Prenájom nehnuteľností na Slovensku predstavuje pre mnohých daňovníkov významný zdroj príjmov. S týmto typom príjmu však súvisia aj určité daňové a registračná povinnosti, ktoré je potrebné dôkladne poznať a dodržiavať. Tento článok sa zameriava na detailné objasnenie všetkých aspektov súvisiacich s daňovou správou pri prenájme nehnuteľností, od základnej registrácie až po špecifické daňové úpravy.
Povinnosť registrácie pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti
Každý daňovník, ktorý na území Slovenskej republiky prenajíma nehnuteľnosť, má špecifické povinnosti voči daňovému úradu. Podľa zákona o dani z príjmov, fyzická osoba, ktorá začne prenajímať nehnuteľnosť (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na prípady, kedy daňovník ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú sám nemá vo vlastníctve, ale má ju v nájme. Dôležité je, že pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom prenajímaného bytu.
V prípade, že daňovník je už registrovaný na daňovom úrade z iného dôvodu, napríklad z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia, začatie prenajímania nehnuteľnosti mu nevzniká nová povinnosť registrácie. Zároveň mu ani nevzniká oznamovacia povinnosť voči daňovému úradu, pokiaľ už je riadne registrovaný. Žiadosť o registráciu môže daňovník podať na ktoromkoľvek daňovom úrade, nie je viazaná na jeho trvalý pobyt. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti sa uvádza v žiadosti. V prípade, že daňovník chce žiadosť o registráciu poslať poštou, je to možné.
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti, s výnimkou pozemku. Napríklad prenájom steny rodinného domu na reklamné účely podlieha registračnej povinnosti.
Zahraniční občania, ktorí vlastnia nehnuteľnosť na Slovensku a prenajímajú ju, sa tiež nevyhnú registračnej povinnosti. Každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť (okrem pozemku), má povinnosť sa registrovať.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu a povinnosť podať daňové priznanie
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú podľa zákona o dani z príjmov klasifikované ako príjmy podľa § 6 ods. 3. Ide o príjmy plynúce na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve, v súlade s Občianskym zákonníkom, a to bez ohľadu na to, či daňovník disponuje živnostenským oprávnením na prenájom.
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie vtedy, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne určitú hranicu. Táto hranica je stanovená zákonom a v roku 2025 predstavuje 2 876,90 eura.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt a nájomca mu uhradil celkovú sumu 2 000 eur. V tomto prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane v sume 500 eur. Zdaniteľný príjem tak predstavuje 1 500 eur. Keďže však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol 2 876,90 eura, nemá za rok 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a zároveň príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur z príjmu z prenájmu zostáva zdaniteľný príjem z prenájmu vo výške 1 050 eur. Celkový zdaniteľný príjem daňovníka (5 000 + 1 050 = 6 050 eur) presiahol hranicu 2 876,90 eura, a preto má povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 400 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur z príjmu z prenájmu (400 - 500 = -100) nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. Celkový zdaniteľný príjem daňovníka (5 000 eur) síce presiahol hranicu 2 876,90 eura, ale pokiaľ sa rozhodne požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie príjmov zo závislej činnosti, nie je povinný podať daňové priznanie.
Uplatnenie výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Tieto výdavky je možné evidovať buď v sústave jednoduchého alebo podvojného účtovníctva, alebo prostredníctvom evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Medzi daňovo uznateľné výdavky patria napríklad:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napríklad osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, servis výťahu, poplatky za TV a rozhlas, internet, poplatky za správu bytového domu, služba vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za komunálny odpad).
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
Je dôležité poznamenať, že daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázat daňovú stratu.
Príklad výpočtu zdaniteľného príjmu:Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 6 000 eur. Suma zdaniteľného príjmu sa vypočíta ako 6 000 eur (celkové príjmy) - 500 eur (oslobodenie) = 5 500 eur.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov pri prenájme
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v akomkoľvek dohodnutom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj súvisiace daňové výdavky.
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a obaja sú poberateľmi starobného dôchodku. Príjem z prenájmu si rozdelili na polovicu, teda každý dostal 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur, čím im zostáva zdaniteľný príjem 1 600 eur. Keďže nemali iné zdaniteľné príjmy, ani jednému z nich nevzniká povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad č. 2: Manželia prenajímali byt v bezpodielovom spoluvlastníctve a príjem si rozdelili na manželku (2 300 eur) a manžela (500 eur). Každý si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Manžel po odpočítaní oslobodenia nemá zdaniteľný príjem z prenájmu a nemusí podávať daňové priznanie. Manželka má po odpočítaní oslobodenia zdaniteľný príjem 1 800 eur. Keďže nemala iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Manželia prenajímali nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a dosiahli príjem 7 440 eur. Daňové výdavky boli 3 840 eur. Príjem si rozdelili rovnakým dielom (každý 3 720 eur). Po uplatnení oslobodenia 500 eur si každý z nich uvedie v daňovom priznaní zdaniteľný príjem z prenájmu vo výške 3 220 eur.
Uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane
Nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov. Týmito sú príjmy zo závislej činnosti, príjmy z podnikania alebo príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi tzv. pasívne príjmy, a preto sa na ne tieto nezdaniteľné časti základu dane nevzťahujú.
Ak daňovník dosahuje v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností, nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani na manželku.
Prenájom časti nehnuteľnosti a iné špecifické prípady
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti, pokiaľ nejde o pozemok. Príkladom je prenájom jednej izby v byte študentom.
Ak daňovník prenajíma byt, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu ako prenajímateľ.
Príležitostné poskytovanie ubytovania v chate v rekreačnej oblasti sa nemusí považovať za prenájom v zmysle zákona, ak nie je uzatvorená nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka.
Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť, ktorá je zaradená v obchodnom majetku, úroky zo splátok hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti sú daňovo uznateľným výdavkom.
V prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, daňovník si ako daňový výdavok môže uplatniť najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú energie, služby a príspevky do fondu opráv. Výdavky na opravy a technické zhodnotenie, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku, si môže daňovník uplatniť až pri predaji danej nehnuteľnosti.
Ak daňovník okrem prenájmu bytu poskytuje aj služby ako upratovanie a výmena bielizne, takýto príjem sa môže považovať za príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov), a nie len za príjem z prenájmu (§ 6 ods. 3). Základnými službami spojenými s prenájmom sú napríklad dodávka energií či odvoz odpadu.
Kaucia (zábezpeka) pri prenájme sa nezdaňuje v momente jej prijatia, ale až vtedy, ak je použitá na úhradu pohľadávok prenajímateľa, alebo ak je vrátená nájomcovi.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností
Prenájom nehnuteľného majetku na Slovensku sa môže stať predmetom dane z pridanej hodnoty za určitých podmienok. Občan sa považuje za zdaniteľnú osobu, ak prenajíma nehnuteľný majetok na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu.
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem. Obratom na účely DPH sa rozumie hodnota dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, ktorá nie je oslobodená od dane.
Prenájom nehnuteľného majetku je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a ich častí. Táto voľba je možná len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.
Povinnosť registrácie pre DPH vzniká občanovi (zdaniteľnej osobe), ak jeho obrat z prenájmu nehnuteľností alebo iných služieb presiahne v kalendárnom roku 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho roka. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol obrat presiahnutý.
Existujú aj prípady, kedy sa občan stáva platiteľom DPH bez ohľadu na predchádzajúce podanie žiadosti, napríklad ak hodnota dodaných tovarov alebo služieb v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur. V takýchto prípadoch je občan povinný podať žiadosť o registráciu do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol tento obrat presiahnutý.
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom DPH aj dobrovoľne, a to podaním žiadosti o registráciu pred presiahnutím obratu 50 000 eur.
Situácia č. 1 (DPH): Občan prenajímal byty a jeho obrat v roku 2025 presiahol 50 000 eur. Následne poskytol ďalší prenájom rodinného domu, čím jeho celkový obrat dosiahol 63 000 eur. Stal sa platiteľom DPH dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (31. 7. 2025) a bol povinný podať žiadosť o registráciu do 5. 9. 2025.
Situácia č. 2 (DPH): Občan prenajímal byty a jeho obrat 31. 8. 2025 presiahol 50 000 eur. Bol povinný podať žiadosť o registráciu do 5. 9. 2025. Pred podaním tejto žiadosti, dňa 4. 9. 2025, poskytol ďalší prenájom rodinného domu, čím presiahol obrat 62 500 eur. V tomto prípade je povinný podať žiadosť o registráciu do piatich pracovných dní odo dňa, kedy presiahol obrat 62 500 eur, teda do 11. 9. 2025.
Situácia č. 3 (DPH): Občan presiahol obrat 50 000 eur prenájmom bytov a podal žiadosť o registráciu. Následne dňa 18. 9. 2025 prenajal rodinný dom, čím presiahol obrat 62 500 eur. Stal sa platiteľom DPH dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu (18. 9. 2025), nie až 1. 1. 2026. Musí túto skutočnosť bezodkladne oznámiť daňovému úradu.
Všetky tieto aspekty ukazujú, že prenájom nehnuteľností na Slovensku si vyžaduje zodpovedný prístup k plneniu daňových a registračných povinností. Dôkladné oboznámenie sa s legislatívou a využitie dostupných informácií sú kľúčové pre predchádzanie prípadným sankciám a pre správne finančné vysporiadanie.
tags: #financna #sprava #prenajom #nehnutelnosti