Získanie hypotekárneho úveru pre začínajúceho podnikateľa, či už ide o živnostníka (SZČO) alebo majiteľa spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.), býva často problematické. Banky pri posudzovaní žiadostí kladú na tieto skupiny žiadateľov vyššie nároky a vyžadujú splnenie rozsiahlejšieho súboru podmienok v porovnaní s klasickými zamestnancami. V porovnaní s príjmom zo zamestnania, kde je proces overovania príjmu pomerne priamočiary, podnikatelia musia banke doložiť viacero papierov a potvrdení. Napriek tomu, že cesta k hypotéke môže byť zložitejšia, s dobrou prípravou a pochopením bankových kritérií je možné zabezpečiť si financovanie na bývanie.
Základné kritériá pre podnikateľov pri žiadosti o hypotéku
Existuje niekoľko základných kritérií, ktoré musí klient s príjmom z podnikania splniť bezpodmienečne. Po prvé, musíte byť schopný vierohodne vydokladovať svoj príjem zo svojej podnikateľskej činnosti. Banky sa zaujímajú o to, ako váš príjem vzniká a ako je možné ho preukázať. Po druhé, v prípade s.r.o. je dôležitý minimálny podiel vo firme, ktorý banky štandardne požadujú. Týmto sa zabezpečuje, že klient má reálny záujem na prosperite firmy a nie je len formálnym vlastníkom. Tretím kľúčovým bodom je preukázanie, že podnikáte dostatočne dlho. Banky preferujú stabilné a dlhodobé podnikanie, pretože to znižuje riziko neúspechu. Napokon, musíte preukázať, že aj v poslednom období pred žiadosťou o úver vykazujete ekonomickú aktivitu. Toto je dôležité preto, aby banka videla, že vaše podnikanie je aktuálne a generuje príjem.
Kameňom úrazu u väčšiny podnikateľov je často práve spôsob, akým dokážu svoj príjem účtovne vydokladovať. Mnohí podnikatelia v snahe o optimalizáciu daňového priznania znižujú svoj vykazovaný zisk, čo sa následne negatívne prejaví pri žiadosti o hypotéku. Práve preto je kľúčové pochopiť, ako banky pristupujú k výpočtu príjmu podnikateľa, keďže tento výpočet priamo ovplyvňuje maximálnu výšku hypotéky, ktorú môžete získať.
Metódy výpočtu príjmu podnikateľa bankami
Vo všeobecnosti platí, že banky vypočítavajú príjem z podnikateľskej činnosti dvoma hlavnými spôsobmi: buď ako percento z tržieb (celkových obratov) alebo z výsledku hospodárenia (zisku).
1. Príjem z percenta z tržieb (obratu)
Pri tejto možnosti banky akceptujú ako príjem klienta určité percento z celkových tržieb (obratov) podnikania. Toto percento sa následne predelí číslom 12 (počet mesiacov v roku), aby sa získala priemerná mesačná výška akceptovaného príjmu. Percentá sa líšia v závislosti od banky a často aj od hlavného predmetu podnikania, ktorý je určený SK NACE kódom.
- Slovenská sporiteľňa (SLSP) akceptuje pri s.r.o. percento z tržieb podľa SK NACE kódu, teda podľa hlavného predmetu podnikania s.r.o.
- Ak tržby za predchádzajúci kalendárny rok nepresiahli 80 000 € a zároveň je podiel spoločníka v s.r.o. dostatočný, niektoré banky môžu akceptovať vyššie percento.
- Pokiaľ tržby za predchádzajúci kalendárny rok nepresiahli 50 000 €, banka môže akceptovať 50% z tržieb u SZČO, pokiaľ sú tržby vyššie ako 50 000 €, akceptuje 40% u SZČO a 40% u s.r.o.
- Štandardne niektoré banky akceptujú 20% z tržieb, pokiaľ je klient jednoosobová s.r.o.
- Niektoré banky akceptujú pri komorových pracovníkoch (notári, advokáti, lekári a pod.), bez ohľadu na to, či fungujú ako SZČO alebo s.r.o., až 60% z tržieb. Podobné percento celkových tržieb sa dá uznať aj pri profesiách duševného charakteru.
Je dôležité si uvedomiť, že každá banka má podmienku minimálneho podielu spoločníka. Štandardne banky akceptujú minimálny podiel 33-50%, ale niektoré banky nemajú metodicky určené minimálne percento. Zároveň platí, že sa dá individuálne v niektorých bankách požiadať o akceptáciu aj nižšieho podielu.
Príklad: Firma mala tržby v predošlom roku 200 000 €, dvaja spoločníci majú podiel zhodne 50%. Ak banka akceptuje napríklad 30% z tržieb, vypočítaný mesačný príjem by bol ((200 000 € * 0.30) / 12) = 5 000 €.
Niektoré banky pri akceptácii príjmu na základe tržieb dokážu akceptovať maximálne obmedzenú výšku mesačného príjmu, napríklad 5 000 €, 10 000 € alebo 20 000 €, iné obmedzenia nemajú.
2. Príjem z výsledku hospodárenia (zisku)
Druhou možnosťou, ktorou klient vie dokladovať príjem zo živnosti alebo s.r.o., je hospodársky výsledok podnikania.
- U živnostníkov sa príjem ráta ako (základ dane - zaplatená daň) / 12.
- U s.r.o. sa príjem zvyčajne počíta z účtovného zisku, pričom banky sa líšia v tom, či akceptujú len vyplatený zisk alebo aj účtovný zisk, ktorý nemusí byť vyplatený spoločníkom. Z piatich bánk, ktoré dokážu akceptovať príjem zo zisku s.r.o., trom až štyrom stačí účtovný zisk.
Hypotéka príjem pri SZČO a s.r.o.
V niektorých bankách je možné akceptovať príjem z TPP (trvalý pracovný pomer) vo vlastnej firme, pokiaľ nie je zrejmé, že je účelovo nastavený a pretrváva dostatočne dlho. Banky si tento príjem overia prostredníctvom Sociálnej poisťovne a minimálna doba zamestnania býva 6 mesiacov.
Kritériá, ktoré vás môžu vyradiť z hry
Okrem vyššie spomínaných výpočtov príjmu je potrebné si dať pozor aj na dve kľúčové kritériá, ktoré banky sledujú a ktoré vás automaticky diskvalifikujú:
- Záporný výsledok (strata): Ak vaša firma alebo živnosť vykazuje stratu, banka ju ako zdroj príjmu na hypotéku neakceptuje.
- Záporné vlastné imanie: Rovnako záporné vlastné imanie firmy vás automaticky vyradí z hry o hypotéku.
Súbeh príjmov a špecifické situácie
Pokiaľ má klient viacero firiem (alebo firmu/y a živnosť), je možné v bankách akceptovať súbeh jeho príjmov, teda sčítať príjmy z viacerých podnikateľských činností.
Je však dôležité dať si pozor na súbeh živnosti a trvalého pracovného pomeru. Niektoré banky, ako napríklad ČSOB a Tatra banka, nedokážu akceptovať ich súbeh, pretože metodicky nedokážu z daňového priznania jasne identifikovať, aký podiel celkového príjmu bol zo živnosti a aký zo zamestnania.
Žiadna z bánk metodicky nedokáže akceptovať príjem zo spoločnosti, ktorá má právnu formu akciovej spoločnosti. To isté platí pri firmách, ktoré majú svoje sídlo v zahraničí, resp. pokiaľ má žiadateľ o hypotéku otvorenú živnosť v zahraničí. V týchto prípadoch nie je možné žiadnym spôsobom akceptovať príjem.
Ak je spoločníkom nejakej firmy iná firma, hovoríme o tzv. holdingovom usporiadaní firiem. Banky k takýmto štruktúram pristupujú individuálne.
Dĺžka podnikania ako dôležitý faktor
Ďalším kritériom, ktoré banka sleduje pri podnikateľoch, je trvanie ich podnikania. Každá banka má stanovenú minimálnu dobu trvania podnikania. Niektoré banky majú exaktne stanovený počet mesiacov, ktoré musí trvať živnosť alebo ako dlho musí existovať firma, avšak v niektorých bankách stačí len niekoľko mesiacov z predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia.
Slovenská sporiteľňa ako jedna z mála bánk vyžaduje len 6-mesačnú dobu podnikania v predchádzajúcom zdaňovacom období. Vo všeobecnosti platí, že čím dlhšie obdobie klient podniká, tým je z pohľadu banky stabilnejší a dôveryhodnejší.
Je dôležité poznamenať, že banky pri výpočte príjmu z podnikania priemerujú príjem za 12 mesiacov, bez ohľadu na to, koľko mesiacov ste v prvom roku podnikania skutočne podnikali. Toto môže rapídne znížiť vypočítavanú výšku príjmu.
Dôležitosť dokladovania medziobdobia a aktuálnej ekonomickej aktivity
Všetky banky si k schvaľovaniu hypotéky vyžadujú výpisy z podnikateľského účtu za posledných 6 kalendárnych mesiacov. Týmto si overujú, či vaše priebežné tržby korešpondujú s tržbami za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Ak by ste už nemali žiadne tržby, vaša hypotéka bude s najväčšou pravdepodobnosťou zamietnutá.
Zvlášť dôležité je zdokladovanie tzv. medziobdobia. To znamená, že ak žiadate o hypotéku napríklad v apríli, dokladujete daňové priznanie za minulý rok, ktoré však neobsahuje údaje za aktuálne mesiace roka. Banky si preto vyžadujú aktuálne výpisy z účtu s kreditným obratom, aby videli, že vaše podnikanie aktuálne trvá a nie je pozastavené.
Odklad daňového priznania a jeho dôsledky
Pri hypotéke s príjmom z podnikania platí jednoduché pravidlo týkajúce sa daňového priznania. Od 1. januára do 31. marca si môže klient vybrať, či chce vychádzať pri výpočte príjmu z predchádzajúceho roka alebo z toho roka, ktorý mu vychádza výhodnejšie.
Príklad: V januári 2026 chce klient žiadať o hypotéku. Ak si ešte nepodal daňové priznanie za rok 2025, môže v spomínanom období od 1.1 do 31.3 vychádzať z čísel z daňového priznania podaného za rok 2024. Čím viac sa ale blíži marec, zvyšuje sa pravdepodobnosť, že schvaľovateľ si vyžiada podať daňové priznanie aj za rok 2025.
Niektorí klienti sa snažia obísť schvaľovateľa tým, že si dajú odklad daňového priznania. Tu platí pravidlo, že odklad daňového priznania si dať môžete, avšak o hypotéku si v období od 1. apríla do 30. júna viete požiadať až v momente, keď si daňové priznanie za predchádzajúci rok podáte. Ak chcete využiť maximálnu možnú dobu na odklad daňového priznania, je potrebné si to naplánovať.
Banky a ich prístup k podnikateľom
Pokiaľ sa detailnejšie pozriete na podmienky jednotlivých bánk, zistíte, že hypotéka s príjmom z podnikania je priechodnejšia predovšetkým vo veľkých bankách - SLSP, VÚB a Tatra banka. Príjem z podnikania v zahraničí je v slovenských bankách vo väčšine prípadov neakceptovateľný. Výnimkou je jediná banka, ktorá dokáže akceptovať príjem zo živnosti otvorenej v Čechách, avšak v tomto prípade vychádzajú prevažne zo zisku.
Dôležitosť plánovania a poradenstva
Hypotéku musia SZČO a spoločníci s.r.o. plánovať. Na hypotéku sa treba dlhodobo pripravovať tak, aby účtovné výsledky vášho podnikania dokázali banky akceptovať. Pri hypotéke s dokladovaným príjmom z podnikania (či už SZČO alebo s.r.o.) nikdy nie je základným kritériom výberu banky úroková sadzba, ale možnosť banky uznať dostatočný príjem na získanie hypotéky. Až potom je cieľ mať čo najnižší úrok.
Všeobecné podmienky získania hypotéky musíte zo zákona spĺňať, či už ste SZČO, spoločník s.r.o. alebo zamestnanec. Sú nimi vek od 18 do 70 rokov, slovenské občianstvo alebo povolenie na pobyt na území SR, bonita, dostatočný preukázateľný príjem, a nehnuteľnosť, ktorou budete ručiť.
Svoje šance môžete pred požiadaním výrazne zvýšiť. Pri žiadosti o hypotéku, žiaľ, neplatí pravidlo, že za vyskúšanie nič nedáte. Každá vaša žiadosť sa totiž eviduje v Spoločnom registri bankových informácií (SRBI), a to platí aj pre žiadosti, ktoré vám banka zamietla. Ak sa chcete zamietnutiu vyhnúť, neuponáhľajte sa a overte si, či máte na hypotéku nárok ešte predtým, ako o ňu požiadate.
Preverenie platobnej disciplíny
Okrem preverovania výšky príjmu si banka rozhodne preverí aj vašu platobnú disciplínu. V centrálnom registri dlžníkov a úverov si banky preklepnú, či náhodou nedlžíte poisťovniam alebo či pravidelne nemeškáte s platbami. Aj prechodné problémy a občasné nezaplatenie v riadnom termíne vedia proces žiadosti o hypotéku skomplikovať. Môžu zhoršiť podmienky pre získanie hypotéky, či dokonca môžu viesť k zamietnutiu žiadosti.
Čerstvý živnostník a hypotéka
Čerstvý živnostník pri žiadosti o hypotéku zvyčajne nepochodí. Živnostníci sú pre banku rizikovejší ako zamestnanci na trvalý pracovný úväzok, a preto k nim banka vždy pristupuje opatrnejšie. Väčšina bánk pri žiadosti vyžaduje, aby ste v podnikaní mali minimálne polročnú históriu a mali možnosť predložiť daňové priznanie. Mnohokrát však banky požadujú doloženie príjmu aj za 2 až 3 roky spätne, čo si už vyžaduje slušnú podnikateľskú históriu.
Samozrejme, aj v tomto prípade existujú výnimky, kedy je možné uspieť so žiadosťou o hypotéku aj s kratšou dobou podnikania. Patria sem napríklad členovia komôr (lekárskej, právnickej, daňovej, audítorskej, notárskej, geodetickej, exekútorskej alebo komory architektov), 100% vlastníci firiem so špecifickým zameraním (advokácia, audítorstvo, medicína, geodetické služby, daňové poradenstvo, stavebné inžinierstvo, sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti alebo veterinárne služby), alebo SZČO, ktorí majú veľké obraty aj napriek kratšej dobe podnikania.
V praxi však platí, že každý žiadateľ je individuálny, a preto nie je možné s určitosťou povedať, že všetky uvedené výnimky budú mať na 100% hypotéku schválenú a naopak podnikatelia s krátkou dobou podnikania nezískajú vôbec žiadny úver.
Bežná hypotéka je dostupná ako pre zamestnancov, tak aj pre SZČO, odlišuje sa len spôsob, akým banky určujú schopnosť splácať úver zo strany žiadateľa. SZČO zvykne žiadosť najčastejšie komplikovať nižší čistý zisk, či krátka doba podnikania. Preto ak ste podnikateľ a viete, že v najbližšej dobe budete žiadať o hypotéku, mali by ste na tento fakt myslieť v predstihu. Nízky mesačný čistý príjem či nízky obrat môžu byť dôvodmi, ktoré vám znemožnia získať hypotéku podľa vašich potrieb.
Ak chcete mať istotu, že vám hypotéka s príjmom z podnikania prejde bez problémov, je dobré sa obrátiť na finančného sprostredkovateľa. Sprostredkovanie hypoték pre podnikateľov vyžaduje špecifické znalosti a skúsenosti, ktoré môžu výrazne zvýšiť vaše šance na úspech.
tags: #hypoteka #pre #zacinajuceho #podnikatela