Plánujete si zobrať hypotéku? Myslite na to, že banka nebude posudzovať len váš príjem. Rovnako dôležité je aj to, akou nehnuteľnosťou budete ručiť v prospech úveru. Financovanie bývania môžu skomplikovať nielen faktory, ktoré sa týkajú vás ako žiadateľa o hypotéku. Časté sú aj problémy na strane nehnuteľnosti, ktorú banke ponúkate ako zabezpečenie úveru. Nehnuteľnosti majú hmotnú povahu, sú pevne spojené so zemou a nedajú sa premiestňovať. Zároveň sa s nimi dá obchodovať, môžu sa pomerne jednoducho kupovať a predávať, a existuje ich presná evidencia v katastri nehnuteľností. Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. V niektorých prípadoch určité banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľností, ako sú napríklad cenové mapy na byty či interné ocenenie samotnou bankou. Pozor, nie všetky nehnuteľnosti majú v banke zelenú! Nehnuteľnosť musí byť v obývateľnom stave a skolaudovaná. Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí. Banky pred svojim záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome. Výnimkou je záložné právo inej banky zabezpečujúce úver, ktorý bude vyplatený čerpaním úveru z novej banky.
Výber Nehnuteľnosti na Hypotéku: Od Byty po Rodinné Domy
Kúpa nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo parkovacie miesto, je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu parkovacieho miesta, vrátane dôležitých aspektov, ktoré by ste mali zvážiť pred jej podpisom.
Kúpa nehnuteľnosti predchádza jej výber. Majte na mysli, že vnútorná dispozícia bytu či domu sa dá čiastočne až úplne zmeniť. V prípade bytu však máte menší vplyv na celkový stav nehnuteľnosti, preto si pri obhliadkach všímajte tiež spoločné priestory, chodby, výťahy, terasy, a pod. V prípade bytu ťažko zmeníte aj jeho rozlohu. Ak má niekto priestorovo náročné záľuby, napr. je rybárom, pivnica bude pre neho priam nevyhnutnosťou. Môže si tu odložiť rozmerné bivaky, udice, siete, háčiky a iné rybárske potreby. Alebo ak niekto rád pestuje bylinky, bude pre neho dôležitý balkón, resp. lodžia. Takisto je dobre si zistiť, či k bytu prináleží parkovacie miesto, a či je zahrnuté v cene. Čo neskôr pri byte ani pri dome neviete ovplyvniť vôbec, je lokalita a v podstate aj výhľad. Dajte si zvlášť záležať na tom, kde sa vaša nehnuteľnosť bude nachádzať a informujte sa o infraštruktúre a plánovanej okolitej zástavbe.
Byt ako Bežná Voľba pre Hypotéku
Pri kúpe bytu na bývanie rozhoduje, v akom prostredí sa byt nachádza, park, obchody, škola, škôlka, parkovanie. Skôr ako začnete hľadať vhodný byt, musíte vedieť, čo potrebujete a aký problém chcete kúpou nového bývania vyriešiť. Uvažujte do budúcnosti a zvážte aj individuálne potreby členov vašej rodiny. Odporúčame spísať všetky dôvody na kúpu bytu na papier. Z vašich potrieb by ste si mali určiť konkrétne kritériá výberu bytu. Sú to vlastnosti, ktoré musí alebo by mala nehnuteľnosť spĺňať, aby ste v nej mohli žiť podľa vašich predstáv.
Rozpočet: Je hlavné kritérium kúpy bytu, ktoré nepripúšťa žiadne kompromisy. Preto je najdôležitejšie začať postup pri kúpe bytu overením vašich finančných možností. Nákup nehnuteľnosti v súčasnosti najčastejšie pokrýva hypotekárny úver. Skôr ako sa začnete zaoberať vybavovaním hypotéky na kúpu bytu, je vhodné dohodnúť si stretnutie v banke. Majiteľ realitnej kancelárie Ľuboš Sigl hovorí, že „je možné vyberať byt aj pred schválením hypotéky.“
Lokalita: V znaleckom posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí ju však považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky. My ho však zaraďujeme medzi nekompromisné kritériá, pretože je to po rozpočte jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť. Dispozíciu dokážete prerobiť stavebnými úpravami, stav bytu tiež viete upraviť a parkovacie miesto dokúpiť, no byt nepresťahujete. „Pri rozhodovaní je dôležitejšia lokalita ako nejaká priečka, ktorá sa dá vždy vybúrať. Dispozícia bytu sa dá upraviť. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas.“
Rozloha: Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Všetko závisí od vašich požiadaviek a rozpočtu.
Orientácia a dispozícia: Tieto dva atribúty majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) otočné na juh až západ a spálne na sever až východ.
Stav nehnuteľnosti: Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie.
Investičný potenciál: Ak kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, mali by ste zvážiť dva základné parametre, aby sa vám kúpa bytu skutočne vyplatila. Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia.
Kupujete dom? Najbežnejšou a najmenej problematickou rezidenčnou nehnuteľnosťou, ktorou klienti ručia v prospech hypotéky, sú byty. Banky ich bežne akceptujú, ak ide o byt v osobnom vlastníctve. Byt je tou najľahšie oceniteľnou nehnuteľnosťou a zároveň aj najviac likvidnou, keďže na realitnom trhu je najväčší dopyt práve po bytoch. TIP: Niektoré banky vedia pri ocenení bytu využiť aj interné hodnoty, resp. cenové mapy a vtedy nemusíte dokladovať znalecký posudok. Výhodou môže byť aj keď zakladáte novostavbu v developerskom projekte. Ak má developer dohodu s bankou, kde riešite hypotéku, je to oveľa jednoduchšie. Ak chcete kúpiť a založiť rozostavaný byt, ktorý nie je v developerskom projekte financovanom bankou, vtedy banka hypotéku posúdi len ak je byt zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaný.
Nie všetky typy bytov sú pre banky rovnako prijateľné. Špecifickou kategóriou sú apartmánové byty alebo ateliéry, ktoré sa hlavne v novostavbách vyskytujú čoraz častejšie. Tieto neštandardné byty môžu mať problém s akceptáciou. Apartmán je nehnuteľnosť skolaudovaná ako nebytový priestor, teda nie ako byt. Nájdete ich najmä v turistických oblastiach alebo v projektoch „so službami“ a niekedy sú určené na krátkodobý prenájom. Ateliér je tiež nebytovým priestorom, často slúži ako kancelária či štúdio. V tomto prípade ich banky neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor. Vtedy môžete mať schválenú klasickú hypotéku so splatnosťou do 30 rokov a financovaním až do 80 %, resp.
Kúpa nového bytu je cenovo nákladnejšie ako kúpiť starší byt. Nová nehnuteľnosť je energeticky úsporná, čo vám môže ušetriť nemalé prostriedky na kúrenie alebo vodu. Zaujať vás môžu aj dispozície nových bytov. Súčasťou novostavieb je často oddychová časť pre obyvateľov bytov a návštevníkov. Môžete si vybrať už skolaudovanú nehnuteľnosť, kde sa dá nasťahovať a bývať hneď, alebo si kúpiť nehnuteľnosť počas výstavby „z papiera“ a naplánovať si zmenu bývania na neskôr. Navyše, v Slovenskej sporiteľni pri partnerských projektoch neplatíte poplatok za poskytnutie hypotéky, čo je úspora ďalších 400 eur. Rozdiel je zjavný. Ak prídete do novostavby, dýcha sa vám celkom inak ako v staršom byte. No niečo to aj stojí. Ceny čerstvo postavených nehnuteľností odolávajú aktuálnej realitnej kríze. Po zdražení hypoték síce aj pri nich dopyt opadol, no napriek tomu v Bratislave idú proti prúdu a v poslednom štvrťroku minulého roka medzikvartálne zdraželi o 4,1 percenta. Zníženie dopytu však aj tu znamená, že developeri musia klientov lákať na rôzne zľavy a akcie. Naposledy vytiahli ďalšie eso - zvýhodnené hypotéky. Developer ITB Development v tretej etape projektu Čerešne v bratislavskej Dúbravke ponúka garantovanú hypotéku s úrokom 1,49 percenta. Sadzba platí len do roku 2028 a to pre hypotéky do výšky 80 percent z kúpnej ceny a do splatnosti 30 rokov.
Rodinné Domy ako Zabezpečenie Hypotéky
Banky pri hypotéke bežne akceptujú aj rodinné domy. Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok - aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby - ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu. Niektoré banky nedokončené domy nefinancujú, resp. Dávajte pozor aj na účel využitia rodinných domov. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade môžete nehnuteľnosť vo väčšine bánk založiť, ale len v prospech úveru so splatnosťou 8 rokov. Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.
Ako sme popísali vyššie, nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. Nehnuteľnosť nie je rezidenčná - určená na bývanie. Pozor na stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Tento druh stavieb nie je možné využiť ako zabezpečenie hypotéky. Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod. Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti.
TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite.
Parkovacie Miesto ako Dôležitý Sprievodný Atribút
Nároky kupujúcich na vybavenie bytu a jeho príslušenstvo v posledných rokoch stúpajú. V rámci požiadaviek záujemcov o nové bývanie sa stále častejšie objavuje aj parkovacie miesto. Dopyt po bytoch, ktoré sa predávajú s parkovacím miestom, stúpa niekoľko rokov. Zvyšuje ho najmä nedostatok parkovacích kapacít, kvôli ktorému je samostatné získanie parkovacieho miesta mimo kúpy bytu čoraz náročnejšie. Rastúcemu záujmu o byty s vlastným parkovaním sa snažia vyhovieť aj developeri. Tí postupne zvyšujú podiel bytových projektov tohto druhu a v rámci možností uvádzajú na trh byty s rôznymi variantmi parkovacieho miesta.
Parkovacia Politika pri Realizácii Projektov
Kým v minulosti boli parkovacie miesta len dobrovoľným benefitom navyše, v posledných rokoch ich musia developeri zahŕňať do projektov bytových domov povinne. Túto povinnosť im nariaďuje legislatíva, na základe ktorej musia v okolí bytového domu zriadiť dostatočnú parkovaciu plochu pre vlastníkov bytov. Byty sa ale podľa zákona zatiaľ nemusia povinne predávať aj s parkovaním. V novostavbách v tých najlukratívnejších lokalitách je však dnes takmer nemožné zohnať nové bývanie bez vlastného parkovacieho miesta.
Typy Parkovacích Miest a Ich Špecifiká
Parkovanie vo vnútri nebytových priestorov: V hustejšie zastavaných lokalitách sa začali preferovať parkovacie miesta ukryté v nebytových priestoroch bytového komplexu. Väčšinou sú zriadené v podzemí alebo na prízemí, čo môže byť v prípade realizácie menšieho bytového domu prekážkou na vytvorenie postačujúcej parkovacej plochy. Mínusom je aj právny rámec takéhoto miesta označeného len číslom alebo čiarami. Užívateľ sa totiž stáva iba podielovým vlastníkom daného nebytového priestoru, čo mu znemožňuje prevod parkovacej plochy na inú osobu. Plusom je však bezpečnosť a vyššia ochrana vozidla.
Parkovanie vonku v okolí bytového domu: Parkovanie na vyhradených miestach vonku pri bytovom dome je častejším variantom v ponuke bytov s vlastným parkovaním. Developerom obvykle ponúka viac voľného miesta, aby zriadili parkovaciu plochu s dostatočnou kapacitou pre všetkých vlastníkov. Z právneho hľadiska je takéto parkovacie miesto označené vlastným parcelným číslom a zapísané na liste vlastníctva, takže jeho prevod na inú osobu sa nestretáva s podobnými prekážkami ako v prípade parkovania vo vnútri bytového domu. Prípadný predaj nespadá pod Zákon o vlastníctve bytov, ale pod Občiansky zákonník, podľa ktorého ho môže majiteľ predať bez nadväznosti na predaj bytu.
Parkovanie v garáži mimo bytového domu: Vlastné parkovacie miesto je možné získať aj v samostatnej garáži zriadenej buď v radovej garážovej zástavbe, alebo v samostatne stojacom objekte. Nových bytov, s ktorými sa automaticky predáva takéto parkovacie miesto, je však minimum. Pre developerov nie je výhodné stavať garáže mimo bytového domu, kvôli ktorým by museli kupovať ďalšie pozemky. Na sekundárnom trhu je ale dostatok starších bytov, ktoré majitelia predávajú aj so samostatnou garážou.
Cena Parkovacieho Miesta
Za parkovacie miesto si kupujúci priplácajú. Bez ohľadu na to, o aký typ parkovacieho mesta ide, kupujúci si zaň bude musieť priplatiť. Rozdiel spočíva akurát v tom, či je parkovacie miesto zarátané v cene bytu alebo oň majiteľ navýši výslednú cenu nehnuteľnosti. Výška ceny závisí od viacerých faktorov. Kľúčovým je poloha parkovacieho miesta. Najdrahšie sú plochy zriadené vo vnútri nebytových priestorov bytového domu. Dôležitým faktorom pri určení ceny parkovacieho miesta je aj lukratívnosť lokality, kde je bytový dom vybudovaný. Cenu takisto ovplyvňuje aj veľkosť, vek bytového domu či dopravné napojenie.
Finančné Aspekty Hypotéky a Kúpy Nehnuteľnosti
Viete o tom, že môžete dostať hypotéku aj keď ešte nemáte vyhliadnutú nehnuteľnosť? Prečítajte si blog, ako na to.
Kúpa bytu vyžaduje zodpovedné a racionálne rozhodnutie. Naopak, ak túžite po pocite istoty, finančnej stability a chcete si vybudovať svoj osobný majetok, je pre vás kúpa bytu tou správnou voľbou. Kúpou bytu zároveň získate jednu z dlhodobo najbezpečnejších investícií. Byt si môžete zadovážiť pre vlastnú potrebu - na bývanie - alebo ho kúpite ako investíciu a prenajmete ho. Z toho vyplývajú aj kritériá, podľa ktorých budete vyberať vhodnú nehnuteľnosť.
Bežná Verzus Americká Hypotéka
V princípe si môžete vybrať medzi bezúčelovou americkou hypotékou s vyššími úrokmi - napr. pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí - a klasickou účelovou hypotékou. V oboch prípadoch ručíte tuzemskou nehnuteľnosťou.
Na Čo Možno Použiť Hypotekárny Úver?
Okrem kúpy nehnuteľnosti aj na splatenie starého úveru, ktorý musí byť zabezpečený nehnuteľnosťou, ďalej na stavbu nehnuteľnosti určenej na celoročné bývanie, a tiež na modernizáciu a rekonštrukciu nehnuteľnosti - to znamená na nákup materiálu, vyplatenie robotníkov, ale i prenájom lešenia pri úpravách fasády, zatepľovaní, výmene okien, strechy a pod.
Kľúčové Finančné Ukazovatele a Dokumenty
Hodnota Nehnuteľnosti a LTV: Hodnotu nehnuteľnosti určuje znalec a nie je vždy zhodná s trhovou cenou. Pri najbežnejšej výške LTV 80 % to znamená, že ak kupujete nehnuteľnosť, ktorej hodnota a trhová cena je rovnaká 100.000 Eur, banka vám poskytne 80.000 Eur a 20.000 Eur musíte vykryť z vlastných zdrojov, prípadne spotrebným úverom. LTV sa až na určité výnimky vypláca z nižšej sumy. Ak by znalec ohodnotil nehnuteľnosť na 90.000 Eur a trhová cena by bola 100.000 Eur, od banky dostanete 80 % z 90.000.
DTI (Debt to Income): Pomer dlhu k ročným príjmom. Koeficient DTI určuje NBS na príslušný rok (v súčasnosti 8). Výška maximálneho celkového úveru jednotlivca nesmie presiahnuť 8 násobok jeho čistého ročného príjmu. Príklad: Ak má žiadateľ čistý mesačný príjem 1.000 Eur, môže dostať hypotekárny úver najviac 96.000 Eur (1000128). Ale pozor, túto sumu získa len ak nemá iné úvery vrátane kontokorentov a kreditných kariet (aj keby ich nevyužíval). Suma sa totiž o všetky záväzky znižuje.
RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov): Predstavuje celkové náklady na úver, zahŕňa teda úroky, ale aj jednorazové a pravidelné poplatky spojené s úverom. Vyjadruje sa v percentách. Čím je RPMN nižšia, tým je úver lacnejší, no napriek tomu nemusí byť najvýhodnejší. V niektorých prípadoch je lepšie zvoliť vyššiu RPMN a po nejakom čase hypotekárny úver povedzme refinancovať.
LV (List vlastníctva): Dôležitý doklad, ktorý preukazuje vlastnícke práva k nehnuteľnosti. Majiteľom nehnuteľnosti sa nestanete jednoducho uzavretím kúpno-predajnej zmluvy. Po jej podpísaní je potrebné podať návrh na vklad do katastra, ktorým sa začne katastrálne konanie. Katastrálny úrad konkrétneho okresného úradu, do ktorého kompetencií daná nehnuteľnosť spadá, musí podrobne preskúmať, či boli splnené všetky podmienky pre vklad a dodané potrebné dokumenty. Ak áno, okresný úrad vklad povolí.
Proces Kúpy Nehnuteľnosti a Súvisiace Úkony
Ak máte všetky otázky a dôvody vyjasnené, môžete sa pustiť do samotného hľadania. Naše rady pri kúpe bytu vám problematiku dovysvetlia v prípade, že sa rozhodnete obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá by mala na všetko kupujúceho upozorniť. V tomto bode by ste už mali mať ujasnené všetky kritériá, ktoré by mal váš byt spĺňať. Postup pri kúpe bytu sa teraz presúva z teoretickej roviny do praxe. „Klient môže, samozrejme, kupovať byt aj na vlastnú päsť, ale úlohou realitnej kancelárie je nájsť mu ideálnu nehnuteľnosť v čo najkratšom čase a dojednať čo najprijateľnejšiu cenu. Takže v konečnom dôsledku klient ušetrí peniaze. Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Nezabudnite si dopredu overiť jej referencie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť.“
Obhliadka a Preverenie Právneho a Technického Stav
Pred kúpou nehnuteľnosti si treba dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami. Zelené steny nebudú také navždy.
Administratívne a Právne Úkony Po Podpise Zmluvy
Kúpa bytu je spojená s množstvom administratívnych a právnych úkonov. Niektoré priamo súvisia s procesom kúpy, iné musíte vybaviť po podpise kúpnej zmluvy. „Treba pripraviť rezervačnú zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ďalej kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdávací a preberací protokol. V prípade financovania cez hypotekárny úver je nutné dať vypracovať znalecký posudok, podpísať úverovú zmluvu a byt poistiť. Odporúčame prečítať si článok o vybavovaní hypotéky na byt. Poistenie bytu, ktorým ručíte za hypotekárny úver, je nevyhnutné. Spravidla to býva byt, ktorý sa chystáte kúpiť. Zakladaná nehnuteľnosť musí byť poistená sumou vo výške úveru alebo jej hodnoty. Odporúčame ho poistiť na výšku kúpnej ceny. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke zostatok úveru a zvyšok poistnej sumy vám. Znalec ohodnotí byt pre potreby banky. Tá na jeho základe určí výšku hypotekárneho úveru, ktorú vám môže na jeho kúpu požičať. Poplatok za vyhotovenie hradí kupujúci. Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty. Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. V tomto bode však už musíte mať dohodnutú a podpísanú kúpnu zmluvu. Dokumenty však musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.
Hypotéka a Záložné Právo
V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť. Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Takisto majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.
Rezervačná Zmluva a Predkupná Zmluva
Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu. Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Hovorí sa jej aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.
Kúpna Zmluva: Kľúčový Dokument
Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou.
Preberací Protokol a Prihlásenie Odberateľov
Po prevode vlastníckeho práva a odovzdaní bytu je potrebné sa prihlásiť u správcu domu, prihlásiť sa ako nový odberateľ elektrickej energie, prípadne plynu. Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva taktiež sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva spravidla prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky. Keď preberiete byt, predchádzajúci majiteľ sa odhlási z odberu energií. Je potrebné, aby sa nový majiteľ prihlásil na ich odber do 3 dní od odhlásenia posledného užívateľa. Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu. Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Pôvodný vlastník podá správcovi bytového domu výpoveď k zmluve o výkone správy v obytnom dome a nový vlastník túto zmluvu podpíše. Podľa počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, vám správcovská spoločnosť vypočíta výšku zálohových platieb. Daňová povinnosť vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt nadobudli.
Zmena Trvalého Pobytu
Zmeniť trvalé bydlisko po kúpe bytu a presťahovaní sa nie je povinné. Ak však adresu trvalého pobytu predsa len zmeníte, budete musieť absolvovať niekoľko návštev úradov. Budete si musieť vybaviť nový občiansky preukaz, nahlásiť zmenu zamestnávateľovi, a ak ste SZČO, aj Obchodnému registru. Na trvalý pobyt sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni mestského, miestneho či obecného úradu alebo elektronicky. V tomto prípade však potrebujete elektronický občiansky preukaz.
Rekonštrukcia
Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.
Hypotéka TB prináša výhody, ktoré vám uľahčia kúpu bytu.
Vzor Kúpnej Zmluvy na Parkovacie Miesto
Kúpa nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo parkovacie miesto, je významným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na kúpnu zmluvu parkovacieho miesta, vrátane dôležitých aspektov, ktoré by ste mali zvážiť pred jej podpisom.
Úvod do Kúpy Parkovacieho Miesta
Kúpa parkovacieho miesta môže byť výhodnou investíciou, najmä v husto obývaných mestských oblastiach, kde je nedostatok parkovacích miest. Vlastné parkovacie miesto zvyšuje komfort bývania a môže byť aj zdrojom pasívneho príjmu, ak sa rozhodnete ho prenajímať. Postup pri kúpe parkovacieho miesta je podobný ako pri kúpe inej nehnuteľnosti a zahŕňa niekoľko fáz.
Identifikácia Zmluvných Strán
Zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán. (predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)
Predmet Zmluvy
Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľností - pozemkov, nachádzajúcich sa v katastrálnom území, obec, okres, ktoré sú zapísané v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, odbor katastrálny, na liste vlastníctva č. ako: parcela KN- C č., s výmerou m2, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria; (pozemky uvedené vyššie ďalej spoločne len ako „pozemky“ alebo „predmet kúpy“). Predávajúci touto zmluvou predáva a kupujúci kupuje pozemky do svojho výlučného vlastníctva za kúpnu cenu uvedenú v článku II. tejto zmluvy. Na základe tejto zmluvy sa kupujúci po zápise vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností príslušným okresným úradom, katastrálnym odborom, stane výlučným vlastníkom predmetu kúpy. Zmluva musí obsahovať označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.
Kúpna Cena a Platobné Podmienky
Kúpna cena je vecou dohody zmluvných strán. Jedinou podmienkou je, aby nebola v rozpore s dobrými mravmi. Je všeobecne známe, že trhová cena sa od úradnej ceny určovanej vyhláškou č. 465/1991 Zb. o cenách stavieb, pozemkov, trvalých porastov, úhradách za zriadenie práva osobného užívania pozemkov a náhradách za dočasné užívanie pozemkov značne odlišuje. Dojednaná kúpna cena môže byť nižšia alebo vyššia ako úradná hodnota nehnuteľnosti, avšak všetky poplatky a daň z prevodu nehnuteľnosti sa budú rátať z tej vyššej hodnoty (t. Spôsob zaplatenia kúpnej ceny je taktiež ponechaný na dohode zmluvných strán. Pri predaji nehnuteľnosti si však treba uvedomiť, že vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.
Nadobudnutie Vlastníctva
Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je v…
Každá finančná inštitúcia posudzuje vhodnosť alebo nevhodnosť nehnuteľnosti inak. Banky majú svoje interné kritériá na nehnuteľnosti a na základe vlastných pravidiel posudzujú aj neštandardné nehnuteľnosti. Napríklad sú banky, ktoré dokážu akceptovať aj rekreačný dom na hypotéku na bývanie, pokiaľ viete zdokladovať celoročné bývanie. Preto je dôležité vopred si zistiť, či konkrétnu nehnuteľnosť vaša banka zoberie ako zábezpeku. Ešte lepšie urobíte, ak si necháte poradiť od našich skúsených hypotekárnych špecialistov, ktorí prieskum medzi bankami urobia za vás. Budete mať prehľad o tom, či je nehnuteľnosť pre banku v poriadku a navyše vám porovnajú aj všetky podmienky bánk.
Bývanie v prenájme často vychádza drahšie ako vo svojom, preto nečudo, že si väčšina ľudí skôr či neskôr plánuje zadovážiť vlastný byt alebo dom. Ak človek chce kúpiť nehnuteľnosť a má našetrenú aspoň nejakú hotovosť, ideálne 20 a viac % z predpokladanej ceny, na zvyšok financovania môže použiť hypotekárny úver.
tags: #hypoteka #na #byt #parkovacie #miesto