Získanie hypotéky je pre mnohých Slovákov kľúčovým krokom k vlastnému bývaniu alebo k rekonštrukcii existujúceho. Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať. Existujú však situácie, kedy nie je možné alebo žiaduce založiť nehnuteľnosť. V takom prípade sa otvára otázka, či je možné získať hypotéku bez založenia nehnuteľnosti a aké sú alternatívne možnosti financovania.
Hypotéka a požiadavka na založenie nehnuteľnosti
Základnou podmienkou pre získanie štandardnej hypotéky je, že banke poskytnete zábezpeku v podobe nehnuteľnosti. Táto nehnuteľnosť slúži ako záruka pre banku, že úver bude splatený. V prípade, že by klient prestal splácať, banka má právo nehnuteľnosť predať a získať tak späť svoje peniaze. V praxi to znamená, že ak si chcete zobrať hypotéku na kúpu bytu alebo domu, táto nehnuteľnosť sa stane predmetom záložného práva v prospech banky.
V minulosti boli banky ochotné poskytnúť aj 100% hypotéky, teda financovanie v plnej výške hodnoty nehnuteľnosti. Dnes už takéto ponuky v žiadnej banke nenájdete. Klient by mal mať našetrených minimálne 20 % z hodnoty nehnuteľnosti ako vlastné prostriedky. V tomto prípade banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Zvyšok vám vie dofinancovať cez takzvané kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Kedy nie je možné založiť nehnuteľnosť?
Existujú rôzne situácie, kedy si žiadateľ o úver nemôže dovoliť alebo nemôže založiť nehnuteľnosť. Jedným z príkladov je rekonštrukcia domu, ktorý síce žiadateľ vlastní, ale na nehnuteľnosti spočíva napríklad vecné bremeno dožitia starých rodičov. V takomto prípade nie je možné nehnuteľnosť v súčasnosti založiť, pretože práva starých rodičov by boli týmto záložným právom obmedzené.
Ďalším príkladom môže byť dedičstvo, kde proces vysporiadania dedičstva ešte nie je ukončený, alebo kde nehnuteľnosť vlastní viacero osôb a nie je možné získať súhlas všetkých na založenie. V takýchto prípadoch je získanie klasickej hypotéky bez založenia nehnuteľnosti komplikované, alebo priamo nemožné.
Alternatívne možnosti financovania bez založenia nehnuteľnosti
Ak nie je možné založiť nehnuteľnosť, žiadateľ o úver sa musí poobzerať po iných formách financovania. Medzi najčastejšie alternatívy patria:
1. Spotrebný úver
Spotrebný úver je jednou z najdostupnejších foriem financovania, pri ktorej nie je potrebné zakladať nehnuteľnosť. Peniaze sú zvyčajne k dispozícii veľmi rýchlo a bez rozsiahlej administratívy. Výhodou je, že úrok je obvykle garantovaný po celé splácanie a peniaze sú veľmi rýchlo k dispozícii na účte. Avšak, spotrebné úvery majú aj svoje nevýhody. Úrokové sadzby sú zvyčajne vyššie ako pri hypotékach a oveľa vyššie ako pri stavebných úveroch. Pre rodinný rozpočet je tiež viac zaťažujúca splátka, keďže legislatíva obmedzila splatnosť týchto úverov maximálne na 8 rokov. Toto obmedzenie vedie k vyšším mesačným splátkam, čo môže byť pre niektorých žiadateľov neúnosné. Finanční poradcovia preto často varujú pred využívaním spotrebných úverov na dlhodobé financovanie, ako je napríklad kúpa nehnuteľnosti alebo rozsiahla rekonštrukcia.
Hypotéky 101 (pre kupujúcich nehnuteľností po prvýkrát)
2. Úver zo stavebnej sporiteľne
Stavebné sporiteľne naďalej ponúkajú financovanie bývania a rekonštrukcií aj bez potreby založiť nehnuteľnosť. Tieto úvery sú síce menej výhodné ako klasické hypotéky, no v niektorých prípadoch môžu predstavovať schodné riešenie. Výhodou úveru zo stavebnej sporiteľne je, že môže byť menej zaťažený administratívou a proces schvaľovania môže byť rýchlejší. Úrokové sadzby bývajú konkurencieschopné, aj keď zvyčajne nie tak nízke ako pri hypotékach. Splatnosť úverov zo stavebných sporiteľní je flexibilnejšia ako pri spotrebných úveroch.
3. Kombinované financovanie
Ako už bolo spomenuté, banky ponúkajú možnosť kombinovaného financovania. Ak banka poskytne hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, zvyšok dofinancuje cez zvýhodnený spotrebný úver. Táto možnosť je výhodná v tom, že celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver je možné rýchlo splatiť.
Požiadavky na príjem a bonitu žiadateľa
Bez ohľadu na typ úveru, druhá vec, ktorú musíte ako žiadateľ o úver spĺňať, je dostatočný príjem. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže.
Príjmy z podnikania (živnosť alebo s.r.o.) sú tiež akceptované, avšak proces overenia môže byť náročnejší. Banka posudzuje nielen výšku príjmu, ale aj stabilitu a predpokladanú budúcnosť podnikania. Dôležitá je aj vaša celková finančná situácia, teda aké máte iné záväzky, či už ide o iné úvery, lízingy, alebo pravidelné výdavky. Banka bude hodnotiť vašu bonitu, teda vašu schopnosť splácať úver.
Dôležitosť finančného poradenstva
Pri riešení otázky financovania, najmä ak nie je možné založiť nehnuteľnosť, je veľmi dôležité vyhľadať odbornú pomoc. Finančný poradca alebo hypotekárny špecialista vám môže pomôcť zorientovať sa v ponukách bánk a nebankových inštitúcií. Poradca vám môže predstaviť rôzne alternatívy financovania, porovnať ich výhody a nevýhody a pomôcť vám vybrať najvhodnejšie riešenie na mieru vašej situácii.
Finanční poradcovia na Slovensku zvyčajne pôsobia v režime finančného sprostredkovania a sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré vám sprostredkujú. Vďaka tomu môžete získať bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Je však dôležité, aby ste sa sami snažili porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte.
Pri výbere finančného poradcu sa informujte o jeho skúsenostiach a licencii. Požiadajte ho o predloženie alternatív a prepočty rôznych možností financovania, aby ste si mohli urobiť vlastný obraz.
Príklad financovania rekonštrukcie staršieho rodinného domu
Ilustračný príklad financovania rekonštrukcie staršieho rodinného domu, kde klienti nemôžu založiť nehnuteľnosť v banke, poukazuje na reálne problémy a ich riešenia. Dom, ktorý klienti dostali od starých rodičov s prísľubom postarať sa o nich, má na sebe vecné bremeno - právo dožitia. V takomto prípade je založenie nehnuteľnosti nemožné.
V takomto scenári sa môžu klienti obrátiť na stavebnú sporiteľňu, ktorá môže poskytnúť úver na rekonštrukciu bez potreby založenia nehnuteľnosti. Hoci toto financovanie nemusí byť najvýhodnejšie, môže predstavovať schodné riešenie. Alternatívou môže byť aj spotrebný úver, avšak s rizikom vyšších splátok a kratšej doby splatnosti.
Zváženie založenia inej nehnuteľnosti
Ak žiadateľ nemôže založiť nehnuteľnosť, na ktorú potrebuje úver, ale má v rodine (napr. u rodičov) k dispozícii inú nehnuteľnosť, je možné zvážiť aj túto možnosť. Rodičovská nehnuteľnosť by mohla slúžiť ako zábezpeka pre hypotéku na rekonštrukciu. Mnohí rodičia sú ochotní pomôcť svojim deťom, avšak často sa obávajú rizika.
Aby sa rodičov obavy rozptýlili, je možné riešiť situáciu poistením, ktoré zabezpečí príjem v prípade nepredvídaných udalostí. Ak majú rodičia vlastnú hypotéku s nízkym zostatkom, je možné na tú istú nehnuteľnosť vziať aj ďalšiu hypotéku. Tieto možnosti však vyžadujú dôkladné prediskutovanie a zváženie všetkých rizík a výhod.
Záverečné odporúčania
Pri hľadaní cesty k financovaniu je dobré mať plán a stratégiu, ako ho naplniť. Je vhodné nastaviť financovanie tak, aby ste dokázali tvoriť aj finančnú rezervu. Využiť úplne na maximum svoje príjmy na úverové splátky môže byť zbytočne rizikové, ako to neraz ukázala pandémia. Pri menej výhodnom financovaní zvážte aj príležitosti na refinancovanie či pravidelné mimoriadne splátky. Rozumný pomer úverových splátok voči ostatným výdavkom je dôležitý.
Vždy sa snažte porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Využite odbornú pomoc finančných poradcov, ale zároveň si vytvorte vlastný prehľad a robte informované rozhodnutia. Bankové poradenstvo, hypotekárni špecialisti a finanční sprostredkovatelia vám môžu poskytnúť cenné informácie a pomôcť vám nájsť optimálne riešenie pre vaše potreby financovania.
tags: #hypoteka #bez #zalozenia #nehnutelnosti