Mnohí fyzickí podnikatelia, či už ide o živnostníkov alebo iné samostatne zárobkovo činné osoby, si zvolia ako svoje pracovisko časť vlastného rodinného domu, v ktorom zároveň aj bývajú. Praktických príkladov je neúrekom: kaderníctvo umiestnené v jednej z miestností domu, kvetinárstvo v časti domu, autoservis v garáži patriacej k domu, alebo dokonca vedenie účtovníctva či iné administratívne alebo duševné činnosti vykonávané z domáceho prostredia. V takýchto prípadoch sa otvára priestor na optimalizáciu nákladov prostredníctvom zahrnutia časti spoločných výdavkov na prevádzku celej nehnuteľnosti do daňových výdavkov. Tento článok sa detailne zameriava na proces, akým môže fyzická osoba, ktorá podniká v časti svojho rodinného domu, legálne zahrnúť relevantnú časť spoločných výdavkov do svojich daňových výdavkov.
Prvý krok: Zmena účelu užívania stavby
Základným predpokladom na to, aby ste mohli časť svojho rodinného domu využívať na podnikanie a s tým spojené výdavky si daňovo odpočítať, je zmena jeho účelu užívania. Váš dom, ktorý ste pravdepodobne nadobudli kúpou, dedením alebo výstavbou, má vo svojom kolaudačnom rozhodnutí (alebo v stavebnom povolení) špecifikovaný účel užívania. V prípade rodinného domu je týmto štandardným účelom „bývanie“. Podľa § 85 stavebného zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) je možné stavbu užívať výlučne na účel, ktorý bol stanovený v kolaudačnom rozhodnutí. Ak je teda vo vašom prípade uvedené „bývanie“, nemôžete dom alebo jeho časť legálne využívať na podnikateľské účely bez dodatočného povolenia.
Stavebný zákon explicitne uvádza, že zmeny účelu užívania stavby, ktoré menia spôsob jej využitia, si vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby. Preto, ak plánujete v časti svojho rodinného domu prevádzkovať podnikanie, je nevyhnutné požiadať príslušný stavebný úrad o zmenu účelu užívania danej časti stavby. Až po získaní súhlasného rozhodnutia od stavebného úradu môžete danú časť domu legálne využívať na podnikateľské aktivity. V závislosti od charakteru vášho podnikania môže táto zmena vyžadovať aj stavebné úpravy. Napríklad, ak plánujete zriadiť kaderníctvo, môže byť potrebné vybúrať stenu a vytvoriť samostatný vstup pre zákazníkov. V takýchto prípadoch stavebný úrad po dokončení úprav vykoná kolaudáciu zmeny stavby. Ak stavebné úpravy zásadne nemenia vzhľad stavby a nezasahujú do nosných konštrukcií, môžu byť prerokované v spojenom konaní o zmene užívania stavby.
Ako požiadať stavebný úrad o zmenu účelu užívania stavby
Proces schvaľovania žiadosti o zmenu účelu užívania stavby sa v mnohom podobá kolaudačnému konaniu. Žiadosť je potrebné podať na stavebný úrad, ktorým je v Slovenskej republike spravidla obecný alebo mestský úrad v územnom obvode, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Vzor žiadosti je zvyčajne dostupný na internetových stránkach príslušných samospráv alebo priamo na úradoch.
Samotná žiadosť by mala obsahovať vaše identifikačné údaje ako navrhovateľa, presné označenie stavby podľa údajov katastra nehnuteľností, informácie o vašich vlastníckych alebo iných právach k nehnuteľnosti a detailný popis nového spôsobu užívania časti stavby. Napríklad, ak plánujete predávať záhradkárske potreby, je potrebné to v žiadosti jasne uviesť.
Okrem žiadosti stavebné úrady zvyčajne vyžadujú aj nasledujúce prílohy:
- Doklady preukazujúce vlastnícke alebo iné právo k stavbe: Najčastejšie ide o výpis z listu vlastníctva alebo nájomnú zmluvu.
- Súhlas vlastníka stavby s navrhovanou zmenou: Ak nie ste výhradným vlastníkom nehnuteľnosti, je potrebný písomný súhlas ostatných spoluvlastníkov.
- Dokumentácia s vyznačením pôvodného a navrhovaného spôsobu užívania: Táto dokumentácia jasne zobrazuje, ktorá časť domu bude slúžiť na aký účel.
- Doklady o rokovaniach s účastníkmi konania a stanoviská dotknutých orgánov: V závislosti od charakteru zmeny môže byť potrebné získať súhlasy od rôznych orgánov štátnej správy a obce (napr. hasiči, hygiena, životné prostredie).
- Kolaudačné rozhodnutie alebo stavebné povolenie: Dokumentácia, z ktorej je zrejmý pôvodný účel stavby. Ak tieto doklady nie sú k dispozícii, postačí dokumentácia skutočného realizovania stavby (pasport stavby).
- Doklad o zaplatení správneho poplatku: V prípade žiadosti o povolenie na zmenu užívania stavby, ak nie je spojená so stavebným konaním (napr. pri stavebných úpravách), je poplatok zvyčajne 30 eur.
K zmene účelu užívania stavby z bývania na podnikanie sa vyjadrujú aj dotknuté orgány štátnej správy. Ich zoznam závisí od konkrétneho druhu podnikania a od toho, či sú spojené so stavebnými úpravami. Medzi najčastejšie patria: okresné riaditeľstvo Hasičského a záchranného zboru, regionálny úrad verejného zdravotníctva, obvodný úrad životného prostredia a inšpektorát práce. Odporúča sa informovať sa priamo na stavebnom úrade o okruhu potrebných vyjadrení.
Daňové výdavky pri podnikaní vo vlastnom dome
Po úspešnom absolvovaní procesu zmeny účelu užívania časti domu na podnikateľské účely nastáva fáza určenia rozsahu a výšky daňových výdavkov. Zákon o dani z príjmov definuje daňový výdavok ako náklad vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov, ktorý je preukázateľne vynaložený daňovníkom a zaúčtovaný v účtovníctve alebo zaevidovaný v daňovej evidencii.
Tento princíp sa vzťahuje aj na výdavky spojené s prevádzkovaním, opravou a udržiavaním časti rodinného domu, v ktorej fyzická osoba podniká. Aby boli takéto výdavky uznané ako daňové, musia spĺňať tri základné kritériá: musia slúžiť na podnikanie, musia byť preukázateľne vynaložené a musia byť zaúčtované alebo zaevidované. Typickými príkladmi sú výdavky na energie, údržbu nehnuteľnosti, a dokonca aj odpisy nehnuteľnosti.
Predstavte si situáciu, kde živnostník využíva jednu miestnosť svojho domu na podnikanie a platí spoločné mesačné náklady za celý dom. V takom prípade môže časť týchto spoločných nákladov, ktorá pripadá na podnikateľskú miestnosť, po správnom zaúčtovaní alebo zaevidovaní považovať za daňový výdavok.
Sprievodca pre začiatočníkov pri uplatňovaní obchodných výdavkov (SZČO)
Rozpočítavanie výdavkov: Kľúč k daňovej optimalizácii
Najkomplikovanejšou časťou celého procesu je správne rozpočítanie spoločných výdavkov medzi podnikateľskú a obytnú časť domu. Zákon o dani z príjmov neobsahuje špecifické ustanovenia týkajúce sa tejto problematiky, ani nebol vydaný žiaden metodický pokyn. Preto je nevyhnutné riadiť sa predovšetkým definíciou daňového výdavku a aplikovať úsudok s cieľom objektívneho rozdelenia celkových nákladov.
Výdavky, ktoré je možné priamo priradiť k podnikateľskej činnosti (napr. výmena žiarovky v priestore výhradne na podnikanie), sa nerozpočítavajú. Pre spoločné výdavky, ktoré slúžia obom častiam domu, je potrebné nájsť spravodlivý kľúč. Hoci jednotný univerzálny kľúč neexistuje, všetko závisí od konkrétnych podmienok a druhu výdavku, ktoré by sa mali posudzovať individuálne.
Dôraz sa kladie na to, aby bol spôsob rozpočítania založený na merateľných parametroch a aby ste si ho v prípade daňovej kontroly dokázali obhájiť. V mnohých prípadoch môže byť vhodným kľúčom rozpočítanie podľa pomeru plochy domu určenej na podnikanie k celkovej ploche domu. Tento pomer môže byť efektívny napríklad pri výpočte nákladov na energie.
Pre presnejšie rozpočítanie elektrickej energie je ideálne použiť samostatné merače, ktoré sú cenovo dostupné a jednoducho sa inštalujú. Je však dôležité zdôrazniť, že existujú výnimky. Napríklad, ak prevádzkujete autoservis v garáži bez vykurovania, rozpočítavanie nákladov na kúrenie podľa plochy by bolo neprípustné. Každý druh výdavku si vyžaduje osobitné posúdenie.
Daňovým výdavkom môžu byť aj odpisy domu
Ak sa rozhodnete zaradiť váš rodinný dom do obchodného majetku, máte možnosť uplatniť si aj pomernú časť odpisov. Podľa § 24 ods. 4 zákona o dani z príjmov, pri majetku, ktorý sa používa iba čiastočne na zabezpečenie zdaniteľného príjmu, sa do daňových výdavkov zahrnie pomerná časť odpisov.
Z vstupnej ceny nehnuteľnosti sa vypočítajú ročné odpisy, avšak do daňových výdavkov sa zahrnie len tá časť odpisov, ktorá zodpovedá ploche nehnuteľnosti využívanej na podnikanie. Napríklad, ak by ročný odpis domu bol 2 000 eur a z celkovej plochy 100 m² sa na podnikanie využíva 25 m², do daňových výdavkov si môžete zahrnúť len 500 eur (25 % z 2 000 eur).
Je však dôležité poznamenať ustanovenie § 24 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Ak fyzická osoba preradí majetok z osobného užívania do obchodného majetku, pričom začne majetok používať na činnosť, z ktorej príjmy sú predmetom dane, odpisuje tento majetok ako v ďalších rokoch odpisovania zo vstupnej ceny. To znamená, že ak si preradíte do obchodného majetku dom, ktorý ste nadobudli pred piatimi rokmi, nemôžete si spätne uplatniť odpisy za minulé roky. Odpisovanie začnete počítať od šiesteho roku.
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností
Okrem daňových aspektov je dôležité nezabudnúť na ďalšiu povinnosť súvisiacu so zmenou účelu užívania časti domu na podnikanie: daň z nehnuteľností. Zmena účelu užívania stavby na podnikanie bude mať za následok zvýšenie dane z nehnuteľností pre túto časť.
Na tento účel je potrebné podať príslušnému správcovi dane čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností. Podľa § 99b zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov, sa čiastkové daňové priznanie podáva vtedy, ak ste už v minulosti riadne daňové priznanie podávali a došlo k zmene účelu využitia stavby.
Čiastkové daňové priznanie je potrebné podať obci alebo mestu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Lehota na podanie je do 31. januára nasledujúceho roka po tom, ako dôjde k zmene účelu užívania časti stavby. Ak teda dôjde k zmene účelu užívania časti stavby v priebehu roka 2023, čiastkové daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára 2024.
Moderné bývanie a jeho vplyv na podnikanie
V kontexte podnikania z domu je zaujímavé pozrieť sa aj na moderné trendy v bývaní, ktoré môžu ovplyvniť aj možnosti podnikania v rodinných domoch. Ponuka projektov rodinných domov sa neustále rozširuje a zahŕňa domy s takmer nulovou potrebou energie, ktoré spĺňajú najnovšie energetické požiadavky.
Najrozšírenejšou kategóriou sú prízemné rodinné domy typu BUNGALOV, ktoré sa dodávajú v rôznych veľkostných a tvarových alternatívach. V posledných rokoch stúpa záujem o domy s plochou strechou, ako sú napríklad domy z radu ARKADA. Tieto domy ponúkajú moderný dizajn a často sú navrhnuté s ohľadom na prepojenie interiéru s exteriérom, napríklad prostredníctvom átrií.
Domy typu Arkada sú často navrhnuté s vnútorným átriom, ktoré môže byť otvorené alebo zastrešené, čím vytvára súkromnú zónu a zároveň prepája obytnú plochu s prírodou. Niektoré varianty, ako napríklad Arkada 10, sú ideálne pre úzke pozemky, zatiaľ čo Arkada 13 môže byť riešená aj ako dvojbytová jednotka.
Rodinné domy typu Bungalov sú samostatne stojace, často izolované domy, ktoré môžu mať rôzne typy striech - valbové, sedlové, ale aj ploché. Dizajn často umožňuje bezbariérové riešenie obytného priestoru, čo je výhodné pre malé deti aj starších ľudí. Súčasným trendom je aj integrácia obytného podkrovia.
Medzi moderné domy patria aj projekty s rôznymi druhmi striech a dispozíciami, či už prízemné alebo poschodové. Napríklad Arkáda 5 je prízemný dom s garážou a plochou strechou, ideálne členený na dennú a nočnú časť. Domy rady Cuber sú typické poschodové domy, často s veľkými zasklenými plochami a terasami.
Sídlo firmy v byte alebo dome: Riziká a alternatívy
Zriadenie sídla firmy v byte alebo rodinnom dome, hoci legislatíva nevylučuje, prináša so sebou aj určité nevýhody a riziká. Adresa sídla slúži na oficiálny kontakt so štátnymi úradmi, a ak je vaše sídlo priamo vo vašom bývaní, všetky kontroly smerujú k vám domov.
Jednou z možných nepríjemností je situácia, kedy firma nie je schopná uhradiť svoje záväzky. V takom prípade môže exekútor pristúpiť k exekúcii v sídle spoločnosti, teda vo vašom byte alebo dome. Hoci sa veci dajú neskôr preukázať ako osobné, ide o komplikovaný proces.
Ďalšou nevýhodou môže byť neohlásená návšteva zákazníkov, či už kvôli reklamáciám alebo len zo zvedavosti. Nehnuteľnosť, v ktorej je sídlo firmy, musí byť riadne označená, aby bolo možné firmu v prípade potreby nájsť.
Pre zápis sídla firmy do obchodného registra je potrebný písomný súhlas vlastníka nehnuteľnosti s úradne overeným podpisom. V prípade bytového domu, kde sú byty vo vlastníctve bytového družstva, je potrebný podpis predsedu družstva.
V neposlednom rade, pre potenciálnych zákazníkov a obchodných partnerov môže byť dôveryhodnejšie vidieť sídlo firmy v centre mesta alebo v business centre, než v zjavne obytnej štvrti.
Rizikám spojeným so sídlom firmy v byte alebo dome sa dá vyhnúť zriadením virtuálneho sídla. Ide o bežnú službu, pri ktorej získate registračnú adresu, ktorá sa zapíše ako sídlo vašej spoločnosti. Tým sa vyhnete neohláseným návštevám a zároveň získate reprezentatívnu adresu, ktorá môže zvýšiť vašu dôveryhodnosť v očiach zákazníkov. Poskytovateľ virtuálneho sídla sa zvyčajne postará aj o označenie nehnuteľnosti a notifikácie o vašej pošte.
Kúpa bytu alebo apartmánu na firmu: Postupy a povinnosti
Pri kúpe bytu alebo apartmánu v bytovom dome na firmu existujú tri hlavné cesty, pričom každá so sebou prináša špecifické povinnosti.
- Kúpa z vlastných zdrojov: Tu rozhoduje, či je fyzická osoba registrovaná ako platiteľ DPH a aký je účel využitia nehnuteľnosti, ak ide o nárok na odpočet DPH.
- Kúpa zo zdrojov investičného fondu: Pri tomto postupe je dôležité rozlišovať medzi splátkou istiny (ktorá nie je daňovým výdavkom) a úrokom.
- Konateľ firmy poskytne pôžičku pre firmu: V tomto prípade je postup pri odpočítaní DPH a zahrňovaní nákladov do daňových výdavkov rovnaký, ako pri kúpe z vlastných zdrojov alebo z investičného úveru.
Častým omylom je, že firmy si pri kúpe „novostavby“ odpočítajú DPH, no následne ju začnú prenajímať v režime oslobodenom od DPH. Podobným problémom môže byť aj kúpa novostavby s cieľom ďalšieho predaja. Ak ubehne určitý čas od kolaudácie alebo prvého užívania (päť rokov, podľa toho, čo nastane skôr), predaj bytu musí byť oslobodený od DPH.
Pokiaľ kúpený byt slúži na podnikanie v rozsahu väčšom ako 50 percent plochy, je potrebné ho poistiť produktom vhodným na podnikanie.