Mladí ľudia dnes často nečakajú na svadbu, aby mohli spolu bývať. Pri kúpe spoločného bytu sa niekedy až príliš ponáhľajú. Banky.sk sa pozreli na to, aké nástrahy čakajú partnerov pri spoločnej hypotéke. V súčasnosti banky nijako nediskriminujú partnerov bez manželského zväzku pri žiadosti o hypotéku. Ide im len o to, aby mali spoločne alebo jednotlivo dosť peňazí úver splácať. Manželská hypotéka pred partnerskou tak v podstate nemá žiadne výhody. „Z pohľadu sadzby, sumy, potreby zabezpečenia sa nedá hovoriť o žiadnych špecifických výhodách či nevýhodách,“ vysvetľuje Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne. Rozdiel je iba v tom, že na rozdiel od manželov, nezosobášený pár si môže zvoliť výšku majetkových podielov. Hypotéku si však voči banke „papierovo“ rozdeliť nemôžu. Je teda na partneroch, aby sa pred zadlžením rozhodli, kto si zoberie úver, či do neho pôjdu spolu a v akom podiele, kto bude spoludlžník a ako ho budú splácať.
Podmienky na schválenie úveru: Schopnosť splácať je kľúčová
Ak sa snažíte ušetriť, určite Vás vyjde lacnejšie vniesť Vaše financie do vlastného bývania, než sa opätovne sťahovať a platiť nájom v rovnakej sume, ako za vlastné bývanie, za cudziu nehnuteľnosť. Pritom sa nemusíte s partnerom obávať o to, že Vás budú pri žiadosti o úver posudzovať na základe dĺžky vzťahu či partnerskému záväzku. Banky zaujíma len to, či ste schopný daný úver splácať na čas. Banky by nemali mať žiaden problém s udelením úveru pre partnerov, pokiaľ sú schopní úver splácať. Je jedno, či máte dosť peňazí na splácanie spoločne alebo jednotlivo. Hlavnou podmienkou je teda schopnosť platiť úver načas.
Rozdiel medzi úverom s partnerom a úverom manželov: Majetkové podiely verzus bezpodielové vlastníctvo
Medzi týmito úvermi nájdeme len jediný rozdiel. V oboch prípadoch však platí, že banka posudzuje, či sú partneri schopní splácať úver, pričom zaň obaja ručia v plnom rozsahu. Avšak, pri partnerskom úvere si môžete rozdeliť výšku majetkových podielov, kdežto pri manželskom úvere ide o bezmajetkové vlastníctvo. Schopnosť splácať úver sa hodnotí u manželov aj u partnerov rovnako. Treba myslieť na to, že úver v banke nie je možné papierovo rozdeliť medzi dvoch ľudí. Jediným rozdielom je, že partneri si môžu zvoliť výšku majetkových podielov, zatiaľ čo manželský pár má automaticky bezpodielové vlastníctvo.
Z pohľadu hypotéky na bývanie, či už manželskej alebo partnerskej, nepovažujú sa podmienky jednej nad druhou. Sú teda vyrovnané. Čo si však treba vopred zvážiť je to, či je vyrovnaný aj príjem oboch partnerov a či o hypotéku budú žiadať spoločne. Ak o hypotéku žiada nezosobášený pár, môže si zvoliť výšku majetkových podielov. Avšak ak o hypotéku žiadajú (mlado)manželia, vstupujú do tzv. bezpodielového vlastníctva.
Manželstvo prináša aj výhody daňové. Len zosobášení majú možnosť uplatniť si nezdaniteľnú časť základu dane na manželku alebo manžela.
Priebeh pri riešení úveru partnerov v praxi: Scenáre a ich dôsledky
Odborníci tiež radia, aby pri žiadosti o úver ako hlavný dlžník figuroval partner s vyšším príjmom. Ten môže získať vyšší úver a lepšiu úrokovú sadzbu. Partner s nižším príjmom bude v žiadosti vystupovať ako spoludlžník. Druhá možnosť je výhodná vtedy, ak má jeden z partnerov malý príjem a mohol by ohroziť získanie vyššej hypotéky. Tiež sa hodí vtedy, ak má jeden veľmi vysoký príjem a nie je potrebné zahrnovať partnera do úverového vzťahu.
Prvý krok nastáva dohodou medzi partnermi, ako budú úver brať. Majú 3 možnosti:
- O úver požiadajú partneri spoločne, ale jeden z nich je spoludlžník: Na začiatku by si mali partneri stanoviť, ktorý z nich bude žiadateľ a ktorý bude spoludlžník. Žiadateľ by mal byť partner s vyšším príjmom, pretože dostane vyšší úver a lepšiu úrokovú sadzbu, partner s nižším príjmom by mal byť spoludlžníkom. Ak už si budete úver brať, najlepšie spravíte, ak budete vstupovať do hypotéky rovnocenne, takže každý platí polovicu úveru, čím sa vyhnete neskorším možným problémom (pri rozchode). Partneri by si mali vyriešiť aj vlastnícke vzťahy, to znamená, že by sa mali dohodnúť, kto bude vystupovať na liste vlastníctva.⚠️ Expert radí - žiadateľ by mal byť ten z partnerov, ktorí disponuje vyššou výplatou, tým získa aj vyšší úver spolu s lepšou úrokovou sadzbu.
- Úver si zoberie len jeden partner, druhý zaplatí za nehnuteľnosť v hotovosti: Jeden z partnerov si berie úver, kde ako spoludlžník je uvedený partner, ktorý polovicu nehnuteľnosti zaplatil v hotovosti. Je jasné, že v nevýhode bude partner, ktorý platil v hotovosti z toho princípu, že ak je uvedený ako spoludlžník, musí úver platiť aj v prípade, ak ten druhý partner nebude. Ďalšou možnosťou je aj to, že by partner, ktorý platil za nehnuteľnosť v hotovosti, nebol uvedený ako spoludlžník úveru, bol by ale napísaný na liste vlastníctva, kde by vystupovali obaja partneri spolu. Tu treba myslieť na to, že banka berie do zálohy celú nehnuteľnosť a môže ju v prípade nesplácania úveru predať aj napriek tomu, že polovicu ceny nehnuteľnosti zaplatil jeden z partnerov.⚠️ Expert dodáva : banka pri poskytovaní úveru berie do zálohy danú nehnuteľnosť, čo jej dáva oprávnenie aj celú nehnuteľnosť odobrať v prípade neplnenia dlžníkových záväzkov.
- Úver zoberie iba jeden z partnerov: Táto možnosť je výhodná, ak jeden z partnerov má nízky príjem, čo by mohlo ohroziť získanie vyššej sumy úveru. Zároveň je to výhoda, ak jeden z partnerov má vysoký príjem a nemusí zahŕňať toho druhého do úveru. V tomto prípade by si mali uvedomiť, že tento partner nemá na nehnuteľnosť žiadne práva, ak sa nedohodnú partneri medzi sebou inak. Ak dôjde k dohode a na liste vlastníctva budú figurovať obaja partneri, aj keď jeden z nich nebude nehnuteľnosť financovať a druhý áno, tak v prípade rozchodu sa partner, ktorý nehnuteľnosť financuje, dostáva do nevýhody.⚠️ Čo nato Expert? Výhodné, najmä ak má jeden z partnerov natoľko vysoký príjem, že nemusí toho druhého zahrňovať do úveru. Samozrejme tým pádom bude aj samotný úver výhodnejší.
Na začiatku sa páru, či už manželskému alebo partnerskému, naskytne dôležitá otázka - Budeme splácať obaja rovnako? Budem splácať len ja? Kto bude dlžník a kto vlastník bytu/domu? Táto otázka by rozhodne nemala ostať opomenutá. Existujú tri scenáre, ktoré pri žiadosti o hypotéku na spoločné bývanie môžu nastať. Buď sa rozhodnete, že hypotéku si na seba vezme len jeden z partnerov - ktorí zarába podstatne viac a príjem toho druhého by mohol ohroziť poskytnutú výšku hypotéky. Alebo do toho pôjdete spoločne, budete obaja splácať a aj obaja 50% vlastníci. Ešte sa môže stať aj to, že jeden z vás si zoberie hypotéku a ten druhý má dostatok prostriedkov na to, že zaplatí za bývanie v hotovosti. Každopádne, treba myslieť oboma smermi a premýšľať najmä nad budúcnosťou.
Komplikácie a následný rozchod partnerov: Cesta cez súd alebo dohodu
Žiaľ aj takéto nemilé situácie môžu v živote každého z nás nastať, a preto je dôležité hľadieť a zvážiť aj dané mínusy, ktoré so sebou partnerská pôžička prináša. Ak ste o úver požiadali spoločne, musíte ho aj spoločne splatiť. V prípade rozchodu či rozvodu je potom veľmi komplikované vyrovnanie partnerov, ak je hypotéka napísaná na obidvoch. Jeden druhého musí vyplatiť a splácať celú hypotéku sám alebo byt spoločne predať a vyrovnať hypotéku s bankou. Riešení je mnoho, ale môžu byť príliš obtiažne a zdĺhavé. Preto, aby ste predišli nepríjemnostiam, si tieto veci dopredu medzi sebou urovnajte.
🤔 Čo ak jeden z vlastníkov stratí záujem o nehnuteľnosť?Urobí sa dodatok k pôvodnej úverovej zmluve, nový dlžník však musí byť dodatočne bonitný a to môže dosiahnuť aj zápisom ďalšieho spoludlžníka.
🤔 Ak obaja vlastníci majú záujem o nehnuteľnosť:Prichádza k horšiemu prípadu. Banku nezaujíma, kto danú nehnuteľnosť chce vlastniť, ona potrebuje mať hypotéku vyplatenú a Vám s Vašim partnerom neostáva nič iné, ako sa medzi sebou dohodnúť. Môžete pritom využiť aj súdnu cestu.
🤔 Ak žiaden z vlastníkov nemá záujem o nehnuteľnosť:Požiadajte o predčasné splatenie úveru s následným predajom nehnuteľnosti za trhovú cenu. Predajte nehnuteľnosť, zisk sa rozdelí medzi partnerov a následne sa zvyšná suma úveru vyplatí banke.
🤔 Ak nastane smrť u jedného z vlastníkov:Jedná sa tu o dedenie a aj napriek tomu, že neboli v manželskom zväzku, hypotéka nezaniká a povinnosť splatiť ju ostáva na druhom spoludlžníkovi.
Ak majú úver napoly a partner, ktorý v byte chce ostať na odkúpenie nemá peniaze, musí si vziať hypotéku len na seba a vyplatiť bývalého partnera a zároveň spoluvlastníka. Samozrejme tu môžu nastať problémy, kto koľko splatil. Ideálne je mať v splátkach a podieloch prehľad. Ak sa dohoda partnerov nepodarí, môžu spory končiť aj na súde. Banka však bude žiadať splátky aj keď sa súdite. „V oboch prípadoch platí, že smrťou jedného z dlžníkov záväzok voči banke z hypotéky nezaniká a dlh musí splatiť druhý dlžník, keďže je zaviazaný na úhradu spoločne a nerozdielne,“ vysvetľuje Cesnaková.
Mýty a realita: Právna istota pre nezosobášené páry
Mnohé páry žijú v omyle, že po rokoch spoločného bývania majú rovnaké práva ako manželia. To je mýtus. Zatiaľ čo pri rozvode zaniká Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a majetok sa delí v zásade na polovicu, u partnerov hovoríme o podielovom spoluvlastníctve. Rozhodujúce je to, čo je napísané na liste vlastníctva (LV). Problém nastáva, ak jeden z partnerov platil hypotéku zo svojho účtu vo vyššej miere, alebo do bytu investoval vlastné prostriedky (napr. dedičstvo) a podiel na LV ostal nezmenený. Pozor: Premlčacia doba na uplatnenie tohto nároku je spravidla len 2 roky (subjektívna) až 3 roky (objektívna). Ak budete váhať, svoje peniaze už nikdy neuvidíte.
Vyporiadanie hnuteľných vecí (Gauč vs. Byt nie sú len steny. Kto si vezme americkú chladničku? Kto zaplatil za drahý gauč na mieru? Odporúčame vypracovať Zoznam hnuteľných vecí, ktorý bude prílohou dohody o vyporiadaní. Mnoho ľudí si myslí, že ak podpíšu dohodu u notára, banka ich automaticky vymaže z hypotéky. Banka nie je viazaná vašou súkromnou dohodou. Pre ňu ste stále dvaja dlžníci.
Právna istota: Ochrana pred budúcimi nárokmi ex-partnera.
Súdne zrušenie spoluvlastníctva a ďalšie kroky
Ak sa nedohodnete, musí rozhodnúť súd. Súdne zrušenie spoluvlastníctva môže byť jedným z riešení. V roku 2026 sa trh s nehnuteľnosťami stabilizoval, no nároky bánk na bonitu klienta sú prísne. Toto je najčastejšie riešenie. Ako určiť cenu v roku 2026? Nerobte chybu tým, že vyjdete z ceny, za ktorú ste byt kúpili pred piatimi rokmi. Aktuálna trhová cena môže byť o 20 % vyššia. Jeden z partnerov sa odmieta vysťahovať, odmieta byt predať, ale zároveň nemá peniaze na to, aby vás vyplatil.
Neskúšajte sa dohodnúť pri káve alebo cez SMS správy. Ideálne je mať v splátkach a podieloch prehľad. Ak sa dohoda partnerov nepodarí, môžu spory končiť aj na súde. Banka však bude žiadať splátky aj keď sa súdite.
Neostaňte uväznení v spoločnom dlhu na cudzom byte ďalších 20 rokov. Požiadajte nás o konzultáciu telefonicky na čísle 0911357646 alebo formulárom, ktorý nájdete nižšie.
Predaj nehnuteľnosti s REINS môžete začať priamo tu.
Manželská hypotéka vs. partnerská hypotéka: Výhody a nevýhody
Či už ste si pred svadbou vyskúšali spoločné bývanie, alebo ešte len začínate žiť v spoločnej domácnosti, po uzavretí manželstva sa pre vás veci isto zmenia. „Uzavretie zmluvy“ prináša páru mnohé právne, daňové i finančné výhody, ktoré druh a družka nemajú. Manželia takisto majú vzájomnú vyživovaciu povinnosť a právo na užívanie nehnuteľnosti toho druhého. Sú zvýhodnení pri prechode nájmu k bytu. V prípade, že jeden z manželov zomrie, pozostalý manžel sa automaticky stane jediným nájomcom.
Peniaze v manželstve často bývajú dôvodom na hádky. Preto je dôležité sa o nich vo vzťahu rozprávať a nastaviť si správne očakávania a pravidlá, plánovať spoločne. Pre niekoho je to prirodzené, iní sa musia naučiť komunikovať aj o tejto téme, ktorá je niekedy trochu tabuizovaná.
- Spíšte si zoznam spoločného majetku, ale aj záväzkov, ktoré obaja máte. Najlepšie spravíte, ak nebudete nič skrývať, hoci sa za to pred partnerom môžete hanbiť. V budúcnosti to môže spôsobiť ešte väčšie problémy, čiže je lepšie vyložiť karty na stôl hneď na začiatku.
- Porozprávajte sa o svojich predstavách - nielen o každodenných výdavkoch, ale aj o dlhodobých cieľoch. Dohodnite sa, na čo a koľko chcete sporiť a ako si predstavujete zabezpečenie budúcnosti. Premyslite si aj svoj dôchodkový plán - napríklad prostredníctvom starobného dôchodkového sporenia (II. pilier).
- Doteraz ste pravdepodobne rozhodovali o svojich výdavkoch sami, v manželstve však už väčšie výdavky môžu ovplyvniť rodinnú kasu. Nastavte si hranicu, pri ktorej sa už o výdavku musíte rozhodovať spoločne. Pre niekoho to môže byť už 50 EUR, pre iného je potrebné rozprávať sa až o stovkách. Dohodnite sa, ako budete prispievať do spoločnej kasy. Budete na spoločný účet manželov posielať všetky svoje príjmy alebo len nejakú časť? V prípade, že partneri nemajú rovnaký alebo aspoň podobný príjem, je na mieste prebrať aj to, v akom pomere budú prispievať do spoločného rozpočtu alebo hradiť rodinné výdavky. Pripravte sa i na možné zmeny vo vašej situácii. Čo spravíte, ak sa jednému z vás príjem výrazne zmení?
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) z právnej stránky určuje Občiansky zákonník. Ako už hovorí samotný názov, pri tejto forme vlastníctva nemajú spoluvlastníci určené podiely, ale majú na majetok rovnaký nárok. BSM znamená, že všetok majetok nadobudnutý počas manželstva patrí obom rovnako - bez určenia podielov.
Veľa párov stojí pred otázkou, či svoje financie spojiť do jedného spoločného účtu alebo si radšej ponechať samostatné účty. Dvojica sa tak musí dohodnúť, kto bude majiteľom a kto disponentom účtu. Aj ponechať si samostatné účty môže byť praktické. Každý z manželov má tak prehľad o svojej časti financií. Za zváženie stojí i kombinácia spoločného účtu a vlastných účtov. V takom prípade manželia na spoločný účet v banke odvádzajú dohodnutú časť svojich príjmov a platia z neho spoločné výdavky.
Pri zmene rodinného stavu sa pozrite na svoje existujúce zmluvy a prehodnoťte, či je nastavenie vášho životného zabezpečenia aktuálne.
Mladomanželská pôžička a úver so zúženým BSM
Mladomanželskú pôžičku poskytuje Štátny fond rozvoja bývania. Tento spôsob financovania kúpy nového bývania je určený pre mladých ľudí, ktorí majú krátko po svadbe a rozhodli sa zaobstarať si nehnuteľnosť.
Keď sa po svadbe púšťate do riešenia vlastného bývania, je pravdepodobné, že si budete potrebovať pomôcť hypotekárnym úverom. Získať hypotéku na byt alebo na dom môže byť ľahšie, keď ste na to dvaja. Slobodný klient sa musí na úver kvalifikovať sám svojimi príjmami aj záväzkami. „Manželský pár do úveru vstupuje zvyčajne spoločne, v danom prípade sa pri modelovaní výšky úveru počíta so spoločným príjmom domácnosti i záväzkami, čo môže vo väčšine prípadov klientom pomôcť. V tomto prípade bude na úverovej zmluve iba manželský partner, ktorý o hypotéku požiada. Hypotekárny úver si len jeden z partnerov zobrať môže, avšak nie bez vedomia svojej polovičky. Ak si chce jeden z manželov zobrať úver výlučne na seba, musí sa vybaviť čiastočné zúženie bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Rieši sa to u notára formou notárskej zápisnice, kde sa uvádza približná výška hypotéky, jej účel a prípadne špecifikácia ňou financovanej nehnuteľnosti. Vybaviť zúženie BSM treba ešte pred predložením žiadosti o hypotéku v banke. Skôr než sa do procesu pustíte, by ste sa mali informovať, ktoré banky a za akých podmienok hypotéku so zúženým BSM poskytujú. Dnes je služba vo väčšine bánk poskytovaná celkom bežne. Niektoré z nich však do výdavkov žiadateľa započítajú životné minimum na nepristupujúceho z manželov, no nepočítajú s jeho príjmami.
Riešenie hypotéky pri zmene životnej situácie: Prevzatie úveru a štátny príspevok
Dobrý deň. S partnerkou sme sa spoločne dohodli, že už nebudeme spolu bývať. Máme spoločný byt kúpený na hypotéku, v ktorej je nastavená fixácia na 5 rokov, z ktorých sme zatiaľ splatili 2 roky. Taktiež dostávame štátny príspevok pre mladých. Spoločne sme sa dohodli, že byt si nechám a budem splácať úver sám. Mohli by ste mi, prosím, poradiť, ako by som mal postupovať pri hypotéke, keď je tam fixácia a štátny príspevok?
Čo sa však týka prevzatia úveru aj voči banke (teda ak chcete, aby Vašu dohodu o tom, že iba jeden z Vás bude splácať úver akceptovala aj banka), to bude potrebné riešiť priamo s bankou (spravidla sa to robí tak, že po uzavretí vyššie uvedenej dohody idú spoludlžníci do banky, ktorej predložia svoju dohodu a na jej základe ju požiadajú o jej akceptovania a spísanie dohody s bankou o prevzatí úveru tým z Vás, ktorý je tak označený vo Vašej dohode). Rovnako čo sa týka podmienok poskytnutia štátneho príspevku, aj v tejto časti musíte komunikovať s bankou, nakoľko tie závisia od rôznych konkrétnych okolností Vašej veci - napr. kedy ste uzatvorili zmluvu o hypotéke, výška hypotéky, jej podmienky poskytnutia a splácania a pod. Tieto podmienky je vhodné zistiť vopred - ak by ste napr. zistili, že ak by jeden z Vás prevzal hypotéku, bolo by to pre Vás nevýhodné, môžete svoju situáciu riešiť napr. tak, že Vy a Vaša partnerka uzatvoríte dohodu o tom, že splátky úveru bude hradiť len jeden z Vás, avšak banke túto dohodu nepredložíte.
Finančné poradenstvo a budúce kroky
Dobrý deň. S partnerom si chceme zobrať hypotéku. Spoločné úspory, ktoré vieme vložiť ako vklad, nemáme rovnocenné. Je to pomer 3/4 a 1/4. Niečo sme sa snažili dočítať na internete, ale z tých pár dostupných blogov nám to nebolo úplne jasné. Ak to chápeme správne, na základe tohto vloženého kapitálu sa potom určuje podiel vlastníctva - teda 1/4 a 3/4 nehnuteľnosti. Finančný poradca nám povedal, že banke je jedno, kto koľko zaplatí. Ide o to, aby sme dokopy zaplatili splátku. Nás teda zaujíma, či teda potom ten, kto dal 3/4 vkladu, platí 3/4 splátky a ten druhý potom len 1/4 a prakticky teda či ten, čo dal 3/4 vklad zaplatí 3/4 celej hypotéky. Z pohľadu príjmu by bolo optimálne, aby každý platil polovicu splátky. Po splatení hypotéky obaja chceme vlastniť polovicu, byť v tom teda rovnocenne. Zaujíma nás, či je na to nejaké riešenie.
Naši experti sú tu pre vás a preto neváhajte a kontaktujte ich. Na našej online úverovej kalkulačke si môžete porovnať ponuky úverov a zistiť, kde to bude pre Vás najvhodnejšie. Stačí v nej vyplniť len údaje o sumu, dobe splácania a úverovej sadzbe. Následne Vám zobrazí nie len mesačnú sumu splátky, ale aj prehľadnú tabuľu o Vašom zostatkovom úroku.
Pri pomoci s hypotékou na bývanie vám radi poradíme.
Doufáme, že tento článek poskytl hlubší vhled do problematiky hypoték pro partnery a pomohl vám lépe se orientovat v možnostech a potenciálních nástrahách.