Získanie hypotekárneho úveru je významným krokom pri kúpe, výstavbe či rekonštrukcii nehnuteľnosti. Proces získania hypotéky však nie je len o úrokových sadzbách. Spája sa s ním množstvo poplatkov a administratívnych úkonov, ktoré môžu celkové náklady navýšiť. V tomto článku sa podrobne pozrieme na hypotekárny certifikát, jeho význam, a detailne rozoberieme všetky poplatky, ktoré vás pri vybavovaní hypotéky v súčasnosti čakajú.
Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť: Predbežné schválenie s garanciou
Hypotekárny certifikát, známy aj ako úverový certifikát, hypotekárny prísľub alebo predschválená hypotéka, je doklad vydaný bankou. Tento dokument potvrdzuje, že žiadateľ spĺňa podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru do určitej výšky a s predpokladanou úrokovou sadzbou. Vychádza z posúdenia bonity žiadateľa a predstavuje predbežné schválenie financovania kúpy nehnuteľnosti alebo výstavby domu. Pri žiadosti o hypotekárny certifikát je potrebné predložiť doklady totožnosti a informácie o príjmoch a existujúcich finančných záväzkoch.
Je dôležité rozlišovať medzi pojmom "predschválená hypotéka" v bežnej reči a skutočnými bankovými procesmi. Predschválená hypotéka ako bankový pojem v skutočnosti neexistuje. Názvy ako hypotekárny certifikát, úverový certifikát, hypotekárny prísľub či predschválená hypotéka v podstate znamenajú jedno - predschválenie hypotéky. Týmito pojmami sú označované procesy preverovania úverového registra žiadateľov a preverovania príjmu žiadateľov cez Sociálnu poisťovňu. V minulosti niektoré banky, ako napríklad VÚB, ponúkali hypotekárne certifikáty, ktoré však po vypuknutí pandémie v marci 2020 zrušili, a zdá sa, že natrvalo.
V súčasnosti existuje produkt, ktorý sa najviac blíži k pôvodnej myšlienke hypotekárneho certifikátu - hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Pri tomto type hypotéky si klient najskôr necháva na základe svojho úverového limitu schváliť požadovanú výšku hypotéky, kedy dochádza k preverovaniu príjmu aj úverového registra. Po schválení hypotéky klient podpíše úverovú zmluvu s dohodnutými podmienkami - úrok, fixácia, poplatok za spracovanie a pod. Následne má klient 6 alebo 12 mesiacov na nájdenie nehnuteľnosti, ktorej hodnota bude zodpovedať maximálnej výške úveru a schválenému percentu financovania. Klient tak dopredu vie, že hypotéku už má a ostáva mu hľadať nehnuteľnosť. Výhodou je aj fakt, že klient si môže schváliť hypotéku na maximálnu sumu, ktorú mu dovolí jeho príjem v čase schvaľovania, a po nájdení nehnuteľnosti banka dodatkom upraví výšku hypotéky podľa hodnoty danej nehnuteľnosti. Účely, na ktoré sa táto hypotéka dá použiť, je výstavba a kúpa nehnuteľnosti. Pri účele kúpy musí byť nájdená nehnuteľnosť už skolaudovaná, výnimkou je developerský projekt.
V súčasnej dobe ponúkajú vo svojom portfóliu hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť primárne dve banky - ČSOB a UniCredit Banka.
- ČSOB: Ponúka hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť s maximálnym LTV 90%. Lehota na špecifikáciu nehnuteľnosti je 6 mesiacov. Začiatok fixácie sa počíta od podpisu úverovej zmluvy. V prípade nečerpania hypotéky účtuje poplatok vo výške spracovateľského poplatku. Špecifikácia nehnuteľnosti je bez poplatku a vyžaduje si nutný podpis klienta na žiadosť o špecifikáciu nehnuteľnosti.
- UniCredit Banka: Ponúka hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť s maximálnym LTV 80%. Lehota na špecifikáciu nehnuteľnosti je 12 mesiacov. Začiatok fixácie sa počíta od podpisu úverovej zmluvy. V prípade nečerpania hypotéky účtuje poplatok 500 €. Špecifikácia nehnuteľnosti je bez poplatku a nevyžaduje si podpis klienta na žiadosť o špecifikáciu nehnuteľnosti. Hlavnými rozdielmi oproti ČSOB sú aj akceptácia zahraničného príjmu pri hypotéke naopak, a taktiež možnosť využiť hypotéku naopak na výstavbu nehnuteľnosti.
mBank tiež ponúka určitú formu hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Klient si necháva schváliť štandardnú hypotéku s účelom kúpa, avšak do žiadosti sa nešpecifikuje kupovaná nehnuteľnosť. Po schválení hypotéky klient úverovú zmluvu nepodpisuje a má 3 mesiace na špecifikáciu kupovanej nehnuteľnosti. mBank však garantuje úrokovú sadzbu len 30 dní od prepočtu v systéme banky, preto ak by sa v čase hľadania nehnuteľnosti zmenili úrokové sadzby, zmenia sa podmienky aj klientovi. Preto ak nemá klient podpísanú úverovú zmluvu, nemá garantované nič.
Je dôležité si uvedomiť, že aj pri hypotéke na nešpecifikovanú nehnuteľnosť ide primárne o preverenie príjmu a úverového registra žiadateľov. Nie je to absolútna garancia, že sa v procese schvaľovania nemôže niečo skomplikovať. Papier znesie veľa. Jedinou reálnou zárukou v tomto kontexte je hypotéka naopak, kde klient už reálne podpísal zmluvu s bankou.
Poplatky spojené s hypotékou: Detalný prehľad nákladov
Zdražovanie hypoték pokračuje, a tentoraz to nie je spôsobené len zvyšovaním úrokových sadzieb úverov na bývanie. Od apríla 2024 sa zvýšili poplatky na katastri, priplatíme si za znalecký posudok, poskytnutie úveru, poistenie nehnuteľnosti či vedenie účtu. To sú všetko náklady, ktoré je potrebné pripočítať k celkovým nákladom spojeným s vybavovaním úveru.
Poplatky za kataster nehnuteľností
Od apríla 2024 sa na katastri nehnuteľností zvýšili viaceré poplatky. Jedným z nich je aj poplatok za vklad záložného práva, ktorý vzrástol zo sumy 66 eur na 100 eur. Pri elektronickom podaní na katastri môžete ušetriť a za vklad zaplatíte 50 eur. Podanie na kataster úzko súvisí s vybavením úveru. Banka klientovi poskytne hypotekárny úver až vtedy, keď jej doloží všetky potrebné podklady a splní podmienky pre čerpanie. Keďže úvery na bývanie sú založené nehnuteľnosťou, banka požaduje uzavrieť s vlastníkom nehnuteľnosti záložné zmluvy, ktoré následne treba zavkladovať do katastra nehnuteľností. Vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate až vtedy, keď kataster povolí zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Poplatok katastru platíte pri podaní návrhu na začatie konania o povolení vkladu záložného práva k zakladanej nehnuteľnosti, v prospech banky.
Poplatok za znalecký posudok
Pri hypotéke je ďalej potrebný aj znalecký posudok k nehnuteľnosti, je to jeden z kľúčových dokumentov potrebný pri jej vybavovaní. Za posudok bytu môžete zaplatiť zhruba od 150 do 250 eur. Podľa odborníkov v poslednom období výraznejšie zdraželi aj znalecké posudky, čo môže súvisieť aj so zvýšenou infláciou. Druhou možnosťou je, že vám znalec banky uzná pôvodný znalecký posudok spolu s doložením aktuálnych fotografií nehnuteľnosti. Stanovenie hodnoty zakladanej nehnuteľnosti sa realizuje prostredníctvom znaleckého posudku.
Poplatok za poskytnutie úveru
Okrem katastra a znaleckého posudku je pri hypotéke potrebné rátať aj s poplatkom za poskytnutie úveru, ktorý si banky účtujú. Ide o administratívny poplatok, ktorý platíte banke za spracovanie, resp. za poskytnutie úveru. Každá banka má svoj cenník, no počas rôznych reklamných kampaní môže banka tento poplatok odpustiť. Výška poplatku za poskytnutie hypotéky sa pohybuje od 0 eur až do 1 000 eur, v závislosti od tej-ktorej banky. Niekde je pevne stanovená, inde závisí od výšky schváleného úveru. V niektorých prípadoch môžete získať zľavu z poplatku, prípadne sa mu úplne vyhnúť. Priemerná výška sa pohybuje buď ako percento z výšky úveru, najčastejšie 0,8 - 1 % z poskytnutého objemu, alebo ako jednotný spracovateľský poplatok.
Poplatky za vedenie účtu
Takisto je potrebné počítať s poplatkom za vedenie účtu. Ten od nového roka vzrástol vo viacerých finančných domoch. Vo väčšine bánk platí, že ak si chcete vziať hypotéku, musíte mať zriadený aj bežný účet, z ktorého vám budú odchádzať splátky. Poplatky za vedenie účtu sa pohybujú v rozmedzí od 5 až 8 €, no väčšina bánk má stanovené vernostné podmienky, pri ktorých vám poplatky za účet odpustí. Ide o aktívne využívanie účtu, ako napríklad zasielanie výplaty na účet, platby kartou či trvalé príkazy.
Poistenie nehnuteľnosti
Každá nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zabezpečenia pri hypotéke, musí byť poistená voči živelným udalostiam. Podmienkou čerpania úveru je aj poistenie nehnuteľnosti. Bez neho banka peniaze nepustí. Poistenie slúži ako zabezpečovací prostriedok pre prípad znehodnotenia záložnej nehnuteľnosti, ktoré by malo za následok zníženie jej hodnoty. Preto napríklad ak vznikne požiar, pri ktorom by bola nehnuteľnosť zničená, banka dostane z poistky peniaze vo výške nesplatenej časti hypotéky. Poplatok za poistenie nehnuteľnosti, teda poistné, musí byť zaplatené ešte pred čerpaním úveru. Stúpli aj ceny poistenia nehnuteľnosti. Výška poistného závisí od poisťovne, typu nehnuteľnosti, poistnej sumy a rozsahu krytia, ktoré si klient vyberie. V priemere sa poistenie pohybuje zhruba vo výške 100 € ročne.
Mimoriadne splátky a poplatky za predčasné splatenie
Ak by ste však chceli vyplatiť celý úver naraz mimo výročia fixácie, banka si za to bude účtovať poplatok. Týka sa to aj prípadov, keď si ľudia svoju hypotéku prenesú do inej banky. Pri akomkoľvek dôvode predčasného splatenia hypotéky vrátane refinancovania platí, že ak to urobíte mimo výročia fixácie úrokovej sadzby, vzniká vám poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Tento poplatok je vo výške 1 % z aktuálnej dlžnej sumy a banka ho môže zo zákona vyúčtovať, ak je aktuálna dlžná suma predčasne splateného zostatku vyššia ako 10-tisíc eur. Niektoré banky však ponúkajú možnosť mimoriadnych splátok bez poplatku cez svoje mobilné aplikácie, napríklad ČSOB SmartBanking.
Extra poplatky
V závislosti od situácie sa klient môže stretnúť aj s extra poplatkami, ktoré najčastejšie súvisia s urýchleným konaním banky. Ide o prípady, kedy klient potrebuje vyriešiť hypotéku rýchlo. Výška poplatkov je rôzna, závisí od cenníka banky. V prípade nečerpania hypotéky môže banka účtovať poplatok. Napríklad UniCredit Banka má v prípade nečerpania hypotéky poplatok 500 €.
Príklad výpočtu splátky hypotéky
Aby sme si priblížili celkové náklady, pozrime sa na konkrétny príklad. Pri hypotéke vo výške 50 000 €, založenej nehnuteľnosťou (predpokladáme, že predmetom zabezpečenia je byt, úver je čerpaný jednorazovo, bez poistenia úveru, je splácaný z ČSOB Smart účtu), dobe splatnosti 30 rokov, 3-ročnej fixácii s úrokovou sadzbou 3,40 % p.a. vychádza splátka úveru 221,43 €. Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) dosahuje 3,92 %, počet splátok je 360. Celková čiastka, ktorú spotrebiteľ zaplatí, je 83 923,24 € (za predpokladu, že úroková sadzba a poplatky sa nezmenia počas celej doby splatnosti úveru).
Dôležitosť finančného sprostredkovateľa
Pri vybavovaní hypotéky je dôležité urobiť si komplexný a detailný prieskum ponúk naprieč celým bankovým trhom. Nestačí sa pozerať len na propagované úroky. Klienti najlepšie urobia, ak im ponuky a podmienky úverov porovná skúsený finančný sprostredkovateľ. Ten dokáže zohľadniť všetky poplatky a špecifiká jednotlivých bánk a pomôcť tak získať tú najvýhodnejšiu hypotéku.
Všetky tieto poplatky zrátané spolu v niektorých prípadoch môžu rozhodnúť o tom, v ktorej banke napokon získate celkovo lacnejší úver. Preto je nevyhnutné venovať pozornosť nielen základnej úrokovej sadzbe, ale aj všetkým dodatočným nákladom spojeným s hypotekárnym úverom.
tags: #hypotekarny #certifikat #poplatok