Získanie hypotéky predstavuje pre mnohých kľúčový krok k naplneniu sna o vlastnom bývaní. S týmto významným finančným záväzkom však prichádza aj rovnako významná zodpovednosť za jeho pravidelné a včasné splácanie. Čo sa však stane, ak sa ocitnete v situácii, kedy sa objaví exekúcia, a či je aj napriek tomu možné získať úver na bývanie? Táto otázka trápi nejedného žiadateľa o hypotéku, najmä ak má jeho zamestnanie formu pracovnej zmluvy na dobu určitú.
Exekúcia a jej vplyv na žiadateľa o hypotéku
Exekúcia je proces, ktorým sa nútene vymáhajú dlhy. Banky majú prístup k úverovým registrom, kde sú evidovaní všetci neplatiči. Prítomnosť exekúcie v registri predstavuje pre banku signál o vysokej rizikovosti klienta. V tomto kontexte je dôležité rozlišovať medzi rôznymi typmi exekúcií a ich dôvodmi.
V prípade, že exekúcia vznikla z dôvodu nesplácania bankového či nebankového úveru, alebo iných finančných záväzkov, ktoré sú evidované v úverových registroch, je pravdepodobnosť získania hypotéky veľmi nízka. Banky vnímajú klientov s podlžnosťami alebo zlou platobnou disciplínou ako vysoko rizikových. Aj keď bola exekúcia už uhradená, informácia o meškaní splátok sa v úverovom registri eviduje štandardne do konca splatnosti úveru a počas nasledujúcich piatich rokov.
Existujú však aj iné typy exekúcií, ktoré nemusia byť priamo spojené s nesplácaním úverov. Môže ísť napríklad o exekučný titul k podlžnostiam voči sociálnej a zdravotnej poisťovni, daňovému úradu, alebo iné nedoplatky (napr. pokuty). V takýchto prípadoch môžu banky zaujímať rôzny postoj. Niektoré by žiadosť zamietli, kým iné by mohli hypotéku poskytnúť, najmä ak bola exekúcia už uhradená.
Čo ak je nehnuteľnosť zaťažená exekúciou?
Situácia sa komplikuje, ak dlžník vlastní nehnuteľnosť, na ktorú bol zriadený exekučný príkaz. Podľa zákona má súdny exekútor právo zaťažiť nehnuteľnosť dlžníka, ak bol daný príkaz na vykonanie exekúcie. Na takejto nehnuteľnosti potom vznikne záložné právo v prospech exekútora. Mnohí ľudia v takýchto prípadoch musia svoju nehnuteľnosť predať, aby sa vyhli prípadnej strate v dražbe, ktorá môže priniesť výrazne nižšiu cenu ako trhová hodnota.
Predaj nehnuteľnosti, na ktorej viazne ťarcha exekúcie, nie je jednoduchý, ale je možný. V kúpnej zmluve musí byť explicitne uvedené, že exekúcia existuje a že predajom nehnuteľnosti bude dlžná suma vyplatená. Proces je podobný predaju nehnuteľnosti zaťažené hypotékou.
Aj keď banky neradi vidia na nehnuteľnosti, ktorú majú zobrať do zabezpečenia hypotéky, iné ťarchy, existujú možnosti, ako získať úver na kúpu takejto nehnuteľnosti. Jednou z možností je požiadať o hypotéku so založením inej, vhodnej nehnuteľnosti. Po vymazaní všetkých tiarch z kupovanej nehnuteľnosti máte možnosť požiadať banku o zmenu zabezpečenia. Druhou možnosťou je požiadať o hypotéku priamo so založením nehnuteľnosti, na ktorej je ťarcha exekúcie. V takomto prípade je nevyhnutný súhlas exekútora s predajom nehnuteľnosti a jeho prísľub s uvoľnením záložného práva po uhradení dlžnej sumy. Banka potom priamo uhradí dlžnú sumu na účet exekútora.
Práca na dobu určitú a jej vplyv na získanie hypotéky
Ďalšou prekážkou pri žiadosti o hypotéku môže byť zamestnanie na dobu určitú. Banky preferujú stabilné príjmy, preto pracovná zmluva na neurčito je často podmienkou pre schválenie úveru. Zamestnanie na dobu určitú zvyšuje riziko pre banku, pretože príjem žiadateľa nemusí byť dlhodobo zabezpečený. V takýchto prípadoch banky pristupujú k individuálnemu posudzovaniu žiadosti.
V niektorých prípadoch banky môžu akceptovať zamestnanie na dobu určitú, ak sú splnené iné priaznivé podmienky, ako napríklad vysoký príjem, nízke iné záväzky, alebo ak je možné poskytnúť dodatočné zabezpečenie, napríklad ručiteľa s dostatočnou bonitou alebo ďalšiu nehnuteľnosť. Dôležité je tiež, aby predaj nehnuteľnosti, ktorá má byť založená na hypotéku, bol hladký a bezproblémový z pohľadu banky.
Kroky k riešeniu situácie
Ak sa žiadateľ ocitne v situácii s exekúciou a zároveň hľadá hypotéku, je dôležité postupovať strategicky:
- Vyplatenie exekúcie: V prvom rade je silne odporúčané čo najskôr vyplatiť všetky existujúce exekúcie. Tým sa odstráni hlavná prekážka pre získanie hypotéky a žiadateľ nebude figurovať ako dlžník v registroch.
- Stabilizácia príjmu: Ak je to možné, je vhodné sa dohodnúť so zamestnávateľom na predĺžení pracovnej zmluvy na dobu neurčitú. Dlhodobé a stabilné zamestnanie výrazne zvyšuje šance na schválenie hypotéky.
- Komunikácia s bankou: Je nevyhnutné včas a otvorene komunikovať s bankou, kde si syn chce vziať úver. Zistiť ich konkrétne podmienky a požiadavky je kľúčové. Banka posudzuje každú žiadosť individuálne.
- Finančná disciplína: V prípade viacerých dlhov je dôležité zamerať sa na zníženie životných nákladov na absolútne minimum a smerovať príjmy do splácania dlžôb. Refinancovanie menších úverov cez stavebné sporiteľne môže pomôcť znížiť mesačné splátky.
- Odborná pomoc: V zložitých situáciách, najmä pri viacerých dlhoch, je vhodné konzultovať situáciu s odborníkmi na oddlženie alebo s hypotekárnym maklérom. Hypotekárny špecialista môže pomôcť nájsť najvhodnejšie riešenie a navigovať vás procesom žiadosti o hypotéku.
Ako na HYPOTÉKU v roku 2024? Všetko, čo potrebuješ vedieť.
Čo ak banka odmietne?
V prípade, že banka zamietne žiadosť o hypotéku, nie je dôvod na zúfalstvo. Dôležité je zistiť konkrétny dôvod zamietnutia a pokúsiť sa danú situáciu riešiť. Možnosti zahŕňajú:
- Požiadanie o hypotéku v inej banke: Každá banka má vlastnú metodiku a úverovú politiku. Žiadosť zamietnutá v jednej banke môže byť schválená v inej. Je však dôležité si uvedomiť, že ak bola žiadosť zamietnutá viacerými bankami, ďalšie banky môžu na to prihliadať.
- Zabezpečenie hypotéky inou nehnuteľnosťou: Ak žiadateľ alebo jeho blízki vlastnia inú nehnuteľnosť, môže slúžiť ako dodatočné zabezpečenie hypotéky.
- Refinancovanie existujúcich dlhov: V niektorých prípadoch je možné získať hypotéku na vyplatenie existujúcich dlhov a následne sa zamerať na splácanie jednej, nižšej mesačnej splátky.
- Získanie spoluvlastníctva: V prípade manželského zväzku, kde jeden z partnerov má bezchybnú finančnú históriu, môže byť riešením vstup do úveru v bezpodielovom spoluvlastníctve, kde sa majetkové pomery rozdelia a do úveru vstúpi iba jeden z partnerov.
V každom prípade, získanie hypotéky pri existujúcej exekúcii, či už vlastnej alebo spojenej s nehnuteľnosťou, si vyžaduje trpezlivosť, dôslednosť a často aj odborné poradenstvo. Proaktívny prístup k riešeniu finančných problémov a otvorená komunikácia s bankami sú kľúčom k úspechu na ceste k vlastnému bývaniu.