré ešte nie sú dokončené. Táto flexibilita otvára dvere k širšiemu spektru možností pre budúcich majiteľov domov.

Situácií z praxe, kedy sa hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť oplatí využiť, je hneď niekoľko. Mnohí klienti si najprv nechávajú na základe svojho úverového limitu schváliť požadovanú výšku hypotéky. Po schválení hypotéky klient podpisuje úverovú zmluvu s dohodnutými podmienkami - úrok, fixácia, poplatok za spracovanie a pod. Následne má klient k dispozícii určitú lehotu, zvyčajne 6 alebo 12 mesiacov, na nájdenie nehnuteľnosti. Táto nehnuteľnosť musí svojou hodnotou zodpovedať maximálnej výške úveru a schválenému percentu financovania.

Banky ponúkajúce hypotéku naopak

V súčasnej dobe, podľa dostupných informácií, ponúkajú vo svojom portfóliu hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť primárne dve banky - ČSOB a Unicredit banka. Každá z nich však má svoje špecifické podmienky a odlišnosti v rámci tohto produktu.

Hypotéka naopak v ČSOB

V minulosti klienti v textoch úverových zmlúv ČSOB nachádzali klauzulu, že prvý mesiac po podpise nesmú požiadať o špecifikáciu nehnuteľnosti. Za slabé miesto v tomto kontexte možno považovať fakt, že v ČSOB sa dá realizovať len kúpa nešpecifikovanej nehnuteľnosti, nie výstavba. Zároveň platí, že musíte uviesť už konkrétny typ nehnuteľnosti, ktorý chcete nadobúdať - či už ide o byt alebo rodinný dom.

Hypotéka naopak v Unicredit banke

Unicredit banka sa od ČSOB líši v niekoľkých kľúčových aspektoch. Hlavnými rozdielmi oproti ČSOB sú akceptácia zahraničného príjmu pri hypotéke naopak a taktiež možnosť využiť hypotéku naopak aj na výstavbu nehnuteľnosti. Na druhej strane, problémom v Unicredite môžu byť poplatky. Banka má v prípade nečerpania hypotéky poplatok vo výške 500 €.

mBank a jej prístup k hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť

Hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, aj keď nie v plnom rozsahu, ponúka aj mBank. U nich to však funguje nasledovne: Klient si necháva schváliť štandardnú hypotéku s účelom kúpa, avšak do žiadosti sa nešpecifikuje kupovaná nehnuteľnosť. Po schválení hypotéky klient úverovú zmluvu nepodpisuje a má 3 mesiace na špecifikáciu kupovanej nehnuteľnosti.

mBank garantuje úrokovú sadzbu len 30 dní od prepočtu v systéme banky. Preto, ak by sa v čase hľadania nehnuteľnosti zmenili úrokové sadzby, zmenia sa podmienky aj klientovi. Ak klient nemá podpísanú úverovú zmluvu, nemá garantované nič. Toto predstavuje významný rozdiel oproti plnohodnotnej hypotéke naopak, kde je zmluva podpísaná a podmienky sú fixované.

Hypotekárny certifikát VÚB: Minulosť a súčasnosť

Pojem „hypotekárny certifikát“ sa v posledných rokoch spájal najmä s VÚB bankou. V minulosti, konkrétne od 13. septembra, VÚB banka prichádzala s novou možnosťou pri poskytovaní hypoték - hypotekárnym certifikátom. Tento produkt mal umožniť klientovi rýchlejšie rozhodnutie o jeho úvere. Pre klienta to znamenalo, že sa na počkanie dozvie predbežné rozhodnutie o výške úveru. VÚB banka mu hypotekárny certifikát vydávala bezplatne. Certifikátom banka klientovi garantovala poskytnutie Flexihypotéky so všetkými jej výhodami počas doby 4 mesiacov, a to aj bez toho, aby mal klient vyhliadnutú nehnuteľnosť.

Žiaľ, o hypotekárnom certifikáte v kontexte VÚB banky môžeme hovoriť už len v minulom čase. VÚB jeho predaj stopla po vypuknutí pandémie a vyzerá to tak, že natrvalo. Dôvodom bola pravdepodobne snaha o zefektívnenie procesov a zníženie rizík v nepredvídateľnej ekonomickej situácii.

Pravda je taká, že štandardne ide len o preverenie príjmu a úverového registra žiadateľov. Takže myslieť si, že sa nemôže ešte niečo v procese schvaľovania skomplikovať, určite nie je namieste. Mnoho bánk vypracúva ponuku na hypotéku pri zložitejších príjmoch len na základe preverenia úverového registra a dobrej viere, že daná konštelácia príjmov schvaľovateľ schváli. Papier znesie veľa. Jedinou zárukou zo spomínaných možností v článku je hypotéka naopak. Len v tejto možnosti klient už reálne podpísal zmluvu s bankou.

Pojem „predschválená hypotéka“ je len vymyslený ľuďmi, v skutočnosti nič také neexistuje. Týmto pojmom sú označované procesy preverovania úverového registra žiadateľov a preverovania príjmu žiadateľov cez Sociálnu poisťovňu.

Štandardné podmienky a proces schvaľovania hypotéky

Bez ohľadu na to, či ide o hypotéku naopak alebo štandardný proces, banky pri schvaľovaní hypotéky posudzujú viacero kľúčových faktorov.

Požiadavky na klienta

• Vek klienta: Minimálny vek je 18 rokov. Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia, čo sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru.
• Doklady potrebné k vybaveniu: K žiadosti o úver klient potrebuje predložiť doklad totožnosti. Potvrdenie o príjme nemusí dokladovať, banka si ho overí v Sociálnej poisťovni.
• Povinnosť viesť bežný účet: Nie vo všetkých bankách je to podmienkou.

Parametre hypotéky

• Výška hypotéky: Od 10 000 € do maximálne 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Výška úveru závisí od hodnoty, typu a lokality zakladanej nehnuteľnosti a bonity klienta.
• Úroková sadzba: Ponúkané sadzby sa pohybujú od približne 2,29 % do 4,69 % p.a. v závislosti od doby fixácie a aktuálnych podmienok na trhu.
• LTV (pomer úver/hodnota): Až do 90 % z hodnoty nehnuteľnosti.
• Fixácia úrokovej sadzby: Možnosti zahŕňajú 1 rok, 3 roky, 4 roky, 5 rokov, 10 rokov, 11 rokov. Klient si vyberá obdobie, počas ktorého bude jeho splátka hypotéky nezmenená.
• Splatnosť: Zvyčajne 1 až 30 rokov.
• Účel hypotéky: Kúpa / výstavba nehnuteľnosti. Hypotéka s účelom kúpy nehnuteľnosti sa dá kombinovať len s účelom rekonštrukcie.
• Spôsob splácania: Anuitný.
• Čerpanie po podaní návrhu na vklad: Áno.
• Financovanie postupné výstavby domu: Áno.
• Povinnosť dokladovať použitie peňazí: Áno.

Poistenie

• Povinné poistenie nehnuteľnosti: Áno.
• Povinné životné poistenie: Nie vo všetkých prípadoch.
• Povinné poistenie splácania úveru: Nie vo všetkých prípadoch. Banky však ponúkajú možnosť poistenia pre prípad nepredvídaných životných udalostí, ktoré by mohli ohroziť schopnosť splácať úver.

Poplatky

• Poplatok za poskytnutie: Na trhu s hypotékami nájdete poplatok za poskytnutie od 0 do 500 eur. Niektoré banky ponúkajú zľavu z poplatku za poskytnutie hypotéky.
• Predčasné splatenie mimo fixácie: Zvyčajne sú spojené so skutočnými nákladmi banky.
• Náklad za vklad záložného práva: Približne 100 EUR.
• Mesačný náklad za vedenie účtu: VUB účtuje približne 11 EUR.

Dĺžka procesu schvaľovania a vybavenia hypotéky

Posúdenie žiadosti po predložení všetkých potrebných dokladov je zvyčajne rýchle, od 24 do 48 hodín. Celkové schválenie a vybavenie hypotéky však môže trvať dlhšie, v závislosti od zložitosti prípadu a rýchlosti dodávania potrebných dokumentov.

Kedy môže byť hypotéka zamietnutá?

Proces schvaľovania hypotéky môže byť komplikovaný a existuje viacero dôvodov, prečo môže byť žiadosť zamietnutá, alebo jej schválenie banka na čas odloží.

• Omeškanie splátok: Toto je najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny. Ak sa úver nesplácal niekoľko mesiacov, finančná inštitúcia môže požadovať okamžité splatenie úveru.
• Odklad splátok: Aj odklad splátok môže v niektorých prípadoch ohroziť proces získania hypotéky.
• Väčšie množstvo zamietnutých žiadostí o úver: Banka to môže vnímať ako znak vysokej rizikovosti klienta.
• Opakované nepovolené prečerpanie: Používanie kreditnej karty a neskoré uhradenie minimálnej splátky môže negatívne ovplyvniť bonitu klienta.
• Nedostatočný príjem alebo jeho krátka história: Banke nemusí stačiť príjem za krátku dobu, ako sú 3 mesiace či pol roka. Dôležitá je stabilita a pravidelnosť príjmu.
• Exekúcie: Zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku.
• Dlhy v Sociálnej poisťovni: Neskorá registrácia v rámci zamestnania alebo neskôr uhradené odvody počas podnikania môžu predstavovať problém. TIP: Je užitočné si v istom časovom horizonte kontrolovať uhradenie odvodov či už v Sociálnej alebo v zdravotnej poisťovni.

Po kúpe nehnuteľnosti: Právne a administratívne kroky

Po hladkom priebehu kúpy, keď banka schválila hypotéku, pustila financie a vy ste sa stali majiteľom nehnuteľnosti, nasleduje rad administratívnych úkonov.

• Preberací protokol: Odporúča sa všetko zdokumentovať a spolu s bývalým majiteľom podpísať preberací protokol.
• Správca bytového domu: Prihlásenie sa k správcovi bytového domu by malo nasledovať až po vyriešení preberacieho protokolu.
• Prihlásenie sa k odberu energií: Tento krok čaká na vás, nového majiteľa. Bývalý vlastník musí pristúpiť k odhláseniu energií.
• Zmena trvalého pobytu: Ak ste sa rozhodli po kúpe nehnuteľnosti aj pre zmenu trvalého pobytu, čaká vás aktualizácia občianskeho preukazu.
• Nahlásenie zmeny zamestnávateľovi, zdravotnej a Sociálnej poisťovni: Ak ste SZČO, musíte zmenu nahlásiť do 8 dní. Ak ste zamestnanec, zmenu za vás nahlási zamestnávateľ.
• Daň z nehnuteľnosti: Celý proces začnete tým, že sa do 30 dní prihlásite na mestskom (obecnom) úrade ako nový majiteľ.

Zelené bývanie a hypotéky

V kontexte rastúceho environmentálneho povedomia banky čoraz viac podporujú aj ekologické projekty. Ak plánujete kúpiť nehnuteľnosť s použitím zelených technológií, niektoré banky ako „zelená banka“ radi podporia aj vašu snahu o eko bývanie.

Získajte hypotéku na mieru

VÚB banka a iné finančné inštitúcie ponúkajú odborné poradenstvo, preberú vaše predstavy a prispôsobia vám hypotéku na mieru. V prípade otázok o produkte alebo potreby pomoci so zriadením, neváhajte kontaktovať bankových poradcov. Tí vám pomôžu nájsť riešenia pre váš dom, ukážu orientačnú cenu a odhadnú prípadnú štátnu dotáciu. Možnosťou je aj prenos hypotéky do inej banky, čím môžete získať výhodnejšie podmienky.

Pri výbere hypotéky je dôležité zvážiť všetky aspekty, od úrokových sadzieb a fixácií, cez poplatky, až po poistenie a dodatočné služby. Hypotéka naopak predstavuje zaujímavú alternatívu pre tých, ktorí hľadajú väčšiu flexibilitu a istotu pri financovaní svojho bývania.

tags: #hypotekarny #certifikat #vub